생활 | 입주민의 관리계약 무효 확인 청구 부적절 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

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■ 입주민의 관리계약 무효 확인 청구 부적절
서울남부지법 확정 판결

☛ 임시총회 소집 등 절차 밟아야

동대표인 입주민들이 입주자대표회의를 상대로 공동주택 위·수탁 관리계약 무효 확인 청구소송을 제기했지만, 법원은 이들이 관리계약과 관련해 구체적인 법률상의 이해관계를 갖지 않아 다른 입주자들과 임시총회 등의 소집을 요구한 후 문제점을 지적하는 절차를 밟는 것이 적절하다며 각하했다.

서울남부지방법원 제13민사부(재판장 최병률 부장판사)는 최근 서울 양천구 A아파트 동대표 B씨(선정당사자) 등 4명이 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 계약 무효 확인 청구소송에서 “이 사건 소 중 피고 대표회의가 공동주택 위·수탁 관리계약을 해지하기로 한 결의 무효 확인 청구 부분, C사를 주택관리업자로 선정해 위·수탁 관리계약을 체결하기로 한 결의 부존재 확인 청구 부분, C사와 체결한 관리계약 무효 확인 청구 부분을 각 각하하고 원고 B씨의 나머지 청구를 기각한다”는 원고 패소 판결을 내렸다.

2017년 9월 대표회의는 동대표 12명 중 11명이 참석한 가운데 7명의 찬성으로 D사와 체결한 기존 관리계약을 해지하기로 의결하고 D사에 해지통보를 했다.

대표회의는 그해 10월 주택관리업자 선정 입찰공고를 하고 그 다음달 C사를 낙찰자로 공고하면서 C사와 계약기간을 2017년 11월부터 2020년 11월까지로 정한 위·수탁 관리계약을 체결했다.

이에 동대표 B씨는

▲2017년 9월 결의는 의결정족수 미달로 무효

▲대표회의가 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 반해 적법한 결의를 거치지 않은 채 입찰공고

▲양천구청장의 시정요청으로 입찰공고가 공동주택관리정보시스템에서 삭제됐음에도 선정절차 강행

▲적격심사 거치지 않고 C사를 낙찰자로 선정

▲C사가 경비도급계약을 체결하면서 경비인력을 6명 증원해 관리비 중 경비비를 추가 부담하게 됐다며 관리계약 무효 및 경비비 상당액의 손해금 지급을 주장했다.

반면 대표회의는 본안 전 항변에서 “기존 관리계약의 계약기간이 이미 지났으므로 기존 관리계약을 해지하기로 한 2017년 9월 결의의 무효 확인을 구할 이익이 없고, 대표회의를 상대로 한 관리계약 무효 확인 청구가 인용된다고 하더라도 제3자인 C사에 대해 효력이 없어 관리계약 무효 확인을 구할 이익이 없다”고 반박했다.

우선 재판부는 2017년 9월 결의 무효 확인 청구에 대해 “기존 관리계약 기간은 2016년 5월부터 2018년 4월까지인 사실이 안정돼 기존 관리계약은 기간만료로 종료했으므로, 기존 관리계약 해지 결의 무효 확인 청구는 과거 법률관계의 존부확인을 구하는 것에 해당한다”며 “달리 위 법률관계의 존부확인이 원고들의 현재 권리 또는 법률상 지위에 영향을 미친다는 점에 관한 아무런 주장, 증명이 없으므로 원고들이 제기한 이 사건 소는 확인의 이익이 없어 부적법하다”고 밝혔다.

또한 관리계약 무효확인 청구 부분에는 “원고들은 이 아파트 입주자로서 피고 대표회의 운영에 관해 이해관계를 가지고 있고 피고 대표회의가 C사와 관리계약을 체결함으로써 원고들에 대한 관리비 청구내역 등에 다소 변동이 생길 수 있으나, 이는 사실적·경제적인 이해관계에 불과할 뿐 원고들이 관리계약과 관련해 구체적인 법률상의 이해관계를 가진다고 할 수 없다”며 “원고들은 민법이나 관리규약이 정한 바에 따라 자신과 이해관계를 같이 하는 다른 입주자들과 함께 임시총회 등의 소집을 요구한 후 관리계약의 문제점을 지적하는 절차를 밟았어야 하므로 관리계약 무효 확인 청구는 분쟁을 해결하는 유효·적절한 수단이라고 보기도 어렵다”고 지적했다.

계약체결 결의 부존재 확인 청구 부분은 “원고들이 부존재 확인을 구하는 결의는 결의의 외형 자체가 없어 확인을 구할 이익이 없다”며 “변론과정에서 나타난 원고들의 의사에 비춰보면 원고들은 관리계약 무효를 확인하기 위한 목적으로 결의 부존재 확인을 구하고 있는데 관리계약 무효 확인 청구 부분의 확인의 이익이 없으므로, 그 수단인 이 부분 청구 역시 확인의 이익이 없어 부적법하다”고 일축했다.

