TEST 1.

[해야해야]

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서울, 경기 아파트 가격이 장기 불변, 혹은 소폭 상승 지속이라 가정 아래, 일반 소시민 다주택자들의 순자산이 현행 보유세, 양도세, 상속, 증여세 체계에서 절반으로 녹아 없어지기까지 몇 년이면 가능? 반면, 아파트 가격이 하락해도 세금도 하락하게 될 것이니 순자산이 절반으로 감소할 때까지 소요되는 기간은 큰 차이가 나지 않을 것임.

아무튼 현행 부동산 관련 조세 제도는 집값이 매년 많이 상승하지 않는 한 지속 불가능.

차기 정권에서 보다 조속히 부동산 조세 제도를 정상화하기 위한 명분 제공을 해서라도, 또, 다시 건강하게 회복하기 위해서라도, 현재 8년째 상승 중인 서울, 경기, 인천 등의 부동산 시장은 한동안 쉬었다 가야 함.

어느 비공개 실물 자산 투자 사이트에서 모니터링된, 순자산 15억 이상 투자자들의 다수 견해도 다를 바 없음. 이하, 모니터링된 자료 일부.

총자산 50억 이상, 순자산 20억 이상 다주택 투자자들이 소유한 아파트群 ㅡ ‘마곡M밸리 7단지’, 가양강변3단지, ‘마포 래미안 푸르지오’, 공덕 자이, 경희궁자이, 왕십리 텐즈힐, 청량리 미주, 청량리 롯데캐슬 SKY-L65, ‘아크로타워스퀘어, 길음동 롯데캐슬클라시아, 과천위버필드·과천자이, 과천 푸르지오써밋, 광교 힐스테이트, 광교 중앙S클래스, 판교 더샵퍼스트파크, 수원아이파크, 인천 송도 더샵 퍼스트파크, 송도 센트럴파크 푸르지오, 청라지구 ‘한양수자인레이크블루 등.

총자산 30억 이상, 순자산 15억 이상 다주택 투자자들이 소유한 아파트群ㅡ 중계동 양지대림2차, 상계동 상계주공16단지 창동 상계주공17·18·19단지, 방학동 우성1차 독산동 롯데캐슬골드파크1차, 시흥동 남서울건영2차, 가산동 두산위브 구로는 온수동 온수힐스테이트, 구로동 구로현대·삼성래미안, 개봉동 현대1단지 강동 동아하이빌, 마장동 세림, 묵정동 ‘힐스테이트 남산’, 신림동 ‘e편한세상서울대입구1차,

총자산 80억 이상, 순자산 30억 이상 다주택 투자자들이 소유한 아파트群ㅡ 성수동 트리마제, 잠실 리센츠, 트리지움, 엘스, 파크리오, 고덕동 고덕그라시움, 고덕아르테온, 고덕래미안힐스테이트, 동작구 아크로리버하임, '용산 푸르지오 써밋'과 '래미안 용산 더센트럴, 양천구 목동신시가지 6, 8단지 등.

그리고 압구정동 ‘현대 4차와 7차’, 압구정 한양8차, 대치동 현대, 은마, 개포동 '대치2단지', 서초 그랑자이, 서초현대, 서초 래미안 리더스원, 잠원동 '잠원동아, 잠원 신반포팰리스, 잠원훼미리, 문정동 '문정시영' 잠실 미성, 크로바, 진주아파트, 잠실주공5단지 잠실 아시아선수촌, 잠실 우성, 가락 헬리오시티, 방배 신동아 등.

2021년 9월 21일에 모니터링된 자료.

2021, 09. 21. 부동산 단신 1.

판 커진 정비사업 시장…DL이앤씨는 지난달 서울 서대문구 북가좌6구역을 수주한 데 이어 이달에만 구로구 궁동 월드빌라(소규모)와 한양빌라(가로주택), 부산 구서3구역(재건축) 등을 수주하며 단숨에 정비사업 수주 1위로 올라섰다. GS는 부산 좌천범일 통합2지구 재개발을 현대엔지니어링과 공동으로 수주했고 '개포의 마지막 퍼즐' 일원 개포한신과 동부이촌동 재건축 3인방 중 하나인 이촌동 한강맨션의 재건축 사업 수주를 준비하고 있다.

