집합건물 전유부분과 대지권의 일체성 3 - 1

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집합건물 전유부분과 대지권의 일체성 3 - 1

제3편 분리처분금지의 적용범위

제1장 의의

대지사용권과 전유부분의 분리처분이 금지되는 것은 기본적으로 집합건물의 대지권을 전제로 한 것임을 유의할 필요가 있다. 그 때문에 집합건물법 20조의 적용에는 일정한 한계가 있을 수 밖에 없다. 아래에서 보는 바와 같이 대법원은 집합건물법 적용대상이 아니거나 대지사용권 성립과 무관한 사안에 대해서는 집합건물법 20조 적용을 인정하지 않고 있다.


★ 대법원 2010.5.27. 선고 2010다6017 판결 【소유권말소등기】

☞ 공매를 통해 대지지분을 이전등기 받은 자를 상대로 전유부분 소유자가 공매무효를 이유로 이전등기말소를 청구한 사안

---구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제20조에 의하여 분리처분이 금지되는 집합건물법상 대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이므로( 집합건물법 제2조 제6호 참조), 구분소유자 아닌 자가 집합건물의 건축 이전부터 전유부분의 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있던 권리는 집합건물법 제20조에 규정된 분리처분금지의 제한을 받는다고 할 수 없다.

원심이 인용한 제1심판결이 인정한 사실에 의하면, 소외인은 제1심판결 별지 목록 제1, 2항 기재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 소유하고 있었고, 주식회사 프리빌은 위 소외인과 사이에 이 사건 토지에 관한 매매예약을 체결하고 이에 따른 소유권이전등기청구권 가등기만을 마친 채 그 지상에 집합건물을 건축하였으나, 피고 보조참가인이 위 매매예약에 따른 소유권이전등기 전에 소외인이 이 사건 토지에 대하여 가지는 소유권을 체납처분에 의하여 공매(이하 ‘이 사건 공매’라고 한다)한 사실을 알 수 있다.

위와 같은 사실을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 소외인이 이 사건 토지에 대하여 가지는 소유권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리라고 볼 수 없어 집합건물법상의 대지사용권이라고 할 수 없으므로 피고 보조참가인의 이 사건 공매는 집합건물법 제20조의 분리처분금지 규정에 반하는 것이라고 할 수 없다.

원심이 인용한 제1심 판단은 그 이유 설시에 미흡한 점은 있으나 이 사건 공매는 집합건물법 제20조의 분리처분금지 규정에 반하지 않는다고 보아 원고들의 주장을 배척한 결론에 있어서는 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 판결에 영향을 미친 법리오해 등의 위법이 없다.


★ 대법원 2011. 9. 8.선고 2011다23125【건물철거등】

구「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조 제1항 및 제2항에 의하면 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 그러나 구분소유자가 애초부터 대지사용권을 보유하고 있지 아니하거나, 대지사용권 보유의 원인이 된 신탁계약 종료에 따라 대지사용권이 소멸한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 집합건물법 제20조가 정하는 전유부분과 대지사용권의 일체적 취급이 적용될 여지가 없다.

원심은 그 채택증거에 의하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 위탁자인 주식회사 인버런처가 우선수익자인 주식회사 한솔상호저축은행 등에 대한 대출금채무를 상환하지 못함에 따라 수탁자인 주식회사 한국토지신탁이 신탁재산인 이 사건 토지를 처분함으로써 이 사건 신탁계약이 종료되었고, 이에 따라 이 사건 신탁계약에 따른 주식회사 인버런처의 대지사용권도 소멸되었으므로, 피고들이 위 전유부분의 소유권을 양수할 당시 집합건물법 제20조 제1항에 따라 전유부분의 취득에 수반하여 대지사용권을 취득할 여지가 없으며, 수탁자인 주식회사 한국토지신탁이 이 사건 토지를 원고에게 매도한 것을 대지사용권의 분리처분으로 볼 수 없다는 취지로 판단하였다. 위 법리에 비추어 보면 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있다.--


★ 수원지방법원 2011. 1. 25.선고 2010나31959【소유권이전등기말소이행】

1.  인정사실

가. 피고(설립 인가 시 명칭은 ‘00아파트 재건축조합’이나, 법인등기부상의 명칭을 기준으로 한다)는 안양시 동안구 00동 572, 573, 574 지상에 있는 00아파트(총 774세대)의 재건축사업을 추진하기 위하여 2002. 1. 8. 안양시장으로부터 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 의하여 설립인가를 받아 설립된 재건축정비사업조합이다.

