<P></P>
<P>아파트를 논하다 3편 - 5년만의 재회 </P>
<P> </P>
<DIV class=tx-content-container>
<P>몇년전 카페나 아고라에 언급드렸던 얘기긴한데요</P>
<P>5년전에 분당아파트를 가진 친구와 강북에 아파트를 가진 친구와 만났었습니다.</P>
<P>고3때 동기들인데요.</P>
<P>2007-8년만해도 제 주위 지인들에게 서울아파트및 경부축 아파트의 위험성을 알리던 시기라서 그친구들에게 </P>
<P>분당아파트와 서울아파트의 위험성을 얘기해주니</P>
<P>한 친구는 짜증을 내더군요.</P>
<P>제가 로저스 얘기를 언급하자 그 친구는 " 그 사람이 나처럼 아파트로 돈을 벌어봤대?"라고 하면서</P>
<P>암튼 한 친구는 또 건설업계에 다니던 친구라</P>
<P>그친구들의 고집을 꺽을수도 없었고 오히려 짜증만 들었습니다.</P>
<P>자기가 가진 아파트 떨어진다고 하니 당연히 짜증이 났었겠죠</P>
<P> </P>
<P>지지난주던가요 거의 5년만에 다시 만났습니다.</P>
<P>셋이 다 같이 모인건 5년만입니다.</P>
<P>분당아파트를 가지고 있던 친구는 분당을 저와 만났던 시기보다는 손해보고 팔았습니다.</P>
<P>그리곤 몇년전 5억인지 6억인지 정확히 얘기는 안하나 암튼 5억이 넘는 자금으로 판교를 샀구요. 30평정도 되는 아파트라고 하네요</P>
<P>강북아파트 가진 건설업계다니던 친구는 그당시보다 한 1억정도 손해봤다고 하더군요...그당시 5억이었는데 현재는 4억이고 팔지 않고 가지고 있다고 했습니다. </P>
<P> </P>
<P>5년만에 만나서 일단 판교가진 친구한테 판교 위험하다고 얘기해주었습니다.</P>
<P> </P>
<P>어쨌던 만나서 이런 저런 얘기를 나눴는데요</P>
<P>일단은 저보고 "너말이 맞았다"라고 하더군요.</P>
<P>그리곤 만일 그때 우리가 분당이나 서울아파트를 팔고 양평으로 접근했다면?</P>
<P>강원도로 접근했다면... 뭐 이런 얘기도 나눴습니다.</P>
<P> </P>
<P>분당을 팔고 판교로 산 친구는</P>
<P>2007년에 비해서는 떨어진 가격에 팔았지만</P>
<P>뭐 그전에 워낙 싼때에 사서 손해보고 판건 아니었습니다.</P>
<P>판교아파트도 지금 산 가격에 비해서 손해나는 가격대는 아니라고 하고요. 뭐 큰 이익도 없는 가격인듯하지만뇨...</P>
<P> </P>
<P>강북에 4억대 아파트 가진 친구에게</P>
<P>미국의 예를 얘기해주었습니다.</P>
<P>"미국은 그정도 아파트가 더 좋아도 2억정도뿐이 안한다.</P>
<P>아파트는 투자메리트가 없다"</P>
<P> </P>
<P>그친구가 5년전 한 얘기를 다시 하더군요.</P>
<P>"우리나라는 좁다..."</P>
<P>그래서 미국과 비교하면 안된다.</P>
<P> </P>
<P>판교를 가지고 있는 친구는</P>
<P>5년전처럼 화는 안내더군요.</P>
<P>내가 판교 위험하다 했더니만...</P>
<P>"그래도 언젠간 회복하는때가 있다. 그래서 걱정 안한다"</P>
<P> </P>
<P>제 결론은 하나였습니다.</P>
<P>그친구들은 변한게 없었습니다.</P>
<P> </P>
<P>그래서 제가 </P>
<P>"지금 판교 소형이 정말로 6억대라면</P>
<P>그리고 강북도 4억대라면</P>
<P>내가 너희라면 한 2억 더 보태서 강남을 진입하겠다"</P>
<P>강남의 6억의 아파트을 사는게 더 낫겠다 라고 해주었습니다.</P>
<P>그리고 같은 값이면 아파트 말고 주택을 사겠다</P>
<P>그랬더니 주택도 그리 싸지 않다고 하더군요.</P>
<P>그리고 그 강북아파트를 산 건설업에 종사하는 친구가</P>
<P>이런 얘기를 했습니다.</P>
<P> </P>
<P>"강남아파트를 샀는데 침체되는동안 물가가 오르면</P>
<P>이게 아파트가 떨어지지 않아도 손해가 나는것이다. 위험부담이 있다"</P>
<P>너무 유명한 얘기고 사실 이 사실을 아는것은 상당한 지식이죠</P>
<P>인플레 개념을 알고 있는거니까요</P>
<P> </P>
<P>실제로 6억으로 판교를 사느니</P>
<P>6억으로 강남아파트 진입을 했을겁니다.</P>
<P>4억으로 강북을 사느니 2억 더들여서 강남을 진입하는게 낫다는게 제 생각입니다.</P>
<P>그리고 아파트보다는 주택을 사는게 낫다는게 제 생각이구요. 주택과 가격이 같다고 한다면뇨...</P>
<P>단 4억에서 6억으로 올리면 판돈이 커지니까 하락율이 더 적다해도</P>
<P>손실은 더 클수 있기에</P>
<P>사실 강남아파트 진입을 제가 권하는건 아니었습니다.</P>
<P>차라리라는 표현이죠</P>
<P>그돈을 강북과 판교에 쳐들이느니</P>
<P>차라리 1억이나 2억 얹어서 강남 입성이 낫지 않냐...</P>
<P>강남도 아닌데 왜 그리 비싸냐는 뜻이었습니다. </P>
<P>아무리 생각해도 올해초 은마재건축 경매가 6억대까지 나온 마당에</P>
<P>판교소형이 6억인게 제 지식으로는 이해가 가지 않아서입니다.</P>
<P>제가 가격을 착각하고 있는게 아니라면뇨...</P>
<P>사실상 은마재건축이 아니라도 2007년 10억 강남아파트</P>
<P>현재 7억 전후 아니겠습니까 그 아파트 사실 5억대정도오면 8학군 강남아파트도 투자하는데 망설일 이유는 없지요.</P>
<P>8학군 강남아파트가 2억까지 떨어지길 기다려야할까요?</P>
<P> </P>
<P>제가 이글을 그 친구들에게 이메일로도 보낼 예정이라 실명으로 얘기하겠습니다</P>
<P>"홍규야 물가상승률과 인플레 그걸 아는 놈이 그런얘기를 하냐...그걸 강남에 적용시키려 말고</P>
<P>강북 또한 마찬가지다"</P>
<P> </P>
<P>그리고 미국은 넓고 한국은 좁아서 아파트가치가 달라야한다는 얘기는 옳지 않습니다.</P>
<P>어차피 미국도 사람이 모여사는곳은 도시니까요....</P>
<P>인구는 줄어들고</P>
<P>아파트는 주구장창 지어댔는데...</P>
<P>말이죠</P>
<P> </P>
<P>그 친구들에게는 이 얘기 하나로 끝을 맺으려 합니다.</P>
<P> </P>
<P>"판돈을 줄여라"</P>
<P> </P>
<P>6억짜리 아파트가 20프로 떨어지면 1억2천손해가 납니다.</P>
<P>3억짜리 아파트가 20프로 떨어지면 6천만원의 손해가 납니다.</P>
<P>1억짜리 아파트가 20프로 떨어지면 2천만원의 손해가 납니다.</P>
<P> </P>
<P>물론 아파트가 여기가 바닥일수 있고</P>
<P>아니면 5-10프로정도만 떨어지고 바닥을 다질수도 있지만</P>
<P>상황에 따라서 아파트의 가치가</P>
<P>고급아파트가 2-3억까지 떨어질수도 있는것이다.</P>
<P> </P>
<P>판돈을 줄여라...</P>
<P> </P>
<P>왜냐면 아파트가 침체되면 그로 인한 1억의 손해를 우리가 감당할수가 없다</P>
<P> </P>
<P>그리고 홍규 너가 말한대로</P>
<P>아파트가격이 그대로라해도 물가가 더 많이 오르면 </P>
<P>사실상 하락한것과 같으니</P>
