|
땅만큼 잠재력 높은 투자종목은 없다고 본다. 땅은 모든 부동산의 출발이자 거대 모토이기 때문에 가능한 호언장담이다. 터 없는 부동산이 존재 가능할까. 그 터 닦는 작업의 첫 발이 바로 땅투자인 것이다. 땅 잠재력을 무턱대고 맹신한 채 움직이지 않기 위해 우리는 예측과정을 습관적으로 밟는다.
유망 투자처를 예상, 선정, 전망하는 과정은 항시 조심스럽다. 나쁜 변수가 나타날 수 있어서다. 나쁜 변수는 개발계획기간이 연기되거나 취소되는 사태다. 지역을 선정하고 나서 위치(정확한 지점)를 선점하는 과정이 필요한데, 이 때 가격이 적정하지 않다면 투자실패로 돌아갈 것이다. 즉 환금성 0에 머무는 것. 여러 경험을 통해 거품 앞엔 항우장사 없다는 사실을 알고 있다. 거품 든 상태에선 사람들이 얼씬도 하지 않는다. 관심 밖이다. 기획부동산 땅이 거품이 많이 들었기 때문에 잘 안 팔리는 것 아닌가 매일 개업과 폐업하는 이유이기도 하다. 수요층의 한계를 극복할 수 없다. 문외한과 하수가 기획부동산 수요층이기 때문이다. 고수가 기획부동산에 가는 것 보았는가. 아마 올해 기획부동산에서 가장 많은 땅을 판매한 곳이 화성이지 않을까 싶을 정도로 화성에 관한 문의전화가 빗발쳤다. 송산그린시티라는 대형개발바람이 사람들 관심사일 가능성이 지대해서다. 2020년까지 개발을 끝내겠다고는 말을 자신 있게 하고 있지만, 필자는 그것을 곧이곧대로 믿지 않는다. 허나, 잠재력만큼은 인정해주고 싶다. 송산지역의 대규모 그린벨트가 완화되어 그 잠재력을 현장에서 직접 보지 않는 한 초장기로 가는 수밖에. 그린벨트 완화라는 대형이슈가 이 지역의 잠재력일 터. 송산역 개통도 큰 이슈가 되겠지만 말이다. 화성 향남지역과 비교해 현장감이 현저히 떨어지고 있다. 택지1번지라 할 정도로 주거시설이 풍부한 향남에 투자할 여력이 부족한 사람들이 송산으로 몰리는 바람에 기획부동산에서는 이때다 싶어 송산지역 땅을 평당 30만 원에서 70만 원까지 부르고 있는 상황. 호가다. 거품이다. 잠재력 높다고 거품을 마구 주입하는 짓은 무례한, 무모한 행동이다. 잠재성 높은 화성의 취약점이 하나 있다. 서해선 복선전철의 공사를 미루는 과정이 불안하다. 공사 연기가 잦다. 착공날짜를 미루는 과정에서 거품만 들어가고 있다. 2013년 봄에 착공을 약속하더니 이번엔 내년 착공을 약속한 상황. 이 역시 필자는 곧이곧대로 믿지 않는다. 그렇기 때문에 화성은 장기투자로 흐를 수밖에 없는 곳이다. 착공조차 버거운 상황 아니랴. 잦은 연기현상은 개발완료시점 역시 믿을 수 없게 만든다. 과시 예정대로 2018년 완공이 가능할까, 의심부터 든다. 국토부 발표는 단호하다. 무난히 2018년까지 마무리된다고 확신하고 있다. 그러나 이 역시 100% 신빙성은 없다. 정부 믿고 투자했다 낭패 본 자 너무 많아서다. 정부정책과 개발계획을 100% 믿는 행동은 무모한 행동이란 뜻! 서해선 복선전철 착공이 예정대로 이루어진다면 희망적이다. 경부선에 몰리는 물동량을 분산하기 위해 추진되는 철도사업은 홍성역에서 장항선으로, 송산역에서 신안산선으로 이어지는 희망선이 될 터. 향남은 비교적 단기투자처로, 송산은 장기투자처로 보면 무난하겠다. 고덕신도시 개발을 고대하는 평택 역시 잠재력 만큼은 전국 최고 수준이다. 기존 동탄신도시의 2배 규모인 5만3000여 가구가 개발되기 때문. 