포스코건설은 GS건설과 함께 대전 성남3구역 재개발 사업을 수주했고 노량진뉴타운의 노량진3구역에 집중하고 있다. 현대건설은 지난해 한남3구역 시공권을 따낸데 이어 시공권 해지 통보를 받은 창원마산 회원2구역 수주를 기대하고 있다. 대우건설은 흑석11구역과 상계2구역 등을 수주했고 현재는 노량진5구역과 원주 원동주공 등에 입찰한 상태다. 과천5단지와 불광1구역, 파주1-3구역 등에서도 수주를 기대하고 있다.

특히 예전보다 훌쩍 커버린 리모델링 시장과 서울 관악구 신림1구역 등 굵직한 사업지들이 시공사 선정 작업을 준비하고 있다. 신림1구역은 예정 공사비만 1조37억원에 달한다. 노원구 백사마을은 5800억원대, 대구 노원2동 재개발 사업은 3000억원대로 전망된다. 한편, 인천시 청라·가정·루원지구 일대 ‘연희공원 푸르지오 라-끌레르’, 미추홀구 용현학익지구 ‘시티오씨엘 4단지’, 경기도 하남시 '더샵 하남에디피스', 파주시 '힐스테이트 더 운정', 고양시 '고양 화정 루미니' 분양을 앞두고 있다.

높을 수록 좋다...도심 속 마천루 경쟁 '불꽃'... 63빌딩을 뛰어넘은 주상복합 단지로 2003년 서울 목동 ‘현대 하이페리온’(최고 69층, 256m), 서울 도곡동 ‘타워팰리스 3차’(최고 69층), 부산 ‘해운대 두산위브 더 제니스’(101동, 80층), ‘해운대 아이파크’(72층), ‘엘시티’(A동, B동, 85층) 등 고층 주거시설의 인기가 강세다. 부산의 ‘엘시티’(2019년11월 입주)의 경우 전용률도 인근 다른 주상복합보다 높은 74% 내외고 전용면적 186㎡는 지난 5월 43억5,000만원(46층)에 거래됐다.

이어 '해운대 마린시티 두산위브더제니스' 전용면적 209㎡ 80층이 8월 38억원, '해운대 아이파크'는 6월 전용면적 234㎡가 37억5,000만원(43층)에 실거래 신고됐다. 경기도 화성시 ‘동탄2신도시 3차 동원로얄듀크 비스타’(2020년2월 입주)는 중소형 면적이 다수 차지하고 있다. 한강변에 위치해 조망이 우수하고 연예인들이 살면서 유명해진 서울 성동구 ‘트리마제’(최고 47층, 2017년5월 입주)는 8월말 기준 KB부동산 평균 시세가 3.3㎡당 8091만원이다.

서울 롯데월드타워는 123층, 인천 송도 포스코타워는 68층, 충남 천안 펜타포트는 66층, 대구 숭성리더샵뷰는 57층, 광주시 호반써밋광주는 48층이다. 하반기 분양시장에서는 초고층 인천 용현학익지구 도시개발사업지 ‘시티오씨엘’ 내 ‘시티오씨엘 4단지’, 경기도 동두천시 생연동 ‘동두천중앙역 엘크루 더퍼스트’, 경기도 파주시 운정신도시 와동동 '힐스테이트 더 운정', 경기 이천시 안흥동 ‘빌리브 어바인시티’, 대구시 남구 봉덕동 ‘힐스테이트 앞산 센트럴’, 북구 ‘대구역자이 더스타’를 분양할 예정이다.

대단지 아파트... 지역을 대표하는 랜드마크로 자리잡으며, 풍부한 대기수요를 갖춰 지역 시세를 견인하는 경우가 많다. 마래푸(마포래미안푸르지오), 도곡렉슬, 반포자이 등이 그 예다. 서울 강동구 둔촌주공 재건축 '둔촌올림픽파크에비뉴포레'와 서초구 방배동 방배5구역 재건축, 관악구 봉천 4-1-2구역 재개발(797가구), 은평구 대조1구역 재개발(1971가구), 경기도 광명 '베르몬트로 광명'(3344가구), 안양시 동안구 '평촌 엘프라우드'(2739가구) 등 대규모 단지들이 분양 예정이거나 분양 중이다.

