관리 흔적 남기기 20.

[해야해야]

오두막 지기 B 그룹

단상 20.

이번에도 부동산 시장에 대한 이야기. 코로나19로 돈이 많이 풀려 금융시장이든 실물시장이든 글로벌 상승장이라, 아파트, 땅 등 우리나라 실물 시장은 이에 더하여 코로나19 이전, 문정권 이후부터 장기적으로 시장이 좋아, 단지 운이 좋아 누구나 자산을 불릴 수 있었기에 금융자산, 실물 자산을 자신의 예상보다 더 많이, 순자산 아닌 총자산을 기준으로 수십억, 심지어 백억 원대로 늘릴 수 있었던 사람들.

그들 대다수는 최근 들어 세금 걱정에다 시장, 특히 우리나라 실물, 주택 시장이 조만간 중장기적으로 크게 하락하여 급격한 자산 감소를 겪지 않을까에 대한 걱정스러운 질문을 많이 하고 있음.

서울 고가 주택 소유자들은 자금력이 부족한 다주택자들도 전월세로 조세전가, 조세 자금 마련 등을 계획하고 있어 걱정과 근심은 덜한데, 서울 외곽, 경기도, 인천 지역 다주택자들은 양도세 내면 별로 남는 게 없고 계속 들고 가자니 매년 보유세 부담에다 서경인 지방 부동산 침체로 중장기 집값까지 하락하면 급격한 자산 감소는 불가피하기에 걱정과 근심이 많았음. 문재인 정부 여당에 대한 분노와 증오는 덤.

장래의 시장 전망은 신도 알 수 없지만, 가격, 수급 등 시장원리만으로도 그리 오래지 않아, 지금은 언론 등까지 이구동성으로 서울 주택 부족 등을 외치지만, 급격한 통화량 증가만으로도 미분양 물량 급증, 역전세난, 건설사 줄도산 등의 뉴스로 도배될 정도로 우리나라 실물 시장이 급격한 침체로 빠질 가능성은 적고, 또, 그리돼선 안되지만,

다주택자들의 근심과 걱정은 시장 원리로, 서울 아파트 물량이 늘어나고 양도세 정상화로 더 이상 버티지 못하는 다주택자들의 매물까지 가세하면 현실화될 가능성이 다소 높아 보임.

대구시도 이에 준하지만, 장래 서울 부동산 시장의 리트머스 시험지로서 인천 부동산 시장을 간략하게 살펴 봄.

인천시 서구와 미추홀구의 2022~2023년 입주 물량이 일개 자치구가 광역시 전체 1년 평균 입주 물량과 비슷.

인천은 e편한세상부평그랑힐스, 부평캐슬앤더샵퍼스트 등 부평구, 힐스테이트자이계양 등 계양구, 송도자이크리스탈오션 등 연수구 송도국제도시, 영종국제도시 서한이다음, 운서동 운서SK뷰스카이시티 등 중구를 제외하고도.

미추홀구와 서구만 해도 입주 물량이 지나치게 많고, 서구는 루원시티SK리더스뷰, 루원시티대성베르힐, 루원지웰푸르지오, 루원시티린스트라우스 등 가정동 루원시티, 백석동 검암역로열파크시티푸르지오, 검단신도시 등의 입주 물량만 3만여 가구.

검단신도시만 해도 6월 호반써밋1차 이후 올해에만 푸르지오더베뉴(1540가구), 유승한내들에듀파크(938가구), 한신더휴캐널파크(936가구) 등 4582가구, 내년 이후에도 검단신도시 대방노블랜드, 우미린퍼스트, 우미린에코뷰, 모아미래도엘리트파크, 파라곤센트럴파크, 대광로제비앙, 예미지트리플에듀 등 거의 1만 가구.

2022~2023년 인천 미추를구 입주물량도 힐스테이트푸르지오주안, 주안캐슬앤더샵에듀포레, 주안파크자이더플래티넘, 주안 센트레빌, 미추흘자이크레스트, 기타 힐스테이트학익, 씨티오씨엘 1~4단지, 미추파라곤, 학익 1구역, 주안 10구역, 포레나인천미추흘, LH 브리즈힐, 미추흘서희스타힐스 등 2만 가구가 넘음.

