문정부는 부동산의 점진적 상향을 원한다 금융은 아직 확장기다

[토가]

여름도 막바지에 이르렀군요. 전 글로써 생각 정리하기를 좋아해 여지껏 아고라에서 생각을 정리하곤 하였습니다.
하지만 제 주위에 있는 분들이 제가 아고라에 글을 쓴다는 것을 많이 알게 되어 다른 곳에서 생각을 정리하고 있습니다. 아무래도 제 생각을 주위 사람이 파악하고 있다는게 썩 내키지 않기 때문입니다.
전에 쓰던 필명은 제 다음 메일주소입니다. 그래서인지 몇몇 분이 메일을 보내주셧네여. 하지만 한메일을 잘 사용하지 않기에 오늘에서야 확인했습니다. 성의껏 제 의견을 보내드렸으나 추후에는 메일을 보내셔도 못볼 가능성이 많습니다.
제 옛글은 제가 생각을 정리하는 곳으로 옮기고 있습니다. 제가 게을러 아직 다 못 옮겼는데 옮기게 되면 나머지 글들도 하나씩 지워갈 예정입니다. 제가 4개월 간 쓴 글에서 도움을 받으셨다면 다행이고 기분이 상하셨다면 죄송합니다. 아무쪼록 제 글에 관심 보여주신 모든분들 건강하시길 바랍니다.
주택도시기금에 대해서 알아봅시다
서민을 위한 주택공급, 전세금 대출, 디딤돌대출, 뉴스테이, 공공임대주택 등의 재원으로 사용되는 것으로 주택도시기금법에 의해 청약저축, 국민주택채권, 복권, 자체 대출사업 등으로 재원을 마련하여 현재 150조원의 자산규모를 갖고 있습니다. 이중 134조 정도는 대출금 및 사업비로 나가있고 빚을 제외한 순자산은 16조 정도 됩니다. 관리는 현재 hug 주택도시기금사업부에서 하고 있지요.
그럼 이 기금이 건설에 어떻게 쓰이고 있는지 알아봅시다.
1. 가장 단순하게 영구임대주택 건설에 사용됩니다.
주택도시기금이 시행사가 되어 LH에서 땅을 사고 건설사와 직접 계약을 하여 아파트를 만들어 주거소외계층에 저렴한 임대료로 임대주는 사업입니다. 도시기금 목적에 가장 알맞는 사업형태이나 거의 수익을 남기지 못하는 사업입니다. 그래서 기금에서는 이 사업을 꺼려합니다.
2. 공공임대주택 건설에 사용됩니다.
10-12년 동안 임대를 주고 10-12년 후 세입자에게 임대주택을 분양하는 사업입니다. 영구임대주택보다는 임대료가 비싸나 이것 역시 큰 수익률을 올릴 수는 없습니다. 나라에서 임대료를 많이 받으면 정권지지율이 떨어지기 때문입니다.
1.2 방식의 사업은 서민주거복지에는 알맞는 사업이나 기금입장에서 보면 큰 돈이 아파트라는 돈에 묶여있고 투자금의 회수가 오래걸리거나 최악의 경우 손해를 입을 수도 있습니다. 그래서 나온 방법이 다음과 같은 방법입니다.
3. 공공임대리츠 재원으로 사용됩니다.
리츠상품과 공공임대를 합한 개념으로 보통 리츠사업자는 주택도시기금과 LH가 됩니다 리츠사업자는 자기돈만으로 사업을 진행하는 것이 아니고 사모펀드, 증권회사, 은행으로 부터 돈을 빌립니다. 이 돈으로 LH에서 임대택지를 개발하면 리츠사업자는 LH에서 택지를 구매하고 건설업자와 아파트 시공계약을 맺습니다. 최근 뉴스를 검색하니 3.3%로 돈을 빌렸더군요. 아파트가 건설되면 리츠사업자는 임대료를 받아 대출 이자도 주고 도시기금의 수입으로 충당하는 구조입니다. 물론 이 과정에서 LH는 투자자보호를 위해 임대 후 분양 및 임대료에 대한 책임을 집니다.민간의 돈이 들어왔기 때문에 임대료는 1.2방식보다는 비쌀겁니다. 물론 주변시세보다야 싸겠지요.
문재인정부에서 공공임대를 확대한다고 하는데 1.2 방식보다는 3번 방식을 더 많이 사용하게 될겁니다. 이유는 3번 방식은 신용창조가 가능하기 때문입니다. 리츠사업자가 신한은행에서 1000억을 빌렸다고 합시다 여러분의 임대료 중 일부는 신한은행으로 들어갑니다. 신한은행은 이 대출채권을 자신이 만든 특수목적회사(SPC)로 넘깁니다. 그럼 SPC에서 여러분의 임대료를 받게됩니다. SPC는 여러분의 임대료를 기본으로하여 ABS(자산유동화증권)을 만듭니다. 이렇게 만든 ABS에 HUG에서 보증해줘 신용을 보충해줍니다. HUG가 보증하는 ABS는 국채정도 신용을
가지면서 수익률은 국채보다 1%이상 높기에 ABS는 잘 팔립니다. 그럼 ABS를 판 돈은 SPC로 들어가게 됩니다. 그 돈은 다시 신한은행으로 들어가게 되겠죠. 이런식으로 하면 신한은행은 다시금 위 과정을 통하여 정부가 보증하는 대출을 통하여 안정성과 수익성 두마리 토끼를 잡을 수 있을 겁니다. 정부입장에서는 공공임대리츠를 통하여 민간자본을 끌여들였기 때문에 도시기금을 아낄수 있으면서 공공임대주택은 계속해서 늘릴수 있겠죠. 이 사업이 본격화 되면 부영건설 및 지방에서 민간공공임대 사업을 하는 건설사들은 민간공공임대사업은 어려워질겁니다. 대신 공공임대리츠 수주에 목을 메달겠죠. LH의 입장에서는 공공임대택지의 분양이 수월해져 사업대금 회수에 편하고, 민간자본이 들어오니 LH의 사업비를 아낄수 있게죠. 오로지 여러분의 임대료만 상승하겠죠. 하지만 이 상승한 임대료도 주변시세보단 쌀겁니다. 이렇게 생각하면 되겠죠. 임대료가 약간 비싸졌지만 혜택을 받는 사람들이 좀더 늘겠구나. 올바른 방향으로 가는 것은 맞습니다.

