재건축 투자 패러다인의 변화

[선경부동산]

재건축 투자 패러다임의 변화

재건축 투자에 영향을 미칠수 있는 의미 있는 판결

지난 5월 중순에 발표한 아기곰 컬럼 76탄 ‘긴호흡 짧은 호흡’에서 예고한 바와 같이 올해의 첫번째 변곡점인 6월 1일이 지나자, 블루칩 재건축 아파트를 중심으로 매물이 사라지면서 호가가 상승하고 있습니다. 일부 강남권 재건축 단지의 경우 작년 연말의 전고점 돌파를 눈앞에 두고 있기도 합니다.

이렇듯 재건축 투자에 대한 관심이 다시 높아지고 있는 시점에, 지난 6월 12일 서울 고등법원 민사8부에서는 재건축 투자에 영향을 미칠수 있는 매우 의미 있는 판결이 내려졌습니다.

의결 정족수를 채우지 못한채 재건축 관련 주요 안건을 통과시켰던 과천주공3단지 재건축조합의 총회에 대해 1심에 이어 항소심에서도 무효 판결이 내려진 것입니다.

 

형식상으로는 주요 결의 사안에 대해 의결정족수를 채우지 못한 총회는 무효라는 형식을 빌렸지만, 그 내용상으로는 재건축이나 재개발 투자의 방향을 바꾸어야 할만큼 중요한 내용을 담고 있습니다.

“평형 배정으로 불리한 입장에 선 소수 조합원의 이해관계를 고려하지 않고 유리한 입장의 다수 조합원들로부터 동의를 받은 것이라 형식적인 정족수를 채운 것에 불과하다"고 명시한 판결문에서 나타나있듯이, 경제적 약자의 손을 들어준 의미있는 판례입니다. 이러한 판례가 대법원에서까지 확정된다면 재건축 시장을 흔들수도 있는 중요한 변수가 될수도 있습니다.

이번 컬럼에서는 이 판결이 가지는 의미가 향후 재건축 투자에 어떠한 영향을 미칠지 알아보겠습니다.

재건축은 본질적으로 ‘자기 땅에 있는 자기 건물을 허물고, 그 위에 새로운 건물을 세우는 것’입니다. 일반주택의 경우 그 땅의 지주가 한명 또는 합의가 가능한 소수 인원으로 구성되기 때문에 아무런 문제가 발생되지 않습니다. 그러나 아파트 재건축의 경우는 적게는 수백명에서 많게는 수천명의 조합원의 이해관계가 얽혀있기 때문에, 영동 AID 아파트나 과천 주공3단지의 예와 같이 많은 다툼이 있어왔습니다.

물론 그 다툼의 본질은 재건축 사업을 통해 창출되는 개발 이익을 누가 많이 차지하는가에 있습니다. 모든 조합원이 같은 감정가를 가진 자산을 보유하였다면 다툼이 일어날 가능성은 적을것입니다. 그러나 평형별 대지지분이 다르고, 같은 평형내에서도 로얄층과 비로얄층등 입지의 차이가 있기 때문에 감정가가 다르게 나타날수 밖에 없고, 이에 따라 분쟁이 일어날 요소는 언제든지 있는 것입니다. 조합원 마다 처한 입장이 다르기 때문에 어떠한 규정을 만들더라도 100% 만족 시킬수는 없습니다.

이해를 쉽게하기 위해서 가상의 재건축 단지 두군데를 예로 들어서 분배의 방법이 얼마나 다르게 나오는가를 살펴보겠습니다.

가구수가 늘어나지 않는 1:1 재건축을 추진하는 ‘콩가루 아파트’는 20평형 200가구와 21평형 800가구로 이루어진 아파트 단지입니다. 현재 용적율이 100%인데, 재건축후에는 용적율이 200%로 늘어날 예정입니다. 대지지분도 넓어서 각각 20평과 21평입니다.

