경매물건 문의드립니다

[고희경]

안녕하세요~

넘 오랜만에 인사드립니다.

부천GS에서 강의 들었던 수강생인데여~ 잘 지내셨지요?

이젠 부천에선 강의를 안하시나봐요...한번더 수강햇슴 하는데...

부천지부의 한 물건이 관심이 생겨서요...

2008타경5160

단독다가구 주택이고 (감정가 378,428,000 최저매각가 264,900,000)

임의 경매개시일 A) 2008년3.19 (근저당 2004.8.25 이윤재 채권채고액 1,543,000,000 채무인이 총 3명이고

                                                                                          담보물건이 2건 더 있슴)

                         B) 2008.6.12 (근저당 2003.1.9 삼성화재 채권최고액 350,000,000)

1) 근저당 최선순위인 삼성화재가 말소 기준권리가 되는건가요? 그렇타면 A)의 근저당은 신경쓰지 않아도 되는건가요?

2) 낙찰 후 추가비용 산출 부분

점유자	임대기간	보증금	전입신고	확정일자	배당요구
김복례	2007.7.6-2009.7.5	천만원/이십만원	2008.3.6	2008.3.6	2008.5.6
박복현	2003.1.5-2006.1.5	일억원	2001.7.30	2008.3.20	2008.4.25
박승란	미상	미상	2008.3.26	미상
박재관	미상	미상	1996.5.16	미상
이정선	미상	미상	미상	2007.12.27
정연미	2006.10.12-2008.10.11	일억원	2006.10.17	2006.10.17	2008.4.11

임차인 6명 중

        a) 배당요구신청을 한 임차인 보증금중 낙찰후 인수해야 하는 추가 보증금이 있나요?

                있다면 어느정도 선으로 인수를 해야 하는건지...

         b) 배당요구신청을 안한 3명의 임차인은 어떻게 해야되는건지요?

3) 낙찰후 다가구-> 다세대 용도변경이 가능할까요? (준공일:1990.12.19

             대 147m2 알씨조및 벽돌조 슬래브 지붕 4층 주택 및 근린생활시설

             1층:소매점 2층:사무실 3층:의원 4층:주택 지층:다방 (지하,1-3층 알씨조,/ 4층 벽돌조)

초보자라 그런지 더 체크해봐야 할 부분이 무엇인지, 교수님께 제대로 질문을 한 건지도

조심스럽습니다.

변덕스런 봄 날씨에 감기 조심하시구요...

고견 부탁드립니다.

[김영준]

다가구는 전입신고일 제일 중요하니까 배당요구 안한 세입자가 임차인의 가족인지 확인해보세요.

[김영준]

정연미씨가 문제가 크네요. 전입신고일과 확정일자가 두 근저당 보다 늦기 때문에 보증금 일억원 중 한푼도 못받게 되었어요. 다만 두번재 근저당권자인 이윤재가 다른 부동산과 공동담보로 근저당을 설정한 것이기 때문에 다른 부동산과 동시배당을 한다면 이윤재의 배당금액이 분산되니까 일부를 배당받을 수는 있겠지요. 경매 책에 있는대로 동시배당시 받을 만큼은 이시배당시에 다른 부동산에 가지고 있는 이윤재의 근저당권을 인수하게 되니까 세입자 정연미 입장에서는 동시배당이냐 이시배당이냐가 아주 중요하지요. 경매책을 참조하세요.

[김영준]

2004년 1월 1일 이후 다가구를 다세대로 바꾸는 것이 까다로워졌습니다. 재개발때 입주권을 여러개 받기 위한 지분쪼개기를 방지하기 위한 것이지요. 무조건 금지가 아니라 일조권이라든지 주차장확보 등으로 간접적으로 규제를 하고 있습니다. 최근에는 다시 규제를 완화하고 있으니까 관청에 가서 상담하는 것이 좋겠습니다. 아니면 구청 인근에 있는 건축사사무실에서 상담해도 되고요.

[김영준]

다가구주택은 도면을 그려서 전입신고한 사람 하나 하나 대조해보면서 확인해야 합니다. 배당을 받아가는 세입자를 만나서 문의하면 친절하게 알려줄 것이고 가짜 세입자는 경매를 방해하려고 하겠지요.

[김영준]

박복현씨를 찾아가 다른 미상인 박씨가 가족인지 확인하고 다른 집의 실제 거주여부를 확인하면 되겠네요. 낙찰이 되어도 계속 거주하겠는지 확인하면서 이것 저것 물어보세요. 박복현씨는 전입시고일이 빠르나 확정일자가 늦습니다. 아마도 이것은 맨 마지막 증액한 임대차계약서일지도 몰라요 그러니 예전의 계약서도 확인해야 합니다. 만약 마지막 확정일자가 유일한 것이라면 배당을 받지 못하지요..반면 대항력은 있으니까 낙찰자가 일억을 인수해야 합니다.