<P>더 좋은 투자수단을 찾으라</P>
<P> </P>
<P>이렇게 얘기해주고 싶습니다.</P>
<P> </P>
<P>사실상 아고라에 보면 아파트 빵원 얘기하며</P>
<P>5년전 10억의 강남아파트가 2억까지라도 꼴아박을듯이 아파트 비관론이 팽배한데요.</P>
<P>절대 그런일은 있지 않을거라 봅니다.</P>
<P>96년도에도 3억이었는데 말이죠.</P>
<P>사실 아파트에 대한 지나친 비관론을 한편으로 좀 걱정하며</P>
<P>이러다 아고라민들이 아파트가 적정선까지 떨어져도 아파트 빵원을 외치지 않을까 그런 우려가 있었는데</P>
<P> </P>
<P>이 친구들을 만나보니</P>
<P>차라리 아고라분들이 가진 아파트의 지나친 우려감이 조금은 필요하지 않나라는 생각마저 들었습니다.</P>
<P> </P>
<P>왜 판교의 30평이 안되는 아파트가 6-7억의 가치를 가져야하는지 꼼꼼이 따지지 않고</P>
<P>언젠간 오르리라고 생각하는지</P>
<P> </P>
<P>만일 판교가 떨어지지 않게 되려면</P>
<P>얼마나 큰 물가상승이 동반되는 현상이 나타날지...</P>
<P> </P>
<P>아파트 투자자들은 사실 금가격 추이에 매우 관심을 두셔야합니다.</P>
<P> </P>
<P>금의 운명은 아파트의 운명이 될수 있으니까요</P>
<P> </P>
<P>가능성은 크지 않으나</P>
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<P>미국이 만에 하나 긴축으로 돌아서면</P>
<P>금의 하락과 미주택과 서울아파트 큰하락이 있을수 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>그럴가능성이 크지 않기에</P>
<P>아파트의 하락이 약간은 제한 되더라도</P>
<P>또 만에 하나 조금 떨어진후 바닥을 잡더라도 </P>
<P>추후의 아파트의 상승은 결코 과거와 같지 않을것입니다</P>
<P> </P>
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<P>리스크는 억대가 존재하고</P>
<P>메리트는 천만원대인 이 투자를 해야하는가...</P>
<P> </P>
<P>큰 메리트가 없는곳에 너무 많은 리스크를 가지고 가는것은 아닌가 생각해보아야할것입니다.</P>
<P> </P>
<P>더 좋은 투자수단이 있지 않겠느냐는것이죠.</P>
<P> </P>
<P>향후 3년을 강남아파트의 바닥의 시기로 보고있는 저로서는</P>
<P>추후의 강남아파트 하락폭에 따라서 바닥시기를 저울질 하겟지만서도</P>
<P>강남이 바닥이 잡히더라도 더 침체를 이어갈 일부의 아파트들이 존재한다고 보고 있습니다.</P>
<P>지역별로... 아니 같은 지역이라해도 담합과 고평가된 지역들의 아파트들의 명암은 극명히 갈리게 될것입니다.</P>
<P> </P>
<P>상황에 따라서는 은마재건축의 경우 올해초 6억대 경매가 바닥이 될수도 있습니다.</P>
<P>은마의 새로지어지는 아파트가 타워팰리스정도급이 된다고 한다면뇨...</P>
<P>그래서 제가 한번 같이 조사해보자 했으나</P>
<P>응하는 분들이 없으므로 강남재건축 연구는 끝내도록하겠습니다.</P>
<P> </P>
<P>면밀한 비교도 없이 무조건 강남재건축 하락론자...</P>
<P>면밀한 가치의 비교도 없이 한국은 나라가 좁이니 무조건 아파트...</P>
<P> </P>
<P>그저 자신의 느낌만 가지고 수억대의 돈이 왔다갔다할수 있는 노름판에 자신의 돈을 던지고 계시진 않는지요...</P>
<P> </P>
<P>좀더 면밀한 조사가 필요합니다.</P>
<P> </P>
<P>제가 진정 아파트를 투자하고자 한다면</P>
<P>강남아파트분석부터 할것입니다. 지난 20년간의 추이...부터 해서</P>
<P>어느정도가 오면 적정가격대인가도 조사하고요</P>
<P> </P>
<P>여러분이 하락의 플로우를 이해하시면</P>
<P>2006년 미주택이 꺽여내려오고 2-3년 시차를 두고 강남아파트가 꺽여내려옵니다. 그후 강북이 꺽입니다.</P>
<P>사실상 강남아파트가 정체될때 강북 뉴타운이 2006-7년경 올랐었죠.</P>
<P>바닥확인도 같은순이 될것입니다.</P>
<P>미주택 바닥 확인된후 2-3년후 강남아파트 바닥 그후 다른지역 아파트 바닥... 그렇게 될가능성이 큽니다.</P>
<P>일부지역의 경우는 훨씬더 후에 바닥이 잡힐수 있구요. 인구가 없는 지역의 아파트들...</P>
<P> </P>
<P>최근 송도의 GCF 드립을 보면 웃음이 나옵니다.</P>
<P>동계올림픽보다 더 파급효과가 크다면서 선전을 하죠</P>
<P>동계올림픽은 익히 알고 있지만 GCF는 듣보잡인데 말이죠.</P>
<P>그 위원들이 평생거기서 살것도 아닌데...</P>
<P> </P>
<P>마지막 땡처리를 위해 탕웨이나 다른 외국인들이 투자를 했다고 광고하는 곳들도 있다죠.</P>
<P>과연 그들이 그가격에 샀을까요? 팔려는 건설사들이 그들에게 광고비 명목으로 싸게 팔고는</P>
<P>그들을 광고효과로 이용하는것이겠죠</P>
<P> </P>
<P>아파트의 믿음이 이토록 여전히 세다면</P>
<P>그 믿음이 무너지는데는</P>
<P>어쩌면 처절하게 무너져야하는지도 모르겠습니다.</P>
<P> </P>
<P>미국에서 다운타운의 아파트...아파트내에 공동으로 이용하는 고급수영장이 있는 아파트가 2억대인데</P>
<P>아직도 분단상황에서 전쟁나면 북한의 발칸포인지 바주카포인지 60km 사정권에서</P>
<P>전쟁이 나면 벌집처럼 무너질 지역의 아파트...</P>
<P>미국에 비하면 듣보잡인 나라의 아파트가 4억... 강남도 아닌데 판교 6억....</P>
<P> </P>
<P>좀더 면밀한 관찰이 필요합니다.</P>
<P> </P>
<P>제친구 홍규가 한말을 기억해야합니다.</P>
<P>아파트가 바닥이 잡히더라도</P>
<P>물가가 더 많이 오른다면 결국은 손해이다.</P>
<P> </P>
<P>물론 대출끼고 판돈이 크니 조금만 올라도 수익이 나겠지만서도</P>
<P>이젠 아파트를 투기의 수단으로 삼는 시대는 지나가고 있다는게 제 생각입니다.</P>
<P> </P>
<P>군포에는 아직도 1억대 아파트가 있습니다.</P>
<P>판교가 땅밑에 금을 발라놓지 않는한</P>
<P>강남역 13분 고속전철 그 하나만으론</P>
<P>가격의 적정성을 논하기 힘듭니다.</P>
<P>판교뿐 아니라 경부축에 어정쩡한 아파트들도 많고</P>
<P>또 반면 저평가된 아파트들도 일부 있는것도 사실이죠. 싼 아파트들도 존재한다는 사실...</P>
<P> </P>
<P>그러므로 각자 지역별마다 아파트마다 월세 수익대비 집값을 면밀히 비교하셔서</P>
<P>성공투자하시기 바라겠습니다.</P>
<P> </P>
<P>강남 은마아파트의 조사에 대한 댓글이 없으므로 강남재건축 연구는 패스하겠습니다.</P>
<P>혹 다른지역의 아파트들에 대해서 가격을 적어주시거나 해서 전반적인 서울의 아파트값을 대강 보았으면 하네요.</P>
<P>비강남권... 아니면 비 8학군권의 아파트 가격을 한번 논의해보도록합니다.</P>
