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| 모기지론 선택 신중하게 |
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누구나 집을 살 때면 이런 고민에 빠지게 마련이다. 주택을 마련하기 위해 대출을 생각하는 사람이라면 꼼꼼하게 챙겨봐야 할 것들이 많다. 대출제도가 올해부터 작년과 달라진 부분들이 많기 때문이다.
우선 정부가 의욕적으로 추진한 모기지론이 3월부터 도입되었다. 또 작년까지 시행되던 생애 최초 주택구입자금대출 등이 근로자ㆍ서민주택대출 로 통합됐다. 은행에서 시행하던 주택담보 장기대출은 꾸준히 계속되고 있다.
전문가들은 "모기지론에 대한 환상을 벗고 자신의 조건을 따져보고 다양한 상품을 비교하라"고 입을 모은다. 고준석 신한은행 팀장은 "모기 지론이 주택마련을 위한 대출에서 최고 상품이란 인식은 자칫 손해를 초래할 수 있다"고 조언한다.
우선 모기지론을 이용할 경우 1억원을 대출받을 때 20년 동안 매월 77 만원가량을 상환해야 한다. 설사 자금을 중도에 상환할 수 있다해도 5 년 이내일 경우에는 수수료를 걱정해야 한다. 모기지론의 장점으로 언급되는 소득공제도 다른 대출상품과 조건이 동일하다.
서춘수 조흥은행 팀장은 "앞으로 다양한 장ㆍ단기 주택대출 관련 상품이 나올 가능성이 높다"며 자신에게 맞는 상품을 기다려 보라고 충고한다. 여기에 최근 부동산 시장의 침체로 중도금 무이자를 실시하는 곳이 늘고 있다는 점도 변수다.
◆ 소액 혹은 5년 내 상환계획이면 일반대출 상품을
소액 대출로 충분 하거나 5년 이내 단기간에 상환을 계획하는 사람이라면 일반 대출 상품 을 고려해 보는 것이 좋다. 모기지론은 5년 내 상환할 경우엔 중도상환 수수료가 붙기 때문이다. 자신의 월급여도 잘 챙겨봐야 한다. 1억원을 빌리기 위해서는 월급여가 230만원 이상이어야 한다.
부동산 정보업체에 따르면 현재 서울과 수도권에서만 총 13개 단지에서 중도금 융자 혜택을 제공하고 있다. 우선 시공사에서 제공하는 중도금 무이자를 통해 자금을 운영하고 입주 때 자금을 갚아나가면 된다.
조건이 맞는다면 생애 최초 주택구입자금, 근로자 주택구입자금, 중도금 대출 등 대출상품을 하나로 합쳐 놓은 근로자ㆍ서민 주택구입자금 대출을 이용할 수도 있다. 연 수입 3000만원 이하로 6개월 이상 무주택 신분이면 신청할 수 있다. 전용면적 25.7평 이하 공동주택을 구입할 때만 돈을 빌려준다. 최장 만기는 20년이다. 이자율도 모기지론보다 1%포인트가량 낮은 6% 수준이다 . 변동금리라지만 급격한 변화는 없다. 또 1~3년 간 거치기간이 있는데다 중도상환 수수료가 없다. 단기간만 자금이 필요하다면 모기지론 보다 훨씬 이득인 셈이다.
전문가들은 "앞으로 모기지론의 사각지대인 단기대출을 위한 상품이 나올 것"이라며 "거품이 걷힐 때까지 기다리라"고 조언한다.
◆ 모기지론도 여러가지
중장기적으로 대출하는 것이 좋은 사람이라면 모기지론을 이용할 수 있다. 그러나 모기지론도 주체에 따라 조건이 달라진다는 점을 고려해야 한다.
일례로 이달 초 모기지론 대출조건을 밝힌 신한은행은 집값의 60%까지만 대출 가능하다. 금리 역시 변동금리며 3개월, 6개월, 1년, 2년, 3년 , 4년, 5년 등 7가지 연동 방법 중에서 선택할 수 있다.
소득이 낮은데 많은 자금이 필요하다면 주택금융공사 모기지론이 나은 선택이 될 수 있다. 주택을 놓고도 빌릴 수 있는 규모가 주택금융공사 쪽이 더 많기 때문이다.
