[부동산] 마침내 전 세계에 부동산 거품 붕괴가 시작됐다. '중국 부동산 대파탄'이 미·일·유럽에도 파급되는 근본 원인

[お持て成し]

마침내 전 세계에 부동산 거품 붕괴가 시작됐다. '중국 부동산 대파탄'이 미·일·유럽에도 파급되는 근본 원인 / 12/11(월) / 프레지던트 온라인

■ 죽은 몸이지만 커서 깨부시지도 못한다

중국이나 구미 제국에서, 대기업 부동산 관련 기업의 파탄이 계속 되고 있다. 중국에서는 벽계원(컨트리가든)의 달러 표시 회사채가 디폴트로 인정됐다. 항다집단(에버그란데)의 경영재건도 사실상 막다른 골목이다. 현재 채무재편에 관한 협의는 난항을 겪고 있으며 홍콩 고등법원은 이 회사에 대한 청산신청 판단을 2024년 1월로 미뤘다. 커서 깨부시지도 못하지만 정책적 대응도 어렵다. 손을 쓸수 없는 상태다. 

구미에서는 오스트리아의 대기업인 시그나 홀딩스가 파탄을 신청했다. 미국에서는 한때 높은 성장 기대를 모았던 셰어오피스 대기업 위워크가 파탄났다. 해외 대기업의 경영악화, 디폴트 리스크 상승과 파탄의 영향은 우리나라(일본)에도 파급되기 시작한 것 같다. 올 여름 이후 해외 대형 투자펀드들은 보유해 온 도내 오피스 빌딩 매각에 나섰다. 

코로나 사태를 계기로 "텔레워크"는 당연해졌다. 세계적으로 사무실 공실률은 상승세다. 세계적으로 물가도 고공행진을 하고 있다. 11월 주요 선진국의 금리 상승은 한숨 돌렸지만 미국 유럽 중앙은행의 금리 인하 여부는 불투명하다. 주택 시황도 포함해 세계적으로 부동산 시황은 악화될 것으로 우려된다. 경기의 발목을 잡을 수도 있다. 

■ 중국 내에서만 500개 가까운 기업 파산

현재, 경영악화에 빠지는 대형 부동산 기업은 증가하고 있다. 보도에 따르면 2019년 중국에서는 500개 가까운 부동산 중개업소가 파산했다고 한다. 2020년 1~2월에만 100개 정도가 파탄났다. 현재, 컨트리가든, 에버그란데, 융창중국(사낙), 완다그룹(완다그룹) 등 대형 부동산 개발자들의 경영 불안은 크게 높아졌다. 사실상의 파탄에 가까운 상태에 있는 부동산 기업도 많은 것 같다. 

미국에서도 상업용 부동산 시황의 연화 우려가 높아졌다.2023년 3월 실리콘밸리은행 등 중견은행이 파산한 것은 컸다. 은행은 여신심사 기준을 높였다. 많은 IT 스타트업들은 자금사정을 위해 오피스 임대계약을 해지했고 사무실용 부동산 수요는 감소했다. 11월 임대료 감소 등에 따른 실적 악화 우려가 커지면서 위워크는 경영재건을 포기하고 경영파탄을 맞았다. 

■ 일본 부동산 시장서 끌어올릴 움직임도

2022년경부터 유럽에서도 부동산 대기업의 경영 불안이 표면화됐다. 독일의 아들러, 스웨덴의 삼하스빅나스볼러게티노르덴(SBB), 오스트리아의 시그나홀딩스 등은 대표적이다. 모두 세계 대형 자산운용사 등에서 자금을 조달해 적극적으로 부동산 개발과 취득을 추진했다. 11월 하순, 시그나는 자금 조달에 막혀 경영 파탄을 당했다.

중국이나 구미만큼은 아니지만 우리나라(일본) 부동산 시장에도 변조 조짐이 나타나고 있다. 부동산업계 전문가들에 따르면 올 여름께부터 일부 해외투자펀드는 보유한 오피스비스 등의 매각을 모색하기 시작했다.

그러한 움직임은 가을 무렵부터 본격화해 2023년의 해외 투자자에 의한 국내 부동산 거래액은 감소할 공산이 크다. 해외 투자자들은 일본 상업용 부동산 투자로 얻은 이득을 확정하고 서구 오피스 빌딩 등에 투자하면서 발생한 손실을 메우려는 것으로 보인다.

■ 도쿄 도심 5구 평균 임대료도 계속 떨어지고 있다

중국 부동산 기업의 파탄 증가에는 2020년 8월 정부가 실시한 '3개 레드라인'으로 불리는 부동산 대출 규제가 결정적 영향을 미쳤다. 첨단 분야에서의 미중 갈등 첨예화, 대만 문제 긴박화 등에 대응하기 위해 중국에서 자국, 인도 및 아세안 지역 신흥국으로 사업 거점을 옮기는 기업이 늘어난 것도 한 요인이다. 

