답사후기 [2012타경5014] 근린주택_서울 은평구 불광동 13-29 지하철6호선 독바위역 인근

[미다스]

서울지하철 6호선 독바위역 1번 출구 바로 인근에 위치한 근린주택이다.

인근에 공원, 학교, 아파트, 단독, 빌라 등 생활여건이 양호하다.

공인중개사무소에 여러명이 방문하면 경매물건 답사인줄 금방 알아차린다.

이럴때는 팀을 나누던가 아니면  경매사건임을 먼저 밝히고 단체로 입장하면 된다.^^

경매정보지를 보여주고 임대료, 시세 등을 물어보았는데,

정보지상의 감정가, 임대료 등과 비슷하다고 성의없는 대답을 들었다.

(중개업무에 도움이 되지 않는 사람들이 가격만 수시로 물어보니

나중에는 성의 없는 답면을 들을때가 종종있다)

그래도 매도할 수 있는 가격을 재차 확인하였다.

부동산 왈 " 예전에 소유자가 매매로 내놓았는데 가격이 맞지 않아서,,,

그리고  요즘같으면 수요가 거의 없는 시장인지라 매매가 안된다" 한다.

해당 건물계단을 이용해서 올라갔다.

1층전체 감자탕집

2층  직업기술학원과 도시환경정비사업조합 사무실

3층 인테리어업체,

4층 다가구주택 3가구,

5층 소유자 점유

등으로 사용하고 있었다.

내부계단, 마감재 및 엘리베이터 상태등이 양호하다.

1층 뻐다귀감장탕집에서 점심을 먹었는데 맛도 있고 손님도 많다

4층과 5층을 리모델링하여 원룸으로 변경하면 원하는 요구 수익률이 나올만도 하다.

그렇다면 이번에 경매로 날아가겠다는 생각을 했다.

이동하는 길에 이런 수익률부동산에 대한 공동투자의 대안으로 

펀드에 대한 이런 저런 이야기를 하면서 꿈을 안고(?) 돌아왔다~^^

차기예정일 : 2012.09.12 (수)

OK옥션 ☎ 0710-9287-7700

물 건 번 호

1 [유찰]

사 건 번 호

2012-5014

임의

물 건 용 도

근린주택

조   회   수

오늘 6  전체 3138

감정평가액

3,559,049,470원

채   권   자

신반월(새)

개시결정일

2012.03.15

최저경매가

(64%) 2,277,792,000원

채   무   자

백금자

감 정 기 일

2012.03.21

입찰보증금

(10%) 227,779,200원

소   유   자

백금자

배당종기일

2012.05.29

청 구 금 액

1,700,000,000원

유 찰 횟 수

2회

차기예정일

2012.09.12

경 매 대 상

건물전부, 토지전부

건 물 면 적

1518.82㎡ (459.44평)

토 지 면 적

413㎡ (124.93평)

특 이 사 항

*일괄매각. 제시외건물포함, 단, 건물 옥탑에 소재하는 제시외의 시설물 중 간이골프연습장은 평가에서 제외.

*1996.4.3.구분지상권등기(1토지 을구3번, 2토지 을구1번)은 말소되지 않고 매수인이 인수함.

과 거 사 건

2011-12398 (서울서부지방법원 2계)

				현장사진(0)
				감평서사진(18)
				지적도(2)
				위치도(2)
				평면도(0)
				전자지도
				로드뷰

소재지/감정서

면적(단위:㎡)

진행결과

임차관계/관리비

등기권리

(122-040)

서울 은평구 불광동 13-29

토지이용계획

소재지일괄특성
	독바위역(지하철6호선)서측에인접
	도로변으로각종상업용빌딩및주상복합건물,근린생활시설등소재
	후면으로아파트,연립주택,다세대주택,단독주택등소재
	준주거지역내노선상가지대
	주위환경보통
	차량출입가능
	대중교통사정양호
	등고평탄한2필지의사다리꼴토지
감정평가서요약
	지상권참고
토지이용계획
	준주거지역
	도시철도(저촉)
	가축사육제한구역
	대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
	과밀억제권역
	상대정화구역

대 지

398 (120.4평)

표준공시	3,750,000
감정지가	6,000,000
대지감정	2,388,000,000
감정기관	생림감정

서울 은평구 불광동 13-72

토지이용계획

감정평가서요약
	지상권참고
토지이용계획
	준주거지역
	도시철도(저촉)
	가축사육제한구역
	대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
	과밀억제권역
	상대정화구역

대 지

15 (4.54평)