나. 원고는 위 00아파트 2동 502호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 소유자로 피고 조합의 조합원이었는데, 신축되는 아파트에 대한 분양신청을 하지 아니하였고, 피고 조합은 2005. 4. 10.경 동․호수 추첨 총회를 개최한 후 조합규약에 따라 원고에게 신축하는 아파트의 7동 102호를 임의로 배정하였다.

(1) 피고가 원고를 비롯하여 분양신청을 하지 아니한 조합원들을 상대로 하여 수원지방법원 2004가합17361호, 17385호, 17415호, 17422호(병합)로 이 사건 아파트를 비롯한 위 조합원들 소유의 각 아파트 전유부분에 관한 소유권과 그 대지권에 관하여 2002. 1. 8.자 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 및 위 각 아파트의 인도를 구하는 소를 제기하였는데, 위 법원은 2006. 5. 30. 원고(이 사건 피고 조합이다) 전부 승소판결을 선고하였고, 위 판결은 항소심(서울고등법원 2006나72194 등)과 상고심(대법원 2008다4346 등)을 거쳐 2008. 4. 3. 확정되었다.

(2) 그런데 피고 조합은 위 확정판결에 따라 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 마치지 아니하였다.  

라. 원고는 피고 조합이 이주기간의 만료일로 정한 2005. 1. 31.로부터 1년 이상 경과하여 이 사건 아파트를 피고 조합에게 인도하였는바, 피고는 원고를 포함한 19명의 조합원들이 각 소유 아파트를 늦게 인도하여 건물 철거 등 사업 시행에 지장을 초래하여 손해가 발생하였다고 주장하며 원고 등을 상대로 하여 수원지방법원 2005가합11865호로 손해배상청구 소송을 제기하였고, 위 법원은 2008. 7. 22. 원고 등은 각자 피고 조합에게 금 3억 원을 지급하라는 원고(이 사건 피고 조합이다) 일부 승소판결(가집행선고부 판결이다)을 선고하였는데, 위 판결에 대하여 원고 등이 항소하였고, 피고 조합이 부대항소를 제기하였으나, 항소심 법원(서울고등법원 2008나76428)은 2009. 9. 15. 항소 및 부대항소를 모두 기각하였고, 원고 등이 이에 상고하여 현재 대법원(2009다81524)에 계류 중이다. 

마. 피고 조합은 위 수원지방법원 2005가합11865 사건의 집행력 있는 판결정본에 기하여 2008. 11. 26. 수원지방법원 2008타경62341호로 이 사건 아파트의 대지권의 목적이었던 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 대하여 부동산강제경매신청을 하였다.

바. 위 강제경매사건(이하 ‘이 사건 경매’라 한다)은 수원지방법원 안양지원으로 이송되어(위 법원 2009타경724호) 진행되었고, 피고 조합이 매각허가결정을 받아 2009. 7. 20. 매각대금을 완납하여 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였으며, 피고 조합은 위 부동산에 관하여 수원지방법원 안양지원 안양등기소 2009. 7. 31. 접수 제56847호로 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 소유권이전등기’라 한다)를 마쳤다.

사. 한편 위 00아파트는 2006. 11. 27.경 철거가 완료되었고, 위 00아파트의 부지인 안양시 동안구 00동 572, 573, 574 토지에 관하여 2006. 12. 19. 대지권의 취지인 등기가 말소되었으며, 피고 조합의 재건축사업 시행으로 신축된 아파트는 2009. 11. 19. 사용검사를 마쳤다.

2.  청구원인에 대한 판단 

가. 이 사건의 쟁점

원고가 청구원인으로서 주장하는 이 사건의 쟁점은 피고 조합이 이 사건 경매를 통하여 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 것이 ① 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지를 규정한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조에 위배되어 무효인지 여부, ② 신탁재산에 대한 강제집행 또는 경매를 금지한 신탁법 제21조에 위배되어 무효인지 여부이다.  

