2019년 B.

[해야해야]

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...

지난 햇빛단의 [한 줄 결론. 2019년 가을, 분양가상한제 등 부동산 정책과 낙후된 지방민들 실물 자산 두 배 불리기 수단 중 하나인, 낙후된 지방 부동산 바닥, 대세 상승. 출발! 큐.]의 흔적 중 일부 1.

중략

사대 수구 패거리들은커녕 일반 소시민들과 비교해도 경제 영역에서 역대 최고 무지, 무능력한 문가 정권.

김기춘, 최순실 등등과 최유라 등등과 다를 바 없는 청와궁 내시들과 조국 등등, 자녀들의 행태, 조윤선 등등과 다를 바 없는 유은혜, 박연선 등등 시위소찬하는 자들의 국회, 장관 등 국고 쥐새끼질 회전문들의 행각 등등.

기타 문재인 패거리들 모두 콩밥 등등까지 너그들의 주장들을 모두 공감한다 쳐도 차기 정권은 마찬가지로 혹독한 심판 대상인 자칭 보수, 타칭 사대 수구 꼴통 정권으로 교체되어야 한다는 주장에는 공감할 수 없다.

중략

기타 자잘한, 2019.05.17, 허그규제 강화 발표 2019.06.07, 상한제 발표 2019.08.12 김수현이 과천자이 분양.

분양가 상한제를 피한 김수현이가 지가 소유한 과천자이를 분양 하자 말자 규제 폭탄 발표.

분양가 상한제로 매매 거래뿐만 아니라 분양권, 입주권도 거래가 저조하다는 주장들, 예컨대, 고덧래미안힐스테이트 등에다, 5000가구 대단지 '고덕 그라시움' 등의 강동구는 지난달 분양권·입주권이 12건 거래됐는데, 고덕그라시움, 아르테온 6건, 래미안명일역솔베뉴 4건, 고덕 롯데캐슬 베네루체와 삼익그린1차가 각각 1건에 그쳤다.

강남구는 지난달 래미안 강남포레스트에서 단 2건이 거래된 데 이어 이달에는 이 단지의 전용 84.86㎡에서 고작 1건만 거래 등등의 주장들도 공감할 수 없다.

중략.

경제 영역만 아니라 북의 군사 도발, 일의 경제 도발, 중국, 미국의 자국 중심 근육 자랑 등 최근의 국제정세에서 문가 정권의 군사, 외교, 안보, 통일의 영역에서도 문제가 아주 많지만, 그들 영역에서는 자칭 보수 패거리들 보다야 자칭 진보 패거리들이 덜 매국적이고 덜 반국익적 이기 때문에, 아직은 우리나라 차기 정권은 정권 교체보다 아닌 자칭 진보 패거리들의 정권 재창출이 국익에 덜 해롭기 때문이다.

장차, 문재인 패거리들에게 물을, 박근혜 패거리들에 못지않은 혹독한 법적, 정치적, 역사적 책임 추궁과는 별개로,

너그들이 주장하는 2~3년 내 문재인 정권의 반시장적인 정책들은 폐지될 수밖에 없을 것이란 전망과 달리, 종부세, 분양가 상한제 등등 문가 정권의 일부 정책들은 차기 정권에서도 한동안 더 유지, 존속될 가능성이 더 높기 때문이다. 물론 문가 정권 임기 내 폐지가 불가능하지 않으나 아직은 때가 아니다.

그리고 거래 감소와 분상제 등 부동산 규제와 인과관계가 미약하기 때문이다.

2.

그리고 3.3㎡당 1억 원을 막겠다고 발표한 민간아파트 분양가 상한제가 서울 도심 주택의 공급을 감소시켜 되레 강남 아파트가 3.3㎡당 1억 원을 향해 달리는 추진 엔진이라는 주장도 중기적으로는 전혀 근거 없다.

지난 2003년과 2006년 서울, 경기 등의 주택 공급 증가에도 집값 폭등했듯, 또 지난 2010~2013년 서울 주택 공급 감소에도 서울 집값은 하락했듯 서울 집값과 공급 간의 인과관계는 그리 높지 않기 때문이다.

그리고 우리나라 경제가 계속 성장하는 한, 돈가치 하락을 포함한 명목 성장률만으로도, 10년, 20년 후 장기적으로는 서울 강남 핵심지 집값은 평당 1억 아니라 2억도 저절로 가능하게 되어있기 때문이다.

유동성, 통화량을 장기적으로 급증 시킨다면 평당 3, 4억도 불가능하랴?

2019년 8월 현재, 19일 국토부 실거래가 시스템에 따르면 아크로리버파크 전용면적 59㎡, 24평 가격이 지난달 22억 1000만 원에 실거래됐고 이번 최고가는 지난 4월 거래됐던 20억 3000만 원보다 1억 8000만 원 오른 가격이다. 3.3㎡당 9208만 원은 단위면적당 가격으로 국내 최고 가격이다.

헬리오시티의 전용면적 110㎡ 분양권이 지난 7월 20억 7000만 원에 팔렸다. 모든 면적 통틀어 헬리오시티 시세가 20억 원을 돌파 해 분양가 10억~11억 원에 비해 약 2배다. 헬리오시티 전용면적 59㎡가 15억 원, 84㎡는 17억 5000만 원, 99㎡는 19억 5000만 원에 거래돼 최고가를 경신했다.