자 그럼 다음은 어떻게 될까요. 3번 방식이 활성화될려면 2번 방식의 사업은 축소해야겠죠. 왜냐하면 임대료가 3번이 더 비쌀거기 때문입니다. 경쟁이 없어야 3번방식이 활성화 되겠죠 민간의 수익을 보장해줘야 하니까요. 1번 방식은 주거약자를 위한 사업이니 큰 변동은 없을 겁니다. 도시재생사업도 3번과 같은 방식으로 진행 될겁니다. 왜냐하면 정부에 돈이 없으니까요. 그리고 다시 말하지만 HUG의 자본금은 늘어날수 밖에 없습니다.
4. 뉴스테이 건설에 사용됩니다.
뉴스테이는 민간건설사나 은행 사모펀드가 시행사가 되고 아파트를 건설 후 임대주는 방식으로 임대료, 임대자격,
등을 나라의 터치없이 시행사 마음대로 할수 있는 방법입니다 또한 8년후 일반분양을 할수도 있고 사업초기 용적률 및 금융세제 혜택이 많은 건설업자 먹여살리는 정책입니다. 사업자금의 보통 70%를 도시기금에서 투자하고 나머지 30%는 시행사에서 투자하는 방식이지요. 기업 입장에서는 본인이 시행사가 되고 시공사를 본인으로 지정하거나, 계열사로 지정하면 2년안에 미분양 걱정없이 건설비용을 회수할 수있으며 또 높은 임대료를 받기에 여기서 다시한번 수익을 올릴수 있고 임대사업자이므로 세금상 혜택도 있습니다. 또한 8년후 일반분양으로 다시한번 수익을 올릴수 있겠죠. 뉴스테이는 서민용이라기 보다는 전문직 종사 중상위계층을 위한 임대주택이 될 가능성이 많겠지요.
5. 요새 도시기금은 상업오피스에도 투자합니다.
도시기금의 설립목적을 보면 수익률을 따지기보단 기금의 공공성을 따져야함에도 불구하고 이명박근혜시절 이 기금에 군침을 흘린 건설족의 로비를 받은 정관계에서 수익률문제를 들고 나온적있습니다. 당연히 수익률이 낮을 수밖에 없는 기금인데 말이죠. 그래서 이 기금의 상업시설 투자가 늘어나고 있습니다. 그래서 오피스 가격 하락을 방어하고 있습니다.
결론을 지을 때가 왔군요. 앞으로 LH 자본금, HUG 자본금등은 올해안에 확충될겁니다. 또한 도시기금또한 확충될 겁니다. 도시기금이 확충 될려면 청약저축이 늘어나던가 주택분양가격이 올라가 주택채권의 발행액이 높아져야 겠죠. 아니면 정부에서 직접 기금 출연금을 늘리거나. 주택기금이 감소했던 적이 있습니다. 2012년 주택경기가 계속하락할 때 분양가가 정체되고 청약저축이 늘지 않게 되자 정부에서 청약일순위 자격을 낮춰버렸죠 종합청약통장도 만들고 그러자 다시금 기금이 늘기 시작했지요. 문재인 정부의 도시재생사업에서 가장 큰 비용분담을 하고 있는것이
도시기금인데 도시기금이 늘려면 집값이 떨어지면 안되겠죠.
문재인 정부의 목표는 집값의 점진적 상승입니다. 그래야 금융시스템, 사회시스템이 정상적으로 굴러가니까요. 우리의 바람데로 집값이 계속해서 점진 하락한다면 어떻게 될까요. 공공리츠의 평균 임대기간은 10년입니다. 공공리츠는 2015년에 처음 나왔는데 지금 굉장히 활성화 되고 있지요. 그런데 분양가가 계속 하락한다면 2028년후에 이 공공임대아파트가 일반분양한다면 분양이 잘될까요. 그 때쯤가면 벌써 10년된 구식아파트고 임대아파트의 위치는 보통 택지 구석진 자리죠 또한 용적률도 높아서 재건축은 불가능합니다. 집값 상승에서 조금 거리가 있는 상품입니다.
미분양되면 LH, 도시기금, 보증공사 다 힘들어지는데 나라에서 집값하락하게 나둘까요.
아파트 상품의 책임을 국가가 지어주니 일반 아파트보다야 낫겠군요. 결국 공공임대아파트의 건설은 국가부채의 확장으로 이어질수 밖에 없습니다. 당연히 세금은 더 올라가겠지요 물가 역시 큰 폭으로 상승하겠죠.
얼마전에 미국에서 중요한 법하나가 통과 됐습니다. 2008년 금융위기 이후 금융안정성을 위해 투자은행과 상업은행의 영업을 분리해 놓았었고 자기자본금의 파생상품투자를 제한하는 법이 있었는데 이 법을 무력화 시키는 법이 통과되었습니다
다시금 금융공격을 위한 자금 모으기에 들어간 겁니다. 그래서 그런지 벌써 구리 철 밀 원자재가격은
5월 말보다 20~30% 이상 상승했습니다. 올 연말부터 물가 많이 오를겁니다. 또한 건화물 해상운임 또한 5월 보다 20~30% 상승했습니다

