주택예비경보 ‘엉딩이 바싹 치켜들고~!’

[황사 人-박준호]

주택예비경보 ‘엉딩이 바싹 치켜들고~!’

‘엉딩이 바싹 치켜들고’는 주택시장에 변화가 있을 때 발령했던 시그널로 그동안 3차례에 걸쳐 발동했습니다.

물론 2007년 이후 전체 수도권 주택시장에서 약 25%의 가격하락이란 미증유 사태를 맞아하였고 이후 중대형의 절반가격 폭락과 하우스 푸어라는 신조어가 국민 모드에 회자되었는데~!

1차는 2008,12.20로 당시 리먼사태에 의한 글로벌리스크로 주택가격의 폭락사태가 언제 진정될것인가를 진단한 것으로 시그널을 발표한 2008년12월 하순이후 2009년 1월부터 강남 아파트가격이 올라붙었고 강북은 2009년 4~5월부터 회복무드로 돌아섰는데 당시 잠실 1단지 재건축 33평형의 경우 8억대까지 떨어졌는데 지금은?

이때 광우병사태를 겨우 마무리한 MB정부는 강남권 등에 DTI(50%)와 이를 수도권 전역으로 확대하면서 수도권 주택시장을 꽁꽁 얼게 하였습니다.

2차는 2009,9.20일 발동했는데 MB정부의 주텍시장 안정화정책으로 반짝하던 시장이 다시 하락하면서 바닥시장을 예견했었는데 다시금 주택시장은 바닥을 찍고 반등기미가 수도권전체로 확산되던 시점이었습니다.

시장 또한 7~8월에 저점을 찍고 회복조짐을 나타냈었으나 전반적 상승 기조를 타지는 못했으며 이때 부동산 싸이클상 저점국면이 나타나기에

2011.12.15 제3차 ‘엉딩이 바싹 치켜들고’를 발령했었는데 사실 이때는 어제 주택산업연구원에서 발표했던 저점국면이 싸이클과 함께 강한 징조로 나타나 발령했지만 이 예측은 상당히 빗나갔고 결국 체면을 무릅쓰고~

2009,9.20 나는 ‘엉딩이 바싹 치켜들고’의 발동을 해제하면서 이후 주택시장경기변동에 예측에 상당한 신중을 기하게 되었는데 당시 해제 글을 올릴때 오히려 질책보다는 용기있다는 칭찬을 받었는데 회원 여러분은 이 과정을 보시려면

검색어로 ‘엉딩이’를 검색하시면 발령과 해제사유의 역사를 보실 수 있습니다.

검증사실에서 보듯 그 누구보다 확률 높은 예측으로 잘 맞췄지만 전체라는 틀에서 요즘 수난의 건설사처럼 ‘하우스 푸어’와 ‘고령화시대에 패러다임 변화’에 비중을 낮게 둔 평가로 혹시 손해를 본 회원 분들이 계실 줄 사료되는데 이 자리를 통해 사과의 말씀 올려드립니다.

요즘, 주택시장

그제 수술을 마치고 어제 불편한 몸으로 몇몇 중개업소에 전화를 해 봤습니다.

잘 맞춰오다가 3차 엉딩이 발령이후 신중모드인 요즘 경희대, 명지대 부동산대학원 특강에서 조심스레 바닥론에 불을 지폈는데~

이제,  엉딩이 바싹 치켜들고‘의 예비발령을 조심스레 발동 합니다~!

추석이후시장, 볼만할 겁니다~!

정부의 9.10미분양 주택에 대한 양도소득세 감면안이 9억원 이하로 결정되면서 대상이 되는 미분양 아파트에 대한 관심이 서서히 고조되는 분위기인듯 합니다.

특히 여․야간 이견으로 진통을 거듭하던 취득세 감면 방안도 25일 확정되면서 위축됐던 거래도 살아날 조짐을 보이고 있는데 이를 보고 일부 전문가들은 차라리 대책발표가 없으면 한다는 글도 쓰지만 한심ㄴ한 작태로 항시 태풍(정책발표)전에는 고요가 흐름을 잘못 읽고 있을 뿐입니다.

