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윤정웅 |
現 수원대 사회교육원 교수 |
세인종합법률 사무국장 |
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-건설사・은행・수분양자 걱정이 태산-
수도권에는 입주 1-2년이 지난 신규 아파트 여러 곳이 소송에 휘말린 채 입주 절반을 채우지 못한 곳도 있고, 지방 몇 곳도 소송에 돌입했건 아니했건, 전혀 입주가 되지 아니하여 건설사와 은행, 수분양자 모두가 애를 태우고 있습니다.
결국 장기적인 부동산시장 침체 때문에 이제부턴 서로 물고 물리는 싸움이 본격적으로 시작된 게 아닐까요? 지금 입주 중에 있거나 앞으로 입주가 예정된 단지들도 수분양자들은 삼삼오오 짝을 지어 소송의 문을 두드리고 있기 때문입니다.
소송 중이거나 소송준비 중이거나, 소송 없이 입주를 거부하고 있는 아파트 단지들이 전국적으로 최소한 30곳이 넘는다하니 보통일이 아니라는 생각이 드는군요. 어쩌다 아파트 분양받고 소송까지 해야 하는 처지가 되었는지? 앞으로 후유증은 상당히 클 것 같습니다.
입주를 할 수 없거나, 하지 아니한 세대들을 싸잡아서 “입주거부세대”라고 합니다마는, 필자가 상담해본 결과 “입주불가능세대”라고 보는 게 더 현실에 가까운 표현이 아닐까 합니다. 분양받을 때는 계산이 맞았지만 지금은 계산이 맞지 않는다는 것입니다. 집값이 떨어져서~
-입주 할 수 없게 된 이유 네 가지-
첫째, 절대적인 불가능
기존주택은 값이 내려 새 아파트와 가격차이가 커졌기 때문에 기존 아파트 팔아봤자(팔리지도 않지만) 뱁새가 황새를 따라 갈 수 없게 되었거나, 분양권 매도를 목적으로 분양받았지만 입주기간이 수개월 지나도록 사겠다는 사람이 전혀 없어 입주가 절대적으로 불가능하게 됨.
둘째, 상대적인 불가능
새 아파트의 분양가가 너무 높으니 가격을 조정하라는 이유로써 분양 당시 비싼 줄은 알았지만 기존 아파트가 많이 내렸으니 새 아파트도 20-30%를 내려달라는 취지로 가격만 맞으면 입주하겠다는 상대적 불가능
셋째, 고래싸움에 새우 등터지는 이치
소송에 휘말려 있거나 입주거부를 당하고 있는 건설사들이 대부분 워크아웃이나 기업회생신청을 하여 자금사정이 열악한 탓으로 대출받은 중도금에 대한 대위변제가 이루어지지 않고 있기 때문에 계약금을 포기하고도 해제할 수 없는 처지에 이름.
넷째, 분양 때는 용트림, 준공 때는 멸치
분양 당시에는 우아하고 품위있는 고려청자를 만들겠다고 청자 값을 받아 갔는데 준공 때는 질그릇을 내놓고 맘대로 해보라는 배짱, 품질이 분양가에 미치지 못하다는 이유(분양 때는 휘황찬란했고 준공 때는 졸품)
-대출받은 중도금에 목이메인 이별가-
분양을 받을 때에는 중도금에 대해 대부분 대출을 받습니다. 무이자가 되건 후불제가 되건 말입니다. 그러기 때문에 분양받은 사람이 입주를 거부하거나 불가능하게 되면 건설사와 대출은행・수분양자간에는 서로 이해가 얽히게 되고, 어느 한쪽이 크게 손해를 볼 수 있기 때문에 양보할 수 없는 싸움이 시작되는 것입니다.
중도금 대출을 받지 않고 계약금만 걸어 둔 상태라면 그 계약금 포기하면 그만이지만 대출을 받게 되면 은행이 있기 때문에 마음대로 포기할 수도 없는 것이고, 특히 중도금을 현금으로 또박또박 낸 사람은 건설사의 승낙 없이 계약을 해제하지 못하므로 자칫 손해까지 물어줘야 하는 것입니다.
건설사는 집 장사, 은행은 돈 장사, 그렇다면 아파트를 분양받은 수분양자들은 뭘까요? 건설사와 은행의 봉이 아닐는지? 입주가 불가능하다는 하소연을 해봐도 무조건 신용상, 재산상 불리할 것이라는 협박을 하고 있고, 수분양자들이 망하건 말건 입주독촉만 하고 있으니 말입니다.
중도금 대출을 받고도 아직 입주를 하지 못하신 분들께는 지금 이 시간도 은행과 건설사에서 수시로 문자가 오고 가슴 떨리는 통고서가 올 것입니다. 밥 먹다가도 대출금 이자 언제까지 납부하지 않으면 연체… 등 문자를 받게 되면 며칠 동안 밥맛이 없으실 겁니다.
-입주와 소송결단은 빠를수록 좋다-
소송을 하게 되면 최종심(대법원)이 끝날 때까지 그러한 독촉이나 문자가 오지 않습니다. 하지만 소송도 하지 않고 입주를 못하게 되면 은행에서는 마치 죄인 취급하듯 합니다. 빨리 이자 내라고~ 어찌 보면 소송은 시일을 끌고 가는 방패막이가 될 수 있다고 봐도 무리는 아닐 듯합니다.
연체가 쌓이게 되면 은행에서는 자신들의 수익금에서 연체액을 공제하고 수지타산을 맞추기 때문에 독촉하는 일 자체가 자기 밥그릇 챙기는 일이겠지요. 하지만 당하는 서민들의 입장에서는 곤혹스럽다는 것입니다.