 

허용 용적율이 두배되니까 20평형 아파트는 재건축후에 40평형으로, 21평형 아파트는 재건축후에 42평형으로 분양을 받을수 있습니다.

 

재건축후에는 40평대 아파트군으로 바뀌니까 평당가도 올라가서, 가구당 평균 73%의 개발 수익율 예상할수 있었습니다.

그런데 어느날 정부에서 소위 ‘소형평형 의무 비율’이라는 것을 들고 나와서 30평 이하 아파트를 20% 이상을 지어야한다고 공표를 했습니다. (계산을 쉽게하기 위해서 2:4:4의 실제 비율과는 달리 예를 들었습니다. 마찬가지 이유로 개발 이익 환수금등은 계산에서 제외했습니다.)

이 때문에 콩가루 아파트는40평형 200가구, 42평형 800가구 건설 계획을 취소하고, 30평형200가구, 44.5평형 800가구 건설로 방향을 바꾸었습니다. 이렇게 바꾸면 단지 전체의 용적율 200%는 맞출수 있기 때문입니다.

 

기존의 20평형을 가지고 있던 소유주는 30평형 새아파트를 받더라도 건축비를 제외하고 나면 실익은 1천만원에 불과합니다. 하지만 21평형을 가지고 있던 소유주들은 원래 계획보다 오히려 더 큰 평형을 차지하게 됩니다.

이에 소형평수인 20평형을 가지고 있던 소유주들은 크게 반발하게됩니다. 단 한평의 대지지분 차이로 몇억원의 이익이 갈리는 것은 불합리하다는 논리입니다.

이에 대항하여 대형평수인 21평형의 소유주들은 “30평형으로 건설해야만 하는 것은 법에 의한 것이고, 대형평수 아파트는 원래 권리가액이 큰 소유주부터 차지하는 것이 관례’라는 논리로 밀어붙입니다.

결국 투표에서 20:80으로 새로운 처분 계획이 통과되게되자, 소형평수 소유주들은 가처분 신청과 소송을 통해 법적 대응을 하게됩니다. 결국은 콩가루 아파트는 소송에 휘말리면서 재건축 사업자체가 표류하게됩니다.

한편 콩가루 아파트 옆에 ‘한마음 아파트’라는 재건축 아파트 단지가 있습니다. 이 한마음 아파트도 콩가루 아파트와 똑같이 20평형과 21평형으로 구성된 아파트입니다. 

 

이 단지에도 정부의 규제여파는 똑같이 몰아닥쳐왔습니다. 그러나 콩가루 아파트 파동을 보고나서는 재건축 조합 집행부는 다른 방식의 처분 방법을 내세웠습니다.

각 평형별 개발 이익보다는 단지 전체의 개발 이익을 예상하고, 이 개발 이익을 지분에 따라 비례하여 배분하는 방식입니다.

 

 

즉, 정부의 규제 이전에 수립되었던 목표 수익율 73%에는 미치지 못하지만, 단지 전체로 볼때 67% 정도의 수익율을 거둘수 있습니다. 콩가루 아파트의 경우와는 달리 소형지분 아파트나 대형지분 아파트 모두 같은 수익율을 지향하고 있다는 점이 특징입니다.

20평형 소유주의 입장에서는 30평형 아파트로 가게되어서 1억 6천만원 시세 차익밖에 없지만 조합에서 가구당 1억3692만원 현금 보상을 해주게됩니다. 이때 대지지분은 종전의 20평에서 15평으로 줄게됩니다. 대지지분이 5평 줄게되지만 상당한 금액의 현금 보상과 함께 새아파트로 들어가게되는 이익이 있습니다.

반면에 21평 소유주의 입장에서는 6억600만원의 막대한 시세 차익이 예상되지만, 2억 9423만원의 현금을 조합에 납부해야 합니다. 이때 대지지분은 종전의 21평에서 22.25평으로 다소 늘게됩니다.