<P>이 또한 논의가 없을시 패스하도록하겠습니다. </P>
<P> </P>
<P>아파트 바닥의 시기나 가격에 대해서는 추후 더 연구가 필요합니다.</P>
<P> </P>
<P>제 생각도 틀릴수도 있으니 각자 잘 판단하시되</P>
<P> </P>
<P>단 하나 제가 홍규에게던 남헌이에게던 또 여러분에게던 확실히 드릴수 있는 얘기는</P>
<P>위험이 있을수 있는곳에</P>
<P>그 위험이 20프로라하더라도</P>
<P>즉 오를 확률이 80프로고 하락의 확률이 20프로라 해도</P>
<P>그곳에 대출끼고 올인하는 베팅의 우는 범해서는 안됩니다.</P>
<P>아파트가 좀더 떨어지면 1억씩 손해가 나는데</P>
<P> </P>
<P>이는 이것과 같습니다. 20프로면 1/5이죠</P>
<P>여러분이 5개의 막대기를 세워놓고 저중에 하나를 잘못 선택하면</P>
<P>1억이 손해가 난다...</P>
<P>저라면 결코 하지 않습니다.</P>
<P>왜냐면 5개중 하나의 막대기를 잘못 고르면 내자식과 가족이 힘들어질수 있기때문입니다.</P>
<P> </P>
<P>아파트의 투자형태 자체가 전세끼고 대출끼고 </P>
<P>사실상 만방의 올인이 아니겠습니까....</P>
<P> </P>
<P>좀더 판돈을 줄이고</P>
<P>더 좋은 투자로 전향하는 지혜가 필요한 때입니다.</P>
<P>이는 80프로의 확률로 당신의 말이 맞더라도 한번쯤은 꼭 생각해보셔야하는 일이되겠구요</P>
<P> </P>
<P>제발 열심히 더 조사하고 연구합시다.</P>
<P>댓글이 왜 이리 실망스럽습니까</P>
<P>가격 연구 좀 해보자 하니 손가락 까딱 안하고</P>
<P>무조건 은마재건축은 하락입니까...</P>
<P> </P>
<P>탈강남해서 논의하고자 하오니 많은 댓글 부탁드리겠습니다. </P>
<P> @@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@</P>
<P> </P>
<P>아파트를 논하다 2편 - 판교 vs 강남 </P>
<P> </P>
<P>우선 댓글들을 보니 몇가지 수정사항이 있네요.</P>
<P>일단 은마아파트 관련한 논의점에 대해서 조사하신분들은 없는듯한데요.</P>
<P>일단 한번 더 연장해서 댓글 논의를 해보도록합니다.</P>
<P>만일 뭐 3편정도에도 없다면 은마재건축의 경우에 대한 논의는 그냥 패스하는걸로 하겟습니다.</P>
<P>굳이 아무도 접근하려는 분도 없는 마당에</P>
<P>또한 저 역시도 관심없는 마당에 여러 조사까지 할필요있는가...</P>
<P>사실 제가 이것을 조사해보려는 이유는 현재 재건축에 너무 많은 규제와</P>
<P>또 나름의 추가부담금이 있기때문이죠</P>
<P>사실 논의 하게 되면</P>
<P>추후 타워팰리스와의 비교등해서 나름 논의할 부분이 많이 있는게 사실입니다.</P>
<P>3편정도까지 제가 제시해드린 4가지 질문의 논의가 없을시에는</P>
<P>은마재건축논의는 패스하도록합니다.</P>
<P>제가 97년도까지 그 지역에 살아서 그 이전 추이를 알고 있기때문에 여러분이 얻을수 있는것이 많을것이나</P>
<P>여러분도 조사가 귀찮으시다면 저 역시도 귀찮아서 패스할 생각입니다.</P>
<P> </P>
<P>사실상 제 관심은 강남의 아파트보다도 주택입니다. 그 얘기는 나중에 더 풀도록하구요.</P>
<P>은마재건축 패스되면 강남 8학군 주택의 가격 동향을 논의해볼 예정입니다.</P>
<P> </P>
<P>그리고 일단 한가지 바로 잡을게 있습니다.</P>
<P>댓글에 어느분께서</P>
<P>강남역에서 판교역까지 12분이다 그런데 남양주와 비교가 가능하냐...</P>
<P>일단 그부분은 댓글다신분의 말씀이 맞습니다.</P>
<P>일단 저는 판교역이 생긴줄도 몰랐네요.</P>
<P>그리고 설사 생기지 않았었다해도</P>
<P>그분 말씀처럼 남양주 - 청량리쪽의 접근성과</P>
<P>판교에서 - 강남과의 접근성이 같을수는 없다는 생각이 들어서</P>
<P>그분 말씀이 맞다고 봅니다.</P>
<P>그리고 직접확인해보니 판교역에서 강남역은 13분으로 나오구요.</P>
<P>언제든지 제 댓글에 오류지적은 환영합니다.</P>
<P> </P>
<P>하지만 그렇다고 판교에 대한 제의견이 달라졌을까요?</P>
<P>아닙니다.</P>
<P>어차피 제가 강남과 다른 아파트가 추후 명암이 갈릴것이다라는 얘기를 풀어야하기때문에</P>
<P>말씀드리고 갈 내용이었습니다.</P>
<P> </P>
<P>판교관련 최근 뉴스 먼저 보여드리면</P>
<P> </P>
<P>판교에선 2006년부터 아파트 분양이 본격화됐다. 분양가는 전용 84㎡ 기준으로 3억7000만~4억1000만원 선이었다. 2009년 입주시점엔 7억~8억원대를 호가했다. <BR>그러나 올 들어 집값이 최고 1억원 정도까지 떨어지면서 단지별로 호가가 6억~7억원대를 형성하고 있다. 운중동 산운마을 14단지 전용 115㎡형 등 일부 서판교지역 중대형은 분양가와 비슷한 수준으로 추락했다. <BR></P>
<P>30평도 안되는 84m제곱이 현재가가 6-7억원으로 나와있습니다.</P>
<P>제가 지난번에 5-6억원이라 말씀드린것은 뉴스와 다르게 급매물은 그정도 가격에 거래되고 있을것이라는 생각에서 1억정도를 차감한것이구요.</P>
<P> </P>
<P>일단 판교역에서 강남역까지의 13분거리... 좋습니다. 매우 가깝네요.</P>
<P>거리보다도 전철시간이 가까운것은 아마도 중간에 역도 몇개 없고 고속으로 달리나 본데요.</P>
<P> </P>
<P>그냥 이것에 대한 답은 간단합니다.</P>
<P>부모님께서 대치동에 계시다가 97년인가 96년인가 사당역 근처로 이사왔습니다.</P>
<P>사당역에서 강남역은 7분이면 갑니다.</P>
<P>이곳의 아파트 가격 추이를 아시는가요?</P>
<P> </P>
<P>저는 늘 사당에 살면서도 왜 이 지역은 막말로 10분이면 대치동에 가는데도</P>
<P>가격이 이토록차이가 나는가...</P>
<P> </P>
<P>여러분은 그 이유를 아십니까?</P>
<P> </P>
<P>이유는 하나입니다. 학군때문입니다.</P>
<P>요즘은 학교별 성적이 어떻게되는지 모르나</P>
<P> </P>
<P>8학군의 학군은 단대부고 휘문고 중동고 경기고.. 정도 이중에 한 학군을 나왔습니다만</P>
<P>제가 다닌 고등학교만 해도 그해에 서울대 입학자가 40명이 넘었습니다.</P>
<P>각 학교별로 등수도 매깁다. 그해 서울대 합격자 몇명인지... 해마다 등수가 정해지는데요.</P>
<P> </P>
<P>제가 있는 사당역쪽의 학군은 경문고와 상문고죠...</P>
<P>상문고도 제 기억에는 8학군인가 그럴겁니다만.(좀 헷갈리긴 하네요)</P>
<P>상문고는 그당시 학교 문제도 많고해서 성적이 위의 고등학교와 좀 차이가 난걸로 기억합니다.</P>
<P> </P>
<P>즉 딸랑 10분거리라 해도</P>
<P>학군에 의해서 그 집값은 엄청난 차이가 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>그래서 혹시나 해서 판교에 엄청난 학교가 들어서있나 해서 판교학군으로 검색해보니</P>
