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박상근 선생님 |
목차
Ⅰ. 서설 1세대가 국내에 2개의 주택을 소유하고 있을 때, 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세가 부과되는 것이 원칙이다. 그러나 1세대2주택 소유자가 집을 팔더라도 양도소득세를 내지 않도록 세법에서 예외로 인정하는 경우가 있다. 웬만한 수도권 아파트를 팔아도 양도소득세가 수천만원이 나오는 점을 감안할 때, 1세대2주택자는 1세대1주택 비과세 특례규정을 잘 활용하는 방향으로 절세전략을 마련할 필요가 있다. Ⅱ. 소득세법상 절세전략 1. 이사:새로운 주택 사고 3년 안에 기존 주택을 팔 때 기존에 살던 집을 팔기 전에 새로운 집을 사서 이사하게 되면 1세대2주택이 된다. 이 경우 새로운 주택을 산 날로부터 3년 이내에 기존에 살던 집을 팔면 1세대1주택 양도로 양도소득세를 비과세받을 수 있다(「소득세법 시행령」제155조 ①) 다만, 기존 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 집을 산 경우에 한하여 적용됨을 유의해야 한다. 그리고 기존에 살던 집은 양도일 현재 1세대1주택 요건을 갖추어야 한다. ☑ 3년 이내에 양도하지 못한 경우로서 다음 사유에 해당하는 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 어느 하나의 방법에 따라 양도된 경우는 1세대1주택 양도로 보아 양도소득세를 비과세한다(소칙 72 ①). 1.「금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 의하여 설립된 한국자산관리공사에 매각의뢰를 한 경우 2. 법원에 경매를 신청한 경우 3.「국세징수법」에 의한 공매가 진행 중인 경우 4.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 같은 법 제47조에 따라 현금으로 청산을 받아야 하는 토지 등 소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우 2. 상속:상속 전부터 소유하고 있던 주택을 팔 때
상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업 시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당한다. 이하 같다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용한다(「소득세법 시행령」제155조 ②). ☑ 상속받은 1주택으로 보는 순서 1. 피상속인이 소유한 주택이 가장 긴 주택 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상인 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)
1세대1주택 양도에 따른 양도소득세 비과세 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다) 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자 중 다음 각 호의 순서에 따라 당해 각 호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다(「소득세법 시행령」제155조 ③). 공동상속주택의 소유자로 보는 순서 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 최 연장자
상속주택에 대해 1세대1주택 특례를 적용할 때 상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 상속주택을「민법」 제1013조에 따라 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는 같은 법 제1009호 및 제1010조에 따른 상속분(법정상속분)에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 본다. 다만, 상속주택 외의 주택을 양도한 이후「국세기본법」 제26조의2에 따른 국세 부과의 제척기간 내에 상속주택을 협의분할하여 등기한 경우로서 위 ‘1)’ 및 ‘2)’에 따라 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용받았다가 등기 후 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용을 받지 못하여 양도소득세를 추가 납부하여야 할 자는 그 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고・납부하여야 한다(「소득세법 시행령」제155조 ⑱). 신고・납부하여야 할 양도소득세 납부할 양도소득세 〓일반주택 양도당시 상속주택에 대해 1세대1주택 특례를 적용하지 아니하였을 경우에 납부하였을 양도소득세-일반주택 양도당시 상속주택에 대해 1세대1주택 특례를 적용받아 납부한 양도소득세 3. 봉양(부모님 모실 때):합가한 날부터 5년 이내에 먼저 파는 주택 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대2주택이 된 경우 세대를 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택 양도로 보아 양도소득세를 비과세한다(「소득세법 시행령」제155조 ④). 4. 혼인:혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 파는 주택 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대1주택이 된 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거 봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대2주택이 된 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택 양도로 보아 양도소득세를 비과세한다(「소득세법 시행령」제155조 ⑤). 5. 문화재주택을 소유한 자가 일반주택을 팔 때 「문화재보호법」 제2조 제2항에 따른 지정문화재 및 같은 법 제53조 제1항에 따른 등록문화재에 해당하는 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용한다(「소득세법 시행령」제155조 ⑥). 6. 농어촌주택:읍・면지역 주택 소유로 2주택이 된 때
