부동산투자가 제1의 재테크수단이라 믿습니다

[심필보3반]

8.31대책 및 3.30후속대책 등으로 창원권 부동산시장의 향후 판도변화를 미리 예견하시고 또한 저를 신뢰하시고 제가 추천하는 곳에 투자를 해주신 여러님들의 성원에 감사 드립니다.

1)창원권 부동산시장의 향후 판도변화는 한마디로 '실수요자중심시장'이 될 것입니다.

우선 대부분의 부동산투자자들이 선호하던 창원지역아파트시장은 "반송 트리비앙과 노블파크의 입주"가 시작되는 시기가 도래하면 급락할 가능성이 아주크다 하겠습니다. 기존 아파트가격 하락은 물론이고 전세가격 또한 동반하락할 것입니다.

반송 1.2단지의 입주물량만 해도 5,700세대에 달하며 이곳에 입주를 할 세대의 대부분은 창원시내거주자들의 이동이며 이는 기존거주주택의 처분으로 이어져 전세가던 매매가던 하락할 수 밖에 없을 것입니다. 주택투기지역의 대출제한,부채상환비율에 의한 대출제한 등 대출제한 정책도 또한 매물증가 요인이 될 것입니다.

그동안 꾸준한 투자수요로 창원시내 아파트가격의 상승을 주도해 온 재건축아파트시장은 금번 3.30대책으로 위축될 수 밖에 없을 것입니다. 대부분의 재건축추진단지가 1:1재건축을 계획하고 있는 데 그기에다 개발이익까지 환수하게 되면 더이상의 큰투자매력은 사라질 것이며 결국 실수요자중심으로 시장이 형성될 것입니다.

또한 봉곡동의 임대주택의 공급과 마산 양덕동 한일합섬부지의 태영데시앙 4,000세대 분양,진영 2차택지 30만평공급,장유율하2지구의 택지공급 등 시내 및 인접지역의 주택공급확대로 창원시내 인구는 감소할 수 밖에 없을 것이고 인구감소는 결국 집값 하락을 가속화 시킬 것입니다.

2)그렇다면 부동산투자를 외면한 채 재산증식을 꾀할 수 있을 것인가.

정부가 어떠한 초강수의 정책을 펴더라도 과거에,현재에 그랬듯이 미래에도 재산증식의 제1수단은 부동산을 통한 재테크가 될 수밖에 없을 것입니다. 다만 어떠한 지역에 어떤 물건에 투자를 하느냐 만 선택적 요인일 것입니다.

향후 주택에 관한 정부의 정책이 어떻게 변화되고 완화될 지는 모르겠으나 지금 현재시점에서 볼 때 주택은 더이상의 재테크 대상이 아니라고 판단되며(단지 창원권시장을 분석한 근거로 창원지역에 한해,) 상대적으로 개발재료가 분명하고 개발에 따른 미래가치가 높은 지역의 토지투자만이 가장 큰 수익을 창출할 수 있는 부동산재테크 수단이라 확신합니다.

3)창원 대산지역은,

첫째,필요에 의해 계획된 개발입니다. 유능한 지자체장이라면 수요에 떠밀려 여론에 떠밀려 수동적인 자세로 일을 하지 않았을 것입니다. 늦은 감은 있지만 어쨌던 개발키로 하였고 그 규모는 드러나 있는 것 보다 훨씬 더 클 것이라 예상됩니다.(2005-4-12자 경남신문기사 참조)

둘째,사통팔달로 이어지는 교통망이 있습니다. 공장이 입지하기에, 공장입지로 인하여 필요한 주거시설이 입지 하기에 더없이 좋은 교통망을 현재도 갖고 있고 2010년이 되면 시내와의 접근성이 10분대로 단축되어 교통접근성은 완성단계에 이를 것입니다.

"토지투자의 원론적인 기본====길을 보고 투자하라"

세째,혹자는(중개업자던 일반투자자던,) 세칭 "절대농지는 절대사지마라"라고 들 합니다. 그러면 과거 또는 현재를 통틀어 수도권신도시개발지역,기업도시,혁신도시 등 개발예정지로 지정된 지역을 볼때 편입되는 전체 면적중 농지(진흥구역)가 차지하는 비율이 얼마나 된다고 보십니까.