<P>뭐... 위치적으로는 좋으나 학군을 생각하면 강남으로 가야한다는 글들이 있네요.</P>
<P> </P>
<P>당연한 얘기죠 학군이 강남에 비할수는 없지요...</P>
<P> </P>
<P>제가 굳이 현 시점에서 다른곳의 바닥을 논하는것이 아닌</P>
<P>강남의 바닥을 논하는 이유는 바로 이 8학군의 메리트에 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>은마재건축이 7억선이 올해 경매로 깨진마당에</P>
<P>판교 84m제곱이 6-7억을 호가한다는게 여러분생각에는 정상적인지요</P>
<P> </P>
<P>제가 바로 강남따라 어줍지 않게 오른지역은 강남보다 더 큰 재앙이 될것이다라고 한것 기억하실겁니다.</P>
<P>제가 볼때 판교가 그렇게 될 가능성이 큽니다. 지금 84m제곱이 6-7억이라면</P>
<P>제가 볼땐 아직 멀었습니다.</P>
<P> </P>
<P>군포지역의 20평형대 아파트는 현재 1억대 초반이라고 제 친구한테 들었습니다.</P>
<P>지하철 역 수의 차이긴 하나 거리는 큰 차이없죠</P>
<P>강남의 접근성은 한 30분정도면 사당역에 도착하죠</P>
<P> </P>
<P>어차피 학군을 떼고 단순히 강남과이 접근성릉 논하자면</P>
<P>사실상 신림, 관악, 금천쪽도 나쁘지 않죠</P>
<P>제가 아는 강남지역에서의 낙후지역들입니다.</P>
<P>사당역 근처도 좀 그랬는데</P>
<P>50층짜리 복합환승센터및 상가같은것 건립 확정후에</P>
<P>근처 우성아파트등이 많이 올랐쬬</P>
<P>많이 많이 올랐다해도 강남아파트와 비교 불가이며</P>
<P>판교보다 쌉니다.</P>
<P>예전에 정말 쌌었으니까요</P>
<P> </P>
<P>단순히 강남역과의 13분 접근성으로 판단하셔서는 큰코다칩니다.</P>
<P> </P>
<P>그런고로 추후 강남의 바닥이 설사 잡힌다해도 일부 지역은 좀더 하락의 퍼센트가 더 클수 잇고</P>
<P>그렇지 않고 버틴다면 침체의 기간이 길어질겁니다.</P>
<P> </P>
<P>또 카페분께서 댓글로 추후 그 아파트를 살 여력이나 경제력등에 대해서 지적을 해주셧는데</P>
<P>좋은지적이죠. 이런 마인드가 필요합니다.</P>
<P> </P>
<P>하지만 그렇기때문에 강남만 더 메리트가 있다는겁니다.</P>
<P>왜냐하면 소수의 부자들은 강남을 선호하기때문에</P>
<P>강남의 학군은 수요적인 메리트가 바닥나지 않습니다.</P>
<P>하지만 다른 지역은 추후 어떻게 될지...</P>
<P>그야말로 그런 관점에서 보면 판교나 용인이 지난 2-3년전의 가격을 유지할시에 </P>
<P>과연 그것을 살 수요가 있는지에 대해서 고민해야한다는 뜻입니다.</P>
<P> </P>
<P>강남쪽이라해도 낙후지역은 매우 낙후가 되어있습니다.</P>
<P>관악과 금천쪽 가보시면 알수 있지요. 난곡동인던가... 지금은 있는지 모르나 달동네가 관악쪽에 있엇던거승로 기억합니다. 지금은 재개발로 없어졌을거 같긴한데요.</P>
<P>사당쪽은 그래도 최근 많이 좋아졌구요</P>
<P> </P>
<P>여러분이 아파트 투자하실때는 반드시 아파트라는 상품에 끼어있는 거품과</P>
<P>그리고 추후의 수요...를 보셔야합니다.</P>
<P>추후 5년후 오를수 있는 아파트가있는가...</P>
<P>제가 볼때는 일부는 오를수 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>제가 아파트를 그렇게 까대면서도</P>
<P>2-3년전 춘천의 8-9천만원대 아파트와 대전의 엯권의 9천만원 아파트를 까대진 않았죠</P>
<P>제가 심지어 친구가 대전것을 산다고 해서 잘샀다 해주었다고 얘기했다는거 아고라에 말씀드렸죠.</P>
<P>그 아파타들은 현재 1억 2천선에서 거래되고 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>지금까지도 그러했지만 모든 아파트가 다 같지 않으며</P>
<P>추후에도 그렇게 될것입니다.</P>
<P> </P>
<P>지역별로 껴있는 거품을 냉철한 판단으로 보셔야합니다.</P>
<P> </P>
<P>저는 왜 사람들이 부동산 투자할때</P>
<P>지난 20년여년간의 그 지역 부동산 추이를 보지 않는가...</P>
<P>그점을 지적해드리고 싶습니다.</P>
<P> </P>
<P>참고로 저의 어머니께서 강남아파트에서</P>
<P>사당역의 주택으로 왔을때</P>
<P>속아서 비싸게 샀었습니다.</P>
<P>평당 350-400만원선이었는데 속아서... 강남아파트 생각만 하시고 평당 700만에 사셨습니다.ㅠㅠ</P>
<P>저로써는 좀 이해가 힘든부분이었죠. 왜 현시세도 알아보지 않고 사셨나...</P>
<P>속을만 했던게 사당역 주변이지만 행정구역은 방배동이구요.</P>
<P>게다가 4층짜리 다세대니까 단층도 아니고 하니 그렇게 보일만도 하지요.</P>
<P> </P>
<P>부동산 투자는 일생일대의 자신의 큰돈이 움직이는 시기입니다.</P>
<P>일단 돈을 지불하고 도장찍으면 AS나 환불이 안되죠.</P>
<P> </P>
<P>여러분이 판교아파트를 살것이던 아니면 여타 다른것을 살것이던간에</P>
<P>현시세에 대한 면밀한 조사는 기본이구요</P>
<P>가능하다면 적어도 10년간의 추이정도는 부동산을 귀찬게 하던 아니면 인터넷 조사르 하던</P>
<P>주민들에게 음료수라도 사주면서 물어보던 그건 하셔야합니다</P>
<P> </P>
<P>솔직히 우리집도 평당 350정도에 샀으면 97년경 강남아파트를 처분한것을 후회하지 않을수 있었습니다.</P>
<P>왜냐면 한때 재건축 바람을 타고 거의 평당 2천만원선을 호가했으니까요. 최고 2300만원에 팔렸던 소문이 있었습니다. 매우 짧은기간이었지만... 2006-2007년경이죠...</P>
<P>강남아파트의 상승률를 초과했더랬습니다. 제 가격에 샀으면</P>
<P>그당시 제가 부모님께 매우 강력하게 매도를 권유드렸으나</P>
<P>아파트 나오면 하나 받는것도 괜찮다 하시고</P>
<P>또 아버지 말씀은 팔아버렸는데 오르면 나중에 서울에 입성할수가 없다는 얘기를 하시고 거절하셨쬬.</P>
<P>그당시 제 의견은 여기를 팔고 양평이나 고양시로 가자였었는데요.</P>
<P>그당시 카페에서 오를 지역 조사에서 경기 동부와 북부를 면밀하게 분석하던 시절이었었구요.</P>
<P>사실상 그 결정으로 인해서 우리집은 3-4억정도가 왔다 갔다 하였습니다.</P>
<P>최하 3억손해죠.. 크게 보면 5억이상....</P>
<P> </P>
<P>그래서 사실상 재작년부터인가는 아버지가 제 의견을 많이 참조하십니다.</P>
<P>제가 지금은 이 사당 주택을 팔지 말자고 하고 있습니다. 많이 떨어져서요..</P>
<P>그리고 지금 경기 북부 동부 강원도까지 다 오른마당에 지금은 메리트가 크지 않다는 판단이고</P>
<P>일단 사당역에 50층짜리 환승센타 건립될때까지 있어보자고 했습니다. </P>