아직 기름과 천연가스 등 에너지 가격은 안올랐는데 아마도 국제자본의 산유국 국영기업 투자가 끝나면 본격적인 상승에 접어들것 같습니다. 사우디 국영석유회사 아람코의 민영화가 얼마 안남았는데 이와 동시에 중동 산유국들의 국영석유회사 또한 대거 민영화 예정입니다. 2년에 걸친 저유가를 견디지 못한 것이겠지요. 미국 금리 인상에 겁먹은 산유국들의 항복소리가 들리는 것 같습니다. 얼마 전 골드만삭스의 베네주엘라 투자가 있었습니다. 베네주엘라 가짜 좌파 기득권들이 골드만삭스에 매우 유리한 조건으로 돈을 빌렸겠지요. 아마도 베네주엘라 국영석유회사 지분을 담보로 돈을 빌렸겠지요. 슬슬 국제투기자본의 양털깍기 시즌이 돌아온것 같습니다.
달러인덱스는 더 떨어질 가능성이 많습니다. 그래야 투기자본의 조달비용이 줄어들테니까요. 하지만 양떨깍기 당하는 나라에서는 달러가격이 올라 가겠죠. 올 겨울부터 정말 스펙타클한 일이 많이 벌어질겁니다. 갑자기 달러 이야기를 한 이유는 채권을 보아도, 주식을 보아도, 금리를 보아도 지금은 신용 확대시기이지 축소시기가 아니라는 말을
하고 싶어서입니다. 이 유동성 확대에서 우리나라도 자유로울 수 없습니다. 북한문제만 아니었다면 우리나라에
더 많은 외국인 자금이 들어왔을 겁니다. 때마침 북한이 브레이크를 잘 걸어줬다고 생각합니다.
올해말 부터 내후년 까지 아파트 가격은 하향 안정화 될 거같습니다. 하지만 땅값은 계속 상승할 가능성이 많습니다. 부채가 계속 확장할 예정이고 국제자본 조달이 쉬워질 것이기 때문입니다. 주식 또한 상승 가능성 많을 겁니다. 특히 원자재 가공 기업 괜찮을 겁니다
금리인상 속도는 느려질겁니다. 내수침체가 장기화 될거기 때문이고 미국 금리인상 천천히 될 것이기 때문입니다. 금 가격은 점진적 상승이 예상됩니다. 달러가 하락하기 때문입니다. 만약 북 미간 평화협정이 맺어지는 순간 리스크 감소로 우리나라는 국제투기자본의 놀이터가 될겁니다.
쓴 글을 다시 읽어보니 두서 없이 글을 썼군요. 이 것으로 LH, HUG, 도시기금을 다 살펴보았습니다. 경제에 관심이 많은데 어디서 부터 손을 데야될지 모르시는 분을 위해 팁을 드리자면 경제 역사를 공부하시라는 겁니다. 예를 들어 1998년 IMF 의 근본원인 , 2008년 국제금융위기의 근본위기와 우리나라의 대응 등 구글링해보면 자료는 많습니다.
그 자료를 연결하면서 자신만의 생각을 만들어가는 겁니다. 이미 결론이 나와 있는 것라 마치 자신이 예언자가 된듯이 자료를 보실수 있습니다. 이렇게 경제보는 눈이 길러지면 현재 상황과 위기상황을 비교하면서 지금의 상태를 알수가 있는 겁니다.
그럼 이만 글을 줄이기로 하고 건강들 하시고요 여기에 남아 있는 글은 조만간 다 지울 예정입니다, 너무 서운타 생각마시고 스스로 공부에 더욱 정진하시기 바랍니다.

