스크랩 분양받은 상가 부가가치세 환급 및 매도시 반환여부

[촛불]

상가를 분양받는 경우 가장 먼저 부가가치세를 고려해야 한다. 상가분양금액 중에 건축비의 10%가 부가가치세로 포함돼 있다. 이 부가가치세는 일반과세자로 등록하는 경우 전액 되돌려 받을 수 있다.

예를 들어 1억5800만원(대지비;7000만원, 건축비 8000만원, 부가가치세 800만원)에 분양받은 상가가 있다고 치자. 일반과세자로 등록하면 부가가치세 800만원을 세무서로부터 돌려 받을 수 있어 상가구입에 실제로 투입한 원금은 1억5000만원으로 줄어든다.

사업자등록을 하지 않은 경우나 간이과세자는 이러한 혜택을 받을 수 없으므로 1억5800만원이 실제 투입한 금액이 된다. 부가가치세만큼 일반과세자는 투자원금 절감효과를 누릴 수 있다. 하지만 이러한 혜택을 받기 위해서는 분양계약일로부터 20일 이내에 관할 세무서에 사업자 등록을 해야 한다. 이 기간이 지나서 사업자등록을 하는 경우 지나간 부분에 대한 부가가치세는 되돌려 받을 수 없으므로 기간을 잘 지켜야한다.

이렇게 분양받은 상가를 완성되기 전에 매도하면 분양권 매도로 보며, 완성된 상가의 입주잔금을 낸 후 매도시에는 부동산의 양도로 본다. 매도시 고려해야할 세금은 양도세와 부가가치세이다.

먼저 양도세를 살펴보자.

분양권 상태부터 상가취득 후 1년 미만까지는 양도세를 실거래가로, 상가 취득후 1년 이상이 지나면 원칙적으로 기준시가 신고를 할 수 있다. 물론, 투기지역 중 토지투기지역으로 묶인 경우는 1년 이상 보유한 경우라도 기준시가 신고를 할 수 없고 실거래가 신고를 해야한다. 주택투기지역은 상가 양도세 신고방법에 아무런 영향을 미치지 않는다.

보유기간별 세율은 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 9∼36%가 적용된다. 다만, 세율 적용시 분양권의 보유기간은 분양권상태에서 매도한 경우만 인정되며 완성후 매도시에는 분양받은 사람의 상가로 보는 시점부터 보유기간을 산정해 세율을 적용하므로 주의해야 한다.

매도를 하는 경우 환급받은 부가가치세는 세무서에 되돌려 주어야 할까. 그렇지 않다. 보통 오해를 많이 하는 부분이 이 부분이다. 환급받은 부가가치세를 세무서에 되돌려 주지 않기 위해서 매도자는 매수인의 사업자등록여부 및 사업자유형에 따라 처리방법에 주의해야 한다.

매수인이 일반과세자로 등록하는 경우 사업의 포괄 양도양수로 처리하거나 매매계약서에 부가가치세 별도라는 조항을 달아 세금계산서를 발행하고, 매수인에게 부가가치세를 받아서 내면 된다. 매수인이 개인이나 간이과세자로 등록하는 경우에는 사업의 포괄양도양수로 처리할 수 없고 일반과세자의 두 번째 방법을 활용해야 한다.

여기서, 핵심은 사업포괄 양도양수로 처리 못하는 경우 매매계약서에 반드시 부가가치세 별도라는 용어를 표시해야 한다는 것. 이러한 표시가 없을 경우 매매금액에 부가가치세를 포함해 계약한 것으로 보기 때문에 부가가치세를 매도인이 부담해야 하는 불상사가 일어날 수 있다.

그렇다면, 분양단계에서 환급받은 부가가치세를 되돌려 주어야 하는 경우는 언제일까. 분양받은 상가가 10년이 경과하지 않은 상태에서 상가임대사업을 매도하지 않고 폐업부터하는 경우 일정률을 제하고 나머지 부분을 세무서에 되돌려 주어야 한다.

▣상가분양을 계약시 부가세 환급받기

상가 등(상가, 사무실, 사무실용 오피스텔 등)을 신축하거나 분양받아 임대업을 하려는 경우 미리 일반과세자로 등록하여 부가세를 환급받을 것인지, 부가세를 환급받지 않고 세율이 낮은 간이과세자로 신고할 것인지를 결정해야 합니다.

