등기사항전부증명서란?

[淸巖(맑은바위)]

등기사항전부증명서란?

부동산을 매수하거나 매도할 때는 반드시 해당 부동산에 대한 여러 가지 정보가 기록되어 있는 등기부등본을 확인해야 합니다. 해당 부동산의 소재지, 면적, 지목(토지), 소유권 변동 과정, 소유권을 제한하는 제한물권 등이 기록되어 있는 공적 장부이기 때문입니다.

등기부의 편성방법에는 부동산 소유자를 중심으로 편성하는 인적 편성주의와 각각의 부동산을 중심으로 편성하는 물적 편성주의, 특별한 기준을 두지 않고 당사자가 신청한 시간적 순서에 따라 편성하는 연대순 편성주의가 있습니다. 우리나라 부동산등기법은 물적 편성주의를 채택하고 있으며, 하나하나 각 부동산마다 하나의 등기부가 존재하는데 즉, 1필지의 토지, 1동의 건물에 대해 각각 등기부가 만들어지고 있습니다. 원칙적으로 토지에 대해서는 토지등기부가, 건물에 대해서는 건물등기부가 있으며, 예외적으로 집합건물등기부도 있습니다. 1필지의 토지(건물이 없는 나지인 경우)에 대해서는 토지등기부 하나만 존재하고 토지(나지)에 대한 권리관계는 토지등기부에 모두 나타나 있어 나지 한 필지를 매입할 경우 토지등기사항전부증명서만 발급받으면 됩니다.

우리나라는 토지와 건물을 독립된 부동산으로 취급하고 있어 나지가 아닌 경우(토지 위에 건물이 존재할 경우)에는 토지등기부와 건물등기부가 별도로 존재하며, 토지에 대한 권리관계는 토지등기사항전부증명서에, 건물에 관한 권리관계는 건물등기사항전부증명서에 나타나 있어 토지등기부사항전부증명서와 건물등기사항전부증명서를 모두 발급받아야 합니다. 가령 단독주택을 매입할 경우에는 토지등기사항전부증명서와 건물등기사항전부증명서를 모두 발급받아야 하는데 예외적으로 아파트나 연립주택 같은 집합건물의 경우에는 하나의 등기부에 건물부분과 토지부분에 대한 사항이 모두 기재되어 있습니다. 이를 집합건물등기부라고 합니다. 따라서 아파트나 연립 같은 집합건물의 권리분석에서는 집합건물등기사항전부증명서 하나만 발급받으면 됩니다.

위에서 언급했듯이 건물이 없는 나지(빈 땅)인 경우 토지등기사항전부증명서를 발급받아 권리관계를 확인하고 건물이 있는 건부지인 경우에는 토지등기사항전부증명서와 건물등기사항전부증명서를 모두 발급받아 권리분석을 해야 합니다.

나지? 건부지?

'나지'란 건축물이 없는 빈 땅을 말하고 '건부지'란 건축물이 지어져 있는 토지를 말합니다. 같은 토지라도 나지인 경우와 건부지인 경우에는 가격이 달라지는데 토지에 있는 용도의 다양성 때문에 일반적으로 나지일 때가 가격이 높습니다. 여기서 말하는 용도의 다양성이란 하나의 토지를 다양한 용도로 사용할 수 있는 특성으로 하나의 빈 토지(나지)에 주택을 지어 주거용으로, 상가건물을 지어서 상업용으로, 공장을 지어 공업용으로도 쓸 수도 있습니다. 따라서 토지의 가격은 같은 토지라도 어떤 용도로 사용하느냐에 따라 가격이 달라지는 것이며, 나지 상태의 토지는 사용자의 선택에 따라 가장 좋은 용도로 이용할 수 있기 때문에 가격이 높게 형성되고 있습니다.

이에 비해 그 토지 위에 어떤 건물이 들어서면 토지의 용도가 확정되어 버려 그 확정된 용도로 가격이 평가되다 보니 일반적으로 건부지의 가격이 나지의 가격에 비해 낮게 형성되어 있습니다. 더군다나 현재의 용도가 마음에 들지 않아서 다른 용도로 전환하려면 현재 있는 건물을 철저해야 하기 때문에 철거비용이 들어가게 되며, 이러한 추가적인 비용 지출 때문에도 건부지의 가격이 나지의 가격에 비해 낮아집니다.

다시 본론으로 돌아와 등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있으며, 표제부에는 표시란과 표시번호란이 있고 갑구와 을구에는 사항란과 순위번호란이 있습니다. 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재되고 을구에는 소유권 이외의 사항이 기재되며, 만일 을구에 기재할 사항이 없을 때 다시 말해 소유권 외의 권리관계가 없을 때에는 을구를 두지 않을 수 있습니다.

[출처] 등기사항전부증명서란?|작성자 News옥션