중국, 구미 등에 공통적인 요인으로서 텔레워크의 증가는 크다. 2020년 연초 이후 전 세계적으로 코로나19 감염은 급확산됐다. 감염 재확산도 길어졌다. 감염 억제를 위해 전 세계적으로 재택근무나 텔레워크는 늘었다. 많은 사람들이 사무실에 가지 않고도 일을 해낼 수 있다는 것을 깨달았다. 출퇴근에서 해방돼 자기연찬 등에 힘쓸 수도 있다. 일은 사무실에서 하는 게 당연하다는 상식은 무너졌다.

그 결과 세계적으로 사무실 공실률은 상승했다.공급이 과잉되어 임대료는 하락했다. 2023년 10월까지 39개월 연속 도쿄 도심의 지요다, 주오, 미나토, 신주쿠, 시부야구의 평균 임대료는 하락했다. 사무실 소유자는 당초 예상했던 현금흐름을 구하기 어렵게 됐다. 가격이 고점 수준에 있는 사이 매각하려는 투자펀드 등은 늘면서 시황은 조정하기 시작했다.

■ 배경에는 급속한 금리인상이 있다

세계적인 금리 상승도 부동산 시황을 추가로 끌어내렸다. 2022년 3월 이후 미국 연방준비제도이사회(FRB), 유럽중앙은행(ECB) 등은 물가 안정을 노리고 빠르게 정책금리를 인상했다. 단기에서 초장기까지 국채의 이율은 상승했다.국채는 무위험 자산이다. 반면 부동산 리스크는 높다. 사무실 등의 임대료는 변동한다. 유동성도 낮다.

텔레워크 증가에 따른 수요 감소, 금리 상승 등은 상업용 부동산의 가치 하락 위험을 높였다. 리스크에 걸맞은 이득을 확보하기 위해 대형 금융기관 등은 부동산 대출금리를 올렸다.

위워크와 시그나 등은 이자 지급 비용 증가에 직면했다. 신규 차입도 어려워졌다. 양사는 보유자산 매각 등 구조조정을 진행해 눈앞의 자금사정을 연결하려 했지만 만책이 다한 끝에 파탄났다.

■ 부동산업계 부정적 영향은 금융, 주식시장에도

앞으로 세계적으로 부동산 관련 기업들의 디폴트와 경영파탄은 늘어날 것이다. 상업용 부동산 분야에서의 신용 관련 상품(채권, 대출, 증권화 상품)의 가치 하락 위험은 높아지고 세계 경제 전체에 부정적인 영향이 미칠 우려도 커진다. 특히 주가 하락 리스크는 상승할 것으로 보인다.

시그나의 경영 불안이 고조되는 가운데 스위스의 부유층 자산관리회사인 '줄리어스 베어 그룹'이 이 회사에 약 6억유로(960억엔)의 자금을 빌려준 것으로 알려졌다. 11월 20일 줄리아스 베어는 파탄에 대비해 대손충당금을 계상했다. 실적 악화 우려는 높아지고 줄리어스 베어의 주가는 하락했다.주가 하락으로 신용력도 떨어진다.

유사한 사례는 중국 미국 등에서도 늘어날 것이다. 투자처의 파탄, 그 리스크 상승에 의해서 자금을 투자한 펀드의 대차대조표는 손상된다. 저금리 환경에서 차입해 (레버리지를 걸어) 자금을 운용한 펀드 운영사도 많다. 상업용 부동산 가격 하락, 여기에 투자한 펀드의 신용위험 상승을 피하기 위해 주요 투자자와 대형 금융기관들은 관련 주식 등의 보유고(포지션) 감축을 서두를 것으로 보인다.

■ 일본 아파트값 조정 위험도 높아져

우려되는 것은 상업용 부동산의 신용 악화를 계기로 전 세계 부동산 관련 주식이 팔리면서 위험 회피가 뚜렷해지는 전개다. 그 시점에서 중국의 부동산 거품 대응이 더뎌 부실 문제가 심화될 수도 있다. 미국 주택시황 악화가 뚜렷해질 위험도 높다.

반면 미국 유럽의 인플레이션율은 여전히 2%를 웃돌고 있다. 상업용 부동산 시황이 급속히 악화된다고 해도 중앙은행들이 신속하게 금리 인하에 나설지는 불투명하다.

