재건축 개발이익환수제가 내년 3월부터 본격 시행될 전망이다. 건설교통부는 12일 "임대아파트 건설 의무화 등을 골자로 한 재건축 개발이익환수제를 예정대로 시행하기 위해 관련 법률인 도시ㆍ주거환경정비법 개정안을 마련해 13일 입법예고한다"고 밝혔다.
이 개정안은 규제개혁위원회와 법제처 심사, 국무회의, 국회 통과 절차 등을 거쳐 내년 3월부터 본격 시행될 예정이다.
개정안은 우선 임대아파트를 일반아파트와 섞어 의무적으로 짓도록 하는 방향으로 재건축 개발이익환수제를 도입하되 수도권 과밀억제지역에 한해 한정 실시하기로 했다. 현재 과밀억제지역은 서울 인천(강화 옹진 제외) 의정부 구리 남양주(일부 제외) 하남 고양 수원 성남 안양 부천 광명 과천 의왕 군포 시흥(안산 제외) 등이다.
개정안은 재건축 개발이익 환수방안과 관련해 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률 대비 25%를 임대아파트로 의무적으로 짓도록 하되 임대아파트 건설분만큼 용적률을 상향 조정해 주기로 했다.
다만 이미 사업시행인가 승인을 받은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분 대비 10%에 해당하는 일반분양용 아파트를 임대아파트로 활용하도록 하되 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준건축비 기준으로 임대아파트를 매입하도록 했다. 이 때는 용적률 인센티브를 주지 않는다.
임대아파트 입주자격은 재건축 아파트 기존 세입자에게 우선권을 주기로 했다. 또 투기과열지구 내 다주택 보유 재건축 조합원에게 최대 2가구까지 공급할 수 있도록 한 조항을 고쳐 1가구만 공급할 수 있도록 했다.
또 지난해 도입된 재건축 25.7평 이하 중소형 주택 60% 의무공급 조치로 인해 10평형대 초소형 주택이 집중적으로 공급되는 부작용을 막기 위해 시ㆍ도지사가 최대ㆍ최소평형을 규정할 수 있도록 했다.
정부가 제시한 과밀억제지역 내 재건축아파트에 대한 개발이익환수제가 실시되면 재건축의 이점이 크게 줄어들 것으로 보인다.
재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 지어야 하고 이미 사업승인을 받은 단지도 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반분양용 아파트를 임대아파트로 공급해야 하기 때문이다. 이 때문에 재건축조합의 반발이 거세지고 있다.
◆ 가구당 대지지분 2~3평 감소
건설교통부는 개발이익환수제 도입으로 늘어나는 재건축 추진단지 조합원 부담은 크지 않다는 의견이다. 용적률 증가분의 25%가 임대아파트로 환수되지만 환수분 만큼을 인센티브로 제공하기 때문에 조합원의 추가 부담금은 크게 늘지 않는다는 것이다.
조합원들은 임대아파트로 환수되는 25%에 대한 실제 건축 공사비와 지자체가 임대아파트를 매입하는 기준인 표준건축비와의 차액만큼을 추가 부담하게 된다.
건교부 관계자는 "재건축조합원의 경우 대지지분이 가구당 평균 2~3평 감소하는 효과가 있어 가구당 2000만~7000만 원가량의 개발이익 조정효과가 발생한다"고 설명했다. 주거환경연구원은 사업승인을 받은 강남구 A단지(용적률 87%→274%)는 가구당 2757만원, 강동구 B단지(용적률 71%→200%)는 가구당 2919만 원을 조합원이 추가로 부담해야 할 것으로 분석했다.
◆ 재건축조합 강력 반발
재건축아파트 조합과 주민들은 임대아파트를 짓느니 재건축을 포기하겠다며 강력히 반발하고 있다. 205개 수도권재건축조합이 모인 단체인 바른재건축실천전국연합(재건연)은 이날 조합설립인가 반납을 결의했다. 현재 28개 조합이 추진위원회 혹은 조합 인가증을 재건연측에 반납했으며 입법예고 후 반납한 인가증을 건교부에 전달할 방침이다.
또 다른 재건축단체인 한국주택정비사업조합협회도 다음주에 반대집회를 연다는 계획이다. 개포주공 한 주민은 "재건축할 때 임대주택을 지으라는 건 재산권 침해행위"라고 불만을 터뜨렸다.