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(서울, 경기, 인천) 밖의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역을 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 “농어촌주택”이라 한다)과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용한다(「소득세법 시행령」제155조 ⑦). (1) 소유주택에서 제외되는 농어촌주택 ① 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)으로서 수도권 밖의 지역 중 읍(도시지역 제외) 또는 면지역 소재 주택 ② 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다)이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업(轉業)으로 인하여 다른 시(제주특별자치시의 행정시를 포함)・구(특별시 및 광역시의 구를 말함)・읍・면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이 하는 가족 전부 도는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 수도권 밖의 지역 중 읍(도시지역 제외) 또는 면지역 소재 주택 ③ 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택 ㉮ 귀농주택이 다음에 해당하는 자의 가족관계등록부의 최초 등록기준지이거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳(연고지)일 것 - 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 - 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자와 그 배우자의 직계존속 ㉯ 고가주택(취득가액이 9억원 초과)에 해당하지 아니할 것 ㉰ 대지면적이 660㎡ 이내일 것 ㉱ 영농 또는 영어목적으로 취득하는 것으로서 다음의 어느 하나에 해당할 것 ㉠ 1,000㎡ 이상의 농지를 소유하는 자가 당해 농지의 소재지(ⅰ. 농지가 소재하는 시・ 군・구안의 지역, ⅱ. ‘ⅰ’과 연접한 지역, ⅲ. 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내에 있는 지역)에 있는 주택을 취득하는 것일 것 ㉡ 어업인(ⅰ.「수산업법」에 의한 신고・허가 및 면허업자, ⅱ. ‘ⅰ’의 자에게 고용된 어업종사자)이 취득하는 주택일 것 ㉲ 세대전원이 이사(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하여 거주할 것 ㉳ 귀농으로 인하여 세대 전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 1세대1주택 양도로 보고 양도소득세를 비과세한다. ㉴ 귀농주택 소유자가 귀농일(귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 날)부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간 동안 당해 주택에 거주하지 아니한 경우 그 양도한 일반주택은 1세대1주택으로 보지 아니하며, 해당 귀농주택 소유자는 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간 동안 당해 주택에 거주하지 아니하는 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 다음 산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고・납부하여야 한다. 이 경우 3년의 기간을 계산함에 있어 그 기간 중에 상속이 개시된 때에는 피상속인의 영농 또는 영어기간과 상속인의 영농 또는 영어기간을 합산한다(「소득세법 시행령」제155조 ⑫). 납부할 양도소득세〓일반주택 양도당시 1세대1주택 특례를 적용하지 아니하였을 경우에 납부하였을 세액 - 일반주택 양도당시 1세대1주택 특례를 적용받아 납부한 세액 (2) 농어촌주택에 대해 1세대1주택 특례를 적용받기 위해 제출할 서류 농어촌주택에 대해 1세대1주택 특례를 적용받으려는 자는 기획재정부령으로 정하는 1세대1주택 특례적용신고서를 양도소득세 과세표준 예정신고 또는 확정신고 기한 내에 다음 서류와 함께 제출하여야 한다. 1. 연고지를 입증할 수 있는 서류 2. 어업인임을 입증할 수 있는 서류 3. 농지원부 사본(해당하는 경우만 제출) 4. 주민등록표 등・초본 5. 일반주택의 토지・건축물 대장 및 토지・건물등기부등본 6. 농어촌주택의 토지・건축물 대장 및 토지・건물등기부등본 7. 취득농지의 등기부등본
취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유(이하 “부득이한 사유”라 한다)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용한다(「소득세법 시행령」제155조 ⑧). [ 부득이한 사유 ] 1.「초・중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및「고등교육법」에 따른 학교에의 취학 2. 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편 3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양 ※위 부득이한 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 제주특별자치도의 행정시 포함)・군으로 주거를 이전하는 경우(광역시 지역 안에서 구지역과 읍・면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 도농복합형태의 시지역 및 제주특별자치도의 행정시 안에서 동지역과 읍・면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다)를 말한다. ※부득이한 사유에 해당하는지의 확인은 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등 해당 사실을 증명하는 서류에 따른다. ※부득이한 사유가 발생한 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편 등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대원이 주거를 이전한 것으로 본다. 7. 장기임대주택 소유로 2주택이 된 때 「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 제2호 ‘가’목에서 ‘라’목까지 규정된 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 특례를 적용한다.
(1) 거주주택:거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자 등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음의 어느 하나에 해당하는 주택
현재 등록이 가능한 장기임대주택은 건설임대주택과 신규 매입임대주택이다.
Ⅲ. 조세특례제한법상 절세전략 1. 일정요건의 농어촌주택 또는 고향주택 소유로 2주택이 된 때 거주자 및 그 배우자가 구성하는 1세대가 2003.8.1.(고향주택은 2009.1.1.)부터 2014.12.31.까지의 기간(이하 “농어촌주택취득기간”이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 “농어촌주택 등”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택 등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법상 1세대1주택 비과세 규정을 적용한다(「조세특례제한법」제99조의 4, 「조세특례제한법 시행령」제99조의 4).
(1) 지역기준
(1) 취득하는 주택이 다음의 고향에 소재하는 주택일 것
(1) 농어촌주택 등의 면적 및 가액을 산정함에 있어서 일반주택의 양도일 까지 농어촌주택 등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에는 당해 증가된 건물・토지의 면적 및 가액을 포함하여 계산한다. 2. 조세특례제한법상 감면주택 소유로 2주택이 된 때 일반주택을 양도한 경우 1세대1주택 해당여부를 판정함에 있어 다음의 조세특례제한법상 감면주택은 거주자의 소유 주택으로 보지 아니한다.