서울 강남구 대치동 '래미안대치팰리스' 전용 84㎡의 경우 현재 호가가 27억~28억 원에 형성돼 있다.

지난달 이 아파트 전용 84㎡ 실거래가는 26억 원이다.

​역삼 자이 84 실거래 가격은 전 고점 18억 대에서 현재 23억,개포 래미안 블래스티지 84도 16억에서 18억 대,

심지어, 과천 푸르지오써밋, 래미안슈르, 과천위버필드 등과 판교 알파리움, 판고 더샵퍼스트파크, 광교 중흥클래스, 광교 상록자이, 광교 자연앤힐스테이트 등 경기도 과천 민간택지 아파트 분양가가 거의 3.3㎡당 4000만 원까지, 5000만 원을 목전에 두고 있다.

기타 등등, 분양가 상한제 시행으로 장기는 물론 단기, 중기에도 서울 집값이 상승할 수밖에 없다는 주장과 그 근거로 제시한 내용들도 부실하고 공감하기 어려운 건 마찬가지다.

그러나 너그들의 주장과 달리, 작년에 아크로 리버 파크 전용 25평의 최고 실거래 가격이 31억으로,

뉴욕, 런던, 도쿄 등과 동일한 기준인 전용 면적을 기준으로는 이미 평당 1억 5천, 분양 면적을 기준으로 해도 이미 평당 1억으로 전 고점 회복이 쉽지 않을 것이다.

전용 면적 25평이 아닌 30평대 30~35억 실거래가로 전 고점을 뚫는 사례는 상기한 래미안 대치 팰리스, 아크로 리버 파크만 아니라 개포 우성, 삼성 홍실, 반포 래미안, 반포 자이 등 극소수 아파트도 가능할 수 있으나, 상기 예시한 극소수 외 서울 대다수 집값은 하락하고 있거나 정체 상태인 것도 팩트고, 설혹 오르는 소수 주택들도 작년의 전고점에 미달, 혹은 겨우 전 고점을 회복한 수준에 불과하기 때문이다.

또, 공급량이 늘어나도, 금리가 인상돼도 오히려 서울 아파트 가격이 상승한 사례가 더 많았 듯,

지난 두 차례, 즉, 지난 1977년과 2007년 분양가 상한제 실시 이후 단기, 중기적인 서울 집값이 하락했지만, 반드시 서울 집값 하락 가능성이 높은 것은 아니다,

3.

그러나 분양가 상한제와 서울 재건축 올 스톱, 장기 서울 공금 물량 감소 주장은 어느 정도 공감한다.

이주·철거를 완료하고 착공에 들어간 강남구 삼성동 상아2차 래미안 라클래시, 개포동 개포주공4단지 개포그랑자이, 둔촌주공 재건축 등등과 추진위 설립 이후 지금까지 사업이 16년째 멈춰서 있는 강남구 은마아파트, 이에 준하는, 최고 49층 높이로 재건축을 추진했지만, 현재는 사업이 잠정 중단된 압구정3구역 아파트도 1대 1 재건축을 고려할 정도로 분양가 상한제가 서울 재건축에 미치는 영향력은 크기 때문이다.

목동 재건축은 아예 구역 지정 신청까지 무기 연기하는 것 같고, 송파 주공 5단지 등등 일반 분양분을 최소화, 일반 분양 연기 등 분양가 상한제 피해의 최소화에 고민이 많은 것 같더라.

국토교통부에 따르면 6월 말 기준 서울에서 재건축 정비구역 지정 이후 사업시행 인가를 완료한 단지는 총 107곳으로 7만 4000가구에 달한다. 재개발은 48곳, 8만 4000가구다.

분양가상한제 적용 기준인 입주자 모집공고 직전 단계에 속하는 관리처분 인가 및 착공에 이르지 못한 단지는 관리처분 인가 이후의 단계에 약 15만 가구가 더해진다.

아예 사업을 잠정 보류한 양천구 목동 신시가지, 송파구 올림픽 선수 기자촌 등등, 그리고 강남구 개포지구에서 통합 재건축을 추진 중인 현대1차, 우성3차, 경남아파트 등등 정비구역 지정 이전 단계의 물량들을 포함하면 분양가 상한제 영향 아래 놓인 서울시와 과천, 분당 등 서울급 경기도 일부의 각종 주택 재정비 물량들을 포함하면 분양가 상한제 영향 아래 놓인 재건축 단지들은 실로 어마어마할 것이기 때문이다.

4.

마찬가지로 분양가 상한제 이후 강남 재건축은 쉽지 않을 것이다란 주장에도 어느 정도 공감한다.

언론 보도를 보니, 우리나라 최고 입지 중 하나인 압구정 현대, 한양, 미성, 대치 은마, 개포 주공, 이촌동 현대맨션 등등은 물론, 현재 우리나라 아파트 평당 최고가 아크로리버파크, 아크로리버뷰, 반포 래미안, 반포 자이 등이 소재한 반포주공조차 쉽지 않은 모양이더라.

최근 반포주공 1단지, 1, 2, 4주구는 비상대책위원회의 소송으로 인해 관리처분계획이 취소될 위기에 놓이면서 10월로 예정된 이주가 무기한 연기됐다.