재판부는 B씨의 등의 손해배상 청구도 “C사 소속 관리소장이 체결한 경비도급계약상 경비인원이 기존 관리업체인 D사 소속 관리소장이 체결한 경비도급계약상 경비인원보다 많고 그에 따라 경비비가 증액됐다고 하더라도 피고 대표회의가 입주자인 원고들에 대해 계약상 채무를 불이행했다거나 고의 또는 과실로 위법행위를 했다고 보기 어렵다”며 “경비인원 증가에 따라 경비용역의 양과 질이 증가할 가능성도 있으므로 원고들이 곧바로 증액된 경비비 상당액의 손해를 입게 됐다고 보기도 어렵다”면서 받아들이지 않았다.

한편, 동대표 B씨 등이 항소를 제기하지 않으면서 이 판결은 지난달 12일 확정됐다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■ 아파트 스프링클러 배관에서 녹물···“전 세대 재시공 하라”
춘천지법 판결

아파트 세대 내 누수가 발생한 스프링클러 배관 하자에 대해 하자감정 당시 누수가 발생하지 않은 세대를 포함한 전 세대에 설치돼 있는 스프링클러 배관을 철거하고 스테인리스 재질의 배관을 재시공해야 한다는 법원의 판결이 나왔다.

춘천지방법원 제2민사부(재판장 김현미 부장판사)는 최근 강원 춘천시 A아파트 입주자대표회의가 시행사 B사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 “피고 B사는 원고 대표회의에 20억7821만1370원을 지급하라”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

B사는 2011년 8월 31일 이 아파트에 관해 사용승인을 받았고 그 무렵부터 입주가 이뤄졌다. 이후 아파트에는 공용·전유부분에 균열, 누수 등 하자가 발생했고, 대표회의는 총 470세대 중 466세대의 구분소유자들로부터 B사에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구권을 양수하고(채권양도세대의 전유면적 5만4972.80㎡, 전체 전유면적의 99.13%) B사를 상대로 하자보수 청구소송을 제기했다.

특히 이 소송에서 대표회의는 “스프링클러 배관은 소방설비로서 기능상 하자는 사람의 생명, 신체에 영향을 미치는 중요한 하자에 해당하므로 이 부분 하자보수비는 현재 설치돼 있는 스프링클러 배관을 철거하고 재시공하는 비용으로 산정해야 한다”고 주장했다.

이에 대해 B사는 “작업자의 시방서 지시사항 이행 정도에 따라 배관별 이물질 양이나 배관 내벽에 이물질이 점착됐는지 여부가 일률적으로 동일할 수 없고 공식(孔蝕) 생성 여부는 배관별로 다를 것이므로 모든 배관을 확인하지 않는 이상 핀홀 누수 하자가 이 아파트 공통 하자라고 볼 수 없다”며 “2016년 8월경 감정인이 현장조사를 할 당시까지 누수가 발생한 55세대의 배관에 관해서만 책임이 있다”고 반박하면서 쟁점이 됐다.

그러나 재판부는 “일반하자감정 당시 누수가 발생하지 않은 세대를 포함한 전 세대에 현재 설치돼 있는 스프링클러 배관을 철거하고 스테인리스 재질의 배관을 재시공해야 한다”며 대표회의의 손을 들어줬다.

재판부는 “이 아파트 중 누수 발생 세대와 발생하지 않은 세대의 천장에 설치된 배관에서 표본을 채취해 조사·분석한 결과에 의하면 배관 용수의 수면부에 있던 점착성 부유물들이 배관 내벽에 점착되거나 배관 내 점액질 유기물들이 침전물과 응집돼 녹 덩어리를 형성한 것으로 추정된다”며 “배관 내부에서 채취된 침전물의 주성분은 산화철(FeO), 산화동(CuO)이며 그 외에 아연(Zn), 규소(Si) 성분이 검출됐는데 이들 전도성 산화물이 배관 내부에 침착될 경우 배관 산화보호막을 파괴하게 된다”고 밝혔다.

또한 “비누수 세대 배관의 경우 핀홀 부식과 연관된 녹 덩어리, 국부부식이나 공식현상이 관찰되지는 않았지만 배관 용수가 잠긴 부위에는 산화보호막과 침전물이 관찰됐다”며 “현재 누수가 발생하지 않는 세대의 배관에 대해서도 향후 부식 및 누수가 발생할 가능성이 있으므로 하자보수가 필요하다”고 지적했다.