장기적으로 우리나라 인구가 급감하지 않는 한 인천시 서구와 미추홀구는 도시 및 주거환경이 비약적으로 개선되기에 그 부수적 효과인 부동산 시장도 상응하게 좋아지고, 집값도 비례하여 많이 오르게 되겠지만, 물량에는 장사가 없기에 중단기, 어쩌면 중기적으로 인천시 부동산 시장은 집값, 전월셋값 동반 하락 등 많이 힘들 수도 있음.

문재인 정권 이후 집값이 정체, 혹은 많이 오르지 않았고, 입주 물량 등 공급 측 요인이 정상적인 지방, 지역 부동산 시장은 다주택자들의 전월세로 조세 비용 마련, 혹은 조세 전가로 매물이 크게 늘지 않는다면, 서울, 인천 부동산 시장이 침체해도 이에 영향을 받지 않고 제 갈길을 갈 가능성이 높음.

심지어, 강남 3구 등 서울 핵심지역 공급량은 충분치 않을 수 있기에, 서울에서 평당 1억 넘는 주택이라도 크게 힘들지 않을 수도, 아니, 계속 좋아질 가능성도 부정할 수 없음.

다주택자들의 한 달 월세가 천만 원이면 매년 종부세 1억, 2천만 원이면 종부세 2~3억도 감당할 수 있기 때문.

전용면적 25평, 공급 면적 33평을 기준으로 평당 1억을 넘는 아파트를 예시해 보면, 서울 서초구 반포동 아크로리버파크는 39억 8000만 원, 반포 래미안퍼스티지, 강남구 압구정동 현대5차, 성동구 성수동 트리마제, 서초구 잠원동 아크로리버뷰반포 모두 35억 원에 올해 팔렸고 모두 평당 1억 원 이상이고 신반포자이 34억 5000만 원, 반포자이와 반포센트럴자이도 34억 1000만 원에 거래돼 평당 1억 이상.

상기 예시한 아파트들의 전월세가는? 서울 성동구 '아크로서울포레스트' 전용 264㎡는 보증금 20억 원에 월세 2700만 원, 서울 서초구 '반포자이' 전용 245㎡도 월세 1000만 원, 보증금 10억 원, 서초구 '아크로리버파크' 전용 129㎡는 보증금 1000만~5억 원에 월세 1000만 원이 넘는 매물이 많음.

소형 아파트 전셋값도, 성동구 금호동 이편한세상금호파크힐스 30㎡는 7억, 행당동 서울숲리버뷰자이 36㎡은 9억, 강남구 청담자이 49㎡는 12억, 서초구 잠원동 신반포센트럴자이 59㎡는 13억, 용산구 한남동 한남더힐 59㎡는 13억. 반면, 서울 강북구 SK북한산시티 아파트 84㎡는 5억 5000만 원에, 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡는 10억 5000만 원.

2021년 8월 3일, 카페, 블로그 등에서 모니터링 된 자료.

부산광역시 국민평형 순위 (단위:만원)