통화해본 중개업자분들은 취득세 감면 기준이 확정되면서 추석 연휴가 지나면 준공후 미분양을 중심으로 거래가 시작될 것 같다는 일관된 직감을 표시하고 있었습니다.

반면 세제 감면 대상에서 제외된 9억원 이상 아파트의 경우 아예 관심권에서 멀어지는 듯하는데 가뜩이나 중대형 주택의 인기가 추락한 상황에서 세제 혜택까지 받지 못하자 수요자들의 문의조차 없다는것이 강남권(대치동) 중개업서의 답변이었습니다.

마포의 경우 9억원 이하 미분양아파트에 대해서 문의가 늘어나고 있다는데 언론보도를 보자면 지난 4월 분양에 들어간 아현 래미안푸르지오는 지난 7~8월까지 미분양이 35%에 달했지만 정부의 세제혜택발표 이후 문의가 늘면서 물량이 속속 소진되고 있다하는데~

분양팀 관계자는 극심한 부동산 경기침체 탓에 3,885가구의 대단지 중 35%정도의 미분양 물량이 생겼지만 현재 30%로 줄어든 대다가 9.10대책이후 문의가 늘면서 계약도 되어 미분양물량이 감소하고 있다고 합니다.

강남구의 경우 현재 래미안강남힐즈와 역삼3차 아이파크의 소수 미분양 물량이 남아 있는데 업계에 따르면 래미안은 분양가 7억6,000만원 상당의 전용면적 101㎡ 아파트 1개, 현대산업개발의 역삼3차아이파크의 경우는 소수물량만이 남은 것으로 전해졌는바 분양담당자는 일부 물량만 미계약분이 있고 2호선 선릉역 초역세권에 위치한 만큼 곧 물량이 소진될 것으로 보인다고 합니다.

그러나 뭐니뭐니 해도 요즘 화두는 취득세 감면 혜택까지 볼 수 있는 준공 후 미분양 아파트에 대한 관심이 집중되고 있는데 미분양 아파트 물량이 5,600여가구로 수도권에서 가장 많은 용인의 경우 성복지구 미분양지역에서는 대책 발표 전보다는 관심은 늘어났지만 양도세의 경우 미래 집 값이 어떻게 될지 모르니 수요자들에게 크게 어필하지 못하고 있지만 취득세는 당장 1,000만원 이상 혜택을 주는 것이기 때문에 효과가 있을 것이라는 조심스런 반응이었습니다.

반면 9억원을 넘는 수도권 대형아파트 미분양분은 물량 소진을 기대하기 어려울 전망으로 합정동에서 프라이스 리딩을 지향한 메세나폴리스의 경우 15억원 이르는 높은 분양가 에다 소득세 감면 대상에서도 당분간 힘든 시절을 인고해야 할 것입니다.

회원 여러분~!

요즘 내가 동영상을 올리는 J랜드 전문가 칼럼을 보자면 3부류인데

1-요즘 나오는 뉴스를 이저리 짜깁기하여 올리는 분,

2-과거 현상을 요즘 현상에 꿰 마치는 분,

3-나처럼 핏대를 내며 빈정거리는 분들인데 추석이후 이분들은 모두다 얼씨구 기회다 싶어 대세상승이니, 주택시장에 봄날이 왔느니 침 튀기며 외칠 겁니다.

그러나 이들이 외면하는 경제논리에서 분명 부동산시장은 후행합니다.

명지대 특강에서 말한 내용 중~

부동산이란 놈은…!

- 소득과 불가분의 관계…

- 즉, 경제성장으로 부동산시장은 먹고 살지만…

- 부동산은 자산축적의 효과가 있어 성장률을 상회

- 성장률을 넘는 상승은 인플레이션이라는 악령과…

- 그래서 이놈은 자산축적의 효과시 위기에 약하고…

- 기회에는 매우 강한 놈…!