여기에 삼성이 100조원이라는 천문학적인 돈을 투입해 대형산업단지를 개발한다고 하니, 고정인구는 단단히 확보한 상태. 개발계획선상에 머문 서해선과 달리, 신분당과 여주를 연계하는 여주선은 상황이 다르다. 개발진행이 한창인 곳이기 때문. 따라서 여주선 라인은 언감생심 단기투자처로 각광 받기에 부족함이 없다고 본다. 안타까운 점이 없는 건 아니다. 개발완료시점이 연기되는 점이 불안요소. 애초 내년 말에 완공 된다고 발표했다가 2016년으로 다시 완공날짜를 수정하는 과정이 불안하다. 의견이 분분하다. 2015년 말이다, 2016년이다... 4개 역이 들어서는 광주와 3개 역이 들어서는 이천, 그리고 2개 역이 관통하는 여주가 완공 이후 큰 변혁을 바라는 상황. 특이한 점은, 광주엔 기획부동산이 기생하지 않으나, 이천과 여주는 기획부동산의 아지트라 할 정도로 기획부동산 천국이라는 점. 이곳은 지역부동산과 기획부동산이 구분되지 않을 정도로 거품의 온상이다. 거품에 크게 몸살을 앓고 있는 지경. 땅값거품으로 인해 차후, 환금성에 지장을 초래하지 않을까 염려된다. 더욱이 단기투자종목으로 들어간 상황에서 거품가격에 매수했다면 큰일이다 아파트도 거품이 든 상황에 단기투자가 버거운 형국인데 거품 든 땅이야 오죽하랴. 여주선 라인의 경우, 거품 쫙 빠진, 인근 시세보다 저렴한 가격에 단기투자한다면 성공투자의 지름길을 걸을 수 있다고 본다.
분산개최소식에 골머리를 썩고 있는 평창일대 역시 기대감이 큰 지역. 오지라는 이미지에서 탈피할 수 있는 기회가 지금 시점이다. 드디어 기회의 땅이 된 것. 그러나 거품이 많이 들어간 상태에서 분산개최라는 변수가 작용한 상황이라 불안하다. 적정가격에 장기투자가 바른 투자모형일 터. 올림픽 특수는 반짝, 일시적 현상이라는 사실이 여러 대회 통해 증명되었기 때문. 올림픽 치른 이후에 큰 기대감을 갖는 것은 무모하다는 것이다. 단, 실수요자들에겐 올림픽이 호재로 작용할 수도 있다. 왜냐, 그들은 환금성이라는 큰 산이 없는 상태니까. 투자자들은 항상 불안요소가 환금성이라는 거대 벽 아니랴. 이밖에도 경춘선 라인의 춘천과 가평, 중앙선의 양평등지도 여전히 잠재력 높고 매력 있는 지역으로 각광 받을 터. 전원시대와 장수시대에 맞는 지역으로, 도시생활과 전원생활을 동시에 만끽할 수 있는 모토가 마련된 곳이기 때문에 가능한 전망이다. 무엇보다 서울특별시와의 높은 접근도가 큰 자랑이다. 수도권이라는 대형 명제를 가슴에 안고 가는 입장이라 접근성 만큼은 전국 최고수준이라 말할 수 있는 곳이다. 귀농 및 귀촌을 유도하는 (정부와 자치단체의 열성적인 노력으로) 접근도가 비교적 높은 전원지역이야 말로, 가치가 높다 할 수 있는 것. 삶의 질적 가치가 가격으로 직접 연계되는 세상 아니랴.
하남시와 더불어, 전국 땅값상승을 주도하고 있는 세종시 역시 잠재력은 자타가 공일할 정도로 높은 곳. 모든 개발이 마무리는 되는 2030년, 수도 세종시로서 손색 없을 터이니까. 장기투자를 권하는 연유다.
땅투자의 장기와 단기의 기준은 각자 개별적으로 정하기 나름이겠으나, 필자는 단기는 5년 정도, 장기는 5년 이상으로 보고 싶다. 역세권 반경을 500미터로 반드시 한정 짓지 못하는 것처럼 투자기간 역시 고정적일 수는 없는 것 아닌가.
땅을 거품 빠진 가격에 반드시 매수해야 하는 이유 - 개발완료날짜를 반드시 지킬 확률이 그다지 높지 않은 상황이라서다. 거품문제에 개발날짜문제까지 겹친다면 큰일이다. |
|