중국, 미국 유럽에서 상업용 부동산 시황은 악화되고 신용 리스크는 상승할 것이다. 주요국의 금융규제가 강화되고 대형은행의 재무내용이 강화됐기 때문에 그것이 리먼 사태와 같은 글로벌 금융위기를 일으킬 것으로 보기 어렵다. 다만 주가 하락 등 세계 경제의 발목을 잡는 것은 불가피할 것이다. 세계적으로 위험회피에 나서는 투자자는 늘고 우리나라 상업용 부동산, 아파트 가격 조정 위험도 높아질 것이다.

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마카베 아키오  / 타마대학 특별초빙교수
1953년 가나가와현 출생. 히토쓰바시 대학 상학부 졸업 후, 제일권업은행(현 미즈호 은행) 입행.런던대 경영학부 대학원 졸업 후 메릴린치사 뉴욕 본사 출장.미즈호 총연 수석연구원, 신슈대 경제학부 교수, 호세이대학원 교수 등을 거쳐 2022년부터 현직.
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https://news.yahoo.co.jp/articles/3d6629f85b3a5c9e7b3961804c3b121edcd5b6a9?page=1

ついに世界中で「不動産バブル崩壊」が始まった…「中国の不動産大手破綻」が日米欧にも波

ついに世界中で「不動産バブル崩壊」が始まった…「中国の不動産大手破綻」が日米欧にも波及する根本原因
12/11(月) 9:17配信


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プレジデントオンライン
中国安徽省阜陽市にある碧桂園（カントリー・ガーデン）の住宅＝2023年8月16日 - 写真＝CFoto／時事通信フォト

■死に体だが、大きくてつぶすこともできない

　中国や欧米諸国で、大手不動産関連企業の破綻が続いている。中国では、碧桂園(カントリー・ガーデン)のドル建て社債がデフォルトに認定された。恒大集団(エバーグランデ)の経営再建も事実上の行き詰まりだ。現在、債務再編に関する協議は難航しており、香港の高等法院は同社に対する清算申し立ての判断を2024年1月に先送りした。大きくてつぶせないものの政策的な対応も難しい。手詰まり状態だ。

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　欧米では、オーストリアの大手不動産企業、シグナ・ホールディングスが破綻を申請した。米国では、一時、高い成長期待を集めたシェアオフィス大手ウィーワークが破綻した。海外の大手不動産企業の経営悪化、デフォルトリスク上昇や破綻の影響は、わが国にも波及し始めたようだ。今年の夏以降、海外の大手投資ファンドは保有してきた都内のオフィスビルの売却に動き始めた。

　コロナ禍をきっかけに、“テレワーク”は当たり前になった。世界的にオフィスの空室率は上昇傾向だ。世界的に物価も高止まりしている。11月、主要先進国の金利上昇は一服したが、米欧の中銀が利下げを実施するか否か不透明だ。住宅市況も含め世界的に不動産市況は悪化することが懸念される。景気の足を引っ張ることも懸念される。

■中国国内だけで500社近くの企業が破綻

　足許、経営悪化に陥る大手不動産企業は増加している。報道によると、2019年、中国では500社近くの不動産業者が破綻したという。2020年1～2月だけでも、100社程度が破綻した。足許、カントリーガーデン、エバーグランデ、融創中国(サナック)、万達集団(ワンダ・グループ)など、大手不動産デベロッパーの経営不安は大きく高まった。事実上の破綻に近い状態にある不動産企業も多いようだ。

　米国でも商業用不動産市況の軟化懸念が高まった。2023年3月、シリコンバレー銀行などの中堅銀行が破綻したことは大きかった。銀行は、与信審査の基準を引き上げた。多くのITスタートアップ企業は資金繰りのためオフィスの賃貸契約を解除し、事務所向けの不動産需要は減少した。11月、賃料の減少などによる業績悪化懸念の高まりからウィーワークは経営再建をあきらめ、経営破綻した。

■日本の不動産市場から引き上げる動きも

　2022年頃から、欧州でも不動産大手企業の経営不安が表面化した。ドイツのアドラー、スウェーデンのサムハスビッグナスボラゲティ・ノルデン(SBB)、オーストリアのシグナ・ホールディングスなどはその代表例といえるだろう。いずれも世界の大手資産運用会社などから資金調達し、積極的に不動産の開発や取得を進めた。11月下旬、シグナは資金調達に行き詰まり経営破綻した。

　中国や欧米ほどではないが、わが国の不動産市場にも変調の兆しが出ている。不動産業界の専門家によると、今年夏ごろから一部の海外投資ファンドは保有するオフィスビスなどの売却を模索し始めた。

　そうした動きは秋口あたりから本格化し、2023年の海外投資家による国内不動産取引額は減少する公算が大きい。海外投資家は、日本の商業用不動産投資で手に入れた利得を確定し、欧米のオフィスビルなどへの投資で発生した損失を埋め合わせようとしているようだ。

