토지거래 허가제와 규제법들

[정석]

토지거래 허가제와 규제법들.

 
말 그대로 “규제법(規制法)”이란 “.......하면 안 된다.”는 부정적(否定的)인 의미의 말이다.

자세히 모르던 토지규제법이 참여정부의 “토지규제를 과감히 풀겠다”는 정부의 발표와 함께

각 부처로부터 발표한 “토지 규제법”의 종류는 정말 다양했다.

건설교통부가 28개, 환경부가 18개, 산업자원부가 15개, 행정자치부, 농림부가 각각 10개,

국방부, 해양수산부가 각각 8개

........등등 모두 112개나 된다는 사실을 알고 너무나 놀랐다.

그러나 더욱 놀랄 사실은 이 법이 요술(?)을 부리면 자그마치 315개 정도의 중복된 규제로

둔갑(遁甲)을 한다는 말이다.

때늦은 감은 없지 않지만 지금이라도 과감히 푼다고 하니 정말 반갑다.

우리의 어린 시절 어른들의 가르침이 생각난다.

“물가에 가지마라!” “높은 산에도 가지마라!” “나무에 오르지 마라!” 등등 우리의 부모님들은

“이건이래서 안 되고 저건 저래서 안 된다”는 식으로 우리를 가르치셨다.

지금의 우리나라의 토지에 관한 법들이 그 때의 부모님들을 꼭 닮았다.

무엇을 해준다는 법이 아니라 이래서 저래서 못해 준다는 법이다.

모두가 네가티브한 법이었다.

그런데 얼마 전 바뀐 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”은 “이건 여기까지는 되고

저건 저기까지는 된다”는 식으로 예전과는 조금 다른 모습을 갖추기 시작했으니

만시지탄(晩時之歎)이지만 그래도 반갑기 그지없다.

물론 요즘 신세대 부모들같이 무엇이던지 다 O.K해서 아이들을 버릇없는 공중도덕을

제대로 가르치지 못하는 부모가 되어서는 안 되겠다.

하도 어렵고 가지 수가 많은 규제법들 때문에 정작 땅을 갖고 있는 땅주인도

자기 땅을 어떻게 사용해야 하는지를 모르고 있는 경우가 태반이다.

정부는 몇년전에 천정부지로 오르는 아파트의 값을 잡기위하여 투기지역, 투기과열지역을 정하고,

투기가 예상 되는 지역을 미리 공개하는 등으로 규제법을 발표하고. 또 토지로 불똥이 튈 것을

염려하여 토지에 대하여는 “토지 거래 허가 지역”이라는 것으로 발을 묶어 놓았다.

말 그대로 토지를 거래하는데 나라의 허가를 받아야 한다는 말이다.

이 허가라는 것은 결국은 땅을 사는 목적이 투기냐? 아니냐? 를 판단하는 것이라고 볼 수 있는데,

이 판단의 기준이 아주 애매모호(曖昧模糊)하다.

현지(같은 시, 군, 구)에 거주하지 않는 사람이 땅을 살 때는 모두가 투기로 간주하고

“토지거래허가”자체를 안 해 주는 것이다.

이것은 아주 모순 덩어리고, 말도 안 되는 일이다.

전원주택 한 채를 지으려고 땅을 사는데 투기는 무슨 투기란 말인가!

“자라보고 놀란 사람이 솥뚜껑보고 놀란다.”는 식으로 정부에선 서울의 아파트 값이

하늘 높은 줄 모르고 뛰어 오르니 수도권의 땅에도 영향을 미칠까 두려워

미리 방패막이를 한 것이다.

“현지거주“나 ”현지인“에 대해선 뒤에 설명하기로 하고 ”토지거래허가지역“은

어디 어디인가를 탐구해 보기로 한다.

이 “토지 거래 허가 지역”은 수도권에서는 경기도 일원이 거의 포함되는데 더러 빠진 곳도 있다.

“수도권”이란 서울특별시와 대통령령이 정하는 그 주변지역을 말한다고 되어 있는데,

그 주변지역은 인천광역시 및 경기도 일원으로 되어있다.

여기에서 토지거래 허가지역에서 빠진 곳은 “남양주시의 일부” “용인시의 일부”

“안성시의 일부”와 처음에 같이 지정되었다가 풀린 “양평군”이 있다.

그러나 “토지거래허가지역”에서도 예외가 있다.

말하자면 허가를 받지 않아도 되는 땅도 있다는 말이다.

주거지역- 180㎡(54평) 상업지역- 200㎡(60평) 공업지역-660㎡(200평) 녹지지역- 200㎡(60평)

농지 - 1,000㎡(303평) 임지- 2,000㎡(605평) 이하는 허가를 받지 않아도 된다지만

어디에서 요런 조그만 자투리땅을 찾을 수 있겠는가?

거기에다 몇년전 발표한 바에 따르면 앞으로 허가를 받아야 살 수 있는 땅의 면적을

지금의 반(半)으로 줄이겠다니 또 기절을 하지 않을 수 없다.

반이라면 주거지역 27평, 상업지역 30평....