인근에 위치한 반포주공 1단지 3주구도 현대산업개발과 시공사 선정을 두고 법적 싸움을 벌이면서 사업 자체가 마비됐다. 신반포3차·경남 재건축인 래미안 원베일리 역시 이주를 마치고 철거 작업을 진행하던 중 정부의 민간택지 분양가상한제 발표로 조합원 추가 분담금 부담이 커지면서 조합과 조합원의 고민이 많은 것 같더라.

그럼, 용산구 한남 더힐처럼 임대 후 분양에도 후분양에도 일부 적용되는 분양가 상한제를 합법적으로 회피할 수 있는 수단, 방법들은 무엇이 있을까?

일반 분양 시점에서 준공전 후분양과 별로 차이가 나지 않은 준공 후 분양이 가장 일반적이고 효과적일 것이다.

그러나 잠시 후 이유를 제시하겠지만, 차기 정권에서 분양가 상한제 폐지를 마냥 기다리며 일반 분양을 무한정 미루는 방안은 비용, 정책 리스크가 너무 크다.

1:1 재건축도 효과적인 수단 중 하나가 될 수 있을 것이다. 현재 가구 수와 동일한 일 대 일 재건축, 혹은 일반분양이 30가구 미만일 때는 분양승인 대상에서 제외돼 분양가 상한제를 적용받지 않기 때문이다.

1:1 재건축 대표적 사례는 과거 오세훈 시절, ‘한강 르네상스’ 사업으로 부지 25%를 기부채납하면 줄어든 건축면적을 용적률 상향으로 보전 받을 수 있게 된다. 용산구 이촌동 렉스아파트를 재건축한 지금의 래미안 첼리투스다. 그 젤리투스의 분담금 5~6억처럼 분담금이 많은 것이 흠이지만 지돈 내고 좋은 집 만들겠다는 데야...

용산구 왕궁, 광진구 워커힐 1단지, 강남구 홍실 등 1:1 재건축 추진 단지들도 분양가 상한제에서 자유롭다.

압구정 재건축 3단계나 가능성은 적지만 부산 삼익비치도 설계변경으로 중대형 아파트를 늘려 일반 분양분 30가구 미만으로, 6~7성 호텔급 고급화, 고가분양하는 것도 한 방법이다.

5.

분양가 상한제로 현금부자 등 가진 자 소수에게 특혜, 로또 분양기회를 준다는 주장도 어느 정도 공감한다.

2018년 1분기 통계청의 가계금융복지 조사에 따르면 10억 원 이상 순자산을 보유한 가구는 우리나라 전체 가구의 6.1%인데, 그 6% 중에서 분양가 상한제 이후 강남에서 분양하는 아파트 10~20억 대 이상의 분양가를 감당할 가구는 소수에 불과할 것이고, 빚 없이 고액의 분양가를 감당할 가구 수 또한 소수일 것으로 예상되기 때문이다.

강남 등 서울 주요 단지 분양가는 분양가 상한제 도입 이후에도 대부분 9억 원을 넘길 것이기 때문이다..

예를 들어 신반포3차·경남 재건축조합은 자체 계산 결과 상한제를 적용할 때 일반 분양가가 3.3㎡당 4000만 원대로 추정되는데, 그렇게 되어도 전용면적 84는커녕 59㎡ 아파트도 분양가가 10억 원을 넘는다.

지난 5월 분양한 서초구 방배그랑자이는 3.3㎡당 평균 4687만 원에 분양했다. 전용 84㎡ 평균 분양가는 15억 9000만 원인데 이를 감당할 국민은 극소수일 것이기 때문이다.

분양가 상한제는 강남만이 아니라 서울 전역에서도 가진 자 소수에게 로또 분양 기회를 주게 될 것 같다.

인접 동작구 이수 힐스테이트의 매매가가 3.3㎡당 3550만~3580만 원인 것과 비교하면 낮은 수준이지만, 최근 분양하는 이수 푸르지오 더 프레티움은 동작구 사당 3구역을 재건축하는데 평균 분양가는 3.3㎡당 2813만 원, 전용 59㎡ 분양가는 최고가 기준으로 7억 6000만 원, 84㎡는 8억 9000만 원이다.

서대문구 홍제동 제1주택재건축 정비 사업 서대문 푸르지오 센트럴파크 분양가는 3.3㎡당 2500만 원 안팎이지만 이 또한 감당 가능한 가구는 전체 가구 수 혹은 국민의 10%도 안될 것이다. ​

인근 홍제 센트럴 아이파크 전용 84㎡는 10억 5000만~11억 원의 매물, 홍제역 해링턴 플레이스 조합원 입주권의 실거래 가격은 9억 7425만 원도 마찬가지다.

또 다른 예로, 거여 2-1구역에서 송파 시그니처 캐슬 총 1945가구 대단지 중 745가구를 일반분양하는데 전용면적 84㎡ 분양가는 최고가 기준으로 8억 8000만~8억 9000만 원대다.

은평구 응암 2구역 재개발, 녹번역 e 편한 세상 캐슬은 지난 5월 전용 84㎡ 분양권이 8억 7000만 원에 거래됐고 전용 84㎡의 최고 분양가가 6억 2000만 원이었던 것과 비해 현재 2억 5000만 원 이상의 웃돈이 붙어 있더라.