또, 안양시 만안구 '안양냉천지구'(1630가구), 용인시 처인구 '한화 포레나 용인모현'(3731가구), 의왕시 내손동 '내손다구역 재개발'(2633가구), 의정부시 '의정부 파밀리에 포레나'(1674가구), 수원시 팔달구 '지동 재개발'(1154가구), 인천시 연수구 송도동 '송도자이더스타'(1560가구), '송도힐스테이트'(1319가구), 미추홀구 주안동 '인천미추파라곤'(1314가구) 등 1000가구 이상의 대규모 단지들이 공급을 앞두고 있다.

광주 북구 '광주운암3'(3214가구), 대전 서구 '용문1·2·3구역 재건축'(2763가구), 부산 동래구 온천동 '래미안포레스티지'(4043가구), 대구 수성구 범어동 '쌍용더플래티넘'(966가구), 경북 포항시 북구 '포항장성동더샵'(2433가구) 등, 그리고 부산 양정 1구역, 엄궁3구역 재개발, 대구달서 SK뷰, 포항 아이파크, 원주기업도시 이지더원 등이 분양을 계획 중이다. 서울 강동구 'e편한세상강일어반브릿지', 대전시 동구 천동3구역 주거환경개선사업 ‘리더스시티’를 공급한다.

한달씩 2곳씩 '예비안전진단 통과' 노원구..정작 재건축은 언제?... 서울 노원구 하계동 '극동건영벽산'은 노원구청으로부터 재건축 예비안전진단(현지조사)을 통과했다. 이달 초 상계동 상계주공10단지가 예비안전진단을 통과했고 지난달에는 상계주공4단지와 10단지가 예비안전진단 통과를 통보 받았다. 태릉우성 아파트가 적정성 검토에서 재건축 불가 판정을 받은 것이 원인으로 상계주공6단지는 적정성 검토를 내년으로 미뤘다. 하계장미 역시 정밀안전진단 신청을 보류했다.

아파트 재건축 조합 “고급 브랜드 달아달라”… 시공사 해임 잇따라... 서울 중구 신당8구역 주택재개발조합은 지난 7월 시공사인 DL이앤씨의 시공 계약 해지 안건을 통과시켰다. 광주 서구 광천동 재개발, 대전 유성구 장대B구역 재개발 조합도 시공사에 계약 해지를 통보했다. 서울 서대문구 북가좌 6구역에서 DL이앤씨는 처음 ‘드레브372’라는 브랜드를 제안했으나, 수주전에서 밀리자 고급 브랜드인 ‘아크로’를 도입하겠다고 해 시공사로 선정됐다.

'4억 로또' 강일동 어반브릿지...강동구 강일동 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’가 추석 연휴 뒤 분양에 돌입한다. 인근 고덕리엔파크2단지 전용 84㎡가 12억4000만원에 팔렸고, 고덕리엔파크3단지 전용 84㎡는 11억3000만원에, 바로 옆 하남미사 강변도시 미사강변센트럴풍경채 같은 평수도 12억1500억원에 새 주인을 찾았다. 한편, 대출 막아놓고 분양가는 또 올려···"최근 분양한 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트 등 일부 현장은 중도금 대출이 나오지 않는다고 공지했다.

'뜨거운 속초' 아파트·땅값 모두 동반 급등... 강원도 속초시 동명동 'e편한세상 속초 동명'과 조양동 생활숙박시설 '속초 하워드존슨'을 분양할 계획이다. 한편, 경기도 광명시 광명2구역 재개발(베르몬트로 광명)은 입주자모집공고를 연기할 예정이다. 경기도 파주시 운정신도시 와동동 ‘힐스테이트 더 운정’을 분양할 예정이다. 또, 서울 강서구 강서 금호어울림 퍼스티어’ 신혼희망타운, 경기도 동두천시 ‘동두천 중흥S-클래스 헤라시티’를 분양한다.

