부동산 대책 발표 초읽기, 투기과열지구 지정 요건은?

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부동산 대책 발표 초읽기, 투기과열지구 지정 요건은?

김민기 입력 2017.08.01. 17:14 수정 2017.08.01. 19:39댓글 116개

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정부가 이번 부동산 안정화 대책에서 꺼낼 카드 중 시장에서 가장 관심을 가지고 있는 규제는 투기과열지구 지정이다.

투기과열지구로 지정되면 투기 수요도 잡고 집값도 안정되지만 워낙 효과가 강력해 그동안 정부도 시장의 경착륙에 대한 우려 등으로 인해 도입을 꺼렸던 규제다.

앞서 정부는 지난해 11·3대책 때 처음으로 투기과열지구 지정 도입을 검토했으나 시장이 위축될 것으로 판단해 조정대상지역 지정으로 수위를 낮췄다.

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【서울=뉴시스】김민기 기자 = 정부가 이번 부동산 안정화 대책에서 꺼낼 카드 중 시장에서 가장 관심을 가지고 있는 규제는 투기과열지구 지정이다.

【서울=뉴시스】배훈식 기자 = 1일 오전 서울 여의도 국회 더불어민주당 원내대표 회의실에서 열린 원내대책회의에 참석한 김태년(왼쪽) 정책위의장이 모두발언하고 있다. 김 의장은 당과 정부는 부동산 시장에 대해 예의주시하고 있다며 어떤 경우에도 부동산 투기를 용납, 묵과하지 않겠다고 강조했다. 2017.08.01. dahora83@newsis.com

투기과열지구로 지정되면 투기 수요도 잡고 집값도 안정되지만 워낙 효과가 강력해 그동안 정부도 시장의 경착륙에 대한 우려 등으로 인해 도입을 꺼렸던 규제다.

업계에서는 투기과열지구 지정 도입이 거의 확실시 돼 가는 분위기에서 강남권에만 적용될지, 아니면 서울 전체나 부산 등 강남 이외 지역도 지정될지 여부를 두고 촉각을 곤두세우고 있다.

김태년 더불어민주당 정책위의장은 1일 서울 여의도 국회에서 열린 원내대책회의에서 "내일 아침 당정협의를 거친 후 부동산 대책을 발표하겠다"고 밝혔다.

앞서 정부는 지난해 11·3대책 때 처음으로 투기과열지구 지정 도입을 검토했으나 시장이 위축될 것으로 판단해 조정대상지역 지정으로 수위를 낮췄다. 6·19 대책 때 조정대상지역의 강도를 조금 높였지만 시장에 미치는 효과가 기대보다 낮았다.

이에 이번 대책에는 투기과열지구 지정이 포함될 가능성이 높다. 우선 투기과열지구 지정 요건은 집값 상승률이 물가 상승률보다 크게 높은 지역, 최근 2개월간 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 전용 85㎡ 이하 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 지역이다.

주택건축허가 실적이 급감한 지역과 신도시 개발 등으로 투기가 우려되거나 주택전매행위 성행 등으로 주거불안 우려가 높은 지역도 포함된다.

투기과열지구로 가장 많이 검토되는 지역은 강남 3구다. 투기과열지구는 구 단위로 지정할 수 있다. 투기과열지구에 지정되면 14가지 규제가 한꺼번에 적용된다.

이미 강남 3구의 경우 조정대상지역으로 지정되면서 분양에 관해서는 규제를 받고 있어 신규 분양에 대해서는 추가적인 타격이 적다.

하지만 투기과열지구로 지정되면 재건축 조합 설립 이후 사업이 끝날 때까지 조합원의 주택 매매가 금지되기 때문에 재건축 단지의 경우는 타격이 커 집값이 하락할 가능성이 높다.

특히 강남 재건축 단지의 경우 조합이 올해 연말로 유예가 끝나는 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 정비사업이 속도를 내면서 시세 차익을 기대한 투자 수요가 상당수 유입된 상황이다. 이에 이번 투기과열지구 지정이 현실화 되면 투자 수요가 크게 줄면서 집값 거품 역시 빠질 것으로 예상된다.

부산의 경우도 청약이 과열된 상황이지만 아직 전매제한 카드가 남아 있는 만큼 투기과열지구 지정 가능성은 크지 않을 것으로 전망된다.

이처럼 투기과열지구로 지정되면 10년 이하 대출기간이거나 10년 초과로 6억원 초과 대출인 주택에는 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)가 각각 40%로 낮아진다.

또 전용 85㎡ 이하 공급물량 가운데 절반(50%)을 청약 1순위자 중 무주택 5년 이상 서민에게 의무적으로 분양해야 한다. 주상복합건축물 중 주택이나 오피스텔은 선착순이 아닌 입주자 공개모집을 통해서만 분양할 수 있다.

전매는 최대 3년에서 5년까지 제한될 것으로 보인다. 등기 시까지 분양권 전매 제한을 비롯해 5년 내 당첨됐던 이들이 1순위 청약을 못 하게 하는 행정 규제도 포함된다.

kmk@newsis.com

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