생활 | 시공사와 아파트 대표회의 공사범위 다툼으로 준공계 반려 준공 지연됐어도 감리 필요없는 것 아니다 | 광주아파트총연합회

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■ 시공사와 아파트 대표회의 공사범위 다툼으로 준공계 반려

준공 지연됐어도 감리 필요없는 것 아니다
서울중앙지법 판결

아파트 크랙보수 등 공사와 관련해 시공사와 입주자대표회의 사이에 공사범위 등 다툼으로 준공계가 반려되고 공사 준공이 지연됐다 하더라도, 이러한 사정만으로 감리용역이 감리를 할 필요가 없었다고 보기 어렵다는 법원 판결이 나왔다.

서울중앙지방법원 제12민사부(재판장 박영호 부장판사)는 건축사사무소 A사가 인천시 B아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 용역비 청구소송 항소심에서 최근 A사의 항소 일부를 받아들여 “제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다”며 “피고 대표회의는 원고 A사에 435만6000원을 지급하라”는 판결을 내렸다.

A사의 나머지 항소는 기각됐다.

시공사 C사가 맡은 B아파트 크랙보수 및 재도장공사에 대한 감리용역을 맡았던 A사는 “미지급 감리비 1009만8000원을 지급하라”며 B아파트 대표회의를 상대로 소송을 제기했고, 제1심 재판부가 대표회의에 415만8000원의 지급을 명하자 “감리비 594만원을 더 받아야 한다”며 항소를 제기했다.

A사는 2016년 8월 29일 B아파트 대표회의와 크랙보수 및 재도장공사에 대한 감리용역에 관해 감리계약금 액 540만원(부가가치세 별도), 공사감리업무기간 3개월로 정해 감리용역계약을 체결했으며, 감리 완료 후 대표회의에 감리완료보고서를 제출하면서 ‘추가감리비 산정서’를 첨부했다.

산정서를 보면, ▲감리계약금 약정: 주 1회 비상주 총 15회 감리대가 594만원(=540만원 + 54만원)

▲1회 감리비 산정: 594만원(=540만원 + 54만원) / 15회 = 39만6000원(=36만원 + 3만6000원)

▲추가 감리회수: 총 28회 - 15회(계약회수) - 2회(무료감리) = 11회

▲추가 감리비 산정: 11회 × 39만6000원(= 36만원 + 3600원) = 435만6000원(=396만원 + 39만6000원)이라고 기재돼 있다.

한편 대표회의는 A사에 공사감리비 중 계약금 178만2000원(부가가치세 포함)만을 지급했다.

재판부는 “인정사실에 의하면, 원고 A사는 이 사건 공사에 대해 총 28회 공사감리를 수행했고, 그중 15회의 감리는 이 사건 계약에서 당초 정한 감리회수이고, 2회의 감리는 원고 A사가 무료로 수행하기로 했음을 스스로 인정하고 있으므로, 피고 대표회의는 원고 A사에 이 사건 계약에서 정한 감리비 중 미지급액 415만8000원(=594만원 - 178만2000원, 부가가치세 포함)과 추가감리비 435만6000원{=11회(=28회 - 15회 - 2회) × 39만6000원(=594만원/15회, 부가가치세 포함)} 등 합계 815만4000원을 지급할 의무가 있다”고 판단했다.

당초 A사는 총 30회의 감리를 수행했음을 전제로 총 감리비 1188만원(=30회 × 39만6000원)에서 대표회의로부터 지급받은 178만2000원을 공제한 나머지 1009만8000원의 지급을 구했다.

하지만 재판부는 “▲원고 A사가 작성한 공사감리일지에는 2016년 9월 20일자 공사감리일지가 1차로 기재돼 있고, 그 이후에 순차로 차수가 기재돼 2017년 7월 22일자 감리일지가 ‘28차 준공검사’로 기재돼 있는 점

▲원고 A사 스스로도 피고 대표회의에 추가감리비 산정서를 제출하면서 총 감리회수를 28회, 무료감리회수를 2회로 기재해 추가감리비를 산정한 점 등에 비춰 보면, 원고 A사가 피고 대표회의에 추가로 감리비를 청구할 수 있는 것은 11회의 감리용역 제공분에 한한다고 봄이 타당하므로, 앞서 인정한 범위를 초과하는 원고의 청구는 받아들일 수 없다”고 강조했다.

또한 대표회의는 “감리계약서 제23조에 의하면 계약과 관련된 사항은 서면으로 하는 것을 원칙으로 하고 있는데, 대표회의가 어떠한 형태로든 A사에 계약내용의 변경이나 추가감리를 요청하지 않았으므로, A사가 이 사건 계약에서 정한 감리비 이외에 추가감리비를 청구하는 것은 부당하다”는 취지로 주장했다.