강남구 일원동 '디에이치자이개포' 5가구 중 1가구(118㎡A)는 3만2146대 1의 경쟁률을 기록했다. 강동구 올림픽파크 에비뉴포레, 둔촌주공의 3.3㎡(1평)당 평균 분양가가 3700만원을 넘을 것으로 예상되고 경기도 성남복정1은 전용 59㎡의 분양가가 7억원 가까이 될 전망이다. 한편, 추석 때 넋 놓고 놀다가 '로또' 놓친다... 강동구 고덕강일3지구 'e편한세상 강일 어반브릿지', 인첱시 미추홀구 용현학익 도시개발사업 ‘시티오씨엘 4단지’와 학익1구역 주택재개발 ‘학익 SK VIEW(뷰를 분양한다.

용산구 이촌동 한강맨션은 재건축사업 시행인가를 받았다. 경기 수원시 팔달구 교동 팔달6구역 재개발 단지 ‘힐스테이트 푸르지오 수원’ 전용 59㎡ 분양권은 올해 60% 상승한 8월 7억7200만 원에 거래됐다. 경기도 구리시 수택1지구 재건축 ‘힐스테이트 구리역’, 안산시 선부동 2구역 주택재건축정비사업 ‘안산 한신더휴’, 하남시 ‘더샵 하남에디피스’, 파주시 운정신도시 와동동 ‘힐스테이트 더 운정’' 동두천시 동두천 중앙역 엘크루 더퍼스트', 인천시 '송도자이 더 스타'를 분양한다.

2021년 8월 14일에 모니터링된 자료.

2021. 08. 14. 부동산 단신.

개학 앞둔 목동, 전셋값 1억 뛰었다... 서울 양천구 ‘목동신시가지1단지’ 전세 매물은 단 한 건뿐이었다. 목동 신시가지2~3단지 역시 같은 기간 전세 물건이 각각 20건 넘게 줄어들었다. 신시가지1단지 전용 65㎡는 1억 가까이 오른 8억원에 전세 매물이 나와 있다. 노원구 중계동의 대표적 ‘초품아’(초등학교와 붙어 있는 아파트)로 꼽히는 ‘청구3차’(780가구) 전세 물건은 전용 84㎡ 단 한 개뿐이다. 인근 ‘건영3차’(948가구)와 ‘중계주공10단지’(330가구)도 각각 3개, 5개만 남아 있다.

지역 이름보다 ‘00생활권’... 마곡지구 인근의 ‘마곡 생활권’은 대형병원, 백화점, 대형마트 등 편의시설로 큰 권역을 이뤘다. 마곡힐스테이트’ 전용면적 84㎡는 14억5천만원에 거래됐다. 2014년 분양가인 5억3,460만원 이었다. 마포구, 은평구, 서대문구 일대를 흡수하는 ‘상암 생활권’ 역시 시장에서 큰 인기를 끌고 있다. 은평구 수색동 ‘DMC SK VIEW 아이파크포레’는 340.27대 1의 1순위 경쟁률을 기록했다. 인천시 미추홀구 용현학익 ‘시티오씨엘 3단지’는 16.99대 1의 1순위 경쟁률을 보였다.

마지막 민간분양 e편한세상강일어반브릿지 로또청약, 8월에도 계속된다. 또, 과천지정타린파밀리에는과천지정타의 마지막 공공분양이다. 지난해 과천제이드자이 일반분양 저축총액 커트라인은 기타경기 기준 최저 2090만~최고 2646만원이었다. 인근 원문동 래미안슈르 전용 85㎡가 지난달 16일 16억1500만원에 거래됐다. 한편, 경기도 화성시 봉담 내리지구 도시개발지구 2블록에 짓는 ‘힐스테이트 봉담 프라이드시티’를 분양한다.

"민간개발할 것…도심복합개발 후보서 빼달라"... 서울 동대문구 용두역세권(3200가구)을 비롯해 △서울 신길4구역(1199가구) △서울 가산역세권(1243가구) △서울 미아역 동측(623가구) △부산 옛 전포3구역(2525가구) △부산 옛 당감4구역(1241가구) △대구 달서구 신청사 인근(4172가구) 등이다. 한편, 도심복합개발 후보지 가운데 서울 은평구 증산4구역·수색14구역·녹번동 근린공원, 서대문구 고은산 서쪽, 영등포구 신길2구역 등은 본지구 지정 요건인 주민 동의율 3분의 2를 넘겼다.