<P>아파트가 아닌 주택이기에 그런것이죠.가격에 따라 다르겠지만 아파트였다면 가격을 따져보고 좀 다시 생각했을겁니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>혹시 여러분의 투자시점이 바로 2006년경 저의 아버지와 같은 시점은 아니십니까</P>
<P>좀더 면밀히 조사하지 않고</P>
<P>그저 자신의 생각을 옳다고만 하고 계시진 않습니까</P>
<P> </P>
<P>사실상 그당시 저는 양평지역의 분석의 경우는 앞으로 설립될 도로까지 다 꿰차고 있었습니다.</P>
<P>제2외곽순환뿐 아니라 3-4개가 건립예정이거나 건립중이었거던요.</P>
<P>양평도 무지 많이 올랐죠</P>
<P>강원도의 경우도 사실 올림픽개최 확정 몇년전에도 조사를 통해서</P>
<P>평창동계올림픽 확정시 건설될 도로와 철도가 정해져있었습니다.</P>
<P>그게 두번이나 실패했지 않습니까</P>
<P>두번째 도전할때도 평창 프리젠테이션이 있었고</P>
<P>그 프리젠테이션 영상 하나만 봐도</P>
<P>사실 원주쪽으로 이어지는 고속철도하구요</P>
<P>강릉쪽 경기장하고 횡성쪽 스키장 일부 경기 개최...</P>
<P>그니까 이게 평창만 하는게 아니고 일부는 나눠서 개최했엇구요</P>
<P>세번째 개최때 약간의 수정이 있긴했습니다만</P>
<P>사실 그 조사 하면 당연히 횡성같은곳과</P>
<P>새로 지어질 고속철도 수혜주는 그 영상 하나만으로 오를 지역 거의 다 맞출수 있었습니다.</P>
<P> </P>
<P>주식도 마찬가지지만 부동산도 발품을 팔아야하고</P>
<P>개발계획정도는 꿰차고 있어야하구요</P>
<P>지금은 다 올라서 지난일이 됬지만</P>
<P>강원도 오르기전에 강원도개발계획이라는 지도가</P>
<P>인터넷에 돌아다니고 있었습니다.</P>
<P>지금도 있지요...</P>
<P> </P>
<P>그것만 참조했어도 강원도는 평창과 무관할정도로</P>
<P>평창이 개최되지 않았어도 5년전만해도 극심한 저평가였습니다.</P>
<P>도록가 너무 안좋아서 서울 접근성이 나빠서 그러했습니다만</P>
<P>도로근 하나둘 계속 생기고 있었죠</P>
<P> </P>
<P>이정도까지의 심층 분석은 못하더라도</P>
<P>적어도 여러분이 여러분 일생의 거액의 돈을 베팅하실때 기본적인 요건은 따져보셔야합니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>여러분이 그 중심에 서있는지 모릅니다. 추후 5년후 우리 아버지처럼 3-5억이 왔다갔다할 결정을 지금하셔야하는분도 분명 계실거라는 말씀이죠.</P>
<P> </P>
<P>그렇다고 결코 제 의견이 추후 적중할거라는 생각은 옳지 않습니다.</P>
<P>저도 수많은 의견에 하나를 드릴뿐인것이죠.</P>
<P>저도 이제 좀 틀릴때가 되지 않았나 싶기도 합니다.</P>
<P>사실 강남아파트 하락시기 그후에 여타지역의 토지상승과</P>
<P>일부 지역 아파트 상승및</P>
<P>과거 아고라에 제습기 비유로 남겨드렸지만</P>
<P>대형평형의 하락이 더 심할것등등...</P>
<P> </P>
<P>정말 디테일한것까지 적중했었습니다.</P>
<P>제 자랑처럼 들리시겠지만</P>
<P>사실상 제 자랑하는것이기도하구요.</P>
<P> </P>
<P>그 디테일에대한 얘기도 좀 풀어가려합니다.</P>
<P>왜 그런 예측을 했었고 적중했나</P>
<P>제가 지나고 보니 그럴만한 이유가 있는것들은 그렇게 흘러갈수 밖에 업는 면이 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>제가 현재 윤상원님의 토지가격 급락을 지적드리는것도</P>
<P>그렇지 않앗던것을 알고 있기때문이며</P>
<P>가장 중요한것은 현재 있어서</P>
<P>과거 일본과 같은점과 다른점을 면밀히 보아야합니다.</P>
<P> </P>
<P>저는 어쩌면 제 향후 3년간 강남아파트 바닥 가능성의 예측이 틀릴수도 있다고 생각합니다.</P>
<P>상황에 따라서 윤상원님및 여타 부동산 비관론자들의 예측처럼 한 10년이상 일본의 꼴이 날수도 있다고 생각합니다.</P>
<P>하지만 그렇지 않을 가능성도 매우 많이 존재합니다.</P>
<P> </P>
<P>그런 얘기를 이제 풀어가야하지요...</P>
<P> </P>
<P>제가 MB에게 현재도 좋은 말씀드릴수 없는것은</P>
<P>사실상 2007년도 서울 폭등때 주범은 </P>
<P>강북 뉴타운이었습니다.</P>
<P>노통의 수도이전은 반대하고 강북은 뉴타운으로 땅따먹기 해대고</P>
<P>뚝섬개발때 기자들에게 "뚝섬을 주목하라"고 해서 심지어 기자들에게도 좋은 정보 선심써주시고...</P>
<P> </P>
<P>단지 그것에서 끝나지 않고 현재 MB정부동안 공기업의 부채가 엄청나게 증가했습니다.</P>
<P> </P>
<P>사실상 개인적으로는 MB의 아파트나 금리정책은 사실 잘했다라고 저는 평가하고 싶습니다.</P>
<P>이부분에 대해서 또 반대가 많으실텐데...</P>
<P>사실상 이는 제가 2007년이후 주장한</P>
<P>향후 부동산 대책에서의 유일한 출구는 장기하향뿐이 없다 라고 한 얘기와 상통합니다.</P>
<P>잘한건 잘했다 해줘야죠.</P>
<P> </P>
<P>금리를 지나치게 올렸다면 아파트가격은 현재 보다 10프로 이상 더 하락을 했을것이고</P>
<P>파산자는 무척증가했을것입니다.</P>
<P> </P>
<P>하지만 이 공기업부채와 자영업 부채가 혹 추후 부동산시장의 부메랑으로 돌아올 가능성등을 고려하면</P>
<P> </P>
<P>사실상 MB는 한국경제의 거의 해악의 축이었다고 할수 밖에 없습니다.</P>
<P>대톨령되서의 일보다 사실상 서울시장때 일이 더 나빴던것이죠</P>
<P> </P>
<P>그당시 서울사람들 자기들 아파트 가격 올려주고 지탱해주니</P>
<P>노통 수도이전이나 부동산 가격 상승막으려는 정책을 비판하고</P>
<P>조중동은 거의 뭐 실성을 해서 수도이전에 말도 아되는 천문학적 비용을 기사로 허위로 내곤했죠</P>
<P> </P>
<P>저는 노통의 부동산 정책이 크게 잘못되지 않았다고 생각합니다.</P>
<P>왜냐면 적어도 부동산 값을 잡으려했던 강력한 의지가 있었으니까요</P>
<P>단지 그것을 딴지 걸고 뺀질거릴 서울시장이나 여타 투기세력들에게 정책적으로 접근한게 문제였죠</P>
<P>칼을 빼들고 뉴타운 비리도 조사하고 투기세력 조사하고 떳다방 조사하고 몇명 감방보내고 했어야죠.</P>
<P> </P>
<P>제가 저의 위 적중가운데 가장 핵심적중이었던 2007년이후 아파트 가격이 END선언은</P>
<P>바로 노통의 정책중에 1가구 2주택 제한을 보고 했던것입니다.</P>
<P>한사람이 100채를 투기할수 있던시절 1가구 2주택시 양도세 부과는</P>
<P>투기의 종말을 의미했구요</P>
<P>2008년이후의 서울아파트 정체는 제 상식선에서는 지극히 정상적인 횡보였죠.</P>
<P> </P>