신천동 진주, 인근 미성·크로바조합도 이 같은 이유로 ‘후분양 카드’를 만지작거리고 있는 것 같다.

아현 2구역은 후분양을 결정한 것 같고, 장위동 장위 4구역 조합도 분양가 상한제 유예기간이 지난 이후 분양하는 방안을 고려하고 있더라.

6.

그러나 재건축 조합원들에게 분양가 상한제가 손해만 끼치는 것은 아니다.

분양가 상한제로 일반 분양가가 내려가면 재건축 사업의 초과 이익도 줄어 초과이익 환수금도 줄어들기 때문이다.

예를 들어, 분양가 상한제 적용 대상이 아닌 서초구 반포 현대의 분양가는 3.3㎡당 4300만 원이다.

만약 분양가 상한제가 적용되었다 가정하면 일반 분양가가 3.3㎡당 3800만 원이고, 조합의 분양수입은 30억 원 줄어든다. 조합원 분담금은 분양가 상한제로 늘어난 3800만 원에서 줄어든 초과이익 환수금을 뺀 금액이다.

대지 지분이 엄청 많아 재건축 초과 이익도 엄청난, 아직 이주하지 않아 분양가 상한제를 피할 수 없는 서초구 반포 주공 1단지 1, 2, 4 주구도 함 살펴보자. 이하는 인근 아크로리버 파크의 현재, 2019년 8월의 국토부 실거래가 시세인 전용 면적을 기준으로 평당 1억 4천만 원, 분양 면적을 기준으로 평당 9천만 원을 참고한 추정치다.

그 반포 주공이 당초 예정했던 일반 분양가는 3.3㎡당 4800만 원이었는데, 분양가 상한제 적용으로 분양가가 3.3㎡당 4000만 원으로 낮아지면 줄어드는 조합의 분양수입은 5800억 원이고 2억 7000만 원의 조합원 분담금이 추가로 더해진다.

그러나 조합원의 초과 이익은 분양가 상한제 적용 이전의 17~20억에서 이후의 14~16억으로 줄어들고 조합원의 초과이익은 대략 3~4억 원이 감소하는 것으로 추정되는데, 조합원의 초과 이익 환수금도 대략 1.4~1.5억 원이 줄어들 것으로 추정되기 때문이다.

2021년 9월 28일에 모니터링된 자료.

2021, 09. 28. 부동산 단신 1.

’재건축 대안’ 인기 치솟자···강남 재건축 넘어선 리모델링 공사비... 서울 성동구 금호벽산은 3.3㎡당 619만 8,000원, 강동구 고덕아남은 3.3㎡당 공사비로 669만 원을 책정했다. 마포구 밤섬현대는 627만 원, 송파구 삼전현대도 600만 원이다. 신도림1·2차와 우선협상 대상자로 선정된 마포구 서강GS아파트 공사비가 600만 원 중반대다. ‘최고급화’ 강남구 청담건영이 2018년 공사비(687만 원) 사례는 이례적이었다. 재건축 강남구 일원개포한신은 3.3㎡당 627만 원의 공사비를 책정했다.

내년 3월로 다가온 정비구역 일몰… 대상 21곳서 속속 조합설립... 요건을 충족하지 못한 곳은 동대문구 전농12구역, 송파구 마천시장구역, 신반포25차다. 관악구 봉천13구역·동대문구 신설1구역은 공공재개발 후보지로 선정됐다. 흑석1구역, 강북구 미아11구역 재개발사업 등은 조합설립에 속도를 내고있다. 한편, 정부는 2016년 3월 2일 2020년 3월 2일까지 조합설립 신청을 마치지 못하면 정비구역이 해제되도록 했다.

당시 일몰 연장을 신청한 곳은 ▲양평동 신동아아파트 ▲신림동 미성아파트 ▲압구정 특별계획구역 3·4·5 ▲삼호가든5차 ▲신반포2차 ▲송파구 한양2차 ▲용산구 신동아 ▲성수1구역 ▲공덕6구역 ▲미아11구역 ▲전농8구역 ▲흑석1구역 ▲영등포구 목화아파트 ▲영등포구 미성아파트 ▲봉천13구역 ▲신설1구역 ▲전농12구역 ▲마천시장구역 ▲신반포25차 ▲신수2구역 ▲정릉6구역 ▲신반포26차 등이고 서울시는 신반포26차·신수2구역·정릉6구역 등 3곳을 뺀 내머지는 일몰 기한을 2년 연장했다.

성북5구역, ‘서울 도시재생’ 첫 해제지역 되나...성북5구역은 뉴타운 해제 전 성북3구역으로 2011년 사업시행인가를 받았었다. 박원순 도시재생 1호 → 오세훈 민간재개발 1호 신청, 숭인동... 창신·숭인 뉴타운 지역은 고 박원순 재임시 2013년 뉴타운 해제 후 도시재생 1호 사업에 지정 되었다. 종로구 창신동, 강북구 수유동 빨래골, 성북구 장위11구역 등이 주민동의서를 모으는 중이다. 숭인동 인근 보문파크뷰자이 전용 84㎡는 13억2000만원(20층)에 거래됐다.