보수 방법에 대해서는 “관갱생 공법에 의해 하자보수를 시행하는 경우 녹 덩어리를 완전히 제거하고 어떠한 틈도 없이 에폭시 코팅을 시공할 수 있으리라고 보장하기는 어려워 스프링클러 배관을 철거하고 재시공하는 방법에 의한 하자보수비용을 산정해야 하고 이를 위해서는 배관이 시공된 부분의 천장을 철거한 후 재시공해야 하므로 그 비용도 하자보수비용에 포함돼야 한다”며 “교체할 배관 자재는 기존의 동관을 스테인리스 배관으로 교체하는 것이 타당하다”고 판단했다.

이에 따라 재판부는 “피고 B사가 원고 대표회의에 부담하는 손해배상채무의 범위는 공용부분 하자보수비 7억342만7741원, 전유부분 하자보수비 3억4822만7716원, 산업안전 관리비 717만2474원, 스프링클러 배관 하자보수비 19억1004만5455원 등 모두 29억6887만3386원”이라며 “다만 이 아파트 사용승인일부터 하자감정 현장조사까지 4년 10개월이 넘는 기간이 경과해 자연적인 노화현상이 발생할 수 있는 점, 원고 또는 입주자들의 사용·관리상 잘못으로 하자가 확대됐을 가능성 등을 참작해 피고 B사가 원고 대표회의에 배상해야 할 손해액은 인정한 금액의 70%(20억7821만1370원)로 제한한다”고 판시했다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ 나무 가지치기 중 추락해 사지마비로 7년간 요양하다 사망한 아파트 경비원
서울행정법원 확정 판결

☛ 업무상 재해로 사망’ 인정

아파트에서 나무 가지치기를 하다 발을 헛디뎌 떨어진 경비원이 이 사고로 인한 사지마비로 장기간 침상치료를 받던 중 급성심근경색으로 사망했다.

근로복지공단은 경비원이 고혈압, 신부전 등 기존질환으로 인해 사망했다며 유족급여 및 장의비 부지급 처분을 내렸으나, 법원은 업무상 질병으로 인한 사망이라며 이 처분을 취소했다.

서울행정법원 제13부(재판장 유진현 부장판사)는 최근 서울 강남구 A아파트에서 나무 가지치기 작업 중 실족해 요양을 하다 사망한 경비원의 아내 B씨가 근로복지공단을 상대로 제기한 유족급여 및 장의비 부지급 처분 취소 청구소송에서 “피고 근로복지공단이 원고 B씨에 대해 한 유족급여 및 장의비 부지급 처분을 취소한다”는 원고 승소 판결을 내렸다.

경비원 C씨는 2010년 4월 A아파트에서 나무 가지치기 작업을 하다 실족하는 사고를 당했고, 이로 인해 뇌좌상, 급성뇌경막상혈종, 가슴뼈골절 및 혈흉, 두개골 함몰골절 등의 진단을 받았다.

C씨는 이를 업무상 질병으로 승인받고 요양하던 중 2017년 6월 사망했는데, 사망진단서에는 직접사인 급성심근경색증, 중간선행사인 다장기부전, 선행사인 사지마비 후 장기와병으로 기재돼 있다.

C씨의 아내 B씨는 근로복지공단에게 유족급여 및 장의비 지급청구를 했으나 근로복지공단은 “고혈압, 혈액투석, 나이, 당뇨, 신부전 등의 상병이 있는 분으로 사망진단서상의 급성심근경색증 발생 소인이 다분하며, 급성심근경색 발생 위험인자들을 기왕력으로 갖고 있는 것으로 봐 자연경과에 따른 발병 및 사망으로 봄이 타당하다는 의학적 소견에 따라 망인의 사망원인은 업무상 재해 및 기승인 상병과 상당인과관계가 있다고 보기 어렵다”며 유족급여 및 장의비 부지급 처분을 했다.

이에 B씨는 “C씨의 사망은 업무상 질병으로 인한 후유증 내지는 합병증과 상당인과관계가 인정된다고 봐야 하므로 근로복지공단의 처분은 위법해 취소돼야 한다”고

주장했다.

이에 대해 재판부는 판결문에서 “C씨의 사망원인인 급성심근경색의 발병은 C씨의 기존질환과 업무상 질병인 이 사건 상병의 후유증인 전신마비로 인한 장기간의 침상생활이 복합적으로 작용한 결과”라며 “C씨의 업무와 사망 사이에 상당한 인과관계가 인정된다”고 밝혔다.

그 이유로 “C씨는 업무 중 사고로 인해 7년 이상을 침상에 고정된 상태에서 요양할 수밖에 없었는데, 감정의의 의학적 소견에 따르면 장기간의 침상생활은 심혈관질환 발생위험을 크게 증가시키고 심혈관질환으로 인한 사망위험도 크게 증가시킨다”며 “C씨가 사지마비로 인해 장기간 와병상태에 있었다는 사정 또한 급성심근경색 발생에 기여했다고 봄이 상당하다”고 설명했다.