<P>많은 사람들은 부동산에 대해 노통을 현재도 욕할지 모르나</P>
<P>제 견지에서는 좀 다릅니다. 만일 2007년경에 그 1가구 2주택 제한과 대출제한등 강력한 조치가 없었다면</P>
<P>한차례 상승이 더 나왔을것이구요.</P>
<P>그랬다면 막말로 추후에도 일본과 같은 긴 침체를 피할수 없었을겁니다.</P>
<P>저는 챠티스트기때문에 상승폭과 하락폭에 민감하며</P>
<P>단기간 폭락이 시장에 끼치는 영향에 민감합니다.</P>
<P> </P>
<P>제가 MB의 취임후 부동산 정책을 그래도 잘했다하는것은 한가지</P>
<P>단기간 폭락을 피했다는 점입니다.</P>
<P>30프로 떨어졌는데 무슨 얘기냐 하실지 모르나</P>
<P>일본의 예를 보시면 알겠지만 일본의 경우는 그 폭락이 매우 단기간에 일어납니다.</P>
<P> </P>
<P>단기간 폭락이 무서운것은 그럴경우 파산자의 수는 장기하향에 비해서 말할수 없이 증가하게 됩니다.</P>
<P>제가 현재 한국과 일본의 모델을 가장 크게 다르게 보고 있는 이유중에 하나도 바로</P>
<P>상승폭과 하락폭의 차이인것이죠.</P>
<P>그리고 또하나의 강력한 다른 점은</P>
<P>미국의 여건입니다. 저금리와 달러의 양적팽창...</P>
<P> </P>
<P>여러분은 미국의 금리인하 없이 2008년 우리니라만 그렇게 홀로 크게 금리를 낮출수 있었다고 보시나요?</P>
<P>제 생각엔 아니거던요.. 천운이었습니다.</P>
<P>아파트가 지금 떨어져서 죽네사네들 하시자만</P>
<P>한 5년에 걸쳐 30프로 떨어진것이 천운인것이죠</P>
<P>금리등 대외정책이 안좋았다면</P>
<P>이는 이미 아파트 가격은 50프로 반땅에다가 수많은 파산자가 속출하고 그 여파는 은행들에 직격탄이 됬을겁니다.</P>
<P> </P>
<P>상황은 사실 과거 일본때와 많이 다릅니다만</P>
<P> </P>
<P>그래도 만에 하나 미국의 정책이 금리를 올리고 긴축으로 돌아설경우에의 변수가 있기때문에</P>
<P>제가 부동산 비관론자분들의 예측처럼 일본처럼 될 가능성도 일부 열어두는것이죠...</P>
<P>하지만 크진 않다고 보고 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>단 그럼에도 아파트라는 이 상품의 분야의 경우는 지역별로 정말 처참한지경까지 갈수 있습니다.</P>
<P>이제는 동일한 요건이라면 아파트보다는 주택이 더 선호되어야할 시기입니다.</P>
<P> </P>
<P>추후 논의하면서 왜 제가 아파트하락후 토지의 상승을 예측했었는가도 풀어드리도록하겠습니다.</P>
<P>자주 읽으셨던분들은 아는 내용이실테지만</P>
<P>제가 그건 주로 아고라 경제방쪽에 남겨드려서 그것도 한번 짚어드리도록합니다.</P>
<P> </P>
<P>서로의 논의가 필요합니다.</P>
<P>제가 당장 판교역을 놓친것처럼 그런 서로의 논의와 오류의 지적이 필요합니다.</P>
<P>제가 가끔 세일러님이나 윤상원님의 오류를 지적하는것도 제가 더 나아서가 아니구요.</P>
<P>누구나 오류가 있을수 있기에 지적드리는것이죠.</P>
<P>제가 세일러님께 좀 강력한 어조로 비판한것은 주식분석오류에 대한 수정이 없기때문이지</P>
<P>여타 다른면에 대한것을 제가 다 무시하는게 아닙니다. 그분은 서울대 경제학과 출신이고 분명 거시경제학적으로는 저보다 뛰어난 분입니다.</P>
<P> </P>
<P>제가 윤상원님의 오류를 칼같이 지적드리는 이유도</P>
<P>사실 세일러님 오류지적때 결례일까 해서 지적드리지 않았던것을 좀 후회하는 면이 있어서입니다.</P>
<P>세일러님의 경우 주식을 1930년대 대공황모델에 대입해서 2008년이후에 추가 하락이 나오리라 보셨었지요</P>
<P>제가 가끔 아고라비관론자들처럼 그당시 모델이 결코 대공황모델과 같지 않다는 점...</P>
<P>상승폭과 하락폭에 있어서 차이를 제 아고라에는 언급드렸으나 실제로 세일러님의 이름을 완연히 거론하며 반론을 제기하지 않았었습니다.</P>
<P>하지만 지나보니 서로간의 의견충돌이건간에 뭐던간에 다른 의견에 대한 명확한 표출은</P>
<P>논객들간의 결례가 아닌 서로 발전하는 계기가 될수 있다는 결론에 이르러서</P>
<P>윤상원님의 추후 부동산 일본모델의 대입의 경우에 대해서 제가 반론을 제기하는것뿐입니다.</P>
<P>하지만 윤상원님의 아파트라는 상품자체에 대한 통찰은 상당히 날카로우신분이죠.</P>
<P> </P>
<P>하지만 혹여</P>
<P>과거 세일러님을 추종해서 주식의 폭락만을 기다리던 아고라분석처럼</P>
<P>추후 부동산도 폭락만을 기다리는건 아닌가하여 제의견을 드릴뿐입니다.</P>
<P>더구나 지방토지의 경우는 지난 5년간 엄염히 상승했기에 드리는 말씀이면</P>
<P>추후 계속 풀어드리도록하겠습니다.</P>
<P> </P>
<P>어쨋던 판교와 남양주 비교에 대한 오류지적해주셨는데</P>
<P>그럼에도 불구하고 판교아파트에 대한 의견은 바뀌지 않았음을 말씀드립니다.</P>
<P>저 뉴스의 가격이 사실이라면 말입니다.</P>
<P> </P>
<P>저의 생각이 다 옳진않을겁니다.</P>
<P>요즘 늘 그런생각을 합니다. 이젠 틀릴때도 됬는데... 그간 너무 디테일까지 적중했었습니다.</P>
<P>제 자랑입니다. 다시는 이런 적중도를 가질 자신이 없기때문에 지난 5년은 아무리 생각해도 자랑할수 밖에 없습니다.</P>
<P>추후글에도 지난 5년간의 자랑이 난무할 예정이오니</P>
<P>추후 듣기 싫으셔도 계속 들어주시기 바라겠습니다.</P>
<P>기전을 설명드리기 위해서 계속 제 칭찬과 자랑을 할수 밖에 업습니다.</P>
<P>아버지께서 제 의견을 무시하셔서 우리집은 돈은 못벌었으니</P>
<P>맞췄던게 억울하고 분통해서 자랑이나 실컷해야겠습니다. ㅎㅎ</P>
<P> </P>
<P> @@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> 아파트를 논하다 -1편</P>
<P> </P>
<P>제가 향후 3년을 강남아파트 바닥을 잡는시기로 본다고 했었습니다.</P>
<P>물론 상황에 따라서는 바닥이 5년후 7년후로 늦춰질수도 있지만</P>
<P>과거 아파트챠트상의 추이로는 향후 3년간 바닥이 잡혀질 가능성이 있기에 이제부터는 아파트가격과 여럿에 대해 서로 논하는 시간을 가지려 합니다.</P>
<P>지금까지 아파트 하락에 대해서는 윤상원님과 거의 같은 입장이었으나</P>
<P>이젠 좀 갈리고 있고요.</P>
<P> </P>
<P>단 저는 결코 타지역의 아파트가 강남아파트와 똑같은 길을 걷게 될거라 생각지는 않습니다.</P>
<P>일부지역의 아파트는 강남보다 침체의 기간이 더 길고 하락의 폭도 더 클 지역들이 존재한다고 보고 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>윤상원님과 저의 차이는 일단 저의 경우는 향후 우리나라 아파트가 일본과는 좀 다른 전철을 걷게 될거라 봅니다.</P>
<P>사실상 대외적인 여러 차이가 존재하기때문인데요. 가끔 언급을 드렸으니 또 언급은 드리지 않겠습니다.</P>