용산구 한남·보광동 일대 38만6400㎡ '디에이치 한남' 한남3구역이 내부적 문제로 내홍이다. 경기도는 2024년 9월 30일까지 ‘구리교문 공공주택지구’ 사업이 예정된 구리시 교문동 0.1㎢를 토지거래허가구역으로 지정했다. 한편, 현대엔지니어링은 경남 창원 회원2구역 주택재개발사업 외 부산 좌천ㆍ범일구역 통합2지구 도시환경정비사업을 수주했으며 광명 철산한신아파트 리모델링, 안산 팔곡일동1구역 재건축 등에서 시공권을 따냈다.

부산시 동래구 동래다솜시티, 대구 달서구 현대백조타운 재건축 '달서 SK뷰', 경남 진주시 '신진주역세권 우미린', 충북 청주시 기업형 민간임대 ‘오송역 Paragon(파라곤) 센트럴시티2차, 강원도 강릉시 ‘교동 하늘채 스카이파크’. 동해시 ‘동해자이’, 경기도 용인시 `힐스테이트 몬테로이`, 파주시 ‘운정신도시 푸르지오 파르세나’, 문산읍 파주문산역2차 동문디이스트와 ‘파주이안빌리지’를 분양한다. 본보기집은 전국 8곳에서 문을 연다. GS건설이 경기 이천시에 ‘이천자이더파크’, 부산 동래구 ‘낙민역삼정그린코아더시티’, 경북 경주시 ‘신경주더퍼스트데시앙’ 등이다.

경기 양주 옥정지구와 충남 아산 배방지구에 각각 ‘라피아노 스위첸 양주옥정’과 ‘라피아노 천안아산’을, 그리고 고양 삼송지구 ‘피스카 바이 라피아노를 선보인다. 첫번째 라피아노 단지였던 2017년 '김포 운양역 라피아노'의 성공적인 분양에 이어 △파주 운정 라피아노 △고양 삼송 우미라피아노 △청라 푸르지오 라피아노 △의왕 라피아노 등, 그리고 경기도 고양시 '힐스테이트 라피아노 삼송'도 완판됐다.

하남시 창우동 꿈동산신안 아파트 전용 84㎡ 전세의 경우 올해 3월 4억5000만원에서 지난 4일 5억4000만원에 거래됐다. 경기도 화성시 청계동 동탄역더샵센트럴시티 전용 84㎡는 이달들어 14억200만원에 손바뀜됐다. 매매가도, 전용 84㎡ 기준, 하남시 학암동 ‘위례롯데캐슬’은 14억 9,000만 원, 용인시 수지구 ‘성복역롯데캐슬골드타운’ 전용 84㎡도 14억 9,500만 원, 화성시 청계동 ‘더샵센트럴시티’ 전용 84㎡도 14억 8,000만 원에 계약됐다.

대구 수성구 황금동 ‘태왕 아너스’ 전용 183㎡는 전세보증금 15억원에, 중구 수창동 ‘대구역센트럴자이’ 전용 84㎡는 전세보증금 6억원에 거래됐다. 18년만에...아현뉴타운 마지막퍼즐... 서울 마포구 아현뉴타운 염리4구역과 5구역이 잇따라 사전 타당성 검토를 위한 주민 의견 조사 결과 70% 이상의 동의율을 확보했다. 한편, 서울 은평구 증산4구역의 분담금은 가구 당 약 9000만원으로, 전용 59㎡ 일반분양가는 5억 대로 예상된다.

고덕 재건축 막히자 강동구 리모델링 '바람'...강동구 고덕동 ‘고덕아남아파트’가 리모델링 1차 안전진단을 통과했다. ‘고덕그라시움’과 ‘고덕아르테온’ 등의 입주로 새 아파트촌으로 탈바꿈 중인 고덕동 ‘배재현대아파트’는 리모델링 조합설립 동의서 접수에 나섰고 상일동에서도 ‘명일중앙하이츠’가 리모델링을 추진하고 있다. ‘둔촌주공’의 인프라를 공유할 수 있는 둔촌동 둔촌현대 1·2·3차 리모델링 사업도 본궤도에 올랐다.

2938가구에 달하는 암사동 ‘선사현대’는 지난달 리모델링 조합설립 인가를 신청했고 길동 우성2차도 안전진단을 진행 중이다. 지난 6월 명일동 고덕주공9단지가 안전진단 적정성 검토에서 최종 탈락한 뒤 강동구에서 재건축 말고 리모델링을 대안으로 택하는 노후 아파트가 계속 늘어날 전망이다. 안산 구도심 재건축 활기…안산 주공5단지 1구역이 2구역에 이어 사업시행인가를 받았다. 안산 고잔연립2·3·7구역이 조합설립을 준비 중이다.

고잔동 고잔푸르지오5차 전용 85㎡는 지난 6월 5억9000만원에, 고잔동 안산레이크타운푸르지오 전용 84㎡는 9억4000만원에 실거래됐다. LH 한국토지주택공사가 파주와동 A-1블록 신혼희망타운 행복주택, 파주교하 A-16블록 행복주택을 공급한다.