[부동산캘린더] 수도권 분양 내주 '0'…전국 4천723가구 공급... 충남 아산시 음봉면 '아산한라비발디스마트밸리', 경남 양산시 덕계동 '트리마제양산', 전남 여수시 소호동 '여수금호어울림오션테라스' 등이 분양할 예정이다. 견본주택(모델하우스)은 충북 청주시 복대동 '더샵청주센트럴', 충남 천안시 직산읍 '더샵천안레이크마크', 전남 광양시 마동 '광양와우중흥S클래스' 등 네 곳이 개관을 앞두고 있다.

주택 규제 심해지자... 수도권 오피스텔에 전국 수요 몰렸다... 고양시 '더샵 일산엘로'이 또한 거주자 우선 청약자는 9040건, 평택시 '평택 고덕시도시 유보라 더크레스트(9-1-2BL)'는 기타지역 청약 1만5,668건이 접수되었다. 거주자 우선 접수 청약이 더 많았던 단지는 8월 분양한 '힐스테이트 삼송역 스칸센 2BL'이 유일했다. 경기도 광명시 광명동 '광명 퍼스트 스위첸', 경기도 안양시 비산동 '이안 테라디움 비산', 경기도 남양주 다산진건지구 '다산역 데시앙'이 본격적인 분양에 나선다.

줍줍 열기는 이어진다…“주택 청약 제도 손 봐야” 목소리도... 성동구 성수동 아크로서울포레스트 미계약분 3가구 무순위 청약에 26만5000여명. 은평구 수색증산뉴타운 DMC파인시티자이 무순위 청약 1가구에 29만8000여명. 강남구 일원동 ‘디에이치자이개포’ 무순위 청약 5가구에 약 25만명이 몰렸다. 법 개정으로 무주택 세대 구성원 중 성년인 자만 지원할 수 있었던 강남구 ‘디에이치자이개포’ 84㎡(전용면적) 1가구에만 12만400명, 나머지 4가구는 118㎡에는 12만8583명이 신청했다.

분양가가 9억원 넘는 아파트는 중도금 집단대출이 제한된는데 과연 2030세대 신청자 중에 계약금 마련은 물론 잔금납부까지 가능할 사람이 얼마나 될 지 의문이다. 또, 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 아파트는 4인 이하 가구에 적합한 전용면적 59~74㎡의 당첨 가점 커트라인도 70점을 넘겼다. 가구원이 최소 5인은 되어야 중소형 아파트 청약에 당첨된다는 의미다. 4인 가구 만점자(69점)도 더이상 당첨 안정권이 아니란 것이 여러번 증명됐다.

'전통 부촌' 용산구 이촌동... 서울 용산구 이촌동에서 현재 리모델링을 추진하고 있는 단지는 강촌아파트, 한가람아파트, 한강대우아파트, 우성아파트 등이다.일대 아파트 중 1999년 준공돼 올해 23년차인 이촌코오롱 아파트가 처음으로 리모델링 조합 설립 인가를 받았다. 당초 이촌코오롱은 2000가구가 넘는 대단지 조성을 목표로 인근 강촌아파트와 함께 공동 리모델링을 추진했으나 합의점을 찾지 못해 결국 각자 사업을 추진하기로 했다.

이촌동 일대는 리모델링뿐만 아니라 재건축 사업도 추진 중이어서 전통 부촌이라는 명성을 되찾을 거란 전망도 나온다. 이촌동 한강맨션은 올해 준공 51년차로 재건축을 통해 1441가구의 대단지로 탈바꿈할 예정이다. 인근 서빙고동 신동아아파트(1326가구)도 올해 1월 조합설립 인가를 받았다. 1974년 지어진 렉스아파트를 재건축한 래미안첼리투스는 '한강변 최고 56층'의 인기 단지로 자리 잡는 등 용산 내에서도 한남더힐, 나인원한남 등이 개발되며 한남동 일대가 고급 주거지로 자리매김했다.