<P>면밀히 따져보면 상당한 차이가 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>게다가 땅값의 경우는 2008년 이후 전혀 일본과 다르게 움직이고 있죠. 윤상원님의 최근글에 약간의 오류가 있습니다. 경매 유찰횟수를 보며 땅값 폭락을 얘기하시는데...</P>
<P>경매시장을 지난 5년간 유심히 보신분들은 아실겁니다.</P>
<P>강원도, 경기동부 북부, 제주도 등 다수의 땅값이 크게 오르지역이 많습니다.</P>
<P>그리고 경매가의 유찰횟수의 증가는 사실 이것도 경매땅값을 잘 보신분들은 알겠지만</P>
<P>1차로 나오는 경매가격이 높게 책정이 되서 나오고 있습니다. 그러기 시작한지 한 2년정도 되는듯합니다.</P>
<P>즉 지난 5년간 아파트 침체되는 동안 대다수 땅값이 오른곳이 많이 있습니다.</P>
<P>이 역시도 일본과 다른점인데요...</P>
<P>어쨌던 경매 들어갈때 조심하셔야합니다.</P>
<P>제 추측입니다만 감정가가 높게 책정되는것은 법원쪽에서 그렇게 이익을 위해 하는건 아닌가 싶네요. 정확한건 잘 모르나... 제 기억으로 2년전인가부터 굉장히 경매가 감정가가 높게 책정되고 있사오니</P>
<P>경매 투자자분들은 그점 참고하셔야지 잘못하면 뒤집어 씁니다.</P>
<P>실제로 발품팔아 부동산 급매물 잡는것보다 훨씬 비싸게 책정되어진 경매가도 많이 존재합니다. 지방의 경우요.</P>
<P> </P>
<P>또 하나 강조하고 싶은것은</P>
<P>강남아파트보다 아직더 고평가된 아파트들이 많이 있습니다.</P>
<P>대표지역이 판교인데요... 뉴스상의 얘기니까 정확하진 않겠지만 30평대가 지금 거의 5-6억선이라고 하는데요</P>
<P>그게 사실이면 판교는 아직도 멀었습니다.</P>
<P>현재 남양주 아파트 48평형인가가 4억이 깨지네 마네 하고 있습니다.</P>
<P>남양주나 판교나 서울접근성은 비슷하죠...</P>
<P>살기는 사실 남양주가 낫다고 보고 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>판교의 경우를 보면 3억대 분양을 해서 그후 10억까지 치솟았다고 하죠. 판교 로또 하면서...</P>
<P>10억에 팔린게 있다면 그건 제 생각에 허수거래입니다.</P>
<P>예전에 2007년까지 서울아파트가 투기세력에 의해서 그런 양상이 있었습니다.</P>
<P>자전거래라고도 하죠. 자기들끼리 가격을 띠우는...</P>
<P>엄밀하게 제 가치적 판단으로는 판교가 분양가가 까지 떨어진다해도 크게 이상할건 없다고 봅니다.</P>
<P> </P>
<P>제가 예전에 경제방에</P>
<P>미국에서 학군이 손꼽히는 지역에 해당하는곳</P>
<P>볼티모어에 있는데</P>
<P>그 지역의 학군좋은 지역의 타운하우스가 작년 3-4억대라고 말씀드렸습니다.</P>
<P>제가 올해초 직접 미국에 갔을때 제 친구통해 확인한 가격입니다.</P>
<P>아파트는 타운하우스보다 1억정도가 빠지구요...2-3억선정도...</P>
<P>주택의 경우는 타운하우스보다 1-2억정도가 더 비싸죠에...사실 좋은 주택들은 무한정 추가가 되죠.</P>
<P>굉장히 좋은 주택들은 10억대구요.</P>
<P>이것이 바로 미국의 현실입니다.</P>
<P>아파트의 실질적 가치이기도 하구요.</P>
<P>제 친구가 작년인가 재작년 구입한 학군 베스트지역의 타운하우스를 제가 직접 방문했었는데요.</P>
<P>3억대 중반정도 줬다고 하며 2층으로 구성되어있습니다.</P>
<P>솔직히 우리나라 일반 아파트하고도 비교 불가입니다.</P>
<P> </P>
<P>단 타운하우스와 주택의 차이는 주택은 독채로 마당도 있고 차고도 있고 그렇지만</P>
<P>타운하우스는 주택이 층층이 쌓여있습니다. 차고가 있기도 하고 없기도 하고 그렇죠.</P>
<P> </P>
<P>그런 글로벌적인 시각에서 볼때 얼마나 현재 판교의 30평짜리가 5-6억을 육박한다는게</P>
<P>제 눈에 우습지 않겠습니까?</P>
<P> </P>
<P>이렇듯</P>
<P>지역에 따라서 매우 고평가된 아파트들은 추후 처참하게 될것이며</P>
<P> </P>
<P>반드시 기억할것은</P>
<P><STRONG>아파트는 지역별로 명암이 갈리게 됩니다.</STRONG></P>
<P> </P>
<P>즉 지역마다 고평가와 저평가가 다릅니다.</P>
<P> </P>
<P>비슷한 수도권 지역이라도 군포와 판교가 다르고요</P>
<P> </P>
<P>지방대도시에는 아직도 1억대 초반의 아파트가 많이 있습니다.</P>
<P>그것도 역세권에요. 그런 지역까지 폭락을 논한다거나 할수 없지요</P>
<P> </P>
<P>정말로 천차만별입니다. 그러므로 각개적으로 그 아파트들의 분양가 거품을 여러분들이 면밀히 분석해서 거품을 걷어내야지 </P>
<P>무조건적인 공구리 아파트 빵원 얘기는 </P>
<P>물론 아파트의 위험성을 강조하신 아주 의미있는 얘기임에는 분명하지만</P>
<P>조금은 더 세심해질 필요가 있다는게 제 생각입니다.</P>
<P> </P>
<P>오해하지 마실것은 제가 윤상원님의 모든 의견에 반대하는건 아니구요.</P>
<P>일부 의견이 다름을 말씀드리는것입니다.</P>
<P> </P>
<P>그리고 또하나는 어느지역의 아파트가 바닥을 치더라도</P>
<P>과거와 같은 큰 상승을 기대하셔서는 안됩니다.</P>
<P>이 또한 중요합니다.</P>
<P>아파트라는 물건 자체가 이젠 아주 큰 수익을 내긴 힘드나</P>
<P>단... 정말 바닥권에서 잘 잡아낸다면 </P>
<P>그리고 급매물을 잘 잡는다는 전제하에서는 수익을 볼수 있는 분들도 계시겠죠</P>
<P> </P>
<P>일단 올해초던가요 은마아파트 재건축이 경매가로 6억대에 낙찰이 되었습니다.</P>
<P>여러 전세관계던가 등등을 제가 알수는 없지만</P>
<P>만에 하나 정말로 알짜로 재건축이 6억대 진입했다면</P>
<P>과거 고점에서 40프로 가량 떨어진 가격이 됩니다.</P>
<P> </P>
<P>그러므로 이젠 은마아파트의 재건축비용과 이주비용등을 조사해서 알아볼 필요가 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>지금이 바닥이다 라는 의미가 아니라</P>
<P> </P>
<P>일단 조사가 필요한시점이 되었다는것입니다.</P>
<P> </P>
<P>사실상 미국의 경우에도</P>
<P>볼티모어지역도 있지만 사실상 뉴욕같은 지역도 있구요.</P>
<P>그런 지역은 타지경과 다르게 아파트도 비싸죠</P>
<P> </P>
<P>사실상 강남과 여타지역은 비교불가합니다.</P>
<P>강남과 용인</P>
<P>강남과 판교</P>
<P>강남과 남양주</P>
<P>비교가 가능하지 않는것은</P>
<P>막말로 강남의 코엑스를 뽑아다가 용인에 심을수는 없지 않습니까</P>
<P>그러므로 강남의 아파트 가격은 일종의 척도가 될수 있습니다.</P>
<P>만일 2007년 10억하던 강남아파트가 현재 6억대로 주저앉았다면</P>