나. 집합건물법 제20조 위반 여부

집합건물법은 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며(제2항, 제4항), 위 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다(제3항)고 규정하고 있는바, 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결 등 참조). 이러한 규정 내용과 입법 취지 등을 종합하여 볼 때, 규약이나 공정증서로 다르게 정하였다는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수는 없으며, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효이다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결 참조).

그러나 위 인정사실에 의하면 이 사건 아파트는 이 사건 경매절차가 개시되기 전인 2006. 11. 27.경 이미 철거되어 구분소유권의 대상이 되는 전유부분이 존재하지 않게 되었고, 삼익아파트의 부지로서 이 사건 부동산이 포함된 안양시 동안구 00동 572, 573, 574에 관하여 2006. 12. 19. 대지권의 취지인 등기도 말소되었으므로, 이 사건 경매로 인하여 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 분리 문제는 발생할 여지가 없다(이 사건 부동산을 그 지상에 신축 중인 아파트에 대한 대지권이라고 볼 수 없는 이상 그 지상에 아파트가 신축 중인 사정만으로는 위 결론을 좌우하지 못한다)

따라서 집합건물법 제20조 위반을 이유로 이 사건 소유권이전등기의 말소를 구하는 원고의 주장은 이유 없다.--



제2장 집합건물법 시행 전의 분리처분


★ 대법원 2011. 1. 27.선고 2010다72779 부당이득금반환등, 2010다72786(반소)  【소유권이전등기】

☞ 대지지분권자인 원고가 건물전유부분 소유자인 피고를 상대로 부당이득반환청구소송을 제기하자, 피고가 대지지분의 이전등기를 반소로 청구한 사안

1. 1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조에 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다(제1항).  구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.  다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다(제2항)”라고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제1조에 “이 법은 공포후 1년이 경과한 날로부터 시행한다”, 제4조에 “이 법 시행당시 현존하는 전유부분과 이에 대한 대지사용권에 관한 제20조 내지 제22조의 규정은 이 법의 시행일로부터 2년이 경과한 날로부터 적용한다”라고 규정하고 있다.

위와 같은 규정에 의하면, 집합건물법 부칙 제4조에 따라 같은 법 제20조의 규정이 적용되기 전에 구분소유자가 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분하는 것은 유효하고, 그 후에 집합건물법 제20조가 소급 적용되어 분리 처분이 무효로 되는 것은 아니다.  그리고 집합건물법 제20조가 적용되기 전에 전유부분과 분리하여 대지사용권이 처분되었다면, 집합건물법 제20조가 적용된 후에 그 전유부분과 대지사용권이 각자 처분되더라도 그 처분이 전유부분과 대지사용권의 일체성에 위배되어 무효라고 할 수 없다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 권00은 1979. 3.경 이 사건 대지 위에 지하1층, 지상6층의 한일빌딩(각 층마다 3개 호수, 즉 지하층 1호 내지 지하층 3호, 101호 내지 603호가 있다)을 완공한 사실, 권00은 1979. 3. 29. 주식회사 우리은행에 한일빌딩 중 101호, 102호, 103호, 201호, 202호(이들 건물의 면적 합계는 729.9㎡로 한일빌딩 전체 면적 2959.47㎡의 24.66%이다) 및 이 사건 대지 중 위 건물이 차지하는 부분인 110.7/452지분(24.5%)의 소유권을 이전한 사실, 권00은 1979. 6. 27. 한일빌딩 중 자신이 소유하는 지하층1호, 지하층2호, 지하층3호, 301호, 302호, 303호, 401호, 402호, 403호, 501호, 502호, 503호, 601호, 602호, 603호(이들 건물의 면적 합계는 2127.56㎡로 한일빌딩 전체 면적의 71.89%이다) 및 이 사건 대지 중 341.3/452지분(75.5%)에 관하여 한국외환은행에 근저당권을 설정한 후(근저당권을 설정한 위 건물과 대지지분을 합하여 ‘근저당설정목적물’이라 한다), 1979. 10. 25. 00농림 주식회사에게 위 근저당설정목적물과 한일빌딩 중 203호(102.01㎡로 한일빌딩 전체 면적의 3.45%이다. 이 203호를 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 소유권을 이전하였는데, 위 근저당설정목적물에 관하여는 한국외환은행의 신청에 의하여 임의경매절차가 개시되어 1982. 12. 23. 한국외환은행에 경락으로 그 소유권이 이전된 사실, 한국외환은행은 자신이 취득한 근저당설정목적물에 관하여 1984. 8. 20. 00석유 주식회사에 소유권을 이전하였고, 00석유 주식회사는 1998. 12. 9. 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)에게 그 소유권을 이전한 사실, 한편 00농림 주식회사는 이 사건 건물에 관하여 1990. 5. 7. 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)에게 1990. 3. 30.자 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳐준 사실, 현재 원고가 소유하는 대지지분의 비율은 75.5%, 원고가 소유하는 건물의 전체 건물면적에 대한 비율은 71.89%, 피고가 소유하는 대지지분은 없으며 피고가 소유하는 건물의 전체 건물면적에 대한 비율은 3.45%, 주식회사 우리은행이 소유하는 대지지분의 비율은 24.5%, 주식회사 우리은행이 소유하는 건물의 전체 건물면적에 대한 비율은 24.66%인 사실을 인정하였다.