하남시는 하남 교산에서 1000가구 사전청약을 진행한다. 다음달에는 남양주 왕숙2 1400가구, 12월에는 남양주 왕숙 2300가구 사전청약이 진행될 예정이다. LH는 증산4구역 주민 대상으로 ‘2·4대책’ 도심공공복합사업 주민 분담금·분양가를 공개한다. 강원도 원주시가 기업도시에서 분양 중인 이지더원 3차 아파트 거래에 대한 불법 중개행위를 집중 단속하기로 했다. 문재인, 김현미·변창흠이 방문했던 화성 동탄 A4-1블록 공공임대 44㎡와 41㎡는 9개월째 '빈집'이다.

정부는 올해 인천 검단, 경기 남양주 왕숙, 파주 운정, 고양 창릉 등에서 3만8000가구의 사전청약을 받는다. 인천도시공사(iH)는 서구 검단신도시 AA27·30블록 ‘누구나집’을 공급한다. 경기도 성남시 대장동 개발 사업에 참여한 '천화동인 4호' 소유주와 화천대유 관계자들이 안양시 박달스마트밸리 사업에도 관심을 가졌다. 서울주택도시공사(SH공사)는 강서구 마곡지구와 구로구 항동지구 업무시설 용지, 그리고 강동구 고덕강일지구 근린생활시설 용지에 대한 정보를 제공한다.

운정신도시에는 운정신도시 센트럴 푸르지오(1956가구), 운정신도시 파크 푸르지오(710가구) 등 ‘푸르지오’ 브랜드 단지가 대거 공급돼 운정신도시 푸르지오 파르세나와 함께 브랜드 타운이 조성될 예정이다. 경기도 파주시 ‘운정신도시 푸르지오 파르세나’를 분양할 예정이다. 경기도 고양시 ‘힐스테이트 삼송역 스칸센’, 화성 동탄2신도시 ‘현대 실리콘앨리 동탄’, 구리시 ‘힐스테이트 갈매역 스칸센’도 분양할 예정이다.

서울시 강동구 e편한세상 강일 어반브릿지의 평균 경쟁률은 199.40대 1을 기록했다. 인천시 연수구 'KTX 송도역 서해그랑블'은 평균 65.6대1, KTX·경의중앙선 양평역 ‘더샵 양평리버포레’도 평균 28.77대 1의 1순위 청약 경쟁률을 기록했다. 명지국제도시와 함께 에코델타시티 조성 등이 예정된 부산 강서구 스마트시티 내 ‘에코델타시티 한양수자인’을 분양할 예정이다. 경북 경주시 '경주 웰라움 더 테라스'를 분양한다.

‘송도자이 크리스탈오션과 자이 타운으로 거듭날 인천시 연수구 송도랜드마크시티 ‘송도자이 더 스타’, 충남 천안시 직산읍 ‘더샵 천안레이크마크’를 10월 공급할 예정이다. 대구시 중구 동인동 ‘힐스테이트 동인’의 전용 84㎡ 분양가는 5억4,490만 원이다. 충남 천안시 서북구 성거읍 ‘직산역 서희스타필스 뉴플래닝시티’는 1순위 청약에서 평균 6.06대 1, 서북구 성성동 ‘천안 푸르지오 레이크사이드’ 역시 평균 145.94 대 1의 청약 경쟁률을 보였다.

수도권 집값 상승률 1위 ‘안성’… 안성 공도읍 주은풍림 39㎡(전용면적)는 지난 7일 1억3000만원에 손바뀜됐다. 지난 5월 최고 실거래가가 8500만원에 불과했던 아파트다. 석 달 만에 52%가 오른 셈이다. 아양동 주공1차 40㎡ 역시 실거래가가 4월 8500만원에서 지난달 1억1800만원으로 상승했다. 금산동 주공 38㎡도 같은 기간 9000만원에서 1억2000만원으로 올랐다. 수도권 내륙선 등 교통 호재가 잇따르자 시세차익을 노린 투자자들이 공시가격 1억원 미만 아파트를 집중 매수한 결과다.

관양동 인덕원마을삼성 전용 84.93㎡는 지난 6월 12억7800만원에 신고가로 거래됐고 호가는 17억원이다. 전세 시장도... 노원은 월계동 삼호4차, 중계동 양지대림1차, 중앙하이츠 등이 500만~3000만원 상승했다. 강동은 고덕동 고덕그라시움과 고덕래미안힐스테이트가 1000만원 정도 올랐으며, 도봉은 방학동 우성1차, 창동 상계주공18단지 등이 1000만~2500만원 상승했다. 강서는 등촌동 주공5단지, 방화동 도시개발5단지, 가양동 가양6단지 등 중소형 단지들이 1000만~1500만원 올랐다.

안전진단 늦추는 서울 재건축 아파트... 예비안전진단을 통과했더라도 1·2차 안전진단 중 한 단계라도 넘지 못하면 다시 예비안전진단부터 시작해야 한다. 이 판단에 2차 문턱을 넘지 못한 태릉우성아파트가 결정적인 역할을 했다. 노원구에서는 1차 정밀안전진단을 통과한 상계주공 6단지에 이어 1차 안전진단을 앞둔 상계주공 3단지도 절차 진행을 취소했다. 지난 3월 예비안전진단을 통과한 노원구 하계장미아파트도 속도 조절을 고심하고 있다.