<P>판교의 5억대 아파트가 무슨가치가 있겠습니까</P>
<P>1억 더 얹어서 강남 진입하는게 낫지요</P>
<P> </P>
<P>그러니 수도권 특히 경부축의 강남아파트 따라서 어줍지 않게 오른 지역들은 정말 조심하셔야합니다.</P>
<P> </P>
<P>그래서 같이 논하도록합니다.</P>
<P> </P>
<P>제가 여러분에게 한가지 논제를 던져드리겠습니다.</P>
<P>부동산에 관심있으신 분들이니 </P>
<P>그에 대한 의견을 주시면 같이 논하도록하겠습니다.</P>
<P> </P>
<P>반면 여러분의 의견이 없을시는 굳이 제가 투자도 안할 마당에 은마아파트 재건축에 드는 모든 비용을 조사하고 다니고 싶진않습니다.</P>
<P> </P>
<P>그러므로 </P>
<P>1. 은마아파트 현재 매매가격과</P>
<P>2. 재건축시 부담금은 얼마이며</P>
<P>3. 이주시 대출금액과 기간과 이자율은 얼마인가</P>
<P>4. 새로지어지는 아파트의 평수는</P>
<P> </P>
<P>이에 대한 논의를 해주시기 부탁드립니다.</P>
<P>뉴스상에 나와있는 가격들이 있긴하나 실제로 거주하시는분들이나</P>
<P>사러 돌아다니시는분들의 가격과는 차이가 있을수 있기에</P>
<P>실제적으로 알고 계신분들의 댓글을 보고 제가 판단해드리도록하겠습니다.</P>
<P> </P>
<P>논의가 없으시는 이글은 강남아파트의 경우 2편정도에서 마무리하고 다른 지역으로 넘어가도록하겠습니다.</P>
<P> </P>
<P>참고로 저는 부동산업자나 부동산전문가는 아니나</P>
<P>거시경제연구와 부동산챠트 또한 정부의 부동산정책과 규제를 보고</P>
<P>2007년이후의 아파트 침체및 그후 2008년 이후의 경기동부, 강원도, 제주도등 토지상승등을 예측하였었습니다.</P>
<P>그에 대한 자료들은 운영카페에 다 남겨져있습니다.</P>
<P>단 제가 거시경제를 통해서 접근하는 사람이지</P>
<P>매매업자는 아니기때문에 여러 부동산 매매관련사항에 대해서는 미비점이 있을수 있습니다.</P>
<P>그것을 감안하고 논의해주셨으면 합니다.</P>
<P>되도록 자세히 논의해주시는게 낫겠지요.</P>
<P> </P>
<P>제 생각에 저 3번의 이주시대출금액을 잘 조절해야만</P>
<P>승산이 있어보입니다.</P>
<P>부모님집이 사당역근처에 있는데요</P>
<P>근처 방배동지역이 재건축이 됬는데 그게 한두집이 끝까지 고집피워서</P>
<P>나중에 이자 폭탄을 맞았었습니다.</P>
<P>그래서 그 대출없이 이주가능해야만 승산이 있지 않나 싶습니다.</P>
<P>사실상 재건축이 순탄하지만은 않습니다만</P>
<P>최대한 이것저것을 따져보아야하지 않나 싶습니다.</P>
<P> </P>
<P>뉴스상으로는 새로지어지는 은마아파트는 층수도 높던데요...</P>
<P>그런면에 있어서는 추후 타워팰리스가 좀 타격이 있을것인가 등등을 논의해보려면</P>
<P>새로지어지는 은마아파트가 어느 수준이 될것인가도 면밀히 보아야하겠죠.</P>
<P> </P>
<P>저는 96년경까지 부모님께서 청실아파트에 살았었기때문에</P>
<P>대략적인 강남아파트의 추이를 88년부터 알고 있습니다.</P>
<P>그렇기때문에 그런 추이상에서</P>
<P>어느정도 가격이 바닥이 될것인지 면밀한 관찰이 필요한 시점이라는 생각하에서 드리는글입니다.</P>
<P>하지만 논의가 없거나 한다면</P>
<P>저도 그냥 패스하도록할 예정입니다.</P>
<P>굳이 제가 은마아파트를 돌아다니며 모든 사항을 알아보고 싶진 않습니다.</P>
<P> </P>
<P>사실 이 강남아파트의 바닥은 여러 지표중에 상당히 중요한 지표긴 합니다.</P>
<P>하지만 2008년이후 수도권 아파트와 지방의 토지가격의 향배가 전혀 달랐듯이</P>
<P>추후 지역별로 아파트의 명암은 갈릴수 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>볼티모어의 미국내에서 학군좋은 지역의 아파트가 2억대중반이라면</P>
<P>사실상 그 이하로 떨어질 수두룩한 지역이 한국에 존재한다고 보는게 과연 이상하기만 한것인지에 대한 고찰이 필요합니다.</P>
<P> </P>
<P>2008년도에도 드렸던 얘기입니다만</P>
<P>수도권 아파트를 버려라라고 할때</P>
<P>추후 강남아파트보다 더 처참하게 될 지역이 경부축에 있을거라 했던적이 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>뭉뚱그려서 공구리 빵원과 일본과 같은 토지폭락을 얘기하기보다는</P>
<P>지역별 면밀한 비교가 필요한시점입니다.</P>
<P>이유는 이미 많이 하락한 지역이 존재하기때문이죠.</P>
<P> </P>
<P>제 기억으로 97년경 IMF전 강남아파트 중형대는 3억3천정도였습니다.</P>
<P>IMF때 1억대까지 떨어졌으나 그땐 거래가 거의 없었구요.</P>
<P>97년 3억정도가 적정가인지... 만일 그렇다면</P>
<P>2015년에는 강남아파트의 적정가가 얼마여야하는지 등에 대해서 면밀한 논의가 필요합니다.</P>
<P>여러분 생각에 아파타는 몇년이 지나면 한 두배정도가 올라야 물가상승이나 건축비 상승에 비할때 적정가인가요.</P>
<P>10년? 15년? 20년?</P>
<P>만일 97년 3억이 적정가라면 2017년은 20년후가 됩니다. 그때 6억이 된것이 고평가라 할수 있는가</P>
<P>그때도 공구리 빵원이 되야하는가</P>
<P>공구리 빵원은</P>
<P>허허벌판 토지에 지어진 아파트...</P>
<P>평단 10만원도 안되는 논과 갯벌을 용도변경해서 지어진 아파트들...</P>
<P>그 아파트들은 정말 그 걱정까지 해야합니다만</P>
<P> </P>
<P>뉴욕이나 강남은 말그대로 그와는 다른 지역입니다.</P>
<P>현재 재건축이 이거저거 여러 규제가 많아서 그렇지</P>
<P>사실상 이젠 여러모로 잘 따져봐야할 시점입니다.</P>
<P> </P>
<P>왜냐구요?</P>
<P>많이 떨어졌기때문입니다.</P>
<P>현재가 바닥이라고 단정하는 글은 아니므로 추후 같이 논의해보도록하겠습니다. </P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> </P></DIV>
<!-- -->
첫댓글 잘읽었습니다.
좀.. 대단하신듯! 잘봤습니다.
아파트까지 거창하게 비교허지 않더라도.
동네 신축빌라 사이에 25년된 낡은 빌라가 있습니다. 6가구가 살고요.
땅지분 10평, 건물 15평이죠.
옆에 신축 빌라 실평수 15평짜리는 가격이 1억8000만원정도합니다. (땅지분은 5평정도 합니다)
그런데 이 낡은 빌라의 가격은 1억1000만원에도 살사람이 없네요.
땅으로 평당 1100만원 정도 인데도 말입니다.
재건축을 하려 했지만, 두가구가 돈이 없다고, 이사갔다가 오기 힘들다고 반대를 합니다.
위치가 좋다고 팔지도 않겠답니다.
주변의 땅가격은 평당 1500만원 선입니다.
낡은건물이 있음으로써 주변의 나대지 가격조차 평가를 받지 못하는 현실입니다.
아파트도 동일합니다