유치권 실전사례 서울 동부지방법원 2002타경1039

[노인장]

 서울 동부 지방법원 2002타경 10398

 위 사건은 허위의 유치권을 신고한 것으로 보이는 전세권자(임차인)인 한봉0 의 유치권시고로 인하여 경쟁률이 떨어져, 자기의 채권을 확보하기가 어려워질 것을 두려워한 선순위 저당권가 농협이 유치권자를 상대로 유치권 부존재확인 청구의 소를 제기하여 승소한 사건이다.  어떻게 진행되었는가를 살펴보도록 하자.

                 소            장

원  고 :농업협동조합 중앙회

       서울 중구 충정로 1가 75

       신용대표이사  이 00

       법률상 대리인  나 00

       전화 218-1818  팩스 218-1819

피   고 :한   봉  0

         서울 광진구 자양동 690-58

유치권부존재확인청구의 소

              청   구    취   지

1. 별지 목록 기재 부동산에 관하여 금 63,000,000원의 유익비청구채권을 피담보채권으     로 하는 피고의 유치권이 존재하지 아니함을 확인한다.

2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다,

   라는 판결을 구합니다.

                 청    구   원   인

1.당사자들의 관계

  피고 한00는 별지 목록기재 부동산(이하 이사건 부동산‘이라한다)에 유치권이 있다고 주장하는 자이고, 소외 최00은 2002.2.8 농협중앙회에서 금 820,000,000원을 대출받은 채무자겸 별지 목록기재 부동산의 소유자입니다.

2. 사실관계

가.2002.2.8 원고는 이사건 부동산에 대하여 채권최고액을 1,066,000,000원으로 하는 근    저당권설정등기를 하였습니다.

나.2002.2.8 원고는 소외 최00에 대하여 금 820,000,000원을 대출하였습니다. 채권자의   저당권설정및 대출거래당시의 이 부동산의 하한가970,000,000원 상한가 1,050,000,000원이었습니다.

다. 2002.4.25피고가 이 사건 부동산에 전입하였습니다. 피고의 전주소인 서울 양천구 00동913 00아파트 531동 1504호는 남편인 김00의 소유입니다.

라. 2002.5.10부터 이 사건 부동산의 소유자인 소외 최00은 동 목적물의 매입을 위하여 원고로부터 차용한 대출금의 이자를 상환하지 못하고 있습니다.

마. 2002.6.20. 소외 최00이 대출금 이자의 납입조차 못하는 상태에서 00리모델링이라는 상호로 인테리어업을 영위하는 소외 장00와 비용 69,795,000원인 이사건 부동산에대한 내부시설공사계약을 하였다고 주장합니다.

바. 2002.8.7 피고는 같은 해 4.25 체결한 전세계약을원인으로 하여 전세권설정등기를 하였습니다.

사. 2002.9.4 원고의 직원이 이 사건 부동산에 방문하여 그 현황을 파악하고자 하였으나 당시 아파트 내에 있던 피고는원고의 직원을 문전박대하였고, 경비실을 통하여 출입을 제지하여 내부를 확인할 수 없었습니다.

아. 2002.9.16 소외 최00은 내부시설공사에 관한 비용상환각서를 법무법인 00에서 인증 받았습니다.

자. 2002.10.9 원고는 대출채권의 회수를 위하여 귀원 2002타경 10398호 부동산임의경매사건의 신청을 하였습니다.

3. 허위의 전세권설정

가 남편 명의의 아파트 소유

   유치권신고인 피고는 가족인 남편 명의의 아파트를 소유하고 있으며 동 아파트의 시가는 3억6천만 원에 달합니다. 그럼에도 불구하고 이 사건 부동산의 시장가격 상한가인 1,050,000,000원을 초과하는 근저당권이 설정되어 있어 이 후 소유자의 대출금 연체로 인한 강제집행 시 전세금을 회수할 수 없음이 명백함에도 전세금 150.000,000원으로 하는 전세계약을 소외 최00과 체결하였다는 것은 상거래상에서 그 예를 찿기 어려운 이례적인 계약입니다.