일반사업자가 환급을 받을 경우 10년 동안 일반과세자로서 납세의무를 이행해야 하므로 연매출액이 4천8백만원이 되지 않을 경우에는 간이과세포기신고서를 관할세무서에 제출하여 그 기간동안 일반과세자로 신고하도록 해야 합니다.

1. 일반과세자와 간이과세자의 선택

건물가액이 1억5천만원(부가세 별도)이고 토지가액이 5천만원인 상가를 분양받았다면 초기에 일반과세자의 경우 1천5백만원을 환급받을 수 있습니다.

이 건물을 보증금 5천만원에 월세 1백8십만원으로 임대를 한다면 일반과세자의 경우 연 부가세액은 2,370,000원(50,000,000원 × 4.2% × 10% + 1,800,000원 × 12 × 10%)이나, 간이과세자의 경우 711,000원(=2,370,000원*30%, 부가율 30% 기준)이 됩니다. 따라서 10년 동안의 예를 든다면 일반과세자가 1,659,000원을 더 내게 되는 것입니다. 즉 10년*1,659,000원=16,590,000원 부담하게 됩니다. 물론 이러한 계산은 15,000,000원을 환급받은 것을 반영한 것이며 현재 가치는 무시한 것입니다.

2. 중간지급조건부의 경우

상가 등을 분양받을 때 계약금, 중도금, 잔금으로 분할하여 지급하는 경우로서 계약금 지급일부터 잔금지급일까지의 기간이 6월 이상인 중간지급조건부의 경우 각각의 대가를 지급하기로 한 때가 공급시기가 되므로 상가 등의 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록신청을 해야 부가세를 환급받을 수가 있습니다.

따라서 상가 등을 분양받을 경우에는 자신이 계약하는 거래가 중간지급조건부에 해당되는지의 여부를 반드시 확인하여야 합니다. 일부 사업자의 경우 이러한 중간지급부 조건을 알지 못하여 부가세를 환급받지 못하는 경우가 많습니다.

위와 같은 중간지급조건부가 아닌 경우에는 잔금납부일 이전에 사업자등록을 하면 됩니다.

3. 신고 시점을 넘겼을 경우의 환급 여부

사업자등록을 제대로 한 이후에 받은 세금계산서에 대해서 신고기한 안에 환급신고를 하지 못한 경우에는 기한후 신고가 되지 않아 이 경우 경정청구로 환급을 받으려면 공급가액의 1% 즉 매입세액의 10%를 가산세로 납부하여야 하므로 신고기한 내에 반드시 신고를 하도록 해야 합니다.

그러나 일부를 신고하고 경정청구를 하는 경우에는 이러한 가산세가 적용되지 않습니다. 이러한 환급에 있어서는 세금계산서를 교부받는대로 조기환급제도를 잘 활용하여 신속히 환급을 받도록 해야 하겠습니다.

4. 상가건물을 양도할 경우 부가세 문제

사업자가 사업에 사용하던 상가 등을 양도할 경우에는 건물 분에 대해서 부가세를 납부해야 합니다. 일반적으로 부가세를 환급받은 경우에만 납부하는 것으로 알고 있지만 매입시에 부가세를 환급받았는지 여부에 관계없이 납부해야 하는 것입니다.

상가건물을 양도하면 대개의 경우 토지와 지상 정착물을 함께 양도하는 것으로서 토지는 부가가치세가 면세되는 재화이나 건물은 부가가치세가 과세되는 것이며, 토지와 건물의 가격은 쌍방 계약에 의하여 정하여지는 것이 원칙입니다.

이 경우 토지가액과 건물 및 기타 구축물의 가액이 구분된 실지거래가액이 있는 경우라 함은 당사자에 실지로 거래된 건물가액으로 매매계약서, 세금계산서 등 관련증빙자료에 의해 객관적으로 입증될 수 있는 거래가액으로 해석하고 있습니다. 한편 판례에서는 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고, 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시가 되어 있으며, 구분표시 된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 본다고 하고 있습니다.

이러한 계산과정에서 부가세를 적게 내기 위해서 토지부분의 가액을 부당하게 고가로 명시하고 과세되는 건물가액을 심히 저가로 명시한다면 공급가액이 불분명한 것으로 보아 과세표준 안분계산에 의하여 과세표준을 과세관청에서는 산출하고 있음을 유의해야 합니다.