■東京都心5区の平均賃料も下がり続けている

　中国不動産企業の破綻増加には、2020年8月に政府が実施した“3つのレッドライン”とよばれる不動産融資規制が、決定的影響を与えた。先端分野での米中対立の先鋭化、台湾問題の緊迫化などに対応するため、中国から自国、インドやASEAN地域の新興国に事業拠点を移す企業が増えたことも一因だ。

　中国、欧米などに共通の要因として、テレワークの増加は大きい。2020年の年初以降、世界全体で新型コロナウイルスの感染は急拡大した。感染再拡大も長引いた。感染抑制のために、世界的に在宅勤務やテレワークは増えた。多くの人が、オフィスに行かなくても仕事をこなせることに気づいた。通勤から解放され、自己研鑽などに励むこともできる。仕事はオフィスでするのが当たり前という常識は崩れた。

　その結果、世界的にオフィスの空室率は上昇した。供給が過剰になり、賃料は下落した。2023年10月まで39カ月連続で、東京都心の千代田、中央、港、新宿、渋谷区の平均賃料は下落した。オフィスの所有者は、当初想定したキャッシュフローを手に入れづらくなった。価格が高値水準にあるうちに売却しようとする投資ファンドなどは増え、市況は調整し始めた。

■背景には急速な金利引き上げがある

　世界的な金利上昇も、不動産市況を追加的に下押しした。2022年3月以降、米国の連邦準備制度理事会(FRB)、欧州中央銀行(ECB)などは、物価安定をめざし急速に政策金利を引き上げた。短期から超長期まで、国債の利回りは上昇した。国債は無リスク資産だ。一方、不動産のリスクは高い。オフィスなどの賃料は変動する。流動性も低い。

　テレワーク増加による需要減少、金利上昇などは、商業用不動産の価値下落リスクを高めた。リスクに見合った利得を確保するために、大手の金融機関などは不動産向けの融資金利を引き上げた。

　ウィーワークやシグナなどは利払い費用の増加に直面した。新規の借り入れも難しくなった。両社は保有資産の売却などリストラを進めて目先の資金繰りをつなごうとしたが、万策尽き果て破綻した。

■不動産業界の負の影響は金融、株式市場にも

　今後、世界的に、不動産関連企業のデフォルトや経営破綻は増えるだろう。商業用不動産分野でのクレジット関連商品(債券、ローン、証券化商品)の価値下落リスクは高まり、世界経済全体に負の影響が及ぶ恐れも高まる。特に、株価の下落リスクは上昇しそうだ。

　シグナの経営不安が高まる中、スイスの富裕層向け資産管理会社である“ジュリアス・ベア・グループ”が同社に約6億ユーロ(960億円)の資金を貸し付けたと報じられた。11月20日、ジュリアスベアは破綻に備えて貸倒引当金を計上した。業績悪化懸念は高まり、ジュリアスベアの株価は下落した。株価下落により信用力も低下する。

　類似のケースは、中国や米国などでも増えるだろう。投資先の破綻、そのリスク上昇によって、資金を投じたファンドのバランスシートは傷む。低金利環境下で借り入れを行い(レバレッジをかけて)資金を運用したファンド運営会社も多い。商業用不動産の価格下落、それに投資したファンドのクレジットリスク上昇を避けるために、主要投資家や大手の金融機関は、関連する株式などの持ち高(ポジション)削減を急ぐとみられる。

■日本のマンション価格の調整リスクも高まる

　懸念されるのは、商業用不動産のクレジット悪化をきっかけに、世界の不動産関連株式が売られ、リスク回避が鮮明となる展開だ。そのタイミングで、中国の不動産バブルの対応がさらに遅れて不良債権問題が深刻化する恐れもある。米国の住宅市況の悪化が鮮明化するリスクも高い。

　一方、米欧のインフレ率は依然として2％を上回っている。商業用不動産市況が急速に悪化したとしても、中央銀行が迅速に利下げに動くかは不透明だ。

　中国、米欧で商業用不動産市況は悪化し、クレジットリスクは上昇するだろう。主要国の金融規制が強化され大手銀行の財務内容が強化されたため、それがリーマンショックのような世界的な金融危機を引き起こすとは考えづらい。ただ、株価下落など世界経済の足を引っ張ることは避けられないだろう。世界的にリスク回避に動く投資家は増え、わが国の商業用不動産、マンション価格の調整リスクも高まるだろう。

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真壁 昭夫（まかべ・あきお）
多摩大学特別招聘教授
1953年神奈川県生まれ。一橋大学商学部卒業後、第一勧業銀行（現みずほ銀行）入行。ロンドン大学経営学部大学院卒業後、メリル・リンチ社ニューヨーク本社出向。みずほ総研主席研究員、信州大学経済学部教授、法政大学院教授などを経て、2022年から現職。
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多摩大学特別招聘教授 真壁 昭夫