사무실, 상가 점포, 공장, 오피스텔 매매 시 부동산중개업소 유의사항
원칙적으로 모든 토지는 부가가치세가 면제되나, 건물 중에는 아파트 연립주택 단독주택 등 주거용 건물만 면세된다. 따라서 비 거주용 건물만 부가가치세 대상에 해당하며 상가 오피스텔 공장 등의 건물 부분만 과세 대상이 된다.
단, 주거용 건물이라도 주택 신축 공급 사업자의 경우에는 전용면적 25.7평이 초과되는 주택은 과세 대상이 된다.
그래서 상가를 매매한다면 토지 지분에 대해서는 면세이지만 건물은 과세 대상이 된다.
1) 계약 당시 부가세 언급이 없으면 매매가격에 부가세가 포함된 것으로 국세청은 해석
- 이는 매도인이 실제로는 매수인에게 부가가치세만큼 깎아준 셈
2) 일반적인 계약의 경우
매매계약서상 토지가액과 건물가액을 구분하여 기재 했을 경우 건물가액의 부가세는 별도라고 기재하되, 그 가격의 구분에 있어 쌍방합의가 어렵다면 일반적으로는 토지와 건물의 국세청 기준시가를 안분하여 계산한다.
잔금일에 매도인은 건물분 부가가치세 10%를 매수인으로부터 받아 세금계산서를 교부한다.
매수인은 부가가치세를 매입세액으로 공제 받는다.
만약 매매계약서에 부가가치세 별도라는 문구를 기재하는 경우에는 잔금일 전까지 건물가액을 쌍방이 정하는 경우도 있다.
3) 포괄양수도 처리하는 경우
포괄양수도란 상가건물을 부동산이라는 물건으로 팔지 않고 상가를 포함하여 그 사업을 통째로 넘기는 것을 말한다. 즉 사업을 양도하면 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세 과세 대상이 되지 않기 때문이다.
이러한 경우는 포괄 양수도 계약서를 작성하여야 하는데 매도자와 매수자가 공히 일반과세자로 세무당국에 등록되어야 한다. 매도자는 부가가치세 확정 신고 할 때에 사업양도신고서를 제출해야 하며 매수자는 양수도 계약서 사본을 제출하면 된다.
사업의 포괄양수도를 통해 상가 등을 매매하는 경우 매도자로는 부가가치세만큼 양도가액을 낮춰서 거래를 성사시킬 수 있는 반면 매수자로서는 부가가치세만큼 매수자금을 줄일 수 있는 장점이 있다.
1. 매도자입장
건물부분은 양도소득세외 부가가치세를 납부하여야 함.
따라서 사업포괄양수도가 아니면 부가가치세 납부의무가 있으므로 주의를 요함.
토지와 건물가격이 구분되지 않으므로 실지 매매가격을 환산하여 과세표준을 구하나 실무적으로 세무서에서는 납세자의 자진신고가 없을 경우 실지 매매가격을 알 수 없으므로 법무사사무실에서 소유권이전 시 작성하는 건물시가표준액을 부가가치세 과세표준으로 하여
일반과세자(연간 임대료 48백만원 이상)는 건물시가표준액의 10%를 부가가치세로 고지하고, 간이과세자(연간 임대료 48백만원 미만)는 건물시가표준액의 3%(간이과세임대사업자 업종별부가가치율 30% x 부가가치세 세율10%)를 고지하고 있으므로 사업포괄양수도가 아니면 반드시 부가가치세신고를 하여야 함. 상가매매 시 부가가치세신고는 매도자가 임대사업자등록을 하지 않은 경우에도 해당함.
2. 매수자 입장
매매계약을 하면 먼저 사업자등록을 하여 불이익을 받는 일이 없도록 하여야 함. 특히 신축상가의 취득의 경우 사업자등록시기를 놓쳐 매입세액공제를 받지 못하는 일이 종종 있는바 계약금만 납부하면 사업자등록을 하여야 함.
3. 공인중개사가 챙겨야 할 주의사항 3가지
① 특약사항에 매매금액은 부가가치세 별도라고 기재.
② - 매도인은 매매계약일로부터 25일 이내 폐업 및 부가가치세신고를 하도록 일러줌.
- 매수인은 매매계약일로부터 20일 이내 사업자등록을 하도록 일러줌
③ 아래의 부동산임대업자의 사례별 포괄양수도 해당 여부 판단표에 의거 확인, 판정하여 부가가치세 신고 대상인지를 사전에 체크.
- 해당 시<건물가격>에 대한 부가가치세 신고의무가 있다는 것을 매도인과 매수인에게 설명함.
부동산임대업자의 사례별 포괄양수도 해당 여부판단표
|
매도인 현황 |
매수인 현황 |
검 토 |
판 정 |
|
전체 임대
(일부 공가
포함) |
전체 임대 |
임차인의 동질성 유지(전 계약내용 양수)
-계약서에 명기되었거나
-계약서에 명기되어 있지 아니한 경우 사실상 현황 |
포괄양도양수 |
|
임차인의 동질성 상실(전 계약내용 양수 안 됨) |
해당 안 됨 |
|
계약 시에는 임차인의 지위를 그대로 유지하였으나 이전 후
매수인 임의대로 임차인의 지위 파기
→ 매도인 책임 없음
※계약내용이 사실인지 여부 확인 |
포괄양도 양수 |
|
일부 매수인
자가 사용 |
매수인이 전체 중 일부 면적사용(일부 자가 사용 면적이
과세사업 또는 면세사업 불문)
-당초 임차인이(예, 1층 임차인이 매수) 매수한 후 그대로
사용하는 경우 포함 |
해당 안 됨 |
|
전체면적
자가 사용 |
매수 후 전체를 임대업이 아닌 타 업종으로 자가 사용 |
해당 안 됨 |
|
일부：임대
일부：
자가 사용 |
전체 임대 |
-매도인이 일부 자가 사용하던 업종을 타 장소로 이전한 경우
-매도인이 당초 자가 사용 면적을 임차하여 그대로 사용하는
경우 |
해당 안 됨 |
|
일부：임대
일부：자가사용
(양도자사용분
과 동일 가정) |
-매도인(자가：과세사업)
매수인(자가：매도인 과세사업인수) |
포괄양도양수 |
|
-매도인(자가：과세사업 A업종)
매수인(자가：과세사업 B업종) |
해당 안 됨 |
|
-매도인(자가：면세사업)
매수인(자가：면세사업) |
면세부분 제외
하고 과세부분
에 한하여 판단 |
|
전체면적
자가 사용 |
매수 후 전체를 임대업이 아닌 타 업종으로 자가 사용 |
해당 안 됨 |
