고시제 4편 제4조(입찰의 방법)의 분석

[백면거사]

제4조(입찰의 방법) ① 제2조에 따라 주택관리업자 및 사업자를 선정할 때에는 경쟁입찰을 하여야 한다.

② 제1항에 따른 경쟁입찰의 종류 및 방법은 [별표 1]과 같다.

③ 제1항에도 불구하고 [별표 2]에 해당하는 경우에는 수의계약을 할 수 있다.

④ 제2항에 따른 입찰의 경우 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요 사항에 대하여 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

⑤ 제3항에 따른 수의계약의 경우 수의계약 전에 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요 사항에 대하여 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

⑥ 입주자등은 제4항에도 불구하고 입주자대표회의의 구성원이 과반수에 미달하여 의결할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 입찰과 관련한 중요사항을 결정할 수 있다.(제1호 및 제2호의 구체적인 절차와 방법은 관리규약으로 정함)(2019. 1. 1부터 시행)

1. 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 이의를 제기하지 아니할 것

2. 제1호의 요건이 충족된 이후 전체 입주자등의 과반수 이상이 찬성할 것

♣ 제2항 경쟁입찰의 종류(별표1) 분석

구  분	참        가       자       격	제5조
일반 경쟁입찰	관계법령에 따른 면허등록, 신고를 마치고 사업을 영위하는 불특정 다수가 참가.(대상사업자 누구나 참가자격 있음)	유효입찰 2인  이상
제한 경쟁입찰	관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위 하는 자 중 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금”의 하한을 정하여 그 중에서 선정하는 방법. 단, 이 경우 계약의 목적을 현저히 넘어서는 과도한 제한은 안된다.  1) “사업실적”은 입찰서제출마감일로부터 최근3년간 같은 종류 의 실적(만 3년이 아니라 햇수 기준임)  2) “기술능력”은 계약 목적을 수행하기 위해 의 필요한 기술 (공법ㆍ설비ㆍ성능 물품 등을 포함) 보유한 자로서, 입찰대상 자가 10인 이상인 경우 제한(공고일현재 1개월이상 근무자 4대보험 택1) ※10인이상 경쟁사업자가 있을 경우 특정기술자도 제한 가능	유효입찰 3인  이상
지명 경쟁입찰	계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 기술(공법ㆍ설비ㆍ성능ㆍ물품 등을 포함) 이 있는 입찰대상자가 10인 미만인 경우 대상자를 지명(5개 이상 지명, 5개 미만인 경우 전부 지명) ※공동주택입찰업무관련 지명입찰대상은 별로 없음.	유효입찰  2인  이상

♣ 제3항 수의계약의 대상【별표 2】분석

다음의 어느 하나에 해당하는 경우 수의계약을 할 수 있다.

※아래 제1호부터 제9호까지 원칙은 경쟁입찰이나 업무간소화 등을 위하여 절차를 완화 한 것으로 의결기관이 경쟁입찰로 의결할 경우 그에 따라야 함.

1. 보험계약을 하는 경우(금액기준 없음)

2. 공산품을 구입하는 경우(금액기준 없음)

3. 분뇨의 수집‧운반(정화조 청소 포함)과 같이 타 법령이나 자치법규에서 수수료율 등을 정하고 있는 경우(금액기준 없음)

4. 특정인의 기술이 필요하거나 해당 물품의 생산자가 1인 뿐인 경우 등 계약 목적의 달성을 위한 경쟁이 성립될 수 없는 경우(경쟁이 없다면 수의계약 가능)

5. 본 공사와의 동질성 유지 또는 장래의 하자책임 명확성을 위하여 마감공사 또는 연장선상에 있는 추가 공사를 본 공사 금액의 10% 이내에서 현재의 시공자와 계약하는 경우(동종의 공사라도 준공 후일 경우 새로운 공사로 경쟁입찰대상임)

6. 공사 및 용역 등의 금액이 300만원(부가가치세를 제외한 금액을 말한다) 이하인 경우로서, 2인 이상의 견적서를 받은 경우. 다만, 이 경우 동일한 목적을 달성하기 위한 공사 및 용역 등을 시기나 물량으로 나누어 계약할 수 없다.

※본 제6호는 반드시 복수의 견적이 필요하며, 그 외 단수의 견적서를 통한 수의계약일 경우라도 고시 위반은 되지 아니함. 다만 공정성과 투명성확보차원에서 복수의 견적을 권장함.

7. 일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우. 다만, 이 경우에는 최초로 입찰에 부친 내용을 변경할 수 없다.

☞ [별표2] 제7호

제12조 제2항에 따라, 제한경쟁입찰의 제한 요건을 완화하여 재공고한 경우에도 유찰이 되었다면 입주자대표회의 결졍에 따라 수의계약이 가능합하며, 재공고의결도 가능합니다.