법원의 사실조회에 대해 재활의학과 의사는 당뇨, 혈압 등 C씨의 기존 질환과 사고로 입은 뇌손상 및 척수손상으로 인한 사지마비가 복합적으로 작용해 다장기부전을 일으켰고, C씨가 그로 인한 급성심근경색으로 사망했다고 봤으며 C씨의 사망과 사고 사이에 25%의 상당인과관계가 인정된다는 의학적 소견을 제시했다.

또 C씨가 입원하고 있던 요양병원에서도 장기간 침상와상 상태에 따른 합병증인 심부정맥 혈전증으로 인한 급성심근경색증이 직접적인 사망원인으로 사료된다고 봤고 C씨는 기존질병에 외상이 더해져 전반적인 신체기능의 저하로 조기 사망한다고 보여 사고와 사망 사이에 50%의 상당인과관계가 인정된다는 의학적 소견을 제시했다.

재판부는 “이와 같은 사실조회 결과는 C씨의 진료기록을 토대로 해 전문적 지식을 갖춘 의사가 사실조회사항에 대해 구체적으로 답변한 것이므로 매우 신빙성이 높다”고 강조했다.

나아가 “C씨의 진료기록을 감정한 감정의도 ‘C씨는 기존질환만으로도 급성심근경색이 발생해 사망에 이를 위험이 매우 높기는 했지만, 장기간 와병상태에 있었던 것 또한 기여했다고 봐야 하고 C씨의 사망은 7년 전 발생한 사고와 부분적으로 인과관계가 있다’는 의학적 소견을 제시했다”며 “감정촉탁결과는 달리 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없다는 등 신빙성을 의심할 만한 특별한 사정이 없는 한 존중돼야 할 것”이라고 언급했다.

한편, 이 판결은 근로복지공단이 항소를 제기하지 않으면서 1월 10일 확정됐다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■ 중임자 출마요건·후보자 2인 시 선출 요건은 ?

◉ 질문 : 동대표 선출 요건의 의미

공동주택관리법 시행령 제13조(동별 대표자의 임기 등)

①제13조 1항의 제3항에 따라 2회 선출공고까지 동대표 후보자가 없는 선거구의 경우에는 중임한 사람도 선출공고를 거쳐 해당 선거구 입주자등의 2분의 1 이상의 찬성으로 동대표를 선출할 수 있으나 이 경우 후보자 중 동대표를 중임하지 않은 사람이 있으면 중임한 자는 후보자의 자격을 상실한다.

②시행령 제11조(동별 대표자의 선출)에 따라서 후보자 2명으로 간주 시 해당 선거구 자체 입주자 등의 과반수 이상 투표하고 후보자 중 최다 득표자가 선출된다.

◉ 공동주택관리법 시행령 제13조 제1항 제3조의 ‘2분의 1 이상’ 찬성의 의미는. 같은 법 제13조 제1항 제3조의 ‘2분의 1 이상’과 제11조 제1항 제1호의 ‘과반수’와 같은 의미인지.

☛ 답변 : 공동주택관리법 시행령 제13조 제1항 제3조의 ‘2분의 1 이상’과 제11조 제1항 제1호의 ‘과반수’는 달라

공동주택관리법 시행령 제13조 제1항 제3조에서 제11조 제1항 및 이 조 제2항에도 불구하고 2회의 선출공고에도 불구하고 동대표의 후보자가 없는 선거구의 경우에는 동대표를 중임한 사람도 선출공고를 거쳐 해당 선거구 입주자 등의 2분의 1 이상의 찬성으로 다시 동대표로 선출될 수 있다라고 규정하고 있다.

또한 같은 법 시행령 제11조 제1항 제1호에서는 동대표 선출 시 후보자가 2명 이상인 경우 해당 선거구 전체 입주자 등의 과반수가 투표하고 후보자 중 최다득표자를 선출한다고 정하고 있다. 

 
2분의 1 이상은 절반 이상이며 과반수는 절반이 넘는 수다. 예를 들어 전체 입주자가 100명일 때 2분의 1 이상은 50명 이상이며, 과반수는 51명 이상을 뜻한다.

따라서 공동주택관리법 시행령 제13조 제1항 제3조의 ‘2분의 1 이상’과 제11조 제1항 제1호의 ‘과반수’는 다르다.

<전자민원, 주택건설공급과. 2019. 1. 3.>

출처 : 국토교통부 제공

광주광역시 공동주택관리규약 준칙 개정시 적용지침