원심은 이러한 사실관계를 토대로, 집합건물법 제20조는 같은 법 부칙 제4조에 의하여 그 시행일인 1985. 4. 10.부터 2년이 경과한 1987. 4. 10.부터 적용되는데 이 사건 건물을 소유함에 의하여 이 사건 대지 중 이 사건 건물을 소유하는데 필요한 지분(이하 이에 해당하는 대지지분을 ‘이 사건 대지지분’이라 한다)은 이미 그 전에 이 사건 건물과 분리 처분되었고 이에 따라 이 사건 건물의 구분소유자였던 국제농림 주식회사는 이 사건 대지지분의 소유권을 가지고 있지 아니하였으며, 위 법 제20조는 구분소유자가 가지는 대지사용권을 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르게 하는 규정이므로, 이 사건 대지지분의 소유권에 관한 한 구분소유자에게 그 권리가 없어, 피고가 위 법 제20조에 의하여 이 사건 대지지분에 관한 소유권을 취득할 수는 없다고 판단하고, 이어서 피고의 주장 즉, 원고가 1998. 12. 9. 00석유 주식회사로부터 한일빌딩의 구분건물들을 취득하면서 그에 해당하는 대지지분을 초과하여 이 사건 건물의 대지지분까지 취득하였는바, 이 사건 대지지분의 취득은 위 법 제20조에 반하여 무효라는 주장에 대하여, 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물과 이 사건 대지지분이 서로 유효하게 분리처분된 이상 원고의 이 사건 대지지분에 관한 소유권취득이 위 법 제20조에 반하여 무효라고 볼 수는 없다고 판단하여 피고의 위 주장을 배척하였다.

원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 기록과 위 법리에 비추어 정당하고, 거기에 집합건물법 제20조에서 규정하는 전유부분과 대지사용권의 일체성의 적용 범위에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

2. 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 아무런 법률상 원인 없이 전유부분의 대지를 점유하고 있으므로 그 대지 중 그 소유인 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분에 상응하는 면적에 대한 임료 상당의 부당이득을 얻고 있고, 위 대지권으로 등기되어야 할 지분의 소유자는 동액 상당의 손해를 입고 있으므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 위 지분의 소유자에게 위 부당이득을 반환할 의무가 있다(대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결 등 참조).

원심이 제1심 법원의 임료감정촉탁결과에 따라 부당이득을 산정한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 위 임료감정이 위법하게 산정되었다고 볼 자료도 없다.    그리고 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 판시와 같은 이유로, 선의의 점유자로서 과실수취권이 있다는 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다.


★ 대법원 1993.3.9. 선고 92다52917 판결 【손해배상(기)】

집합건물의소유및관리에관한법률 제20조의 시행일(1986.4.10.) 이전에 건물 및 대지지분을 분양받았으나 건물에 대하여만 소유권이전등기를 경료한 소유자로부터 근저당권설정등기를 경료받았다면, 그 후 위 법 시행일 이후에 근저당권이 실행되었다 하더라도 경락인은 건물에 대하여만 권리를 취득할 수 있을 뿐 대지지분에 대하여는 아무런 권리를 취득할 수 없다.