다만, 동 규정을 적용하여 수의계약을 하는 경우에는, 제한내용, 계약대상물‧계약기간‧계약조건 등 최초로 입찰에 부친 내용을 변경할 수 없습니다.

8. 영 제5조 제2항 제2호 단서에 따라 계약기간이 만료되는 기존 주택관리업자의 주택관리 만족도를 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 관리방법의 변경 또는 주택관리업자의 교체를 요구하지 아니한 경우로서 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상이 찬성한 경우

※반드시 관리규약절차에 의함, 시작은 반드시 일정준수. 설문지 투입 의견수렴(사본 제출금지 검토)

9. 계약기간이 만료되는 기존 사업자([별표 7]의 사업자로서 공사 사업자는 제외한다)의 사업수행실적을 관리규약에서 정하는 절차에 따라 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우

※관리규약절차에 의함, 시작은 반드시 일정준수. 서울시와 기타 광역시도회의 절차가 다름으로 반드시 관리규약의 절차에 의함.

○ 서울시 : 고시제13조준용 평가위원 입주민공개모집-평가 80점이상-입대의 의결

○ 경기도 : 관리주체에서 수행평가-14일이상공고-이의신청접수(관리소제외)-10%미만 반대-입대의 의결

○ 관리규약에 서울시기준과 경기도기준을 조합하여 정할 수도 있을 것임.

법 제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의가 제23조제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제38조제1항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전(이하 "관리비등"이라 한다)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 다음 각 호의 기준을 따라야 한다.

1. 전자입찰방식으로 사업자를 선정할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것

영제25조((관리비등의 집행을 위한 사업자 선정)

② 법 제25조제1호에 따른 전자입찰방식에 대해서는 제5조제1항을 준용한다.

③ 법 제25조제2호에서 "입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식"이란 다음 각 호에 따른 방식을 말한다. <개정 2017. 8. 16.>

1. 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것. 이 경우 다음 각 목의 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

가. 입찰의 절차

나. 입찰 참가자격

다. 입찰의 효력

라. 그 밖에 사업자의 적정한 선정을 위하여 필요한 사항

2. 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것

④ 입주자등은 기존 사업자(용역 사업자만 해당한다. 이하 이 항에서 같다)의 서비스가 만족스럽지 못한 경우에는 전체 입주자등의 과반수의 서면동의로 새로운 사업자의 선정을 위한 입찰에서 기존 사업자의 참가를 제한하도록 관리주체 또는 입주자대표회의에 요구할 수 있다. 이 경우 관리주체 또는 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다.

♥ 의견 : 일부 교육기관에서 위 4항을 들어 기존용역사업자의 재계약절차를 관리규약에 적격심사제운영제도(서울시, 충남도 등)로 규정하였을 경우에도 전체입주자등의 반대의견청취를 반드시 하라고 한다. 는 말을 들은바 있으나 이는 법리해석에 오류가 있는 것으로 필자는 생각함.(평가위원회 활동결과 공개)

10. 그 밖에 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로서 경쟁입찰에 부칠 여유가 없을 경우(선조치 후보고 가능)

♣ 제4항의 분석

입찰의 방법, 낙찰의 방법, 참가자격의 제한, 입찰관련 중요한 사항은 사전에 입주자대표회의 의결을 받아야 함.(의결기관과 집행기관의 업무를 명확히 하고자 하는 것으로 판단)

♣ 제5항의 분석

수의계약진행에 있어 수의계약 전에 계약상대자, 계약조건 등 계약관련 중요한 사항 수의계약 전에 입주자대표회의에 제출하여 의결을 받아야 함.

※선정결과공개에 수의계약체결이 아니라 선정이라 하여 계약체결도 하지 아니한 수의계약 의결업체를 선정일 이후 익일 18시까지 공개하도록 함으로 집행과정에 혼란의 소지가 있음.(원문은 수의계약의결과정에서 계약일, 공사일, 계약금액, 용역기간 또는 공사기간을 확정하라는 것으로 생각함.) 따라서 계약서 작성일 다음날 공개하는 것이 합리적인 업무로 생각함. 고시의 개정이 필요한 사항으로 보이나 우선하여 수의계약의결 후 계약서작성 시 체결일 기준 익일 18시까지 공개는 반드시 하여야 할 것임.(계약서공개와 별개 업무임)

♣ 제6항의 분석

입주자대표회의의 의결정족수 부족에 의한 관리업무의 연속성 확보절차

1. 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 이의를 제기하지 아니할 것

2. 제1호의 요건이 충족된 이후 전체 입주자등의 과반수이상이 찬성할 것

※위 1호 충족 후 2호의 절차를 진행하여야 함. 다만 본 조문은 경쟁입찰에 의한 선정업무만 해당하며, 제5항의 수의계약절차로 진행은 부적합 함.