표준공시	3,750,000
감정지가	6,000,000
대지감정	90,000,000

서울 은평구 불광동 13-29,13-72

토지이용계획

감정평가서요약
	위생설비및급.배수설비,엘리베이터,지하주차장,화재탐지및소화시설등구비
	주택부분도시가스보일러에의한난방구조
건물구조
	철근콘크리트조
	슬래브(평)

건 물

1층

220.82 (66.8평)

2층

235.37 (71.2평)

3층

235.37 (71.2평)

4층

210.9 (63.8평)

5층

204.27 (61.79평)

지층

255.96 (77.43평)

옥탑

30.24 (9.15평)

옥탑

23.49 (7.11평)

제시외

다용도실

9.8 (2.96평)

다용도실

9.8 (2.96평)

발코니

13 (3.93평)

발코니

7.9 (2.39평)

발코니

12.3 (3.72평)

발코니

18.4 (5.57평)

발코니

7.9 (2.39평)

발코니

13.5 (4.08평)

정자

9.8 (2.96평)

총 5층

건물감정	1,066,633,470
제시외	14,416,000

감정	3,559,049,470
100%	3,559,049,470
유찰	2012.07.04
80%	2,847,240,000
유찰	2012.08.08
64%	2,277,792,000
예정	2012.09.12

법원임차조사

건물현황: 1층 독바위뼈다귀감자탕, 2층 잡튜브직업기술학원, 3층 독바위역세권도시환경정비사업위원회, 주식회사 엠스펙스, 4층 3가구(401호~403호), 5층 1가구(501호), 지층 일부 주차장, 일부 창고 등

양승우

전입 2004.07.12

확정 2004.07.12

배당 2012.05.09

점유 일부 402호 방1칸

보증 6000만

(점유: 2004.7.9.-현재)

김운현(센터존)

전입 2005.07.12

확정 2010.07.16

점유 미상/기타 미상

(점유: 미상(등록현황서상:2005.06.20.-2007.06.21.), 보증금: 미상(등록현황서상:5000만원), 차임: 미상(등록현황서상:250만원) )

조영애(독바위뼈다귀감자탕)

전입 2008.02.23

배당 2012.05.21

점유 일부

보증 5000만
차임 월350만

(점유: 2008.3.14-2013.3.14)

백은영

전입 2009.12.22

확정 2009.12.22

배당 2012.05.17

점유 403호, 방3칸

보증 1억

(점유: 2008.10.5-현재)

황장현(불광동독바위역 도시환경정비사업 지주협의회)

전입 2011.10.25

점유 3층 일부/기타 사무실

(점유: 미상(등록현황서상:2011.05.20.-2013.05.19.), 보증금: 미상, 차임: 미상(등록현황서상:100만원) )

(주)플러스씨엠(대표 임석준)

전입 2011.12.27

점유 3층 일부

(점유: 미상(등록현황서상:2011.12.21.-2012.06.20.), 보증금: 미상)

백미정

전입 2012.03.14

확정 2012.03.14

배당 2012.04.18

점유 401호(방2칸)

보증 8500만

(점유: 2012.3.12-2014.3.12)

손창기

전입 2012.03.16

확정 2012.03.15

배당 2012.05.02

점유 5층 중 방1칸

보증 2000만
차임 월26만

(점유: 2012.3.18-2014.3.18)

노홍주

전입 2012.03.19

확정 2012.03.15

배당 2012.04.26

점유 5층 방1개

보증 2000만
차임 월25만

(점유: 2012.3.15-2014.3.15)

김운현(잡튜브직업기술학원)

미전입 

점유 2층 전부/기타 학원

보증 5000만
차임 월300만

(점유: 2005.-)

주식회사 엠스펙스(대표 백은영)

미전입 

점유 3층 일부/기타 사무실

(점유: 미상, 보증금: 미상)

1.잡튜브직업기술학원 김운현과 센터존 김운현은 동일인임. 2.소유자 세대는 주민등록표상 전입주소가 5층임.

