[주거·정보] 주택임대차 상담, 경매관련 문의 급증(+162%)

[임수진]

                    주택임대차 상담, 경매관련 문의 급증(+162%)

                  - ‘07년 20,403명, ’08년 22,464명, ‘09년 25,182명 3년간 꾸준히 증가

                  - ‘10년 상반기만 15,880명 이용

                  - ‘묵시적 갱신시 임대차 계약사항’ 관련 상담 가장 많아(5,114건, 32.2%)

                  - 부동산경기 침체 여파로 경매시 배당관련 문의 급증(전년동기 대비 162%)

  □ 주택임대차 과정에서 발생하는 임대인과 임차인간 분쟁에 대한 조언과 사회적 약자인 임차인의 권리보호와 주거안정을 위해 서울시가 운영하고 있는 주택임대차상담실을 이용하는 시민이 매년 증가하고 있다.

  □ 서울시는 지난 3년간 서울시 주택임대차상담실을 이용한 시민이 매년 증가하고, 올해 상반기만 15,880명이 이용했다고 9일(월) 밝혔다.

      ○ 연평균 22,683명(1일 평균 100여명)이 이용했으며, 연도별로는 ‘07년 20,403명, ’08년 22,464명, ‘09년 25,182명이었다.                                        

  

  □ 주택임대차상담실에 접수된 15,880건의 ‘10년 상반기 상담을 유형별로 보면 ▲주택임대차 관련 상담 12,400건(78%) ▲부동산 중개 관련 상담 2,190건(14%) ▲상가관련 250건(1.6%) ▲가정법률 59건(0.4%) ▲기타 가사상담 등 981건(6%)인 것으로 나타났다.

  □ 이중 가장 상담내역이 많은 주택임대차 상담을 자세히 살펴보면, ▲‘묵시적 갱신시 임대차 계약사항’이 5,114건(32.2%)로 가장 많았으며 ▲‘경매시 배당관계’ 2,327(14.7%) ▲‘차임증감청구’ 1,599건(10.1%) ▲‘임차목적물 수선유지의무’ 1,522건(9.6%) ▲‘보증금반환’ 1,404건(8.8%) ▲‘소액보증금 보호’ 434건(2.7%) 순이다.

      ○ 묵시적 갱신이란, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임대인이 임차인에게 재계약 여부(재계약 거절 또는 계약조건 변경 후 재계약)를 통지하지 않았을 때 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 체결한 것으로 보는 경우이다.

  □ 특히 경매시 배당관계(보증금 우선순위, 전입신고, 확정일자 등)와 관련한 문의가 전년 동기 대비 162%나 급증하였는데, 이는 부동산 경기 침체 여파에 의한 것으로 추정되고 있다.    

시    기	2009 상반기	2009 하반기 (09상반기 대비 증가율)	2010 상반기 (09상반기 대비 증가율)
상담건수	885	1,130(+27%)	2,327(+162%)

  □ 한편 서울시는 지난해 전세난 대책의 일환으로 우선변제를 받을 주택임대차보증금과 보호대상 임차인의 보증금을 상향하도록 법무부에 건의한 결과 주택임대차보호법 시행령이 개정되어 지난주부터 시행되고 있다.(대통령령 제22284호, 2010.7.26 시행)

	※ 주택임대차보호법 시행령 개정내용
- 보증금 중 일정액의 범위(제3조) : 수도권에서 서울을 독립하여 규정하면서                                종전 2천만원 ⇒ 2천500만원으로 증액  - 우선변제를 받을 소액보증금의 범위(제4조) : 6천만원 ⇒ 7천500만원으로 증액

  □ 거주 외국인 증가로 외국인이 주택 임대차 보호 관련 상담을 의뢰해 오는 경우도 늘고 있는데, 외국어로 주택임대차 관련 상담을 원할 경우에는 서울시에서 운영하는 ‘서울글로벌센터 전문상담서비스’를 이용하면 편리하며 해당 홈페이지에는 부동산 등 주거관련 생활정보도 얻을 수 있다.(http://global.seoul.go.kr/)

      ○ 아울러 서울시는 올해부터 전국 최초로 주택바우처제도를 시행하고 있는 바, 임차주택이 경매처분 당하여 주거위기에 처한 자도 그 대상에 포함하여 쿠폰바우처를 지급하는 것을 검토하고 있다.