뭐가 어떻게 되어가고 있는지 도무지 알 수가 없는 정책이다.

그런데 지금까지의 설명에서 보신 바와 같이 농지(관리지역)를 구입하여

전용허가 (개발행위허가)를 받아 전원주택을 짓는 것이 가장 싸게 지을 수 있는 방법인데,

303평 이상의 토지는 “현지인”이 아니면 토지거래를 허가 받는 것이 거의 불가능(不可能)하다.

이것은 곧 소유권이전 등기를 함으로서 얻어지는 권리를 얻지 못한다는 얘기와 같다.

다시 말하면 토지의 거래 자체를 막아놓은 셈이다.

 
그러나 현지인이라면 얼마든지 토지를 구입 할 수 있는데 “현지인“이란 용어가

너무나 난해(難解)하고, 또 중요해서 여기에 옮겨 적을까 한다.

이 용어는 환경부고시 2000-120호에 의한 것인데, 여기서 “현지인”이라 함은

“세대주를 포함한 세대 원 전원(全員)이 당해(當該)지역(地域)에 주민등록이 되어있고

실제(實際)로 거주(居住)하고 있는 자를 말하고,“

“세대(世帶) 원(員)”이라 함은 “세대주와 동일(同一)한 세대별 주민등록표상에 있지 아니한 배우자와

미혼인 직계(直系)비속(卑屬)을 포함하되, 다만 세대주 또는 세대 원 중 취학, 질병요양,

근무지이전 또는 사업상 형편 등 불가피(不可避)한 사유(事由)로 인하여 당해 지역에

거주하지 않는 자만 제외(除外)된다.“ 고 되어있다.

참으로 어려운 단어 들이고 어떻게 보면 융통성이 많은 것 같이 보인다.

누구나 불가피한 사정은 있게 마련인데 그것을 해석하는 담당 공무원의 말씀은

이현령비현령(耳懸鈴鼻懸鈴)이다.

환경부의 고시(告示)는 팔당 상수원 특별대책지역 1권역에서는 건축허가 또는 건축허가를 위한

개발행위 허가 등의 인.허가를 신청 할 경우에 많이 적용(適用)되는 아주 무시무시한 법이다.

대체로 우리가 건축을 하려 했을 때 적용되는 법이 어마 어마하게 많은데

이곳 팔당 상수원 특별대책지역1권역에서의 규제법들은 다음과 같다.

한번 나열해 보자!
우선 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 있고,

그 다음이 수도권 정비 계획법으로 큰 틀이 마련되면, 건축법, 농지법, 환경정책기본법,

각 지방자치단체의 조례, 그 외에 팔당 상수원 수질보전특별대책지역의 고시들,

(환경부에서 정한 여러 가지가 있음) 상수도보호구역법, 한강수계 법, 수변구역에 관한 법,

개발 제한 구역 법 등등 중개업을 전문으로 하는 자도 솔직히 다 모를 정도로 많이 있다.

이런 규제법들이 전원주택을 짓는데 얼마나 많은 영향을 미치는가는 아직 지어보지 못한 분들은

도저히 이해하실 수가 없겠지만, 지어본 분들이 “다시는 안 짓겠다.”고 하는 것을 보면

헤아려 짐작이 가시리라 믿는다.

얼마나 많은 행정적인 까다로움이 있었는가를.

여기서 ‘상수도 보호구역법“과 자주 혼돈되는 ”상수원 수질보전 특별대책지역“에 대하여

언급(言及)하지 않을 수 없다.

“상수도 보호구역법“은 ”수도법”에 근거를 두고 대부분 “개발제한구역”과 중복 지정되어 있어

실제로 현지인이 이축권이란 것을 가지고 있지 않으면 건축을 하기가 여간 까다롭지 않다.

그러나 “ 상수원 수질 보전 특별 대책 지역”은 “환경 정책 기본법“에 의거하여 고시된 것으로서

넓은 의미로서의 제약은 받지만 전원주택을 짓는 데는 큰 무리가 없다.

참고로 “팔당 상수원 수질 보전 특별 대책 지역”에는 “1권역”과 “2권역”이 있는데 여기에선

“1권역”이 어디인가를 살펴보자!

팔당 상수원 수질보전 특별대책지역 1권역

남양주시 화도읍 (가곡리 제외), 조안면
여주군 능서면 (구양리. 번도리. 내양리. 백석리. 왕대리), 흥천면, 금사면, 대신면, 산북면.
양평군 양평읍, 옥천면, 강상면, 강하면, 서종면, 양서면, 개군면.
광주시 광주읍, 오포면, 초월면, 퇴촌면, 남종면, 중부면, 실촌면, 도척면.
가평군 설악면(천안리. 방일리. 가일리), 외서면(하천리. 청평리. 대성리. 삼회리)
용인시 모현면

지금 이 지역은 특수(特殊)한 몇 곳을 빼고는 토지 거래 자체를 허가 받아야하는 것

(소유권 이전)외에도 집을 지으려면 부단한 노력이 필요하다는 것을 먼저 알고 있어야 한다.