Ⅳ. 기타 절세전략 1. 폐가 상태의 주택을 소유하고 있는 경우 소득세법상 주택은 사실상 상시 주거로 사용하는 거주전용 건물을 말한다. 장기간 거주하지 않음에 따라 사실상 주거가 불가능하여 주택으로서 기능을 상실한 폐가는 일반주택을 양도한 경우 1세대1주택 양도에 해당하는지를 판단함에 있어 주택으로 보지 아니한다(심사양도2002-309ㄴ, 2003.2.14. 외 다수). 2. 세대원의 세대분리를 고려 동일 세대를 구성하고 있는 세대주가 1주택(A)을 보유하고 있고, 세대원인 부모, 자녀, 형제자매 등이 또 1주택(B)을 소유하고 있음에 따라 1세대2주택이 된 경우에는 세대주 소유택(A)을 양도하기 전에 세대를 분리하고 생계를 달리하면 A주택 양도를 1세대1주택 양도로 양도소득세를 비과세받을 수 있다. ☑ 별도 세대 구성이 가능한 자녀 1세대의 구성에는 혼인에 의한 배우자가 있어야 한다. 그러나 미혼인 아들의 나이가 30세 이상인 경우에는 배우자가 없더라도 별도의 세대를 구성할 수 있다. 그러나 미성년자이면서 미혼인 아들은 소득세법상 1세대로 인정되는 세대를 구성할 수 없으며 소득이 있어도 마찬가지이다. 대학생이 군 입대 전 수개월 동안 일하면서 소득을 올렸다고 하여 독립된 생계를 유지하였다고 볼 수 없으므로 별도의 1세대를 구성하였다고 볼 수 없다(양도소득세 집행기준 891546). 양자의 직계존속에는 양부모와 생부모 모두 포함되는 것이며, 양자가 양가와 생가 중 어느 세대에 속하는 지는 형식상의 주민등록 내용에 불구하고 실질적으로 생계를 같이 하는지 여부에 따라 판단한다(양도소득세 집행기준 89-154-7). 그러므로 미혼이면서 미성년자인 아들이 주민등록상 별도의 세대를 구성하더라도 별도의 세대원으로 보지 않고 부모의 세대원으로 본다. 다만, 미성년자라 하더라도 결혼, 배우자의 사망 또는 이혼한 경우, 직계존속의 사망 및 가족의 사망 등으로 1세대 구성이 불가피한 경우는 별도의 세대로 인정받을 수 있다. 그리고 미혼인 아들이 30세 미만이지만 미성년자가 아닌 경우로서 아버지소유 주택 양도일 현재 단독세대를 구성하고 사실상 생계를 달리할 수 있을 정도의 소득이 있으면 별도의 세대원으로 볼 수 있다. 여기에서 소득이 있는 경우라 함은 종합소득・퇴직소득・양도소득이 있는 경우를 말하며, 소득 여부는 주택양도일을 기준으로 판단한다. 소득의 규모는 소유주택을 유지관리하면서 독립된 생계를 유지할 수 있을 정도의 국민기초생활보장법에 의한 최저생계비 수준 이상의 소득금액을 말한다. 소득은 과세미달이거나 비과세 또는 면제된 소득을 불문한다. 최저생계비는 보건복지가족부 산하 중앙생활보장위원회에서 결정한다. 참고로 2013년의 경우(2012.8.28. 보건복지가족부 고시 2012-141호)를 보면 1인 가구 572,168원, 2인 가구 974,232원, 3인 가구 1,260,315원, 4인 가구 1,546,399원, 5인 가구 1,832,483원, 6인 가구 2,118,567원이다. 7인 가족 2,404,650원, 8인 이상 가구의 최저생계비는 1인 증가시마다 286,084원씩을 가산(8인 가구 2,690,734원)한다.
예컨대 아버지와 미혼이면서 미성년인 아들이 각각 1주택을 소유하고 있는 상태에서 아들이 별도의 세대를 구성하더라도 아버지가 소유하고 있는 주택을 양도하는 경우에는 1세대2주택 상태에서 1주택을 양도한 것에 해당하므로 양도소득세가 과세된다. 다만, 아버지소유 주택을 먼저 양도하고 동일세대원인 아들소유 주택을 나중에 양도하는 경우 아들소유 주택이 양도당시 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 주택이면 이는 비과세된다.
양도하는 주택과 보유 중인 주택의 주택 여부 판정은 양도일을 기준으로 한다. 공부상 주택을 사실상 사무실, 음식점, 점포 등 사업용으로 사용할 경우에는 주택이 아니며, 공부상 주거용이 아닌 건물을 상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 본다. 그러므로 상시 주거용이 아닌 별장, 팬션, 점포에 딸린 휴식 공간, 공장 내의 합숙소는 주택이 아니다.
부동산매매업의 재고주택, 건설업(주택신축판매업) 의 재고주택, 민박용으로 사용하는 주택 및 숙박용 방갈로 등 사업용으로 사용하거나 사업용으로 임대하는 주택은 다른 주택을 양도한 후 1세대1주택을 판정함에 있어 주택으로 보지 아니한다. Ⅴ. 결어 다음의 사유로 1세대2주택이 된 자가 관련법 규정상 1세대1주택 특례요건을 갖춘 후 양도하는 일반주택은 1세대1주택 양도소득세 비과세 특례가 적용된다. 1세대2주택자는 이러한 사유를 양도소득세 절세전략으로 적극 활용할 필요가 있다.
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