↑위에 질문하신 인천시 서구 가좌동 근린시설(고시원) 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2012타경12254*

이 물건은 인천시 서구 가좌동 근린시설(고시원) 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변:본건의 토지및 건물 등기부를 열람한 결과 토지는 2010.08.19

갈산삼익신용협동조합의 근저당이 말소기준 권리가 되고 건물은

2012.08.12 갈산삼익신용협동조합 가압류가 말소기준권리가 되어

낙찰시 전부 소멸 하므로 토지및 건물 등기부상 으로는 법적인

문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서,전입세대열람내역서를 

확인한 결과 건물말소기준권리 이전 전입(2010년11월16일)한대항력 있는

임차인 ‘장윤호’가 기재되어 있으며 장윤호는 법원에 권리신고및 배당요구를

하지 않아 장윤호가 진정한 임차인 이라면 장윤호의 임차보증금 전액을

낙찰자가 인수해야 합니다.

3.최종결론:본건은 임장하여 장윤호와 갈산삼익협동조합을

직접 방문하신 후 입찰포기를 신중히 고려하시기 바랍니다.

이유:본건은 2011년7월 사용 승인되어 약2년 경과한 고시원으로

아래---감정평가서 사진상 외관은 비교적 멀쩡해 보입니다.

물건 인근에는 홈플러스와 2016년7월 개통예정인 인천도시철도2호선

석남사거리역및 주변에 공단이 소재하여 공단에 근무하는 직장인을

상대로 영업하는 고시원으로서의 입지는 양호한 편입니다.

그러나 위에서 말씀 드렸지만 배당요구 하지 않는 선순위임차인

장윤호와 유치권을 신고한 '양경모'및 '가이아주택'으로 인해 (금융기관에서는 성립

여부와 상관없이 일단 유치권이 신고만 되어도 특수물건으로 취급하여 대출을 해주지 않음.)

대출이 전혀 불가능하여 이번회차 최저가로 낙찰 받는다고 가정 하여도

2억2천이 넘는 낙찰대금 전액을 현금으로 투자 하여야 하고 여기에 선순위

임차인 장윤호와 유치권 해결비용을 부담한다고 가정하면 꼭 입찰을 해야

하는지 의문이 듭니다.

더구나 법원기록을 보면 건물은 외관만 멀쩡한 뿐 내부 마감공사가 중단된 상태라

최악의 경우 몇 천만 원이 넘는 내부 마감 공사비를 추가로 부담해야 합니다.

따라서 본건은 입찰 전 임차인 장윤호와 채권자 갈산삼익협동조합을 방문하여

정확한 임차보증금과 진정한 유치권자 여부를 직접 확인해 보시되 여러가지

조건상 수익성이 없어 보이니 입찰포기를 신중히 고려하시기 바랍니다.

아울러 채무자의 매각불허가 신청은 유치권과 관련된 것으로 보이나

오늘은 휴일(일요일)이라 법원 휴무라 확인이 불가하니 내일(월요일)

S.S.PARK회원님이 법원 경매계에 전화 하셔서 확인하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.