  □ 한국가정법률상담소에서 파견된 서울시 주택임대차상담실 상담위원 박예순씨(20년 경력)는 “요즘 여름 장마철을 맞아 누수가 되거나 배수가 제대로 되지 않아 발생하는 피해상담도 늘었다”며 장마철 하자 발생시 임차인ㆍ임대인 모두 민법 관련 규정에 대한 이해가 필요하고 상호간 협조하여야 분쟁없이 원만한 임대차 관계가 유지될 수 있다고 말했다.

      ① 임차 주택이 장마철에 누수되거나 배수불량이 발생으로 피해가 발생할 경우 임차인ㆍ임대인 중 누구에게 수선 등 필요한 조치를 취할 의무가 있는지?

⇨

- 임차목적물의 수선유지에 대하여 우리민법에서는 임대인은 임차인에게 임대목 적물을 인도하고 임대차기간 존속 중 사용수익에 필요한 조치를 취할 의무가 있다(민법 제623조)고 규정하여 임대인에게 그 책임이 있음을 알 수 있음.  - 따라서, 임대인은 여름철 장마가 오기 전 임대목적물의 배수가 원활한지 지붕이 새지는 않는지 미리 점검을 하여 임차인의 안전과 편의를 도모할 법적인 책임이 있다고 할 수 있으며,  - 임대인이 이러한 의무를 소홀히 하여 비가 샌다든지, 하수가 역류하여 임차인에게 손해가 발생한 경우 임대인이 이에 대하여 배상의 책임을 면하기 어렵다고 할 수 있음.

      ② 한편, 민법상 선량한 관리자의 주의 의무를 부담하게 되어있는 임차인의 입장에서는 이럴 경우 어떤

조치를 해야 하는지?

⇨	- 임차인은 임차목적물을 임대인에게 인도할 때까지 선량한 관리자의 주의 의무를 부담하므로(민법 제374조), 임차목적물에 하자가 발생하면 임대인에게 이를 즉시 통보하여야 할 법적인 책임이 있으며(민법 제624조),  - 임차인이 선량한 관리자의 주의 의무 위반으로 인하여 임대인에게 손해를 발생하게 한 때에는 이에 대하여 법적인 책임을 면하기 어렵다할 것이므로, 장마철에 지붕이 샌다든지 배수가 제대로 되지 않을 경우에는 임대인 에게 이에 대하여 즉시 통보하고 수선하는데 협조할 의무가 있다고 할 수 있음(민법 제625조).

  □ 서울시는 2001년부터 주택임대차상담실을 설치ㆍ운영해 오고 있다.

      ○ 주택임대차에 관한 정확한 정보제공, 권리관계 해석, 분쟁사항에 대한 조언상담 등을 통해 주거안정에 기여하고 있으며,

      ○ 주택임대차와 관련한 법과 제도를 몰라 어려움을 겪고 있는 시민계층(특히 저소득 임차인)의 고민을 해결하고 있다는 평가를 받고 있다.

  □ 현재 서울시 주택임대차상담실은 한국가정법률상담소에서 파견한 전문상담위원 2명과 한국공인중개사협회에서 파견한 공인중개사 1명으로 구성되어 있다.

     ○ 공휴일을 제외한 월요일~금요일까지 09시부터 18까지 상담이 가능하며, 상담이 필요한 시민은 전화 120번, 직통전화(731-6720, 6721, 6240) 또는 인터넷, 방문상담(방문일시 사전예약 가능) 등을 통해 이용할 수 있다.

□ 별첨 : 1.‘10년 상반기 상담 유형별 분석

           2. 상담 주요 사례

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