주민센터직접확인

양**

전입 2004.07.12

손**

전입 2005.02.22

임**

전입 2009.12.22

백**

전입 2012.03.14

손**

전입 2012.03.16

노**

전입 2012.03.19

열람일 2012.06.22

관할주민센터

불광1동 주민센터

불광동 613-1
☎ 02-351-5038

* 건물등기
소유권 보   존	2004.08.03
근저당	신반월(새) 2010.08.03 2,210,000,000 [말소기준권리]
근저당	이태용 2010.08.03 400,000,000
근저당	홍일문 2010.08.03 150,000,000
압   류	서울특별시은평구 2010.09.01
근저당	양은정 2010.11.30 288,000,000
가압류	김광우외1 2010.12.10 180,000,000
압   류	서울특별시은평구 2011.02.18
가압류	한국양봉농협 2011.02.21 14,403,569
근저당	김춘임 2011.04.19 35,000,000
압   류	서대문세무서 2011.05.11
근저당	김선영 2011.06.01 50,000,000
가압류	한국캐피탈 (서울) 2011.06.03 10,789,357
압   류	국민건강보험공단 (은평지사) 2012.02.13
압   류	서울특별시은평구 2012.02.27
가압류	국민은행 (불광동) 2012.03.15 83,399,316
임   의	신반월(새) 2012.03.15 (2012타경5014)
청구액	1,700,000,000원
열람일 2012.03.28
토지등기부확인

본 건은 서울시 은평구 불광동 소재 근린주택 매물로 독바위역(6호선) 인근에 위치해 있습니다. 각종 상업용 빌딩 및 주상복합건물, 근린생활 시설 등이 소재하고 후면으로는 아파트 및 연립등이 혼재하는 준주거지역내 노선상가지대입니다. 최근 주택시장 침체로 안정적인 임대수익을 누릴 수 있는 오피스텔, 도시형생활주택, 원룸주택 등 임대수익형 부동산 인기가 대폭 상승하면서 경매시장에서도 이와 유사한 종목이 폭발적인 인기를 누리며 매각이 되고 있는 상황입니다. 본 건의 경우 현재 상태에서는 투자대비 임대수익률이 낮으나 3층부터 원룸으로 임대 할 경우 투자 수익률을 보다 높을 것으로 조사되었습니다.

본 건은 2004년 05월에 준공된 지하1층~지상5층 규모의 근린주택으로 지하1층은 창고로이용, 지상1층 독바위 뼈다귀 감자탕, 2층은 잡튜브직업기술학원이 있습니다. 3층은 독바위 역세권도시 환경정비사업위원회, 주식회사 엠스펙스 4층은 (401 ~403) 3가구, 5층은 한가구로 조사되었습니다. 지하철6호선 독바위역 1번출구 바로 인근에 소재하고 있어 접근성이 매우 용의하며 주위에 상가들이 밀집되어 있어 주거용으로도 편리해 보입니다.

근저당 신반월새마을금고 2010년 08.03일 말소기준 권리이며, 외 근저당5건, 가압류 4건, 압류 5건이 설정되어 있고 낙찰 후 모든 권리는 소멸됩니다. 세입자 센터존(점포미상) 2005년 사업자 등록일 07월12일, 2010년 7월16일 확정일 배당요구 없음으로 등록되어 있어 보증금 5천만원에 대해서 인수 조건으로 보입니다. 그외 세입자들 중에 4층 주거로 이용중인 2명이 403호 백은영 2009년12월22일 전입, 확정(배당요구) 양승우 2004년7월12일 전입, 확정(배당요구) 선순위로 등재되어 있으나 우선배당으로 채권을 회수 될 것으로 보입니다. 그 외 모든 임차인들은 말소기준 권리보다 후순위로 임차되어 인수되는 권리는 없습니다.

현재 본 건 근린주택의 매매시세는 35억~40억원 정도로 감정평가액(35억5900만원) 수준이며, 취득 후 재 임대 시 1층의 경우 점포에서 보증금 5천/월 350만원 가능하고, 2층은 보증금 5천/월 300만원 임대 가능할 것으로 보여집니다. 3층은 2층과 비슷한 시세인 보증금 5천/월250만원 임대가 가능 할 것으로 보입니다. 그러나 3층부터 원룸으로 임대시 각층 보증금 6천/월300만원은 가능 할 것으로 보여집니다. 지하층은 보증금 2000만/월100만원 임대가 가능할 것으로 추정됩니다.
현재 임대가 보증금 436.000.000/월10.565.00로 법원 조사서 상에 기록되어 있습니다.
임대가 총 보증금 3억1000만원/월 1700만원 재임대 시 낙찰 예상가 24억원 대비 취득세, 법무비용 등 제비용을 고려한 임대수익률은 약 15% 정도가 발생합니다. 그러나 3층부터 5층까지의 원룸 리모텔링 비용은 참고하지 않고 낙찰예상에 준하여 수익률을 평가하였습니다.

문의: 010-9287-7700(이석균)

[행복찾기]

귀한정보 잘 읽고 갑니다.