스크랩 선순위 가장임차인 판별하는 방법과 투자수익 2배 올리는 방법

[김동수원장]

글쓴이: 사랑지기 이병기

선순위 가장임차인 판별하는 방법과 투자수익 2배 올리는 방법

1. 선순위 가장임차인 판별하는 방법

권리분석을 할 때에 가장 문제되고 주의해야 할 것이 선순위 임차인의 문제입니다. 그러나 선순위 임차인의 경우 외부로 드러난 것만으로는 대항력이 있어 보이나, 때로는 가장(=가짜)임차인이 흔히 있는 경우도 있습니다. 특히 가장임차인의 경우를 조사해보면 친족관계의 임대인과 임차인의 관계가 대부분인 경우가 많습니다. 이럴 때는 적극적인 태도로 발품을 파는 현장임장이 답을 찾는 출구를 마련해줍니다.

① 우선 가장임차인의 특징을 파악하고 판별하라.

우선 가장임차인의 특징은 전입일외에 확정일자나 임차금액의 정보를 알수 없다는 것입니다. 또한 전세보증금이 그 당시 금액보다 많은 경우가 태반입니다. 뿐만아니라 근저당권자들의 금액과 전세보증금을 합을 더해서 감정가보다 훨씬 많으면 가장임차인일 확률이 높다는 특징이 있습니다.

② 가장임차인을 찾는 방법은 경매물건의 경매신청권자가 누구인지를 파악하라.

주로 임의 경매일 경우에는 근저당권자인 은행인 경우가 대부분인 것을 보게 됩니다. 강제경매인 경우도 후순위인 개인근당권자나 가압류나 기타의 권리자들이 경매를 신청합니다. 그러나 중요한 사실은 근저당권자가 은행이라는 사실입니다.

③ 해당은행 본점 여신관리팀에 연락하라.

여기서 중요한 것은 선순위 가장임차인이 있는 경우에 근저당권자인 은행이 있다면 해당 은행 본점 여신관리팀에 연락을 하면 경매물건의 임차인에 대한 자료를 찾을 수 있습니다.

다시 말하자면, 은행에서 돈을 대출할 경우에는 가족관계와 임대차 관계를 확인하고 대출을 하게 됩니다. 만일 임대차관계가 있으면 임차금 만큼 제외하고 대출을 합니다. 나중에 돈을 회수할 경우에 손해를 보지 않기 위해서입니다. 또한 가족관계 중에 친족이 있다면 관계를 분명히 하기 위해서 ‘무상거주확인서’를 만들어 차후의 일어날 선순위임차인을 막기 위한 조치를 하는 것입니다.

④ 가장임차인의 문제는 은행을 활용하라.

요즘은 은행들이 대출금을 회수하기 위해서 적극적으로 나오기 때문에 경매를 하는 매수인 입장에서는 더 좋아진 것 같습니다. 아주 친절하게 상담해 주고, 정보를 얻을 수 있기 때문입니다. 은행의 문턱이 높아진 것이 아니라 낮아져서 자신들의 살 길을 찾는 경우가 많음을 볼 수가 있습니다.

⑤ 현장임장에서 관리비나 고지서를 확인하여 판별하고, 선순위 가장임차인과 부딪쳐 보라.

현장임장에서 관리비나 고지서가 누구에게로 날라오는지 파악하는 것도 가장임차인인지 아닌지를 판별하는 방법 중의 하나입니다. 저의 경험으로는 가장임차인과 조우하였더니, 괴롭히지 말라며 쌀쌀하게 대하는 경우를 보았습니다. 즉. 가장임차인의 경우에는 대부분이 방어적이라는 것입니다. 그러나 다른 한편에서는 정당한 선순위 임차인을 만나면 자신의 임차금을 받기 위해서 호의적이기도 하다는 사실을 명심하시기 바랍니다. 그리고 대화가 가능하다면 임대차계약서 허위작성에 대한 법률위반사항을 쓸쩍 흘려서 가장임차인을 압박하면서 진위여부를 판단하는 것도 좋을 것 같다.

⑥ 제2금융권을 활용하라.

만일 제1금융권이 1순위가 되고 2순위가 제2금융권이 되면, 제2금융권에서는 자신의 대출금을 사수하기 위해서 개인적으로 경매물건을 담당하는 분들을 고용해서 유찰이 적을 때, 물건이 낙찰이 되어 자신들의 대출금을 회수하려고 경매 단체나 여러 루트로 물건을 홍보하는 경우가 있다는 사실을 기억하시기 바랍니다.

저도 개인적으로 가장임차인의 문제로 은행권과 상담하면서 제2금융권으로부터 많은 물건들을 소개받기도 하였답니다. 즉, 은행권은 자신의 대출금을 지키기 위해서 선순위 가장임차인으로 유찰 횟수를 줄이려는 노력을 한다는 사실입니다.

2. 선순위 가장 임차인을 상대로 투자 수익 올리는 방법

① 신건일때부터 준비하라.

신건일 때부터 선순위 가장임차인으로 의심이 가는 경매물건을 체크하였다가 은행과 현장임장을 통해서 적당한 시기에 먼저 발 빠르게 움직여서 충분한 투자 수익을 얻는 경우입니다.

② 은행을 찾아가 근저당권(부실채권/NPL)을 인수할 수 있는 지를 타진하라.

은행권의 근저당권을 인수하면 대부분 채권액에 비해 할인된 금액으로 인수할 수 있기 때문에 근저당권 인수후 경락으로 배당 받으면 그 차액으로 높은 투자 수익을 창출할 수 있는 것입니다. 주로 외환위기 때에 외국계 투자은행들이 이런 방법으로 한국의 부실채권을 인수해 엄청난 돈을 벌어가기도 하였습니다.

글쓴이: 사랑지기 이병기