강동구 명일동 ‘고덕주공9단지’도 지난 6월 2차 정밀 진단에서 탈락핬고, 양천구 목동에서도 9·11단지가 탈락했다. 정부가 지난 2018년 재건축 안전진단 통과 기준을 강화한 이후 이를 통과한 단지는 ▲서초구 방배삼호 ▲마포구 성산시영 ▲양천구 목동6단지 등 3곳에 불과하다. 한편, 시흥 장현지구, 판교∙동탄 성공 뒤이을 경기 신흥 업무지구... 경기 시흥시 장현지구는 총 면적 293만 8,958㎡에 1만 8,940가구가 들어설 공공택지지구다. 경기도 시흥시 장현지구 ‘시흥장현 시티프론트561’를 분양한다.

13~15개월 전, 2020. 6.14, 8.18일에 모니터링 된 언론 기사 등 자료 일부.

2020년 5월. 한강 조망 프리미엄으로 주목받은 반포동 아크로리버파크 84㎡형 실거래가는 5월 평균 27억9300만원으로, 작년 12월(30억7000만원) 대비 9%가량 떨어졌다. 반포동 래미안퍼스티지 84㎡형도 같은 기간 29억3600만원에서 26억9300만원으로 실거래가 평균이 8% 넘게 하락했다.

잠실 대단지들은 상대적으로 가격 방어도가 높았다. 잠실동 잠실엘스는 지난해 12월 평균 19억6800만원에서 올해 5월 평균 18억8200만원으로 실거래가 하락률이 4.3%에 그쳤다. 잠실동 리센츠의 이달 실거래가 평균은 작년 12월 평균(19억9800만원) 대비 5.6% 떨어진 18억8500만원으로 집계됐다. 강남구 개포동 래미안블레스티지 84㎡형 실거래가도 같은 기간 25억2000만원에서 5.9% 하락한 23억7000만원을 기록했다.

강북 대표 단지들은 강남 지역보다 매매가 하락률이 더 낮았다. 마포 대장주로 꼽히는 아현동 마포래미안푸르지오 84㎡형은 작년 12월 평균 실거래가가 16억원에서 현재 15억2500만원으로 4.6% 하락했다. 마포래미안푸르지오의 이 주택형 거래는 올 2분기 들어 단 2건에 불과했다.

종로구 평동 경희궁자이 84㎡형도 작년 말 16억6500만원에서 지난 3월 16억4000만원으로 실거래가가 1.5% 하락했다. 서울숲 인근 고급 아파트인 성수동 트리마제 85㎡형은 거래가 많이 되지 않았지만 실거래가는 29억원대를 유지했다.

GBC 착공 호재로 송파구 잠실동 일대 아파트들의 가격이 꿈틀거렸다. 이 일대 대장주 아파트들의 실거래가가 속속 20억원대에 도달하고 있다. 잠실주공5단지의 전용면적 76㎡는 작년 12·16 대책 전 21억5000만원까지 거래됐다가 이달초 17억9000만원까지 내려간 뒤 최근 가격 회복세로 돌아섰다. 지난주 19억5000만∼20억원대로 올라섰고 이제 집주인들이 대부분 20억원 이상을 부른다.

은마아파트 전용 76㎡는 18억5000만∼19억5000만원 수준으로 최근 2주새 호가가 1억원 껑충 뛰었다. 잠실 리센츠도 불안했던 '이상거래'가 사라졌다. 지난 4월 개인과 법인간 거래로 이뤄졌던 22억원대 매물을 제외하면 일반 매물로써는 지난 2월 이후 첫 20억원대 실거래가 이뤄졌다.

풍선효과가 중단됐던 노원·도봉·강북구 등 '노도강'도 다시 보합에 접어들었다. 지난주 모두 -0.01% 하락에서 하락세를 멈췄다.

부동산 가치에 대한 시장의 평가가 반영된 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 지난달 103.8%를 기록해 4월 110.1%보다는 다소 낮아졌다. 1월(98.3%), 2월(101.2%)에 비해 높은 수치를 유지하고 있다.

이달 역시 6억원 이하 아파트에 대한 관심은 여전하다. 서울 금천구 시흥동 삼익아파트는 감정가가 3억9200만원이었지만 21명이 응찰하며 5억1488만원(낙찰가율 131%)에 낙찰됐다.

강동구 천호동 성인아파트도 감정가 3억3300만원에서 경매가 시작됐지만 9명이 경쟁하며 3억8860만원(낙찰가율 117%)에 낙찰됐다.

영등포구 대림동 대림우성아파트 역시 감정가 2억4000만원에서 3100만원 오른 2억7100만원(낙찰가율 113%)에 팔렸다. 이외에 강동구 천호동 우정아파트(20명), 홍은동 풍림1차아파트(13명)에도 응찰자가 몰렸다.

2020.06.15. 09:12답글쓰기

천안 동남권 주거타운 형성...수요자 관심집중

현재 청당동에는 행정타운두산위브더파크(1,105가구), 청당코오롱하늘채(1,534가구), 청당한양수자인블루시티(999가구) 등 9,900가구 이상이 입주해 있다.