순위 단지명 전용면적 시군구 계약일 건축년도 층 실거래금액 역대최고가 역대최저가 비고

1위 경남마리나 84.93 부산광역시 해운대구 우동 2021.03.18 1996년 7층 170,000 170,000 14,000

2위 쌍용예가디오션 84.9 부산광역시 수영구 광안동 2021.04.25 2014년 42층 160,000 160,000 36,000

2위 삼익비치 84.83 부산광역시 수영구 남천동 2021.06.21 1979년 2층 160,000 160,000 10,000

4위 해운대자이2차 1단지 84.9부산시 해운대구 우동 2021.03.28 2018년 31층 148,000 148,000 78,000

5위 롯데캐슬 스타 84.9 부산광역시 해운대구 중동 2021.05.08 2020년 36층 147,000 147,000 147,000

6위 대우마리나1 84.2249 부산광역시 해운대구 우동 2021.03.14 1991년 13층 141,000 141,000 18,000

7위 삼호가든맨션 84.692 부산광역시 해운대구 우동 2021.05.11 1985년 14층 139,000 139,000 16,000

8위 동래럭키 84.64 부산광역시 동래구 온천동 2020.11.12 1983년 12층 134,000 134,000 21,000

9위 대우트럼프월드센텀 84.97 부산시 해운대구 우동 2021.01.27 2006년 6층 133,000 133,000 38,000

10위 현대 84.37 부산광역시 수영구 수영동 2021.06.26 1988년 12층 130,000 130,000 21,000

11위 대우마리나3 84.936 부산광역시 해운대구 우동 2021.07.22 1994년 8층 128,000 128,000 17,000

11위 더샵센텀파크1차 84.6389 해운대구 재송동 2021.04.24 2005년 24층 128,000 128,000 25,000

11위 대우마리나2 84.2249 부산광역시 해운대구 우동 2021.06.26 1992년 4층 128,000 128,000 18,100

14위 광안자이 84.48 부산광역시 수영구 광안동 2020.10.23 2020년 24층 124,700 124,700 63,000

15위 쌍용더플래티넘사직아시아드 84.9 동래구 사직동 2021.07.11 2020년 124,500 124,500 38,663

16위 협진태양 84.82 부산광역시 수영구 남천동 2021.05.31 1984년 4층 123,000 123,000 13,000

16위 사직롯데캐슬더클래식 84.9 동래구 사직동 2020.11.17 2017년 25층 123,000 123,000 56,200

18위 래미안장전 84.8952 부산광역시 금정구 장전동 2021.06.18 2017년 8층 122,500 122,500 58,000

19위 마린시티자이 80.5 부산광역시 해운대구 우동 2020.06.27 2019년 46층 118,000 118,000 114,000

20위 해운대자이 1단지 84.5 부산광역시 해운대구 우동 2021.04.23 2013년 6층 115,000 115,000 29,000

21위 뉴비치 84.9 부산광역시 수영구 남천동 2021.06.21 1986년 8층 110,000 110,000 18,000

21위 남천금호어울림더비치 84.94 수영구 남천동 2021.05.29 2019년 11층 110,000 110,000 59,500

21위 대연힐스테이트푸르지오 84.38 남구 대연동 2021.06.07 2013년 30층 110,000 110,000 36,037

24위 삼한골든뷰 센트럴파크 84.9 부산진구 범전동 2021.04.28 2019년 56층 109,000 109,000 45,977

24위 대연 SK VIEW Hills 84.9 부산시 남구 대연동 2021.07.02 2018년 20층 109,000 109,000 58,000

26위 e편한세상오션테라스4단지 84.9 수영구 민락동 2020.10.31 2020년 108,000 108,000 108,000

26위 아시아드코오롱하늘채 84.57 연제구 거제동 2021.07.03 2019년 21층 108,000 108,000 104,000

26위 동부올림픽타운 84.96 부산시 해운대구 우동 2021.06.06 1999년 18층 108,000 108,000 15,900

29위 센텀비스타동원 84.8264 부산시 수영구 민락동 2021.06.12 2017년 25층 107,300 107,300 51,000

30위 대연자이 84.9817 부산광역시 남구 대연동 2021.07.03 2019년 19층 107,200 107,200 55,000

31위 해운대 동백 두산위브더제니스 84.89 해운대구 우동 2020.11.17 2019년 107,000 107,000 76,500

32위 명륜자이 84.9607 부산광역시 동래구 명륜동 2021.01.21 2019년 7층 105,500 105,500 59,400