대형 평수 소유주가 부담하는 비용과 소형 평수 소유주가 받아가는 비용의 차액은 건설비용으로 쓰입니다. 원래 조합원이 부담해야하는 건축비까지 감안한다면 21평 지분 아파트 소유주가 20평 지분 아파트 소유주에게 나누어주는 실제 비용은 가구당 7,173만원 정도라 할수 있습니다.

물론 대형지분 아파트 소유주의 입장에서는 3억원에 달하는 현금을 납부해야한다는 부담이 있을수 있습니다. 이런 사람들을 위해서도 21평 지분 아파트에서 30평형 아파트를 선택할수 있는 길이 있습니다.

 

21평형 소유주가 30평형으로 간다고 하면, 1억 7377만원을 배당 받게됩니다. 대신에 그 자리를 20평형 소유주 중에서 3억 3108만원 이상 제시하는 조합원에게 할당하면 됩니다. 특혜 의혹을 없애기 위해서 가장 많은 금액을 써넣는 사람에게 할당하고, 그 차액은 나중에 조합에서 조합원에게 배분하면 됩니다.

이상으로 두개의 재건축 조합에 대해 비교를 해보았습니다.

자신의 처지에 따라서 콩가루 아파트의 처분 방식과 한마음 아파트의 처분 방식에 대한 선호도가 갈릴 것입니다. 소형지분 아파트 소유주의 입장에서는 한마음 아파트 방식이 논리적이라고 느끼실 것이고, 대형지분 아파트 소유주의 입장에서는 콩가루 아파트의 방식이 마음에 드실 것입니다.

이 가상의 두 조합은 아기곰이 이야기를 끌고가기 위해서 극단적인 대비를 한것이고, 현실의 세계에서는 이 두 조합의 중간적인 정책을 취할것입니다.

조합에 따라서 표면적으로는 한마음 아파트 방식을 취하는 것처럼 보이지만 실제로는 그렇지 않은 경우가 많을 것으로 추정됩니다. 예를 들면 21평 지분 아파트 소유주의 경우, 20평 지분 아파트 소유주와 목표 수익율을 같게하려면 3억원에 가까운 현금을 부담해야합니다. 그러나 대형지분 아파트 소유주의 반발등을 감안하여 3억원이 아니라 2억5천만원 정도만 부담을 하는 선에서 결정되는 경우가 많은 것으로 추정됩니다.

그것은 대형지분 아파트와 소형지분 아파트의 대지지분 비율보다 대형지분 아파트와 소형지분 아파트의 시세 비율이 더 크다는 것에서 알수가 있습니다. 즉, 대지지분이 20평인 아파트의 시세가 대지지분이 10평인 아파트 시세의 200%가 아니라 그보다 훨씬 높은 현상이 보입니다.

강남의 대표적인 재건축 단지인 개포 주공 아파트를 예로 들어보겠습니다. 주공1단지의 경우 6개의 평형이 있는데, 대형 2개 평형의 평균 대지 지분은 24.77평이며, 소형 2개 평형의 평균 대지 지분은 16.37평으로서 두 그룹간 지분의 비율은 151%입니다. 즉, 소형지분 아파트보다 대형지분 아파트가 51% 정도 대지 지분이 더 크다는 의미입니다. 이에 반해 두 그룹간 시세 차이는 76%나 나고 있습니다. (국민은행 6월 15일자 일반거래가 기준) 또한 대지지분 1평당 평당가가 소형지분 아파트에 비해 대형지분 아파트는 16% 정도 더 높게 나타나고 있습니다.

같은 방법론으로 나머지 단지를 분석해보면, 주공2단지의 경우 21%, 주공3단지의 경우 29%, 주공4단지의 경우 34%, 시영아파트의 경우 20%나 대형지분 아파트의 평당가가 더 높습니다.

이것은 대형지분 재건축 아파트의 기대수익율이 그만큼 높다고 시장참여자들이 판단을 한 결과가 그대로 시세에 반영되었다는 것을 의미합니다. 뒤집어 말을 하면 그 만큼 소형지분 아파트가 상대적으로 불이익을 받고있다는 것을 의미합니다.