허기야 이렇게 규제가 많기에 청정(淸淨)지역일 수밖에 없다는 사실이 우리를 조금이나마

위로해 주는 부분임에 틀림없다.

만약 여기에 이런 규제들이 없었다면 벌써 “자연보전권역”은 난 개발로 엉망진창이 되고 말았을

것이라고 생각하면서 안도의 한숨을 쉰다.

그러나  달포 전에 직접 겪었던 씁쓸한 경험담(?)을 소개 안 할 수 없어서 여기에 옮기려고 한다.

그것은 이만큼 어려운 일도 있다는 것을 회원님 들에게 알리고자 함이다.

얼마 전 조그마한 상가(商家)를 하나 지으려고 건축허가를 신청했다.

그런데 현지인의 요건(要件)에 안 맞는다고 서류 보완 통보를 받았다.

이유인 즉. 두 아들이 현지에 같이 거주하지 않아 “현지인”으로서의 자격이 없으니

왜 같이 살지 않는가를 복명(復命)하는 증빙서류를 보완해 제출하라는 것이다.

황당하고 어처구니없는 일이지만 일을 원만히 하기 위해서 관련부서에서 원하는 대로

두 아들의 재직증명서를 첨부하기로 했는데 불행하게도 작은 놈은 작년 봄 유학을 가느라

다니던 직장을 그만두었기 때문에 지나간 재직증명서를 제출 할 수밖에 없었다.

그러나 관계부서는 엄격했다.

지금은 취업준비생으로 다니지도 않는 직장의 현재의 재직증명서를 첨부(添附)해야 된다는 것이다.

전후 사정을 다 복명하고 충분히 작년의 재직증명서(在職證明書)로도 가족이 떨어져 사는 이유는

충분하지 않느냐고 반문(反問) 했으나 막 무가내였다.

12년 전 이곳으로 이사 올 때부터 우리 두 아이들은 서울에 그냥 있어야만 했다.

학교 문제로... 그러다가 군복무로, 또 취업으로..... 그러다 보니 지금 나이가 만으로도 29, 30세 이다.

“결혼 안한 자녀들은 나이가 성인이 되어도 부모와 함께 살아야 하는 법이 어디 있느냐”란 질문엔

담당자들도 머뭇거리면서도 환경부고시에 따를 뿐이라는 것이다.

법대로 하라는 식이다.

차 황당한 일이다. 내 이름으로 건축허가를 내는 것을 포기할 수밖에 없었다.

다른 방법이 있다는 것은 잘 알고 있지만 그렇게 하기 싫었다.

건축허가를 얻는 일보다 우선 이 문제를 해결하는 것이 보람된 일이라고 생각하고 싸움(?)을 시작했다.

우리 시에선 많은 얘기를 들었으므로 관계부처인 환경부로 질의를 했다.

그러나 어렵게 한 질의에 학수고대(鶴首苦待) 기다리던 답장은 너무나 간단했다.

“2003년 4월 며칠자 민원 몇 호를 참조 하시오”였다.

참으로 어이없는 일이었지만 어쩔 수 없어 찾아볼 수밖에 없었다.

그러나 그 참조하라는 곳엔 전에 말씀드린바와 같은 환경부고시2000-120호의 내용만이

수록되어 있을 뿐이었다.

민원인들이 원하는 것이 이런 답변이 아니라는 것도 담당 공무원들은 잘 알고 있을 텐데 ...

자기가 맡은 일에 대한 소신이 없는 사람들을 어떻게 그런 자리에 앉혀 놓고 일을 할까?

참을 수 없는 분노보다는 참으로 한심한 생각마저 들었다.

지금은 “국민고충 처리 위원회”에 질의(質疑) 중이다. 한 달이 넘었는데 아직도 “처리 중“이라는

단어만 뜰 뿐이지만

언젠가는 정말 양심 있는 담당자의 답변을 들을 수 있을 것이란 기대에 부풀어 있다.

이렇게 상식(常識)으론 풀이가 안 되는 많은 어려움이 있다.

전원주택을 짓는데도 이 범주(範疇)에서 벋어 날 수는 없는 일이라는 것을 아셔야 한다.

* 이 글을 쓰던 중 “국민고충처리위원회”로부터 답변이 왔다.

그러나 그 답변은 “혹시나 했던 것이 역시나”로 바뀌고 말았다.

우리 같은 소시민(小市民)이 관(官)을 상대로 시시비비(是是非非)를 따져서 이길 수 없다는

사실만을 재확인 시켜주었을 뿐이다.

실망 또 실망이지만 어떻게든 이렇게 그냥 물러서진 않겠다.

다음은 “신문고”를 두드릴 차례다.

만약 그것도 안 된다면 “행정소송”을 제기해서라도 꼭 바로잡겠다는 생각뿐이다.

“악법(惡法)도 법(法)“이라는 것은 익히 들어 아는 일이지만 그것이 악법이라는 것을 알고도

바로 고치지 않는 행정관청이 원망스러워서라도 그냥 있을 수는 없는 일이다.

 출처  전원의 향기

[상승일로]

정보 감사합니다.