33위 서광골드타워 84.97 부산광역시 해운대구 우동 2020.10.12 2003년

33위 거제동 롯데캐슬피렌체 84.9491 연제구 거제동 2021.07.17 2011년 18층 105,000 105,000 40,500

33위 더샵센텀파크2차 84.6 부산시 해운대구 재송동 2020.11.14 2005년 25층 105,000 105,000 28,000

36위 부산더샵센텀포레 84.9 부산시 수영구 민락동 2021.05.07 2014년 13층 104,700 104,700 34,617

37위 해운대 비스타 동원 84.9 부산시 해운대구 우동 2020.09.18 2019년 10층 104,000 104,000 89,300

37위 해운대 I PARK 80.572 해운대구 우동 2020.11.11 2011년 41층 104,000 104,000 104,000

39위 사직역 삼정그린코아 더베스트 2차 84.71 동래구 사직동 2021.07.10 103,000 103,000 57,700

40위 e편한세상광안비치 84.9 부산시 수영구 민락동 2021.05.15 2016년 22층 101,500 101,500 40,000

41위 사직역 삼정그린코아 더베스트 1차 84.9동래구 사직동 2020.11.07 2016년 100,000 100,000 49,900

41위 해운대래미안 84.984 부산광역시 해운대구 중동 2021.05.06 2014년 10층 100,000 100,000 36,481

43위 아시아드코오롱하늘채 84.549 연제구 거제동 2021.06.08 2019년 17층 98,500 98,500 56,200

44위 명륜동힐스테이트 84.9 부산광역시 동래구 명륜동 2020.11.18 2018년 18층 98,000 98,000 51,000

45위 대연롯데캐슬레전드1단지 84.95 남구 대연동 2020.11.15 2018년 14층 97,000 97,000 52,000

45위 동원 84.92 부산광역시 부산진구 범전동 2020.10.23 1982년 2층 97,000 97,000 18,600

45위 센텀경동리인 84.8376 부산광역시 해운대구 우동 2021.06.25 2018년 12층 97,000 97,000 55,000

45위 거제센트럴자이 84.995 부산광역시 연제구 거제동 2020.11.12 2018년 18층 97,000 97,000 54,000

49위 센텀비스타동원2차 84.9 부산광역시 수영구 민락동 2020.12.05 2017년 22층 96,000 96,000 34,000

49위 명륜아이파크1단지 84.9 부산시 동래구 명륜동 2021.05.15 2013년 9층 96,000 96,000 36,000

[출처] 부산광역시 아파트 국민평형 실거래 순위 | 작성자 실거래분석가2

2020년 12월 31일과 2021년 1월 13일, 카페, 블로그 등에서 모니터링된 자료.

규제 2주후인 2020.12.21일자 경기도 등의 부동산 시세, 상승지역, 상승 아파트단지.

경기도

성남 중원구 판교 8호선 연장사업 기대감.

고양시는 교통호재와 역세권 위주. 고양~서울 은평 도시철도, GTX-A 창릉역, 대곡~고양시청과 식사~고양시 신교통수단 사업. 버스전용차로. 광역버스 교통체계, 화전역 환승시설, BRT(대화-신촌_ 연계.

일산 동구 위시티 (위시티2단지 자이, 3단지 블루밍), 강촌라이프, 중산동 (일산센트럴아이파크. 중산2단지 코오롱), 풍동(숲속마을2단지두산위브, 숲속마을 8단지 ) 등.

일산 서구 탄현동 (일산두산위브더제니스, 큰마을대림현대, 탄현 단지들) , 일산동(후곡 9, 11, 12 단지들), , 문촌1단지우성... 안양 동안구. 인덕원역. 평촌어바인퍼스트, 평촌동(초원마을 대림, 귀인마을현대홈타운, 초원 부영, 푸른마을 인덕원 대우), 비산동(샛별한양6단지, 비산삼성래미안 등), 관양동.

의정부는 GTX-C 호재. 의정부역 근처(호원동, 의정부동

​구리. 갈매지구. GTX-B노선의 갈매역 정차 기대. 갈매역, 갈매지구 중심으로 상승. 별내 8호선(강남, 판교) 예정. 도시철도 6호선 연장 심의(중랑구 신내차량기지-구리 도매시장사거리). 정비사업.

용인 수지구 신분당선 라인 좋음. 강남 접근성 괜찮음. 풍덕천동 5개 아파트 리모델링 조합 설립.

의왕 내손라구역 (포일자이, 내손이편한)

파주 비규제지역. 운정신도시. 금릉역 역세권. 교통호재 기대 (GTX-A, 3호선 연장)

김포. 김포 한강신도시, 김포골드라인. 고촌 걸포라인.

경기도 광주는 태전동, 경강선 역세권. 초월읍 모아미래도파크힐스 입주 강남, 판교, 성남 등 출퇴근 용이

화성 동탄. GTX -A. 봉담지구[출처] 시계열 분석 시계열읽어주는여자 20.12.24|작성자 달빛초롱

전라도, 충청도, 강원도

강원도는 춘천 롯데캐슬스카이캐슬, 이편한세상춘천한숲시티, 후평주공 등

충청도는 청주 복대동현대, 신봉동주공, 봉명아이파크, 신영지웰, 두산위브지웰시티, 옥산면코오롱하늘채 등 흥덕구 중심. 가경 아이파크 5차 분양권 등.