그러면 중층 재건축에도 이러한 현상이 벌어질까요?

대표적인 중층 재건축 단지인 대치동 은마아파트의 경우 31평형과 34평형의 대지지분은 14.6평과 16.3평으로 34평형의 대지지분이 12%정도 많습니다. 이에 반해 시세차이는 22%나 나고 있습니다. 이에 따라 34평형의 평당가가 31평형의 평당가보다 9% 정도 높게 형성되어 있습니다.

대지지분이 많은 저층 재건축 아파트만큼 차이는 나지 않더라도 소형평형 의무비율의 여파가 중층 재건축 아파트에도 미치고 있다는 것을 알수있습니다.

여기까지 설명드려도 고개를 갸우뚱하시는 분이 있으리라 생각합니다. 그것은 대형지분 아파트 소유주가 재건축후 대형아파트를 분양받는 것은 당연하다는 선입견때문에 그런것입니다. 재건축후 대형 아파트는 대형지분 아파트 소유주에게 우선권을 주는 것이 어느 정도 타당합니다.

그러나 서울고등법원의 판례가 지적하는 것은 현재 재건축 시장에서는 ‘Winner takes all’ 룰이 적용되고 있다는 것입니다. 투자 규모에 따라 수익액에 차등이 나는 것은 당연한 결과지만, 투자 규모에 따라 수익율까지 차이가 많이 난다면 문제라는 것입니다. 즉 10억 투자한 사람이 5억의 수익을 낸다면, 6억투자한 사람도 3억의 수익은 거두어가는 것이 형평에 맞다는 것입니다.

여기에 더해서 서울고등법원의 판례는 재건축후 대형 아파트는 대형지분 소유주만에게만 우선권을 주는 것 자체를 부정하고 있습니다. 재판부에서 권고하는 방식은 각평형별로 기존의 2:4:4 비율을 지켜야한다는 것입니다. 대형지분 아파트간에서도 추첨등을 통해 일부 가구는 재건축후 소형 아파트로 가야한다는 것입니다. 대법원의 확정 판결이 나오지 않았지만 재건축 투자 패러다임을 바꿀만한 가히 혁명적인 판결입니다.

그러나 이런 방식을 채택한다면 소형지분 소유주의 입장에서는 재건축후 대형 평형의 아파트로 들어갈수 있다는 가능성을 열어두었다는 점에서 환영할만하지만, 대형지분 소유주의 반발로 인하여 재건축 사업자체가 진행되지 못할 가능성이 농후합니다. 좋던 싫던간에 2003년 9월 이후 상대적으로 높은 가격으로 대형 지분 아파트를 매입한 선의의 피해자가 나올수 있기 때문입니다.

그렇기 때문에 소형 지분 소유자든 대형 지분 소유자든 같은 수익율을 올릴수 있는 한마음 아파트의 방식이 더 합리적이고 현실성이 있어보입니다.

그러면 이러한 시장왜곡 현상의 주범은 누구일까요? 그것은 바로 ‘소형 평형 의무 비율’이라는 정책입니다. 재건축을 통하여 가구수를 늘리고, 서민이 거주할만한 소형평수 아파트의 공급을 늘리려는 순수한(?) 정책의지가, 그동안 재건축 소유주중 상대적 약자라 할수 있는 소형평형 소유주에게만 불이익을 끼쳐왔던 것입니다.

그럼 만약 ‘소형 평형 의무 비율’이 현재와 같이 2:4:4가 아니고, ‘10:0:0’이나 ‘5:5:0’이라고 하면 어떻게 될까요? 다시말해 재건축으로 지어지는 신규아파트는 모두 국민주택 규모 이하로 지어야 한다는 법이 나오면 어떻게 될까요? 이럴 경우에는 대형지분 아파트 소유주라할지라도 국민주택 규모 이하의 아파트만 받게되고 나머지는 현금 청산을 해야하므로, 대형지분 아파트의 수익율이 오히려 소형지분 아파트보다 떨어지게 되므로, 지분당 평당가는 오히려 소형지분 아파트가 대형지분 아파트 보다 비싸게되는 역전 현상이 발생할 것입니다.