그러나 계약에 의하여 토지와 건물의 가격을 정하지 않고 총액으로만 계약하였다면 토지와 건물 등에 대한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산합니다. 다만, 감정평가가액(감정평가법인이 평가한 가액을 말함)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산하도록 규정하고 있습니다.

기준시가가 없는 경우로서 감정평가액이 있는 부동산은 감정평가액에 비례하여 안분계산하고, 감정평가액이 없는 경우에는 장부가액에 비례하여 안분 계산한 후 다시 기준시가에 의하여 안분 계산하도록 규정하고 있습니다.

위의 방법을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청고시에 의하여 토지의 기준시가와 건물의 기준시가를 산정하여 그 금액을 기준으로 안분하여 과세표준을 산출하는 것입니다.

감정가액기준으로 과세표준을 안분하면서 공급시기 이후에 감정평가법인의 감정가액이 있는 경우에는 세금계산서의 발행은 공급시기인 점에 비추어 당해 부동산의 공급시기에 안분계산할 수 있는 기준금액(감정가액)이 결정되지 아니하는 것이므로 인정받지 못한다고 봄이 타당하다고 보고 있으나 공급시기일 이전의 감정가액은 어느 시점까지로 소급해야 되는지에 대하여는 명문규정상 제한이 없다고 보고 있습니다.

5. 포괄 양수도의 경우 부가세를 납부하지 않아

부가세법에서 정하는 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 않는다고 규정하고 있습니다. 다만 사업자가 같은 세금계산서를 양수자에게 교부한 경우로서 부가세액을 거래 징수하여 예정신고나 확정신고를 하면서 납부한 경우에는 제외한다고 하여 과세하는 것으로 하고 있습니다.

그러나 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우에는 사업의 양도로 보지 않게 되어 과세를 받게 됩니다. 반드시 사업을 양수한 자도 일반과세자로서 사업을 하여야 사업의 양도로 보게 됩니다.

한편 간이사업자의 경우에도 건물 분에 대해서 부가세를 납부하게 되므로 위와 같은 양도양수를 해야 부가세를 납부하지 않게 됩니다.

6. 기타 유의할 사항

위와 같은 규정은 상가 등을 분양받는 과정에서 프리미엄을 받고 양도할 경우에도 적용됩니다. 따라서 분양을 받아서 임대업을 하거나 사업용으로 사용할 경우라면 일반사업자로 등록해서 부가세 환급을 받도록 하고 양도할 때 그 환급받은 금액을 납부하거나 양도양수를 통해서 재화의 공급에 해당하지 않도록 해야 합니다.

여관을 경영하다가 여관을 양도하는 경우라든가, 미등록사업자가 사업용으로 사용하다가 양도하는 경우, 간이사업자의 경우 등에도 건물 분에 대해서 부가세를 납부하게 됩니다. 사업자 중 건물을 사업에 사용하는 납세자라면 이러한 규정을 잘 알아 두셔서 상가 등을 양도하고 많은 금액의 부가세를 억울하게 내는 일이 없도록 대비를 해야 할 것입니다.

▣사업의 양도에 대한 부가가치세

간이과세자에게 양도하면 부가가치세 납부해야

“사업의 양도”라 하면 무척 거창하게 들릴 수도 있지만, 많은 사람들이 자신의 음식점, 옷가게, 소규모 공장 등을 통째로 파는 것을 많이 볼 수 있다. 이처럼 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만 바뀌는 것을 “사업의 양도”라 하는데 누구에게 양도하느냐에 따라 부가가치세가 과세될 수도 있고 과세되지 않을 수도 있다.

▶ 사업의 양도란

사업의 양도란 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만 바뀌는 것을 말하므로 사업에 대한 모든 권리와 의무가 포괄적으로 사업 양수인에게 승계되어야 한다. 이 때 포괄적 양도인지 여부는 사업장별로 판단한다. 즉, 2개의 음식점을 경영하는 A가 그 중 한 개를 B에게 양도하는 경우도 포괄적인 사업양도에 해당할 수 있다.

▶ 사업양도에 대한 부가가치세 과세여부

본래 “사업의 양도”는 부가가치세법상 “재화의 공급”에 해당되어 부가가치세가 과세되는 것이 맞다. 그러나 사업의 양도에 부가가치세를 과세하더라도 양도인은 양수인에게서 부가가치세를 징수하여 납부하고, 양수자는 그 금액을 매입세액으로 공제 또는 환급받게 될 것이므로 양수인은 불필요한 자금압박을 받고 과세관청은 국고수입도 없으면서 행정적으로 번거롭기만 할 뿐이다. 이러한 이유로 부가가치세법은 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 않도록 규정하고 있다.