뿐만 아니라 올해 천안청당서희스타힐스(741가구), 청수행정타운금호어울림(584가구) 등 신규 단지들이 분양에 나선데다 8월 중 행정타운센트럴두산위브(655가구)도 공급을 앞두고 있어 오는 2023년까지 3개 단지가 모두 입주를 완료하고 나면 무려 1만2,000여 가구 규모의 신흥주거타운으로 거듭날 전망이다.

한국감정원 청약홈 자료를 보면 지난 2월 공급된 ‘천안청당서희스타힐스’는 최고 26.11대 1의 경쟁률로 순조롭게 1순위 마감됐다. 지난 7월 분양한 ‘청수행정타운금호어울림’도 최고 경쟁률 21.02대 1을 기록하면서 1순위 마감에 성공했다. 이에 따라 8월 중 분양하는 ‘행정타운 센트럴 두산위브’에 대한 관심도 높아지고 있는 추세다. 충남 천안시 동남구 청당동 일원에 들어서는 '행정타운 센트럴 두산위브'는 지하 2층~지상 26층, 9개동, 전용면적 74~84㎡ 총 655가구 규모로 조성된다.

세종시 주요 지역 아파트에선 신고가가 터져 나오고 있다. 새롬동 ‘새뜸마을 10단지 더샵힐스테이트’는 125㎡(이하 전용)는 지난달 25일 14억원에 손바뀜했다. 지난 3월 이뤄진 거래보다 2억원 높은 가격이다. 다정동 ‘가온마을 6단지 중흥S클래스센텀시티’ 108㎡도 지난달 말 처음 14억원선을 뚫었다.

84㎡도 10억원 돌파를 내다보고 있다. 새롬동 ‘새뜸마을 12단지 금성백조예미지’는 지난 11일 9억5000만원에 거래됐다. 두 달 전 거래보다 2억원 뛴 가격이다. 시장 호가는 10억~11억5000만원까지 오른 상태다. 보람동 ‘호려울마을 3단지 신동아파밀리에’도 지난달 말 신고가인 9억5000만원에 매매됐다.

원룸까지 옮겨붙은 전세 품귀… 4대문內 발품20일 ‘허탕’

18일 서울 부동산중개업계에 따르면 지난 5일 입주에 들어간 서대문구 북아현동 힐스테이트신촌 아파트 단지는 이날 현재 임대차 물건 313건 중 월세물건이 194건(61%)이나 됐다.

특히 세입자들이 선호하는 전용면적 52.84~59.84㎡(공급면적 22.6평~26.7평형)는 160건 중 136건이 월세 물건으로 나와 있다.

힐스테이트신촌은 전셋값도 급등해 지난 6월 중순 6억5000만 원 내외에서 8월 현재 7억 원을 훌쩍 넘은 것으로 조사됐다. 서초구 서초동 ‘서초 센트럴아이파크’ 아파트는 전·월세 물건 212건 중 월세만 86건으로 40%가 넘었다. 80.53㎡ 월세는 보증금 8억 원에 월세는 120만 원에 나와 있다. 이 아파트 80.51㎡(31.9평형)의 전셋값은 12억 원에 달했다.

8월 입주하는 서울 강남구 논현동 ‘논현 아이파크’ 아파트도 전·월세로 나온 131건 중 38건(약 30%)이 월세 물건이었다. 84㎡ 월세는 보증금 10억 원에 월세 100만 원이나 됐다. 이 아파트 47.46㎡(20평형) 전세는 6월 말 7억 원 후반대였으나 최근 8억5000만 원에 나와 있다.

마포구 공덕 SK리더스뷰 아파트는 전용면적 59.92㎡짜리 전·월세 물건 12건 중 10건이 월세로 나와 있으며, 84.94㎡도 전·월세 116건 중 35건이 월세물건이었다. 59.92㎡ 전셋값도 7억8000만~8억 원이나 됐다. 이는 지난 7월 초보다 1억 원가량 오른 가격이다. 이밖에 용산구 ‘센트럴파크해링턴스퀘어’는 월세 물건 비중이 6월 29.6%에서 8월 초 40%에 육박했다.

지난 7·10 대책 이후 서울에서 월세가 가장 많이 증가한 곳은 ▷고덕센트럴푸르지오(140.9%) ▷잠실주공5단지(106.2%) ▷역삼래미안(106.2%) 등으로 주로 강남권 대단지 새 아파트로 집계됐다.

경기도 남양주시 평내동 효성타운 84㎡(전용면적) 20층은 5월 말 매매는 2억5100만원에 이뤄졌는데 전세는 6월에 그보다 1900만원 높은 2억7000만원에 나갔다.

전셋값이 오르면서 매맷값이 따라 올라 지난 11일 매매계약은 2억8000만원에 이뤄졌다. 그래도 격차는 1000만원에 그친다. 고양시에서도 탄현동과 일산동, 주엽동 일대에 최근 3개월간 매매가격과 전세가격 차이가 1000만원 미만인 단지가 큰마을 대림, 현대, 일산푸르지오, 탄현 4단지 건영 등 6개 단지에 달한다. 이에 따라 부동산 시장 상승세가 꺾이고 하락 전환할 경우, ‘깡통전세’ 우려마저 나오고 있다.

[출처] 2019년 B.|작성자 bebe