이에 대해 재판부는 “이 사건 계약서 제5조는 보수의 조정에 관해 ‘공사감리업무의 수행기간이나 회수가 초과하는 경우에 초과기간이나 회수에 대한 노임단가는 계약금액과 계약기간을 기준으로 산정한 금액으로 정산하다’고 규정하고 있다”며 “따라서 원고 A사가 계약에서 당초 정한 감리회수를 초과해 수행한 감리업무에 대한 감리비를 청구하기 위해 별도의 추가감리계약을 체결할 필요가 없어 보이고, 계약서 제23조는 계약업무와 관련된 사항을 상대방에게 통지할 때는 서면으로 하는 것을 원칙으로 한다는 취지이지 계약체결 자체를 반드시 서면으로 해야 한다는 취지로 보기는 어렵다”고 못 박았다.

이와 함께 대표회의는 “시공사 C사가 2016년 11월 24일경 이 사건 공사의 대부분 공정을 마치고 대표회의에 준공계를 제출했으나 대표회의와 C사 사이의 공사범위에 대한 다툼으로 준공계가 반려됐고, 이러한 사정으로 인해 공사 준공이 지연됐다”며 “따라서 A사가 2016년 11월 24일 이후에는 이 사건 공사에 대해 감리를 할 필요가 없었다”는 취지로 주장했다.

이에 재판부는 “피고 대표회의가 2017년 6월 9일경 C사가 제출한 2016년 12월 26일자 준공계를 공사가 완전하게 마무리되지 않았다는 이유로 반려한 사실, 대표회의가 2017년 8월 2일경 C사가 제출한 2017년 7월 11일자 준공계를 공사미비사항이 있다는 이유로 반려한 사실, 원고 A사와 C사는 2017년 11월 24일 이 사건 공사에 대한 준공합의를 한 사실은 인정된다”면서도, “그러한 사정만으로는 원고 A사가 2016년 11월 24일 이후에는 이 사건 공사에 대해 감리를 할 필요가 없었다고 볼 수 없다”며 대표회의의 주장을 일축했다.

출처 : © 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■ 공동주택 위･수탁관리계약 민법상 해지의 자유 제한돼

위반 사유없이 계약해지 시 공동주택관리법상 요건 갖춰야!

 춘천지법 강릉지원

☛　위·수탁관리계약 해지 ‘무효’

▶　입대의, 주택관리업자 승소 판결 불복 항소

아파트 입주자대표회의로부터 위·수탁관리계약 해지 통보를 받은 주택관리업자가 소송을 제기해 최근 승소했다. 

공동주택 위·수탁관리계약의 경우에는 민법 제689조 제1항에 따른 해지의 자유가 제한돼 아파트 입대의가 주택관리업자의 법령위반이나 계약 위반 사유 없이 관리계약을 해지하려면 공동주택관리법령에 의거해 입대의 의결 또는 전체 입주자 등 10분의 1 이상의 제안과 전체 입주자 등의 과반수 찬성을 갖춰야 한다는 것이 법원의 판단이다. 

이번 판결은 그동안 공동주택 위·수탁관리계약은 민법상 위임계약으로 민법 제689조 제1항에 따라 특별한 이유 없이도 언제든지 위임계약을 해지할 수 있다는 취지의 종전 판례와는 사뭇 다른 이례적인 판결이어서 향후 항소심 법원이 어떤 결론을 내릴지 귀추가 주목된다. 

춘천지방법원 강릉지원 민사2부(재판장 김정곤 부장판사)는 주택관리업자 A사가 강원도 동해시 B아파트 입대의를 상대로 제기한 계약해지 무효확인 소송에서 A사의 청구를 받아들여 ‘입대의가 한 A사와의 위·수탁관리계약 해지는 무효’라고 주문했다. 

지난 2016년 8월경 사업주체로부터 B아파트의 위탁관리(2016년 11월부터 2017년 10월 말까지)를 맡게 된 A사는 같은 해 12월경 C씨를 관리사무소장으로 고용했으며 2017년 2월경 C소장을 통해 시공사로부터 아파트 각종 인허가 서류 등 주요 시설물을 인계받았다. 

이후 A사는 입대의와 사이에 2017년 3월 말경부터 2020년 3월 말까지를 기간으로 정해 위·수탁관리계약을 체결했고 C소장은 유임키로 했다. 
한편 입대의는 관리규약상 정원 6명 중 4명이 선출됐으며 이 중 2명이 2017년 8월경 사임함에 따라 몇 차례 보궐선거가 진행돼 2018년 1월경 2명의 동대표가 추가 선출됐다. 

문제는 입대의가 2017년 12월경 위탁관리에서 자치관리로 변경하기로 의결, A사에 계약의무 위반을 이유로 위·수탁관리계약 1차 해지통보를 하면서부터 비롯됐다.

그 무렵 관리방법 변경에 관한 입주민들의 의견을 수렴한 결과 과반수가 찬성한 것으로 나타났으며 입대의는 2018년 1월경 재차 A사와의 위·수탁관리계약 해지를 결의하고 2차 해지통보를 했다. 

 그러자 A사는 “계약의무를 위반한 사실이 없으며 입대의의 각 해지통보가 공동주택관리법령에서 정한 요건을 갖추지도 못해 효력이 없다”며 소송을 제기하고 나섰다.    