그러나 다음의 경우에는 사업의 양도를 과세거래로 보아 부가가치세를 징수한다.

(1) 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우

(2) 사업양도인이 세금계산서를 교부한 경우로서 거래징수한 세액을 신고 납부한 경우

일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우 일반과세자가 부가가치세를 거래징수하고 세금계산서를 교부해도 간이과세자는 매입세액을 환급받을 수 없으므로 이 경우는 과세거래로 보아 세액을 징수한다.

그리고 사업양도인이 세금계산서를 교부하고 신고한 경우에도 이를 과세거래로 보지 않는다면 매입세액의 환급절차가 복잡해지는 문제점이 생기게 되므로 사업자가 과세거래로 처리한 경우에는 그대로 수용해준다.

☞ 위의 내용으로 보면 사업을 양도하면서 세금계산서를 교부한 경우에는 별다른 문제가 생기지 않는다. 그러나 일반과세자가 간이과세자에게 양도하면서 세금계산서를 교부하지 않는다면 양도자에게는 부가가치세와 가산세가 추징될 것이다. 그리고 사업을 양수하는 간이과세자 입장에서는 일반과세자보다도 매입세액만큼 사업양수비용이 더 많이 필요하게 된다. 그러므로 사업을 양도하는 경우 양도인은 양수자의 과세유형을 꼭 확인해보아야 하며, 양수인도 간이과세를 포기하고 일반과세자가 되는 것이 더 유리한지를 심사숙고해야 할 것이다.

▣ 상가(오피스텔) 분양 계약자에 대한 설명자료

상가(오피스텔)을 분양하는 사업자가 분양 계약자에게 업무와 관련하여 설명할 세무에 관한 간단한 설명자료입니다.(상가(오피스텔) 분양 계약자가 주로 궁금해 하는 내용들입니다)

1. 분양금에 포함된 부가가치세의 환급

    오피스텔을 분양받은 경우 분양가액 중 건물 부분에 해당하는 분양가액에 대하여는 부가가치세를 부담하게 되는데, 이 경우 분양받은 자가 제때에 사업자등록 신청한 과세사업자(일반사업자)이면, 분양가액 중에서 부담한 부가가치세액에 대하여 부가가치세 환급 신고하여 환급받으실 수 있습니다.

2. 사업자등록 신청 등

  (1) 오피스텔 분양자가 분양받으면서 부담한 부가가치세 등을 공제받으려면 계약전 또는  계약후 20일이내에 (부동산임대사업자 등으로)사업자등록 신청을 하여야 합니다.

  (2) 제때에 사업자등록 신청한 사업자의 경우, 계약금, 중도금, 잔금 지급시 부담한 부가가치세액에 대하여 동 사업자등록번호가 기재된 세금계산서를 교부(다만 사업자등록일 전에 세금계산서를 교부받는 경우는 본인의 주민등록번호를 기재한 세금계산서를 교부받아도 유효함)받고, 각분기별 부가가치세 신고 기한 내에 부가가치세를 신고하여야 그 부담한 부가가치세를 환급받을 수 있습니다.

3. 주거용 오피스텔의 경우

  (1) 오피스텔을 과세사업에 임대할 목적으로 사업자등록을 신청하고, 각회차별 납부한 분양가액에 포함된 부가가치세(건물 해당분)를 환급 받은 사업자는, 분양 종료후 오피스텔을 주거용으로 임대하더라도 임대내용에 대하여 부가가치세를 과세사업자로 신고ㆍ납부하여야 합니다.

  (2) 일반적으로 주택임대는 부가가치세 면세대상이지만 분양가액에 포함된 부가가치세를 환급받은 사업자는 비록 주택을 임대하더라도 일반과세자의 지위에 해당되어 상가용 건물을 임대한 것으로 보아 부가가치세를 신고 납부하여야 합니다.

  (3) 최근 국세청예규(서삼 46015-10928)에 의하면,

  2003년 2월 18일 이후 취득한 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인되면 임대료에 대하여 부가가치세가 면세되는 사업으로 보도록 새로이 규정하고 있습니다. 따라서 위의 경우처럼 분양가액에 대한 부가가치세를 환급받은 사업자가 주거 전용으로 임대한 사실이 확인이 되면, 이미 환급받은 부가가치세는 추징되다고 유권해석을 (국세청에서는)하고 있습니다.