충주풍경채, 용산주공, 교현주공 등 충주 원도심, 충주기업도시미진이지비아, 충주시티자이 등기업도시, 재건축 호재 단지. 흥화하브, 흥화아파트, 지평더웰 등 공주 월송지구,

전라도는 광양 중동 성호, 칠성주공, 광양굿모닝힐맘시티, 광양푸르지오 등,

중흥S클래스 등 순천 신대지구, 해용면중흥클래스, 순천왕지롯데캐슬, 순천조례동 시대아파트 등.

대구 최고가 아파트 15년 추이

2006년이면 대구가 하락으로 막 접어들 구간입니다.

1위가 수성4가에 있는 대림 이편한세상이군요 이때 가격은 3.4억 정도 되었네요.

2위 범어동 태왕유성하이빌 3위가 용산롯데 캐슬 4위가 범어동 궁전맨션입니다.

달서구 용산동롯데 캐슬은 2007년 6위 이후 단한번도 10위 안에 들어가지 못합니다.

또 7번째 달서구 삼정그린빌도 3억에 거래가 한껀이 있었네요

2007년에도 1위는 변화는 없구요. 5위에 만촌동 수성이편한세상 그리고 달서구 장기동 영네오빌 파크가 9위에 들어오게 됩니다. 9위에 있는 영남네오빌이 2020년 현재시세는 4.2억 거래가 되어 있습니다. 8위에 있는 궁전맨션하고 가격이 거의 같았는데 궁전은 현재 10억 가까이 있고 범어유림노르웨이도 8억을 넘어 호가는 9억에 나오고 있으니 위치의 차이가 다시한번 절감하네요.

2008년 1위도 변화가 없구요. 사월동 화성 파크드림3단지가 2위로 올라오네요. 이단지도 2020년 현재 5.5억 정도에 형성되어 있습니다. 그리고 단 한차례도 10위권안에 있지 못하게 됩니다.

2009년 부터 범어sk뷰가 1위 자리로 올라오네요. 그리고 10위까지 모두 수성구가 자리 잡아가고 있는 것을 알수가 있습니다.2010년에도 범어sk뷰 2위3위는 상인푸르지오 칠곡이편한세상은 확인결과 오류인것 같습니다.

2011년 부터 대구가 본격적으로 상승으로 들어거게 되는데요 . 범어동이 10위 안을 차지하고 있습니다.

2013년부터 2015년까지도 여전히 1위는 범어sk뷰이고 2위 부터는 조금씩 거래금액에 따라 순위가 바꾸는 것을 알수가 있습니다. 그중에서 만촌동 수성이편한세상2차는 단한차례도 10위 아래로 떨어지지 않고 유지하고 있습니다.8위에 있는 시지 효성백년가격이 들어왔지만 10위안에 지속해서 유지하지 못하는 것을 알수가 있습니다. 2015년에 범어숲s.가 8위에 들어오지만 여기도 10위안에 유지 되지 못하는 지역임을 알수가 있습니다.[출처] 2006년 부터 2020년까지 최고가는 아파트는 어떻게 변했을까요?|

2018년에도 범어sk뷰가 여전히 최고가에 거래가 되었고 2019년이 되어서 범어 빌리브 범어가 선두에 오르게 됩니다. 최초 10억대를 뚫고 가격을 자리 잡게 되는데요 이후 2020에 거래가는 13억5천 최근 거래 15억3천까지 범어빌리브가 선두에서 완전히 자리를 잡아가게 됩니다.

인접해 있는 라온2차 범어효성 범어센트레빌 그리고 힐스테이트 범어까지 범어4동이 최근에 가격을 선도하고 있습니다. 2019년에 들어서 만촌3동 만촌삼정그린코아가 4위로 진입하게 되구요. 정리하면 2006년에서 2008년까지 수성3가 수성대림이편한세상 그이후 대부분 범어4동 범어sk뷰 그리고 범어빌리브가 가격을 선두하고 있습니다.

​[출처] 2006년 부터 2020년까지 최고가는 아파트는 어떻게 변했을까요?|작성자 김준영 재테크 스터디

[출처] 관리 흔적 남기기 20.|작성자 bebe