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■ 아파트 베란다 우수관 역류로 인한 침수 피해, 대표회의가 배상해야
서울서부지법 판결

☛ 대표회의가 배상해야

아파트 베란다를 통과하는 우수관의 역류로 인해 세대 내 침수 피해가 발생한 것에 대해 입주자대표회의가 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다.

법원은 우수관은 공용부분으로서, 관리주체인 대표회의가 이를 제대로 관리했어야 했지만 소홀한 점이 있었다고 인정했다.

서울서부지방법원(판사 최연미)은 서울 서대문구 A아파트 입주민 B씨가 이 아파트 입주자대표회의에 “침수 사고로 인한 재산상 손해 1238만원 및 위자료 2000만원 합계 3238만원을 지급하라”며 제기한 손해배상 청구소송에서 최근 대표회의에 331만원의 지급을 명하고 B씨의 나머지 청구를 기각하는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

재판부에 따르면 2014년 11월 3일 A아파트 각 세대의 베란다를 통과해 설치된 우수관의 물이 지하 연결 배수관으로 배수되지 못한 채 역류해 아파트 가장 아래층 세대인 B씨 소유의 C호 베란다 우수관을 통해 물과 오물 등이 유입, C호 거실 등 실내가 침수되는 피해를 입었다.

이에 대해 재판부는 먼저 “이 사건 우수관은 원래 옥상의 빗물을 지하 배수관으로 배수하기 위한 것으로, 집합건물의 구조적 측면의 필요에 의해 각 세대 베란다 부분을 통과해 설치된 것이므로, 설령 부수적으로 세대 내 베란다에서 물을 배출하는 경우 그에 관한 배수기능을 더불어 수행하더라도 각 세대의 전용부분이 아니라 공용부분에 해당한다”고 강조, 이에 따라 “피고 대표회의는 아파트 관리규약 및 관련법령에 따라 공용부분에 대한 관리주체로서 공용부분에 해당하는 우수관 및 연결된 지하 배수관에 대한 관리의무가 있다”고 인정했다.

또한 재판부는 “이 사건 우수관이 막힌 원인이 된 이물질 유입경로나 그 유입시기가 불명확한 사정이 있기는 하나, 이를 고려하더라도 아파트 관리주체로서는 평소 우수관 및 연결 배수관의 원활한 배수 여부를 정기적으로 점검해 관리해야 할 의무가 있다”고 설명했다.

이어 “▲원고 B씨가 이 사건 침수 사고 발생 이전인 2014년 8월~9월경부터 이미 C호 베란다에 설치된 우수관 배수기능에 문제가 있어 우수관을 통과한 물이 지하로 연결된 배수관으로 제대로 배수되지 않는 현상이 있다는 사정을 관리소장에게 알린 사실

▲피고 대표회의는 위와 같은 고지를 받게 된 경우 지체 없이 우수관 및 연결 배수관의 배수기능을 확인하고 필요한 조치를 취해야 함에도 2014년 11월까지 별다른 조치 없이 이를 방치한 사실이 인정된다”며 “피고 대표회의가 평소 공용부분에 대한 관리의무를 제대로 수행하고, 입주민 B씨의 고지에 대응 즉시 우수관 점검, 이물질 제거 등 필요한 공사나 조치를시행했다면 이 사건 침수사고를 예방하거나 피해 확대를 방지할 수 있었을 것이다”라고 강조했다.

이에 재판부는 “피고 대표회의의 위와 같은 공용부분 관리의무 위반과 이 사건 침수 사고 사이에 상당인과관계가 인정되므로 피고 대표회의는 원고 B씨에게 이 사건 침수 사고로 인한 손해를 배상할 의무가 있다”고 밝혔다.

다만 재판부는 ▲아파트 건축 이후 시일경과에 따라 우수관, 배수관 등에 노화현상이 있었을 것으로 추정되고, 침수 사고 발생의 직접적 원인이 명확하지 않아 모든 책임을 대표회의에만 전가하기 어려운 점
▲피고 대표회의의 관리 소홀과 더불어 불상의 세대들이 배출한 이물질이 오랜 시간 동안 누적돼 온 사정 또한 침수 사고의 하나의 원인이 된 것으로 보이는 점
▲이 사건 손해배상 책임이 인정될 경우 결국 그 부담은 세대별 관리비 등을 통해 최종적으로 아파트 입주자에게 전가될 것인 점 등을 종합적으로 고려해, 형평의 관점에서 대표회의의 책임을 70%로 제한했다.

재판부는 B씨의 손해액 산정에서 베란다 등 공사비 160만원, 임시 거처로 B씨 소유 오피스텔을 이용함에 따른 오피스텔 임대수익 상실 손해 120만원(60만원×2개월), 의류 및 가재도구 등 침수 피해 50만원을 인정했다.

침수 사고 이후 다른 곳으로 이사하면서 발생한 이전 비용에 대해서는 침수 사고 발생 후 약 10개월이 지나 이전했다는 점에서 상당인과관계가 있다고 볼 수 없다며 손해 주장을 받아들이지 않았다.

또한 침수 사고로 인해 B씨가 상당한 정신적 고통을 겪었을 점을 인정하면서도, 침수 사고가 관리주체의 관리소홀이라는 소극적, 부작위적 측면에서 비롯됐을 뿐 적극적인 행위에 따른 것은 아닌 점 등을 고려해 B씨에 대한 위자료를 100만원으로 정했다.

출처 : © 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■ 점포 외벽 유리창호 ‘전용부분’ 해당···원상회복 의무 없어
창원지법 판결

집합건물 내 점포 외벽의 유리창호를 개별 출입문으로 변경한 점포에 대해 원상회복 의무가 없다는 법원의 판결이 나왔다.