결국 우리가 ‘재건축은 대형지분 아파트에 투자해야 수익율이 높다’고 믿어 왔던 것은 2003년 9월 5일부터 시행된 ‘소형 평형 의무 비율’ 확대 실시가 가져온 왜곡된 이미지였던 것입니다.

이 말의 타당성을 확인하기 위해 2003년도 9월 국민은행 시세를 기준으로 다시 계산을 해보면, 개포동 주공아파트 5개 단지의 경우 소형지분 아파트와 대형지분 아파트의 시세 차이는 평균 64%로서 대지지분 차이 60%와 대동 소이했었습니다. 두 그룹간 평당가의 차이는 불과 2%에 불과했었습니다.

특히 개포 주공 2단지의 경우는 2003년 9월 당시 8평형의 평당가가 3,602만원으로 25평형의 평당가 3,148만원보다 14%나 더 높았었습니다. 그러나 2007년 6월 15일 현재 이 두 평형의 평당가는 4,785만원과 5,704만원으로 오히려 대형평형이 19%나 더 비싼 현상을 나타내고 있습니다. 소형평형 의무비율 확대라는 직격탄때문에 25평형이 4년간 81%나 급상승하는 동안 8평형의 경우는 33%라는 시장 평균 수익율 이하의 상승만을 보여왔던 것입니다.

중층 재건축인 은마아파트의 경우도2003년 9월 당시에는 31평형과 34평형의 시세 차이가 불과12%로서 대지지분 차이 12%와 정확히 같습니다. 두 평형간 평당가의 차이는 불과 1만원에 불과하여 거의 같다고 할수 있습니다.

이렇듯 재건축 아파트에서 소형지분 아파트 소유주와 대형지분 아파트 소유주의 희비를 엇갈리게한 주범은 바로 소형평형 의무비율 확대에 있었습니다.

그러면 왜 소형평형 의무비율 확대 이후에 조합원간 다툼이 끊이지 않을까요? 그것은 현재 여러 재건축 조합에서 내세우는 이익 분배 방식이 소형평형 의무비율 확대 정책 이전에 만들어진 것이기 때문입니다. 즉, 정부에서 평형별 구성비를 강제하지 않고 조합의 결의에 따라 지분별로 자율적으로 평형을 구성했던 시절의 분배방식을 그대로 적용했기 때문입니다.

여기에는 소형의무비율 확대라는 패러다임이 바뀌었는데도 각종 법령등을 재정비 하지 못한 정부 실무부서의 책임도 있고, 과거의 배분 방식을 그대로 답습하려고한 재건축 조합의 무지도 한몫을 한것입니다.

그러다보니 앞의 예로 들은 콩가루 아파트와 같은 문제도 불거지게된 것입니다. 이러한 현상은 소유주 개개인의 문제라기 보다는 법령이나 규정의 미비등 시스템의 문제입니다.

그러면 이러한 현상이 앞으로도 계속될까요? 재건축 조합내에서 이익의 배분 문제는 조합원간의 문제입니다. 그러나 투자자의 입장에서 볼때는 이러한 흐름이 앞으로 바뀔것인가를 예측하는 것이 아주 중요한 투자 포인트가 되는 것입니다.

여권에서 승리를 하던 야권에서 집권을 하던 새 정부가 들어서면 참여 정부에서 수립해 놓았던 여러 정책에 대한 재검토가 이루어질 것입니다. 한나라당에서는 참여정부의 정책중 계속 추진할만한 정책이 거의없다고 공언하는 정도입니다. 참여정부 부동산 정책의 핵심을 차지하고 있는 재건축에 대한 정책도 예외가 될수는 없습니다.