4.허위의 유치권신고

가. 대출금상환채무 불이행

    소외 최00은 2002.5.10부터 이 사건 부동산을 담보로 한 대출금의 이자 상환을 하지 못하고 있습니다. 자금의 부족으로 대출금 이자의 상환도 하지 못하는 상황에서 추가비용을 부담하는 내부시설공사를 하였다는 것은 정상적인 거래관계라 할 수 없습니다.

나. 소유자를 위한 내부시설공사인지 여부

    이미 이 사건 부동산의 사용.수익 권한을 전세권자인 피고에게 이전하였으므로 목적물의 소유자인 소외 최00이 내부시설공사를 하여야 할 이유가 없습니다.

다. 유치권신고인을 위한 비용지출인지 여부

    유치권 신고인이 사용상의 필요에 의하여 내부시설공사를 하였다고 볼 수도 없습니다. 일반적으로 주거용건물의 내부시설공사는 자신의 소유가 아니면 이를 하지 아니합니다. 부득이 하여야 할 경우에도 계약이전에 목적물의 상태를  확인하고 내부시설공사 등의 필요성을 판단한 후 내부시설공사 기간이 지난 후에 입주하는 것이 정상적인 거래관행입니다. 그러나 유치권신고인은 2002.4에 입주하고 입주 후 2개월이 지난 시점에 거주와 동시에 내부시설공사를 하였다는 것은 소외 최00에 대한 별개의 채권,채무관계를 유치권으로 가장하기 위한 허위의 주장에 불과합니다. 만일 내부시설공사가 유치권 신고인의 이 사건 부동산의 사용상의 편리를 위한 비용의 지출이라면 이에 대하여 소외 최00이 비용의 상환을 약속할 이유가 없습니다. 주택의 임대차 또는 전세권의 설정에 있어 목적물의 임차인 또는 전세권자가 자신의 사용이 편리하도록 하기 위하여 한 시설공상에 대하여는 일반적으로 원상회복의무를 계약서에 명시하여 유치권행사를 사전에 포기하도록 계약하기 때문입니다.

라. 허위의 내부시설공사 계약서

   내부시설공사를하였다고 주장하는 00리모델링의 소외 장00는 2002.10.1에 서울 노원구 00동 1078 00아파트 201/906호로 전입하였습니다. 즉 이들이 주장하는 리모델링 공사 시점인 20026.20부터 7.28의 기간 동안 서울에 있지 아니함이 강하게 추정됩니다. 또한 인증서의 작성일은 2002.9.16입니다. 즉 비용의 지출 및 상환에 대한 확약을 위한 인증서의 작성일에 내부공사 시점을 2002.6.20.로 소급하여 작성한 것으로 밖에 볼수 없으며, 유치권신고인이 제시한 공사계약서에 소외 최00의 서명 또는 날인이 되어있지 않음은 이들의 계약관계가 정상적이지 아니함을 드러내는 것입니다.

마. 이 사건 부동산의 보존등기일

    이 사건 목적물의 보존등기일은 2001.11.12로 유치권 신고인이 내부시설공사를 하였다고 주장하는 2002.6.20과는 7개월의 시간적 간격이 있을 뿐입니다. 또한 분양 당시 내부의 시설이 주방은 빌트인 시스템, 밀러냉장. 냉동. 가스오븐전자랜지.김장독셋트장등이 설치되어 있으며, 식당은 아일랜드식(보조주방 및 6인용 식탁)이 설치되어 있고, 창호는 이건창호를 거실은 캐나다산 시카모아 원목마루, 이태리산 대리석마감으로 되어 있음을 아 수 있습니다. 즉 내부시설공사를 하여야 할 필요성을 발견할 수 없습니다.

4. 결론

가. 원고는 귀원 2002타경10398호 경매절차에서 이해관계인들의 정당한 권리가 침해되거나 또는 정당한 권리없이 부당이득을 얻게 되는 일이 없어야 하기 때문에 피고의 정당한 권리를 확인하기 위하여 피고의 주장사항을 확인하고자 하였으나, 현재 거주하고 있는 피고의 완강한 거부로 인하여 내부를 확인할 수 없었습니다. 정당한 권리의 주장임에도 이를 확인하고자하는 원고의 요구를 수용하지 않는 것은 납득할 수가 없습니다.