가까운 예로 김해 내외동신도시,북부신도시,장유신도시,부산의 강서신도시 등 지역을 볼때 거의 대부분의 면적을 차지하는 것은 진흥지역농지입니다. 과거와 현재의 차이는 여기에서 출발합니다.

도룡농 한마리를 살리기 위해 지율스님 한사람은 목숨을 건 단식투쟁으로 수조원의 국민혈세를 낭비케 하였습니다.

WTO와 FTA로 농민은 더이상 농사를 지을 수 없는 지경에 달했습니다.(2004년 추곡수매제때 17만원/80kg,2005년 추곡수매제폐지로 미곡처리장 수매가 12.5만원/80kg,2006년 농민들 예상가 10만원/80kg)

즉 정부에서도 정책적으로 남아도는 농지의 효율적인 이용방안에 대해서 보전에서 개발로 발상전환을 하지 않을 수가 없을 것입니다. 즉 일부업자의 고정관념으로 투자자의 투자방향설정을 왜곡해서야 되겠습니까. 관리지역이라고 다 돈이되고 좋은 것은 아닙니다. 그 세분화가 완료되는 2007년이 되면 희비가 크게 엇갈릴 것입니다.

김해지역의 예로 계획관리로 분류된 지역및 면적은 그리많질 않았습니다. 보전관리나 생산관리지역으로 분류되면 솔직히 진흥구역농지보다 개인적인 토지이용면이나 향후 개발가능성면에서 오히려 가치가 떨어질 수밖에 없을 것입니다. 이는 보전관리나 생산관리지역으로 분류되는 지역의 도로접근성이나 현황이 개발하기가 진흥지역농지보다 훨씬 떨어지기 때문입니다.

네째,시기적으로 지금이 취득할 수 있는 최적기입니다. 현재 창원의 읍.면지역이 토지거래허가구역(2005.4.26~2008.4.25)으로 지정되어 있고 8.31대책으로 인하여 허가구역지정전 시세에 비해 일부 급매물의 공급으로 낮은 가격수준에서 거래가 되고 있으며,허가구역이 해제되는 시기에 지금취득한 사람도 의무이용기간 2년이 초과하여 양도가능하며,

창원 김해 마산 밀양 진해 거주자가 창원지역의 농지를 구입해도 부재지주판정기준의 재촌요건이 충족되기 때문에 보유기간중 80%에 달하는 자경요건만 갖춘다면 양도세중과 대상이 되지 않으며,토지거래허가구역이 해제되면 인근 김해지역에서 보상금수령으로 인한 대토수요의 유입이 자유로와 단기간에 큰폭의 가격상승이 예견되고 있습니다. 뿐만아니라 허가구역의 조기해제설도 설득력있게 제기되고 있는 것도 좋은 호재라 하겠습니다.

참고로 향후 계획된 창원 및 인근지역 토지보상사업으로는,진영제2택지지구 30만평(2006년),진례복합레포츠단지 125만평(2006년),주촌국가산업단지 50만평(2008년),장유율하제2지구 33만평(2008년),잠정확정된 부산강서신도시 147만평,사파동 창원FC,봉림동임대주택단지,협의보상중인 국지도60호선,국지도30호선 등이 있으며 대토수요는 연속대기 상태라 할수 있습니다.

다섯째,창원 및 인근지역 투자자가 할수 있는 투자처중 가장 안정적이고 고수익을 얻을 수 있는 지역이라 생각합니다.

혹자는 토지거래허가구역이라 지금 사더라도 팔고 싶을 때 팔수도 없고 가격도 그렇고 뭔 돈이 되겠습니까 라고 얘기하기도 합니다.그렇다면 지금 현시점에서 비허가구역에 투자한다 하더라도 당장 돈이되는 지역이 어디있습니까. 동일한 기간을 투자했을 때 어느지역의 수익율이 더 높을 것이라 생각하십니까.

상식선에서 판단하십시요. 8.31대책중 토지부문에 대한 주된 골자는 "남의 지역에 가서 땅을 사지 마라"는 것입니다. 지금 현실적으로 어려움을 겪는 분들이 많을 것입니다. 왜 부산거주 지주들이 급매물로 때로는 손해를 보고 급히 처분을 하곘습니까.

창원 및 연접지역 거주자가 부동산을 통하여 재산증식을 계획하신다면 창원대산지역이 유일한 답일 것입니다.

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