전원주택 건축에 대한 순서와 상식

[큰맘]

토지의 이용계획 확인

토지이용계획 확인서를 보면 땅의 성격을 알 수 있다.

토지이용계획 확인서는 해당 토지의 성격을 나타내 준다.

그 토지를 어떻게 이용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는지에 대해 알려면

토지이용계획 확인서를 발급 받아보면 전원주택을 지을수 있는 땅인지 아닌지를 알수있다.

그렇기 때문에 땅을 구하기 전에는 필히 토지이용계획 확인서를 발급 받아

그 땅의 성격에 대해 알아보아야 한다.

어디서 발급 받을 수 있나. 토지이용계획확인서는 누구나 열람이 가능하며 신청을 하여

발급 받을 수 있다. 요즈음은 행정서류의 온라인화로 인해 해당지역이 아닌 전국의 시. 군. 구청.

동사무소. 등에서 발급 받을 수 있다. 시. 군 구청의 민원실에 가면 지적공부 신청서를 볼 수 있다.

이 신청서에 정확한 지번과 주소, 신청자의 인적사항 등을 정확히 기재한 후 신청종목란의

토지이용계획학인서를 체크하면 된다. 이때 확인내용 전부를 확인하겠다는 표시를 해야

토지의 모든사 항을 확인 할 수 있다.

어떤 내용을 알 수 있나. 대상자의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀 잇고 확인내용이라 하여

8∼9가지가 있는데 해당사항은 체크가 되어있다. 예를 들어 토지거래허가구역의 준농림지역이라면

준농림지와 토지구역허가구역에 체크가 되고 해당 없는 사항에는 해당 없음에 체크가 되어있다.

확인내용은 ,국토이용, 도시계획. 군사시설. 농지. 산림. 자연공원. 수도. 문화재. 토지거래. 등이다.

등기부등본 확인

등기부등본으로 땅의 깨끗함을 알 수 있다

등기부등본은 관할 등기소에서 발급 받을 수 있는데, 이를 통해 땅이 얼마나 깨끗한지를 알수 있다.

다시 말해 가압류나 근저당, 지상권, 전세권 등이 설정되어 있는지의 여부를 확인 할 수 있다.

토지거래 사기를 당하지 않으려면 반드시 등기소에 가서 등기부등본을 확인해 보는 것이 좋다.

등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구 등 세부분으로 나누어져 있다.

표제부에는 토지의 지번이나 지목, 면적 등이 나와 있다.

갑구에는 소유권에 관한 변동사항이 기재되어 있는데 최초의 소유자와 중간 소유자 등의 기록과,

압류나 가등기, 가처분 등 소유권에 영향을 미칠 수 있는 사항들이 기재돼 있다. 을구에는

소유권 이외의 내용들이 기재되어 있다. 표제부에 나와있는 번지와 면적. 소유자 등이

토지대장과 비교 동일한지 확인한다. 그리고 을구에 근저당이나 지상권,

전세권이 설정되어 있는 지를 주의 깊게 살펴보아야 한다.

부동산을 담보로 돈을 빌렸거나 토지의 이용권을 타인에게 빌려주었는지에 여부를 알 수 있다.

등기부등본은 계약직전에는 물론 중도금을 낸 후 잔금을 치르기 전에 각각 떼어 보아야 한다.

소유자가 땅값을 받고서도 해당 부동산을 담보로 대출을 받은 후 잠적해 버려

피해를 입는 경우도 있으므로 주의해야 한다.

대지에 전원주택 짓기

대지는 건축을 마음대로 할 수 있는 땅이다.

도시지역외에서는 전용면적 60평까지는 신고만으로 건축이 가능하다.

또한 농지나 임야처럼 거래가 까다롭지도 않고 건축면적 제한도 덜 받는다.

그러나 대지는 공급에 한계가 있고 가격 또한 비싸기 때문에 구입하기가 쉽지 않다

임야에 전원주택짓기. 산림형질변경

산림형질변경허가를 신청할 때는 사업계획서와 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도,

산림의소유권 또는 사용수익권을 증명할수 있는 서류를 갖추어

시장. 군수. 영림서에 제출하면 된다.

시장 군수는 도로상황, 묘지와의 이격거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내준다.