m.bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/mobile/debate/read?bbsId=D125&articleId=1316082

[고니곤이]

좋은글 감사합니다

[헬로우]

잘 읽었습니다 감사해요

[주아]

감사합니다.

[날씨와생활]

잘 읽었습니다.

[날씨와생활]

그런데, 금융확장기는 끝나가고 있다고 생각합니다. 일본처럼 되기 싫어서 미적미적 하는거일뿐,

[에이트]

지금 상태보다 유동성을 더 확대 한다라...
트럼프가 그린 그림과 겹치는 부분이 많아 보이는데요... 가능 할까요?
오바마가 군개혁 하려고 했던것도 결국 부채 때문이고... 전쟁한다고 부시가 부채를 6조달러까지 올려버리고 전쟁을 안한다고 구라쳤던 오바마가 20조 달러까지 올려버리고... 트럼프도 점점 코너로 몰리는거 같은데...
석유도 더 낮아질꺼라 봤는데... 트럼프 없인 러시아와의 딜은 힘들텐데...

[소림사옹]

감사합니다.

[날씨와생활]

원자재 강세는 달러 약세 때문입니다...달러 약세시 물가 상승 금리 인상으로 이어짐...미국은

[희망해]

감사

[곰사냥꾼]

너무 좋은 글 감사합니다. 그런데 궁금한게 인구 감소에 따른 주택 수요감소는 어떻게 생각하시는지!? 궁금하네요. 문정부에서 점진적이 집값안정화를 추구한다고 하셨는데... 사실 저도 이말에 동감합니다. 집값이 떨어지면 개인의 피해도 물론 심하지만 무엇보다 정부도 만만치 않은 손해을 보게 되어있으니깐요. 하지만 정부는 그 손해를 세금 인상으로 메꾸지 않을까요!? 알면알수로 어렵네요.

[영카타리나]

좋은 글 읽고 갑니다. 감사합니다.

[_- muse -_]

감사합니다.

[향소리]

감사합니다

[고견광]

감사합니다.

[준형아빠]

감사합니다 잘읽고 갑니다

[아이유17]

감사합니다.