법원은 점포 외벽의유리창호는 창문으로서 전용부분에 해당하므로 집합건물법상 공용부분 변경을위한 의결요건을 갖출 필요가 없다고 판단했다.

창원지방법원 민사7단독(판사 이용우)은 최근 창원시 의창구 A쇼핑몰 건물 관리단과 관리단 대표 B씨가 “점포 내 설치돼 있는 10개 유리창 중 출입문을 각 철거하고 그 자리에 알루미늄 고정창을 각 설치하라”며 점포 공동소유자 C·D씨와 점포 일부를 임차한 E·F사를 상대로 제기한 원상회복 청구소송에서 “원고들의 청구를 모두 기각한다”는 원고 패소 판결을 내렸다.

다중이용시설인 A건물의 점포 공동소유자 C·D씨는 점포 내 E·F사의 매장을 입점시키면서 점포 외벽에 위치한 밀폐식 유리창호 중 일부를 철거하고 그 자리에 손님이 외부에서부터 점포 내로 바로 들어올 수 있는 개별 출입문을 설치했다.

이에 건물 관리단은 “점포 외벽 유리창호 부분은 마음대로 변경하거나 처분할 수 있는 전유부분이 아니라 건물의 공용부분에 해당한다”며 “공용부분을 변경하고자 할 경우 관리단집회에서 최소한 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상의 동의를 받았어야 함에도 이러한 동의요건을 충족하지 않아 위법하다”고 주장했다.

그러나 재판부는 “경상남도 공동주택 관리규약준칙 제5조 제1항 및 별표2에 의할 경우 점포 외벽에 위치했던 밀폐식 유리창호는 점포 전용으로만 사용하는 벽 또는 창(문틀, 문짝 포함)에 해당해 공용부분보다는 전용부분에 보다 가깝다”고 밝혔다.

또한 “A건물의 외관은 대체로 불투명한 석재로 이뤄져 있고 유리로 된 부분은 외부에 접한 면적 중 일부를 차지할 뿐이어서 유리부분은 벽보다는 창에 가깝고 설령 벽으로 보더라도 창으로서의 성격까지 함께 갖고 있다”며 “점포 외벽에 위치했던 밀폐식 유리창호는 공간적으로나 구조적으로 이 사건 점포에 속했던 것으로 보인다”고 설명했다.

아울러 “기능적으로 보더라도 점포 외벽의 유리창호는 당초부터 지나가는 행인이나 잠재적 고객이 바라봤을 때 유리창호를 통해 입점된 다른 점포들까지 투시하기란 처음부터 곤란했을 것으로 보인다”며 “개별 출입문이 설치됐다고 해 다른 점포들의 영업 등에 실질적인 영향을 줄 만큼 고객의 동선에 변경을 초래했다고 볼 객관적인 증거도 없다”고 지적했다.

따라서 재판부는 “이 사건 점포 외벽의 유리창호는 ‘창문’, 그 중 밀폐식 내지 폐쇄식 창문에 속한다”며 “점포 외벽의 유리창호가 원래부터 ‘창문’에 해당하는 이상, 전유부분에 해당했던 창문의 일부가 창문 외의 것으로 변경했다고 해 전유부분의 속성을 상실하고 그 전부가 공용부분으로 바뀐다고 보기 어렵고, 이 사건 점포 외벽에 있었던 당초의 밀폐식 유리창호가 공용부분에 해당했다고 볼 수 없는 이상, 이를 전제로 하는 원고들의 나머지 주장은 이유 없다”고 판시했다.

한편 A건물 관리단 측은 이 같은 1심 판결에 불복, 항소를 제기했다.※ 창문: 건축물에서 벽면 또는 지붕에 설치하는 개구부 중 사람이 출입하지 않는 문으로, 목적·형상·구조·위치 또는 설계자에 따라 그 분류가 다양하다

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ 공동주택관리법 시행령 제13조 제1항 제3호의 ‘2분의 1이상’ 찬성의 의미는 무엇인지

질의 : 공동주택관리법 시행령 제13조 제1항 제3호의 ‘2분의 1이상’ 찬성의 의미는 무엇인지

동법 제13조 제1항 제3호의 ‘2분의 1 이상’과 제11조 제1항 제1호의 ‘과반수’와 공동주택관리법 시행령 제13조 제1항 제3호의 ‘2분의 1이상’ 찬성의 의미는 무엇인지, 동법 제13조 제1항 제3호의 ‘2분의 1 이상’과 제11조 제1항 제1호의 ‘과반수’와 같은 의미인지?

답변 :

공동주택관리법 시행령 ‘제13조 제1항 제3호와 동법 제11조 제1항 및 제2조 제2항에도 불구하고 2회의 선출공고에도 동별 대표자의 후보자가 없는 선거구의 경우에는 동별 대표자를 중임한 사람도 선출공고를 거쳐 해당 선거구 입주자 등의 2분의 1 이상의 찬성으로 다시 동별 대표자로 선출될 수 있다’고 규정하고 있으며 동법 시행령 ‘제11조 제1항 제1호에서는 동별 대표자 선출 시 후보자가 2명 이상인 경우 해당 선거구 전체 입주자 등의 과반수가 투표하고 후보자 중 최다득표자를 선출한다’로 돼 있습니다.

여기서 2분의 1 이상은 절반 이상이며 과반수는 절반이 넘는 수입니다. 예를 들어 전체 입주자가 100명일 때 2분의 1 이상은 50명 이상이며, 과반수는 51명 이상을 뜻합니다.

따라서 공동주택관리법 시행령 제13조 제1항 제3호의 ‘2분의 1 이상’과 제11조 제1항 제1호의 ‘과반수’는 다른 것임을 알려드립니다.

<국토부 주택건설공급과-2019. 1.>