입주기간을 넘겼더라도 대출받은 중도금에 대해 이자를 잘 내주게 되면 6개월 또는 1년까지도 별 탈 없이 넘어 갑니다. 그러나 6개월이나 1년 후에도 입주를 할 수 없다면 어찌해야 할까요? 결국 그동안 내왔던 이자까지 다 날릴 수 있겠지요.
거기까지 가게 되면 손해를 보고라도 분양권으로 팔거나 입주를 하거나, 등기를 치고 전세라도 놔야 옳다고 봅니다. 건설사나 은행도 기업이기 때문에 무작정 끌고 갈수만은 없다는 취지로 해석하셨으면 합니다. 소송을 하면서 시일을 끌고 가다 승소하게 되면 금상첨화가 될 것입니다만,
-구상금 청구와 대여금 청구는 바로 이런 것-
처음부터 이자를 내지 않거나 한두 번 내다가 그만두게 되면 은행에서는 대출금 전액과 그에 따른 이자를 건설사로부터 회수해 버립니다. 바로 대위변제라는 것입니다. 즉, 분양받은 사람이 잔금대출로 전환하지도 않고, 이자도 내지 않는다면 대출금을 받아간 건설사로부터 회수해 버린다는 뜻입니다.
분양 전에 이미 건설사와 은행 측에서는 추후 대출금에 사고가 나면 건설사에서 책임을 지겠다는 약속을 했을 것이고, 대출금에 대한 보증을 섰기 때문이겠지요. 대위변제가 되면 건설사에서는 받았던 돈을 토해 내게 되고, 수분양자에게는 계약해제통보를 보냅니다. 당연히 계약금은 몰수해 버리고,
계약금을 몰수하고도 부족한 손해가 있다면 어찌해야 할까요? 그 점은 건설사에 따라 다르지만 수분양자를 상대로 별도 구상금 등 청구할 수 있다고 볼 것입니다. 이에 대항을 하려면 건설사의 잘못과 품질, 계약조건, 분양가 등을 꼬집어 법정으로 끌어 들여야 할 것이기 때문에 준비를 잘 하시라는 당부를 드립니다.
그러나 건설사가 워크아웃 중이거나 기업회생신청하여 법정관리를 받고 있다면 돈이 없기 때문에 은행에서 돈을 받을 수 없겠지요. 그리되면 은행에서는 방향을 돌려 아파트를 분양받은 사람을 상대로 대출금 전액과 이자를 내라는 대여금청구소송을 법원에 제기도 합니다.
혹시 은행에서 소송이 걸려왔을 때 이 소송에서 미지근하게 대항한다든지 패소하면 안 된다는 말씀을 드립니다. 판결문이 나오게 되면 은행에서는 재산에 강제집행도 할 수 있기 때문입니다. 은행에서는 별별 판례를 들이대면서 자기네들이 이긴다고 으름장을 놓지만, 그런 일에 구애받지 마시고 소장을 받는 즉시 전문가와 의논하시기 바랍니다.
-떨기는 마찬가지 느긋하고 차분하게 대처하기를-
옛날에는 건설사와 계약해제가 되면 계약금만 몰수하였고, 은행에서도 건설사만을 상대로 대출금 반환을 청구하거나 부실채권으로 정리하였으나, 요즘은 자신들이 살아나기 위해 수분양자들에게도 재판을 걸어오는 일이 종종 있더군요.
이런 상황에 이르러 미온적으로 대처하다가 크게 손해 보는 사례를 직접 봤습니다. 새 아파트 등기도 받지 못한 채 대출금 원금과 이자까지 물어준다면 얼마나 억울하겠는지요? 계약금뿐만 아니라 자칫 수억 원의 손해를 볼 수 있기 때문입니다.
요즘 워낙 부동산시장이 침체되어 있기 때문에 파주, 김포한강신도시, 일산, 인천, 청라, 수원, 용인, 경기 광주, 호평, 청주, 천안 등 많은 곳에서 입주불가능으로 인한 파장이 커지고 있습니다. 어찌하면 좋을까요? 수분양자들은 돈이 없어 떨고 있고, 은행은 연체가 쌓여 떨고 있고, 건설사는 부도를 면하기 위해 떨고 있고~
현재 입주불가능 아파트는 비 오는 달밤입니다. 길이 없다는 뜻이지요. 학질도 안 걸렸는데 한 여름에 떨고 있음이 안타까울 뿐입니다. 떨지 않으려면 시세회복 외에 달리 길은 없을 터, 그렇다면 시세회복이 될 그 시기를 기다릴 수밖에요.
단풍 들기 전에 꼭 기다리는 사람이 올 듯도 합니다만 글쎄요, 늘 세월에 속고 살기 때문에~ 그러나 함부로 버리지 마시라는 권고를 드립니다. 버리고 나면 2개월이 가기 전에 시세가 회복되고, 팔고 나면 잔금 받기 전에 올랐던 경험이 있으실 테니까요.
필자는 대학교 강의 외에 법률사무를 직접 취급하고 있고, 아파트 소송이나 부동산 분쟁 등 소송사건을 담당하고 있기 때문에 직무상 더 구체적인 내용은 피력할 수 없음이 아쉽습니다. 이점 넓게 이해해 주십시오.
계약해제에 따른 구체적인 사항, 중도금 대출금에 따른 자세한 사항, 아파트별 소송에 따른 요령과 대책, 갈아타기의 득과 실, 내 집 마련과 임대사업의 핵 등 개별적 세세한 사항은 대면상담을 이용해 주시면 성의껏 답변해 드리겠습니다.
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