산지, 임야, 산(山)개발과 투자의 기초

원래 산지 개발행위 허가를 받기 위해선 여러 가지 기준 제한을 통과해야 한다.대표적으로 산지 전용 제한 기준에는 경사도, 입목도, 환경도 3가지 등 기준이 있다.가장 먼저 만나는게 경사도 문제~!그런데 문제는 각 시·군 지자체 마다 경사도 기준이 일관되지 않고 제각각이라는 점이다.민간이 보유한 대부분의 토지 개발이 불가능 할 정도로 꽉 막히고 있다는 것이다. 이에 토지주들은 지자체 등 관계기관의 소극행정으로 심의를 받을 기회 조차 얻지 못하고 있다면서 사유재산권 행사에 어려움을 호소하고 있다.예를들어 전북 도내 14개 시·군은 개별 도시계획조례를 통해 개발행위 허가 가능한 토지경사도를 명시하고 있다.도시지역 기준 경사도 20도가 5곳으로 가장 많았고 △25도가 2곳 △21도 2곳△18도 2곳 △15도 1곳 △12도 1곳 △10도 1곳 등으로 지자체별로 허용 경사도가 서로 다른다는 말이다. 경사도는 주로 기울어진 산지에 적용되는 기준이다.수치가 높을 수록 건축 등의 면적 범위가 넓어진다.다시 말해 규제를 덜 받는다는 의미다.산지관리법에는 산지 내 전용허가에 필요한 경사도를 25도로 정해져 있지만, 대부분 각 지자체는 국토계획법을 근거로 각 시·군 조례에 강화한 지침을 두고 있다. 실제로, 산림청 2월 통계를 보면 전북지역 입업·공익·준보전 용도 산지면적은 총 44만5천377㏊에 달한다. 이 중 10만7천775㏊가 개발 가능한 준보전 산지로 이는 약 24.2% 비율에 해당한다.준보전산지는 특별한 경우를 제외하고는 산지전용에 대한 행위제한을 비교적 적게 받아 주택, 공장 등 개발용도로 이용 가능한 산지에 해당한다. 개발 가능한 지역임에도 수많은 규제적 변수가 적용되면서 개인의 재산권 침해를 받는 토지주들 불만을 사고 있는 것이다.즉, 임야를 가지고 있어도 1~2도 차이로 개발을 할 수가 없다.엄격한 경사도 규정 때문에 개인 재산권을 침해 받고 있다.또한 통일된 행정 정책을 펼치고 실효성 있는 완화 정책이 필요하다 라는 민원이 많다 한다.최근 들어 지자체는 법령안에서 규정을 완화하려 하고 있다. 지난달 10일 군포시에서도 규정을 완화했는데~!토지 형질변경 및 토석 채취 시 개발행위허가 경사도 기준을 10도에서 15도로 완화해 토지의 이용과 활용도를 높였다. 그러면 경사도만 맞는다고 산지개발이 가능한 것인가?앞서 거론한 입목본수도 외에 환경도 및 표고에 대한 심의도 받아야 한다.토지대학 회원님들은 뭐 이리 까다로워 하지만 그러나 농지에 비해 메리트는 토지가격이 저렴하고 형질변경 비용도 덕을 볼 수 있는 것이 임야~!그럼 가장 최상의 투자방법과 최고의 투자가치 창출은 합리적이고 객관적으로 그럴싸한 블로그나 유튜브가 전혀 아니다.해당 토지에 대한 민원까지 모두 분석하고 있는 전문가가 있으니 그는 바로 해당 시군 정문앞에 있는 토목측량 설계사무소이다.되도록 현지 토목측량설계사무소이다.토지대학의 경험측상 해당토지의 가장 큰 문제부터 작은 문제까지 모두 파악하고 있기 때문~!방문이 쉽지 않다고?전혀 아니다 문 열고 들어가 형질변경 상담하러 왔다 말하고 해당지번 얘기하면···문제점까지 무료 상담해준다.계약전 반드시 꼭 활용하시라~!최고의 스승이다~!  #부언하는 글~!예를 들어 내 고향 파주와 그 옆의 고양시는 평균재적(임야에 나무가 자라고 있는 상태)가 다를다.30년생, 20년생 등 각기 산마다 모두 다르다.또한 옆의 임야와 내가 분석하는 이 임야 또한 다르다는 말인데···사람 얼굴 모두가 다르듯 임야도 모두가 조건이 다르다는 얘기~!같은 준보전 산지라하더라도 옆산은 허가가 나오는데 우리가 조사하는 산은 안 나올수 있단 얘기~!그 이유는 환경도든 표고든 뭔가 하나가 ‘시비‘ 걸리면 개발 불가라는 얘기다.예전 공인중개사 시험(개발실무)출제에 이와 관련한 내용을 출제한적 있는데~! 농지와는 다르다~!그래서 농지는 토지이용계획확인서상 투자분석이 얼만 큼은 가능하지만~!산지만큼은 토지이용계획확인서 분석만으로 투자한다면 안 된다는 얘기~!하여 ‘해당 시군 정문 앞 토목측량설계 사무소’라 콕 찝어 얘기한 것~!