 이에 대해 재판부는 먼저 실체상 해지사유가 있는지 여부에 대해 살폈는데 입대의가 주장하는 계약 위반 사유를 모두 인정하지 않았다. 

 입대의는 “A사가 2017년 2월경 관리업무를 인계받는 과정에서 공동주택관리법령에서 정한 입대의 회장과 1명 이상 감사의 참관이 이뤄지지 않았고, 입대의 구성 이후에도 사업주체로부터의 관리업무 인계가 적법하게 이뤄지지 않았다”며 이 책임이 A사에 있다고 주장했다. 

 하지만 재판부는 “입대의가 주장하는 관리업무 인계는 시공사에 의해 이뤄진 것으로, 이와 달리 사업주체로부터 관리업무 인계가 이뤄졌다는 전제에 선 입대의 주장은 이유 없으며, 입대의 구성 이후 관리업무를 인계할 주체는 A사가 아닌 사업주체로, 비록 A사가 사업주체와 선행계약을 체결하고 관리업무를 수행했더라도 입대의가 주장하는 사업주체의 관리업무 인계과정에서의 위법행위를 A사가 인식하고 가담했다는 사실을 인정할 증거가 없다”고 봤다. 

 아울러 A사가 협의 없이 C소장을 다른 아파트로 인사발령 내고 계약을 연장하지 않아 계약상 관리직원 인사협의의무를 위반했다는 입대의 주장에 대해서도 “계약상 관리직원의 인사와 관련한 사항을 협의해 원만하게 처리토록 정하고 있으나, 일반 관리직원과 달리 관리소장은 위탁관리업체의 관리업무에 관해 포괄적인 권한을 갖는 점, 위탁관리의 경우 관리소장의 임면은 주택관리업자의 권한인 점, 공동주택관리법 시행령에서 입대의는 주택관리업자의 직원인사 등 업무수행에 부당하게 간섭하지 못하도록 규정하고 있는 점 등을 고려, A사가 계약 위반행위를 했다고 보기 어렵다”고 선을 그었다. 

 특히 입대의와 주택관리업자의 법률관계는 민법상 위임관계와 같고 민법 제689조 제1항이 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다고 규정하고 있다는 입대의 주장도 배척했다. 

 재판부는 “공동주택 위·수탁관리계약의 경우에는 민법 제689조 제1항에 따른 해지의 자유가 제한돼 아파트 입대의가 주택관리업자의 법령위반이나 계약 위반 사유 없이 관리계약을 해지하기 위해서는 공동주택관리법 제5조 제2항, 동법 시행령 제3조에서 정한 요건, 즉 입대의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상의 제안과 전체 입주자 등의 과반수 찬성을 갖춰야 한다”고 판시했다.

그러면서 “위임계약이라는 이유로 민법 제689조 제1항에 따라 공동주택의 위·수탁관리계약을 언제든지 자유롭게 해지할 수 있다고 하면 엄격한 요건 아래 관리방법을 결정하고 주택관리업자를 선정하도록 한 입법취지가 몰각될 가능성이 크다”고 강조했다. 

 재판부는 이로써 A사의 법령위반이나 계약 위반 사유를 인정할 수 없어 입대의가 계약을 해지하기 위해서는 공동주택관리법령에서 정한 절차적 요건을 갖춰야 하는데 이를 갖췄다고 보기 어렵다며 절차상 중대한 하자가 인정됨에 따라 계약해지 통보는 ‘무효’라고 판결했다. 

한편 입대의는 이 같은 판결에 불복해 항소를 제기한 상태다. 
 

출처　:　© 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■ 장기수선공사여도 증축·개축 행위허가·신고

질의: 주요시설 신설

공동주택관리법 제29조 제3항에 따른 주요시설 신설규정은 어떠한 시설을 말하는지 모호하며, 증축 및 증설 등 행위허가 사항까지 주요시설 신설에 포함돼 행위허가를 받지 않고 공사를 해도 되는지.

회신: 장기수선계획 따른 주요시설 신설 해당해도 증축·개축 등 사항은 행위허가 받아야

장기수선계획은 공동주택의 공용부분 주요시설에 대해 교체 및 보수를 하기 위해 수립하는 것이며(공동주택관리법 제29조 제1항), 수립기준은 공동주택관리법 시행규칙 별표1 ‘장기수선계획의 수립기준’과 같다.

따라서, 질의한 공동주택의 주요시설의 신설 등은 일반적으로 공동주택관리법 시행규칙 별표1 ‘장기수선계획의 수립기준’과 같으며, 그 외, ‘장기수선계획의 수립기준’에 명시돼 있지 않은 항목의 집행 금원에 관한 사항은 공동주택에서 해당 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비 부담주체의 의사 등 제반사정을 고려해 자율적으로 결정할 사항이다.(다만, 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영해, 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용해 시행하는 것이 합리적)

다만, 증축 및 개축 등 행위허가와 관련한 사항은 공동주택관리법 제35조에 따라 시장ㆍ군수·구청장의 허가를 받거나 시장·군수·구청장에게 신고를 해야 한다.

<전자민원, 주택건설공급과. 2019. 1. 8.><국토교통부 제공>