대체조림비와 전용부담금

산림형질변경허가를 받고 대체조림비와 전용부담금을 납부해야 허가증을 받을 수 있고,

비로소 공사에 착수할 수 있다. 농지전용 시 대체농지조성비를 납부하듯 산림형질변경시에는

대체조림비를 내게 되는데 평당 비용은 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의

육림비을 합하여 매년 산림청장이 고시하고 있다. 보통 3,000원 이내에서 결정된다.

산림형질허가를 받고 나서는

산림형질변경허가를 받았으면 허가받은 날로부터 3개월 이내에 사업에 착수하여야 한다.

6개월 이상 사업이 진행되지 않았을 때는 허가가 취소된다.

건축물 시설공사가 30%의 공정을 보이면

준공허가를 신청할 수 있고, 준공허가를 받으면 대지로 지목이 변경된다.

농지와 마찬가지로 형질변경허가를 신청하기 전에 형질변경이 가능한 면적을 지자체에서

확인하는 것이 좋다.

수도권에서는 보통 건축물 바닥면적의 5∼6배나 최대300평까지 허가를 내준다.

이렇게 형질변경을 통해 대지가 된 경우에는 농지전용보다 3년 빠른 5년만 지나면

다른 용도로 전용이 가능하다.

논밭에 전원주택짓기. 농지 전용

도시인이 농지에 전원주택을 짓는 것은 농지전용허가을 받아서 짓는다.

그러나 그 절차가 그렇게 쉬운 것이 아니다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이

신청할 수 있게 되어 있다. 그러나 소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않는다.

따라서 당해연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지사용승락서을 받아서

전용허가을 받는 뒤 이전을 해야 한다

토지사용승락서를 받는다.

땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니라도

농지전용 신청한다. 토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로

소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 된다.

토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다.

이때 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다. 구비서류는 등기부등본, 지적도,

토지대장, 토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서 등이다.

이 서류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다.

이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 열리는 소위원회에서 집을 지을 수 있는지.

전용면적은 적당한지. 인근농지에 미치는 영향은 없는지. 지역주민의 의견은 어떤 지 등을

심사하여 위원들의 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 허가 여부를 시장 군수에게 송부한다.

이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다.

농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원,

새마을 지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다.

대체농지조성비와 농지전용부담금

전용허가가 나오면 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부해야 한다.

농지를 대지로 전용하게 되면 그만큼 농지가 줄어 들게 되어, 줄어든 만큼의 농지를

새로 조성해야 하는데 여기에 필요한 재원을 확보하기 위해 대체조성비를 물게된다.

농지의 전용부담금은 농지를 전용함으로서 생기는 이익의 일부를 징수하여

농어촌구조개선사업의 재원으로 사용하기 위해 부과한다.

부과액은 전용농지 공지지가 총액의 20%로 정해져 있다.

농어촌진흥공사로부터 납부통지서를 받아 납부하면 된다.

60일 범위 내에서 1회에 한해 연장이 가능하며 납부를 하지 않으면 전용허가가 취소된다

부지면적 200평 한도내에서 농가주택을 짖기위한 농지전용은 전용부담금 전액이 면제된다.

전용허가을 받고 나서는

전용허가를 받고 나서 허가일로부터 2년 이내에 건축에 착공하고, 착공 후 1년 이내에

공사를 완료하지 않으면 허가가 취소되고 농지처분명령이 내려진다.

농지처분명령을 받고 일년 이내에 처분하지 않으면 다시 강제명령이 내려진다.

그래도 일정을 넘겨 처분하지 않으면 이행강제금을 물게된다.

농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 8년까지는 용도변경이 어렵다.

만약 다른 용도로 사용하려면 시장 군수의 하가를 받아야 한다.

이를 어기고 음식점이나 카폐, 공장 등으로 용도변경를 하게 되면 전용허가가 취소되고

5년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형에 처한다.

농지전용을 통해 전원주택을 지을 경우 건축이 완료되어야 필지 분할이 되었으나,

지금은 지자체에 따라 전용허가가 나면 필지 분할을 해주는 지역도 있다.

대지조성사업으로 전용허가을 받았으면 집을 짓지 않아도 대지로 지목변경이 된다.