  (4) 뿐만 아니라 분양가액에 대한 부가가치세를 환급받은 사업자는 부가가치세법 시행령 제49조에 의하여 20과세기간(10년)동안 과세사업자로서 부가가치세를 신고하여야 합니다.

동 기간 중에 폐업하는 등의 사유가 발생하였을 경우, 1과세 기간당 5% 씩 체감하는 방법으로 추징세액을 계산합니다. 다만 다음 4(1)항에 의한 바와 같이 사업양수도로 처분하는 경우는 추징 사유에서 제외됩니다.

4. 오피스텔 분양권 전매

  (1) 사업자등록을 신청한 사업자가 오피스텔의 분양권을 양도하는 경우 그 동안 환급받은 부가가치세를 반환하여야 합니다.(정확하게 말하면 분양받은 자가 양도한 가액 중 건물분에 해당되는 금액에 대하여 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 징수하여 납부하여야 합니다)   

그러나 이 경우, ①양도 양수자간에 사업양수도 계약 형식을 취하고, ②양수한 사업자가 일반과세사업자로 사업자등록 신청하는 경우로서 양도 양수자 간의 업태 종목이 동일(부동산 임대업)한 경우는 양수자가 사업을 승계한 것으로 보아 환급받은 부가가치세를 다시 반환하지 않아도 됩니다.

  (2) 분양권을 양도한 자는 양도소득에 대한 세금을 납부하여야 합니다.

이 경우 양도소득세는 실거래가액으로 하여야 하는데 양도소득세 계산은 다음과 같은 방법으로 합니다.

  ※ 양도소득세의 계산

     (*)실지양도가액(거래상대방이 확인한 실지양도가액)

       (-) 양도시점까지 납부하였던 계약금과 중도금등의 금액

       (-) 필요경비

           (부동산중개수수료 등)

       (-) 양도소득기본공제(1인당 년간 2,500,000원)

       (=) 양도소득과세표준

       위의 과세표준에 세율을 곱하여 계산합니다.

       (1)이때 계약금 납부일로부터 양도시점까지 1년 미만이면 ;

          => 양도소득과세표준금액에 50%의 세율

       (2) 1년이상 2년미만의 경우 ; 양도소득과세표준금액에 40%세율

       (3) 2년 이상인 경우 일반적인 소득세율(9-36%누진세)을 적용합니다.

5. 소유권이전 등기시 부대비용

  오피스텔 취득에 다른 등기비용은 다음과 같습니다.

  ① 취득세는 분양가의 2%

  ② 농특세는 취득세의 10%(분양가의 0.2%)

  ③ 등록세는 분양가의 1.5%

  ④ 교육세는 등록세의 20%(분양가의 0.3%)

  ⑤ 등기 시 법무사 비용과 국채매입 비용이 추가 됩니다.

결국 오피스텔 취득에 따른 취득세 및 등록세 부대비용은 분양가의 4%+∝ 정도입니다.

6. 분양종료 후 임대사업자로서의 부가가치세 신고

  (1) 오피스텔 분양 종료 후 임대사업을 개시한 사업자는 (*)월임대료와 (*)보증금에 대한 간주임대료에 대하여 매기별로 부가가치세를 신고하여야 합니다.

  ① 월임대료의 10% (세금계산서 발행)

  ② 간주임대료(보증금의 대해 연4.2%의 금액)의 10%

     (세금계산서 발행할 필요없음)

  이 경우 전3(4)항에 의한 바와 같이 일반과세자로 20과세기간(10년간) 부가가치세를 신고하여야 하나, 통상 10과세기간(5년)이상 일반과세자로 부가가치세를 신고납부한다면, 분양가액에 대한 부가가치세를 환급받는 것이 이익이 되는 것으로 판단됩니다.

  (2) 또한 임대사업 도중(10년 이내에)에 오피스텔을 양도하는 경우에도 양도가액 중 건물가액에 해당하는 부분에 대하여는 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 양수자로부터 징수하여 납부하여야 하는데, 이경우도 전4(1)항에 의한 바와 같이 양도 양수자간에 사업양수도 계약을 하는 경우는 양도가액에 대하여 부가가치세를 거래징수하지 않고, 세금계산서 교부의무도 없습니다.