모기지론 이용을 결정했더라도 조금 기다려 보는 것도 방법이다. 앞으로 유사 상품이 개발될 수밖에 없기 때문이다. 또 최근에는 직장이나 각종 조합을 통해서 주택자금 대출 등이 좋은 조건에 다양하게 이뤄지고 있다. 관계자들은 "자신의 소득수준, 대출자금 규모 등을 생각해 다양한 상품을 비교해보라"고 추천한다.
◆ 모기지론 선택 신중하게
모기지론에는 항상 ‘무주택자의 내집 마련을 지원하는 제도’라는 수식어가 따라다닌다. 이 때문인지 모기지론이란 단어가 일반인들 사이에서도 꽤 널리 알려져 있는 편이다. 특히 모기지론 시행이 3월 말 코앞으로 다가오면서 갈수록 관심이 높아지고 있다.
10~20년 주택할부제도인 모기지론이 활성화되면 서민들의 내집 마련 기회가 늘어나는 것은 사실이다. 또한 많은 사람들이 그렇게 기대하고 있다. 실제 부동산 정보제공업체인 부동산뱅크(neonet.co.kr)가 최근 회원들을 대상으로 설문조사한 결과 65.9%가 “모기지론을 이용해 주택을 살 뜻이 있다”고 응답했다.
하지만 모기지론이 도입돼도 목돈 없이 누구나 쉽게 집을 장만할 수 있는 것은 아니다. 모기지론의 대출자격·한도, 금리, 소득공제 따위를 꼼꼼히 살펴보면 알려진 것과 다른 점들이 많이 있기 때문이다. 따라서 모기지론에 대해 섣부른 희망을 갖기 전에 잘못 알고 있는 것은 없는지 미리 철저하게 점검할 필요가 있다.
서민용 저리 대출?
모기지론은 장기대출이지만 금리가 썩 낮은 편은 아니다. 기존 3년 만기 담보대출은 변동금리임에도 6% 약간 넘는 이자를 낸다. 이에 비해 모기지론 금리는 7% 안팎이 될 것으로 보인다. 물론 연말에 소득공제를 받으면 실질금리는 낮아진다. 하지만 매달 내야 하는 이자의 ‘체감 부담’은 만만치 않다. 게다가 이자와 원금을 함께 갚아 나가야 하므로 서민들에게는 큰 부담이 될 수 있다.
아울러 대출한도를 정할 때 금융기관에서는 집값뿐만 아니라 대출 신청자의 소득 수준도 고려한다. 이중희 한국주택금융공사 팀장은 “원리금 상환액이 대출 신청자 세전 소득의 3분의 1을 넘지 않아야 한다”고 밝혔다. 부채가 있으면 대출한도는 더욱 줄어든다. 원리금 상환액이 전체 소득에서 부채를 뺀 금액의 40%를 넘지 못하기 때문이다.
예컨대 월 소득 250만원인 직장인이 20년 만기, 금리 7%로 빌리면 1억700만원 이상은 대출받을 수 없다. 매달 상환액이 83만3천원으로, 월소득 250만원의 3분의 1를 넘지 않아야 하기 때문이다. 다만 맞벌이 부부는 소득을 합해 신고할 수 있다. 물론 이때 부채도 합산한다.
이렇게 볼 때 안정적 소득이 없는 사람은 대출받기가 어렵다는 사실을 알 수 있다. 특히 저소득층은 대출자격 제한을 받기 때문에 모기지론은 내집 마련에 도움이 되지 않는다.
한국주택금융공사 역시 “모기지론은 국민주택기금이 지원하는 ‘근로자와 서민을 위한 주택구입자금대출’과는 다르다”고 강조했다. 근로자와 서민을 위한 주택구입자금대출은 연 급여 3천만원 이하인 사람에게만 1억원까지 금리 6%로 대출해준다. 이에 비해 모기지론은 소득이 높은 사람에게 유리한 제도라고 할 수 있다.
집값의 70% 대출?
소득이 많아도 집값의 70%까지 대출받을 수 있는 사람은 거의 없을 것으로 보인다. 우선 아파트를 사면 집값의 70%까지 대출해 주는 것은 사실이다. 그런데 여기서 말하는 집값은 실제 구입가격이 아니라 ‘공신력 있는’ 인터넷 시세의 하한가를 말한다. 국민은행 아파트 시세를 기준으로 보면 ‘하한가’는 ‘일반거래가’보다 5%, ‘상한가’와는 10% 안팎의 차이를 보이고 있다.