재건축 규제중 가장 먼저, 그리고 제일 잡음이 적게 완화될수 있는 규제가 무엇일까요? 여러 부동산 전문가들은 그 첫번째로 소형평형 의무 비율 완화를 꼽고 있습니다.
만약 소형평형 의무비율 규제가 2003년 9월 이전으로 완화된다면, 소형지분 아파트의 평당가보다 대형지분 아파트의 평당가가 22%나 더 높은 현재의 구조가 계속 유지될까요? 소형지분 아파트의 평당가와 대형지분 아파트의 평당가가 과거와 같이1:1의 비율로까지는 돌아가기 힘들더라도 그 차이가 상당히 줄어들 것이라는 예측을 누구나 쉽게 할수 있습니다.

이를 상승론자의 표현으로 다시 말하자면, 만약 소형평형 의무비율 규제가 2003년 9월 이전으로 완화된다면, 개포 저층 주공 아파트 소형 평형의 경우 현재 시세보다 22%의 상승여력이 있다고 말할수 있습니다.

반대로 이를 하락론자의 표현으로 다시 말하자면, 개포 저층 주공 아파트 대형지분 아파트의 경우 현재 시세에 22%의 거품이 끼어있다고 표현할수도 있을것입니다.

만약 소형평형 의무비율 규제 완화가 이루어지지 않는다면 어떻게될까요? 이때는 재건축 사업 자체가 지체되는 현상이 여러군데에서 나타날 것입니다. 이번의 서울 고법의 판결이 그 도화선이 된것입니다. 소형지분 아파트 소유주들이 과거보다는 더 목소리가 커지면서, 대형지분 아파트 소유주들에게 더 많은 양보를 요구할것이기 때문입니다. 그러면 2003년 9월 이후 형성된 기득권(?)을 지키려는 대형지분 아파트 소유주들과 서울 고법의 판결을 등에 업은 소형지분 아파트 소유주들간의 법적 다툼이 여러 곳에서 벌어질것으로 보입니다.

이런 다툼이 빈발하게 일어나면 정부에서 나서서 법령을 재정비할것으로 예상되지만, 투자자의 입장에서는 그 동안 투자 자금이 잠기게된다는 문제가 있습니다.

결론입니다. 재건축 아파트 투자는 아직도 가장 매력적인 투자처입니다.

하지만 이익 배분을 놓고 법적 분쟁이 일어난다면 투자 자금이 장기간 잠기게된다는 리스크는 있으며, 이러한 리스크는 과거보다 더 커지고 있습니다. 그러므로 재건축 아파트 투자는 여유 자금이 충분한 투자자들이 아니고서는 상당한 주의가 요망된다고 볼수있습니다.

더우기 조합원간의 지분 관계가 아파트보다 훨씬 복잡한 단독주택 재건축이나 재개발 사업의 경우는 그 리스크가 더 클수 있습니다.

만약 소형평형 의무비율 규제가 완화된다면 소형지분 아파트 소유주나 대형지분 아파트 소유주나 모두에게 득이 될것입니다. 그러나 소형평형 의무비율 규제가 완화되지 않는다면 두 그룹 모두에게 타격이 있지만 그 중에서도 특히 대형평형 소유주에게는 치명적일수 있습니다.

반면 소형평형 소유주의 입장에서는 최악의 경우는 자금이 장기간 잠기게된다는 리스크는 있지만, 예상 투자 수익율이 지금보다는 높을 것이기 때문에 기회비용 측면에서 보면 충분히 투자 가치가 있는 것입니다.

2003년 9월 소형평형 의무비율 확대라는 정부 규제가 재건축 투자의 패러다임을 바꾸어 놓았다고 하면, 이번 6월의 서울 고법의 판결은 또 다른 방향으로 패러다임이 바뀌는 신호탄이 될것입니다. 위기와 기회는 언제나 상존한다는 것을 몇달후에 확인하실수 있을 것입니다.