나. 결국 피고는 소외 최00과 이사건과 관계없는 채권, 채무관계가 있으며 소외 최00에 대한 채권을 회수하기 위한 목적으로 이 사건 부동산에 전세권자로 또는 임차인으로 가장하여 전입하였으며 전세권설정만으로 채권을 확보할 수 없을 것을 우려하여 내부시설공사를 가장한 허위의 계약서 등을 작성하여 유치권자로 신고한 것으로 밖에 볼 수 없습니다.

다. 원고는 위와 같은 피고의 유치권신고로 인하여 이 사건 경매절차에서 목적물의 낙찰가의 하락을 피할 수 없으며 낙찰가의 하락으로 인한 채권자의 손실 및 목적물의 경매를 통하여 채무를 상환하여야 하는 채무자의 손실을 피할 수 없어 본 소송제기에 이르렀습니다.

입증방법

1. 갑1호증 유치권신고서

1 갑2호증 시세조회표

1. 갑3호증 분양정보 안내서

1. 갑4호증 주민등록등본

1. 갑5호증 등기부등본

1. 갑6호증 주민등록초본

                                        2003. 10.22

                                                     위 원고  농협조합중앙회

                                                          신용대표이사 이00

                                                    법률상대리인 나 00  (인)

                           서울 동부지방법원 귀중

사건번호: 서울동부지방법원 2003가단48274

사 건 명: 유치권부존재 확인

원    고; 근저당권자(경매신청인)

피    고: 임차인

기초사실

1.원고는 소외 최00 소유의 별지목록 기재 부동산에 대하여 근저당권자로서 서울지방버버원 동부지원에 2002타경 10398호로 임의경매신청을 하여 2002.10.10. 임의경매개시결정을 받았다.

2.피고는 위 경매절차 진행중 이 사건 부동산에 관하여 금 63,000,000원의 유익비청구채권을 피담보채권으로 한 유치권이 있다고 주장하면서 2002.12.11 위 법원에 그 권리신고서를 제출하였다.

쟁점

1.원고는 피고가 이 사건 부동산에 관하여 위 주장과 같은  유치권을 가지지 않았다고 주장하면서 그 부존재확인을 구하고 있다.

2.피고는 00리모델링이라는 상호로 인테리어업을 영위하는 소외 장00가 2002.6.20. 소외 최00과 사이에 이 사건 부동산에 관하여 공사대금을 금 63,450.000원(부가세별도)으로 하는 인테리어공사 계약을 체결하고 2002.7.28,까지 그 공사를 완성하였는데, 2002.4.25.경 소외 최00로부터 이 사건 부동산을 임대차보증금 150,000,000원에 임차한 피고가 2002.6.20, 소외 최00과 사이에 피고가 위 공사대금을 우선 지급하면 최00이 2002.12.10.까지 이를 피고에게 지급하겠다는 약정을 체결하고, 위 약정에 따라 소외 장00에게 2002.6.20. 금 20,000,000원  2002.7.15. 금 23,000,000원, 2003.7.28. 금 20.000,000원을 각 지급하였으므로 피고는 이 사건 부동산ㅇ에 관하여 소외 최00에 대한 금 63,000,000원의 유익비청구채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 취득하였다는 취지로 주장한다.

법원의 판단

이 사건 부동산에 대한 인테리어공사에 관한 소외 최00과 소외 장 00 사이에 계약서가 2002.6.20.자로 작성되었고, 또한 소외 장00가 피고 피고로부터 위 공사대금으로 2002.6.20. 금 20,000,000원, 2002.7.15. 금23,000,000원 2003.7.28. 금200,000,000원을 각 지급받았다는 소외 장00 명의의 입금증 내지 세금계산서가 각 작성된 사실은 인정되나, 위 인정사실만으로는 소외 장00가 그 비용을 들여서 이 사건 부동산에 대한 인테리어공사를 실제로 하였고, 피고가 소외 장00에게 그 공사대금을 실제로 지급하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 피고의위 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다. 그 비용을 들여서 이 사건 부동산에 대한 인테리어 공사

재판의 결과

제1심 (원고승소)  항소심 (항소취하간주)

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[겐시로]

정말 재미있는 내용입니다. 좋은 자료 감사합니다