그나마 집값의 70% 한도를 적용받는 주택은 아파트뿐이다. 연립이나 단독, 다세대 주택은 이보다 낮은 대출 비율을 적용받는다. 공사 쪽은 “아파트를 제외한 주택은 감정평가액의 65%까지 대출이 가능하다”고 밝혔다. 하지만 감정평가액은 일반적으로 시세보다 낮다.
오윤섭 닥터아파트(drapt.com) 사장은 “단독이나 연립주택 등은 집값의 40, 50% 선에서 대출한도가 결정될 것”이라고 내다봤다. 개인 신용도 역시 대출한도를 결정하는 변수가 된다.
무조건 소득공제?
만기 15년 이상 주택담보대출을 받으면 연간 이자비용에 대해 1천만원까지 연말에 소득공제를 받을 수 있다. 예컨대 1억원을 7% 금리로 대출받고 1년 동안 대출이자를 700만원 물었다면 연말정산 때 과세표준 세율에 따라 59만~238만원의 세금을 돌려받는다.
하지만 누구나 소득공제를 받을 수 있는 것은 아니다. 우선 1가구 1주택자가 전용면적 25.7평 이하 주택을 살 때만 소득공제를 받을 수 있다. 아울러 근로소득자가 아니면 공제 혜택을 받을 수 없다. 소득이 100% 노출되지 않는 자영업자에게는 세제 혜택이 없는 셈이다.
나아가 주택을 산 뒤 지난해까지 등기를 마친 사람은 모기지론을 이용해도 소득공제 혜택을 누릴 수 없다. 소득공제를 받으려면 소유권 이전 등기일로부터 3개월 안에 대출을 받아야 하기 때문이다.
마지막으로 소득공제 대상이 돼도 매년 소득공제 금액은 줄어든다. 예컨대 1억원을 20년 만기, 금리 7%로 대출받으면 첫해는 이자로 약 700만원을 낸다. 하지만 해가 지날수록 이자도 줄어 마지막 해는 약 34만원만 내면 된다. 그런데 소득공제는 이자 비용만 대상이므로 연말에 돌려 받는 세금도 그만큼 적어진다.
금리 안 변한다?
모기지론 대출금리는 은행권 담보대출과 달리 고정금리를 적용한다. 일단 대출을 받은 뒤에는 시중금리 변동과 상관없이 금리가 고정되는 것이다. 하지만 대출받는 시점에 따라 금리가 다르게 정해진다.
모기지론 대출이 이루어지는 독특한 방식을 이해하면 이유를 알 수 있다. 우선 소비자들이 은행이나 보험 등 금융기관에서 모기지론 대출을 받으면 공사가 대출 채권을 사들인다. 공사는 대출 채권을 담보로 주택저당채권을 발행한다. 이때 발행하는 채권 금리에 따라 모기지론 대출 금리가 바뀌는 것이다.
대출을 받은 뒤에도 금리변동 혜택을 받을 수 있다. 현재 공사가 내놓은 운영안에 따르면 모기지론 대출을 받은 뒤 새 모기지론으로 갈아탈 수 있다. 대출을 받은 뒤 금리가 낮아지면 ‘낮은 금리’ 대출로 바꿀 수 있는 것이다.
하지만 무조건 갈아타는 것이 좋은 것은 아니다. 기존 대출을 5년 안에 상환하면 남은 원금의 1~2%를 중도상환 수수료로 물어야 하기 때문이다. 따라서 모기지론 갈아타기는 대출을 받은 뒤 5년이 지나서 가능하다고 보면 된다.
중도금도 대출?
아파트를 분양받은 직후에는 모기지론을 이용할 수 없다. 모기지론은 소유권 이전 등기를 완전히 마친 주택에 대해서만 받을 수 있기 때문이다.
따라서 아파트를 분양받은 뒤 내야 하는 계약금과 중도금은 모기지론을 이용할 수 없다. 기존 대출상품을 이용해야 하는 셈이다. 물론 아파트에 입주하고 저당권 등기가 가능해지면 모기지론으로 기존 대출을 갚을 수는 있다.
한국주택금융공사는 앞으로 중도금 대출과 모기지론을 연계해 ‘원스톱’으로 대출이 이루어지는 상품을 준비하고 있다고 밝혔다. 하지만 이 상품은 일러야 올 하반기에나 나올 것으로 보인다.
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