잠실지구 등 이미 분양을 했거나 연내 분양예정인 재건축 단지는 상대적으로 여유를 보이고 있다. 법이 시행되는 내년 3월 이전에 분양승인을 받아 일반분양을 하면 임대주택 건설을 피할 수 있기 때문이다.
내년 초까지 일반분양을 할 가능성이 있는 단지로는 △서울 강남구 대치동 도곡주공2차 △송파구 잠실주공 2ㆍ3단지 △강남구 삼성동 AID영동차관아파트 등이 있다.
자료원:매일경제 2004. 7. 13
재건축 아파트에 임대주택건설을 의무화하는 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안이 13일 입법예고됐다. 개정안은 공청회, 국회 통과 등을 거쳐 내년 3월부터 실시될 예정이다. 강남 등 서울 요지에 임대주택을 공급하는 효과가 기대되지만 재건축시장의 위축을 가져올 것으로 보인다.
정부가 확정 발표한 임대주택 의무화 방안을 일문일답식으로 알아본다.
◆ 재건축아파트라면 모두 임대주택이 의무화되나?
아니다. 지방(수도권 과밀억제권역 이외 지역)이나 분양승인을 받은 아파트는 임대아파트를 지을 필요가 없다. 과밀억제권역은 서울과 인천(강화옹진 제외), 의정부, 구리, 남양주(일부 제외), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(안산 제외) 등이다.
◆ 재건축 추진단계별로 임대주택 가구수가 달라지나?
그렇다. 사업시행인가를 받지 않은 재건축단지는 증가된 용적률의 25%만큼 임대주택을 지어야 한다. 가령, 건축물 연면적이 10만평인 아파트 단지가 재건축으로 연면적 20만평으로 늘어난다면 증가된 연면적의 25%인 2만5000평 만큼 임대주택을 지어야 한다.
평형은 조합이 알아서 결정한다. 사업시행인가를 받은 재건축 단지는 증가된 용적률의 10%만큼 임대주택을 지어야 한다. 용적률은 대지면적대비 건물 연면적 비율을 의미한다.
◆ 위헌적 소지는 없나?
건교부는 위헌적 요소를 없애기 위해 사업시행인가 전 재건축단지는 임대주택을 짓는 만큼 용적률을 올려주고 임대주택 건축비에 대해서는 표준 건축비로 보상한다. 사업시행인가를 받은 재건축단지에 대해서는 임대주택을 짓는 부지만큼 공시지가로 보상하고 임대주택 건축비는 표준건축비로 보상한다.
하지만 주민들은 물론 일부 전문가들도 위헌소지가 있다고 반발하고 있어 법률적 논란이 예상된다. 표준건축비나 공시지가가 시세보다 훨씬 싸기 때문에 조합원 입장에서는 재산상 손해를 보는 셈이다.
◆ 임대주택의 소형평형 의무제 적용여부는?
임대주택도 소형평형 의무제에 포함된다. 현재 재건축아파트에 대해 전용면적 18평 이하를 20%, 전용면적 18~25.7평 아파트를 40% 짓도록 하고 있다. 가령, 1000가구를 재건축하는 아파트에 전용면적 18평 이하 아파트가 200가구라면 200가구 내에서 임대주택을 배정하면 된다.
◆ 임대주택은 동별로 따로 짓나?
아니다. 재건축아파트 일반 분양분 중에서 추첨해서 임대주택을 결정한다. 일반아파트와 뒤섞여 있기 때문에 임대주택이라고 해서 마감재나 입지가 떨어지는 것은 아니다. 임대료·임대보증금·입주자 선정은 지방자치단체가 자율적으로 결정한다. 임대주택은 분양전환이 되지 않는다. 임대료는 시세보다는 약간 낮겠지만 큰 차이는 나지 않을 전망이다.
◆ 재건축 다주택 소유자에 대한 공급제도도 바뀌나?
그렇다. 투기과열지구 재건축 단지 내 다주택보유자에 대해서는 최대 2채까지 공급하던 제도를 바꿔 1채만 공급하도록 했다.
자료원:조선일보 2004. 7. 13