2019년 둔촌주공 매매실거래 건수 및 12.16 대책 이후 둔촌주공재건축아파트 매매 시세

[dream박대표]

아듀~~뜨거웠던 2019년 둔촌주공 부동산 시장도 내일로 막을 내립니다.

2020년 경자년 새해 부동산 시장(둔촌주공 재건축 시장)이 어찌 전개될지 벌써부터 먹먹...ㅜㅜ

유난히도 부동산 대책(규제)을 많이 쏟아냈던 2019년~~이었습니다.

마지막에 역대 최대급 부동산 규제 12.16 대책까지 깜짝 발표했습니다.

생각지도 못했던 대출 금지 대책에 서울 1급지 부동산 시장은 짙은 관망세로 돌입했고,

풍선효과는 규제를 덜 받는 수도권 및 비규제 지역과 서울시 전세 시장으로 옮겨붙은듯 합니다.

12.16대책 중 ①, ② 대립되는 두 가지 내용을 둔촌주공에 접목시켜 살펴보겠습니다.

① 12월 16일 익일부터 15억 초과 주택 전면 대출금지~~랍니다.

(수정) 은행에서 금융감독원에 질의회신한 결과 둔촌주공 이주비 승계 가능하답니다.

② 다주택자 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일까지 양도세 중과 없이 일반세율입니다.

①, ②는 서로 상반된 대책으로 모순점이 많습니다.

집을 사라는 건지 사지 말라는 건지, 팔라는 건지 팔지 말라는 건지...

어쨌든간 ②번은 다주택자에게 한시적으로 집을 처분할 수 있는 퇴로를 열어주는 대책입니다.

그렇다면 주택을 구입하려는 매수자에게는 어떤 대책일까요?

한 마디로 현금 자산이 있으면 구입해라~입니다.

아니 아니~~~15억 이하, 9억 이하 아파트를 사라는 대책입니다.

9억까지는 KB 시세(or 금융감독원 시세) 40%,

9억 초과~15억 이하 20% 대출 가능하므로 그 조건에 부합하면 매수 시 대출 가능합니다.

15억 초과는 주택담보대출 금지여서 전액 현금 구입하던지, 임차인의 전세보증금을 지렛대로 삼아야 구입해야 합니다.

① 둔촌주공은 기존 7.5평을 제외한 모든 평형이 15억 초과 아파트에 해당되어 대출금지~입니다. 이주비 대출 안됩니다.

(수정) 둔촌주공은 이주비 승계 가능합니다.

일부 언론에서 착공신고 된 둔촌주공 이주비 대출 가능하다고 연일 보도하고 있는데 현재로서는 이주비 대출 안됩니다. 은행권에서는 재건축 이주비 대출에 대해 별도로 하달받은 사항이 없다고 합니다. 

② 착공신고를 한 둔촌주공은 전매금지로 10년 보유 5년 거주 1주택자만 전매가 가능합니다.

10+5+1 조건이 안되면 매도가 불가능해서 다주택자 한시적 양도세 중과 면제에 해당사항이 없습니다. 물론 입주권이어서 양도세 중과는 없습니다.

앞서 시세동향에서도 말씀드린바 있지만 둔촌주공 등 재건축 단지 이주비 대출을 금지시킨 것은 착공 승인 후 10년 보유 5년 거주 1주택자가 매도할 수 있는 기회를 종식시킨 것으로 가혹한 처사라는 생각입니다. 긴긴 세월 동안 녹물 마셔가며, 여름에는 더위, 겨울에는 추위와 싸워가며 몸테크 한 10+5+1 실거주 매도자 위해 예외 조항을 두어 매수자에게 이주비 대출은 승계해줘야 되지 않을까 생각해 봅니다.

♣♧〓둔촌주공 2019년 12월 30일 현재 매매실거래 건수

2019년 1월 12건, 2월 3건, 3월 8건, 4월 13건, 5월 20건, 6월 14건, 7월 10건, 8월 28건, 9월 17건, 10월 23건, 11월 10건으로 총 158건입니다. 아직 부동산 실거래신고 기간이 많이 남아 집계가 안되지만 착공 이후, 12.16 대책 이후에는 매매 건수가 몇 개 안되는 걸로 알고 있습니다.

위의 매 건수를 살펴보면 정부의 부동산 대책 발표와 민감한 상관관계가 있습니다.

2월 공시지가 예고 및 강남권 재건축초과이익환수금 시뮬레이션 발표로 매매 거래 건수 감소 상태를 보였으나 집값을 잡기에는 역부족이었습니다. 대책 발표 시마다 잠시 위축되는 분위기였지만 이내 대체지역이 갭 메우기에 편승했고, 상승 릴레이와 함께 거래 건수도 증가했습니다.

하지만 이번 12.16 대책은 대출 레버리지 이용 불가 등 초강력 대책으로 매매 건수 급감, 현금 부자들만 매수 가능한 상황합니다. 12월 3일 착공신고 필증 발급 소식을 접한 후 10+5+1 조건을 갖춘 매도자들의 기대심리가 상당했었는데 아쉽지만 12.16 대책 때문에 가격 조정이 필요해 보입니다.

♧♧〓둔촌주공 관리처분계획변경(안) 기준 조합원분양가 및 일반분양가

♧♧〓둔촌주공 부동산 매물 중 10년 보유 5년 거주 1주택자 입주권 매매 시세입니다.

○ 매수 시 필요자금=매매가격-이주비 승계(감정가액의 40%, 15억 초과 대출금지)

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(or 환급금)=입주 시 정산

○ 둔촌주공 매수 시 종부세 없음 (입주 전까지)))))

○ 착공 후 - 10년 보유 5년 거주 1주택자 매물만 전매 가능(언제든지)))) 

○ 분양가상한제 6개월 유예-4월 말까지 입주자모집공고-Hug 협상에서 적정 분양가 얻어내야 함

♧〓둔촌주공 조합원 입주권 매매 시세-34평 배정

♧〓둔촌주공 조합원 입주권 매매 시세-37평 배정

♧〓둔촌주공 조합원 입주권 매매 시세-43평 배정

♧〓둔촌주공 조합원 입주권 매매 시세-50평 배정

이상 2019.12.30. 드림공인 조폭마누라의 2019년 매매실개래 건수 보고 및 둔촌주공 재건축 입주권 매매 시세 브리핑이었습니다. 

#둔촌주공아파트 재건축에 대해 궁금하신 점과

#둔촌주공재건축 조합원 입주권 매매 시세 및 급매물(저가매물)은

드림공인 02-478-9800  010-5268-4946  010-9133-8705로 연락바랍니다.

매매가격은 매도, 매수 고객님의 입장에서 최대한 조율해 드리겠습니다.

#둔촌주공 드림공인 위치 - 02-478-9800 010-5268-4946  010-9133-8705

서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

성내우체국과 국민은행 사이 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다.

무료주차 가능합니다.