이라 했습니다.

왜 일반시장이 최악으로 내 닫는데 사실 내가 가끔 빈정거리는 우리나라 경제 4인방은 부동산에 관련한 화끈한 대책을 못 내는가가 바로 이런 이유이기도 합니다.

그런데 코스피가 2000포인트를 넘었다고 어느 전문가는 당장 주택가격의 상승을 예견하는 글도 올렸는데 경제전문가나 진정한 부동산전문가들이 보면 실소를 할 겁니다.

맞추면 다행 틀리면 그만이라는 식의 장돌뱅이식의 논조는 이제 신중을 기해야 할 것으로 세계경기의 회복은 상당한 시간을 필요로 할 것이며 따라서 싸이클상 주택시장의 회복은 좀 더 시간을 필요로 하는 것이다.

다만 왜 ‘엉딩이 치켜들고와 저점 국면을 봐야 하는가’에서 본인은 다음의 몇 가지를 주장하는바~.

첫째, 주택가격비의 불균형과 스테그플레이션에 따른 현상으로 제4차 엉딩이 치켜들고를 예비발령한 주 이유가 이것입니다.

둘째, 저금리기조와 800조의 유동성 자금입니다.

불확실성시대 돈의 흐름은 채권이며 불확실성이 제거되면 돈은 자본이득으로 향하는데 이 자금이 약 800조입니다.

셋째, 분명히 아직 주택은 더 지어주어야 하는데 약 340만호의 주택이 더 필요합니다.

주택보급률 100%가 주택의 완전공급시장은 아닙니다.

넷째, 바닥시장의 움직임으로 이는 이미 지난 상반기인 6월에 일어났습니다.

즉, 저점 매수는 이미 지난 6월부터 일어났으며 주택구매력지수는 계속 상승세를 나타내고 있습니다.

여기서 내일(9일=土) 오전 11시부터 마포 황막사 사무국에서 아래 내용으로 얘길 나눕니다.

요즘 시장, 위기인가 기회인가…?

첫째, 시장요인, 들여다보기…!

둘째, 건축원가 들여다보기…!

셋째, 전문가분석 들여다보기…!

넷째, 지방부동산 들여다보기…!

다섯째, 계량·정책 들여다보기…!

여섯째, 비싸 누가 무슨 근거로…!

일곱째, 불황 스테그플레이션…!

[황사 人-박준호]

위의 자료는 내일(9일=土)...
마포 황막사 사무국에서 설명해 드릴겁니다~!
다만 자료는 번개모임에 댓글 달아 주신 분들에게만 제공합니다.
칼라자료로 만들어 무료로 제공해 드릴겁니다~!

[이다윤]

참석합니다 교수님 낼 뵙겠습니다 ㄳ ㄳ

[박종일]

오랜만에 엉덩이 글을 보게 됩니다. ^^ 전 이 글만 봐도 행복해집니다.

[금정산]

좋은 시간 되시고 행복한 한가위 명절 보내세요..^^
전 부산이라 고향가야 합니다.^^
서울 분들은 복받으신 것 같습니다.^^

[백은주(파주댁)]

기대하고 뵙겠습니다.

[이소룡]

교수님 좋은정보 항상감사 함니다 건강하세요 정광옥 참석하겠습니다

[괴물(박근선)]

엉덩이 들고 참석하겠습니다

[정순오]

수술잘 마치셨다니 다행입니다.교수님의 엉딩이 들고~글자만 봐도 이제야 좀 안도가 됩니다.어서 빨리 다시 부동산이 대접받는 시기가 왔으면 좋겠습니다.집안일을 해야해서 참석은 못합니다.유익한 시간들 되세요.

[꿈에그린]

희망의 메세지입니다.

[마인드]

서울에서 살고 싶네요.^^

[김희주]

버스가 출발하기전에 같이 타야 하는데