★ 인천지방법원 부천지원 2011.2.24.선고 2010가합742 【소유권이전등기등】

☞대지지분에 대해 이루어진 가압류, 저당설정 및 경매가 무효임을 전제로 낙찰자로부터 이전등기를 받은 자를 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기를 청구한 사안에서, 집합건물법 제정 이전의 처분이라는 이유로 대지지분에 대해 이루어진 가압류, 저당설정, 경매를 유효로 판단한 사안

(가) 집합건물법(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된 것) 제20조에 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다(제1항).  구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다(제2항)”라고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제1조에 “이 법은 공포후 1년이 경과한 날로부터 시행한다”, 제4조에 “이 법 시행당시 현존하는 전유부분과 이에 대한 대지사용권에 관한 제20조 내지 제22조의 규정은 이 법의 시행일로부터 2년이 경과한 날로부터 적용한다”라고 규정하고 있는바, 위 규정에 의하면, 집합건물법 부칙 제4조에 따라 같은 법 제20조의 규정이 적용되기 전에 구분소유자가 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분하는 것은 유효하고, 그 후에 집합건물법 제20조가 소급 적용되어 분리 처분이 무효로 되는 것은 아니다. 그리고 집합건물법 제20조가 적용되기 전에 전유부분과 분리하여 대지사용권이 처분되었다면, 집합건물법 제20조가 적용된 후에 그 전유부분과 대지사용권이 각자 처분되더라도 그 처분이 전유부분과 대지사용권의 일체성에 위배되어 무효라고 할 수 없다(대법원 1993. 3. 9. 선고 92다52917 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다72779, 2010다72786 판결 등 참조).

(나) 이 사건에 관하여 보건대, 김00이 1987. 3. 25. 이 사건 가압류결정을 받아 1987. 3. 27. 이 사건 대지에 관한 가압류등기를 경료한 사실, 김00이 이 사건 가압류에 기하여 1987. 10. 15. 이 사건 대지에 관하여 강제경매개시결정을 받고, 그 경매절차에서 박00이 이 사건 대지를 경락받은 사실은 앞서 본 바와 같고, 한편 ---에 의하면, 00주택은 1987. 4. 6. 김홍0와 사이에 이 사건 대지에 관하여 채권최고액 7,200만 원으로 한 근저당권설정계약을 체결하고, 같은 날 그와 같은 내용의 근저당권설정등기를 경료하였는데, 위 근저당권도 위 강제경매절차에서 박00이 이 사건 대지를 경락받음으로써 1988. 11. 2. 함께 말소된 사실이 인정되는바, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 대지에 관하여 김00의 가압류등기 및 김흥0의 근저당권설정등기가 경료됨으로써 이 사건 대지는 집합건물법 제20조의 시행일(1987. 4. 10.) 이전인 1987. 3. 27. 또는 1987. 4. 6. 이미 이 사건 건물과 분리 처분되었다 할 것이므로(이 사건 가압류도 필연적으로 이 사건 아파트의 건물과 그 대지의 분리 처분이라는 결과를 가져오므로), 비록 위 법 규정 시행일 이후에 강제경매절차가 진행되었다 하더라도 이 사건 가압류에 기한 이 사건 대지의 경매 및 박00의 경락은 모두 적법하다.

(다) 따라서 이 사건 가압류에 기한 이 사건 대지의 경매 및 박00의 경락이 무효임을 전제로 한 원고들의 위 주장은 모두 이유 없다.--


★ 청주지방법원 2010. 8. 27.선고 2009나6043 【전유부분 지분이전청구】

☞ 가등기약정이 전유부분에 국한된 것이라는 것을 전제로, 가등기  당시가 집합건물법 시행 이전이라는 점에서 대지지분에 대해 가등기의 효력이 미치지 않는다고 판단

(가) 이 사건 대지에 관한 가등기 약정 여부에 관한 판단

우선, 원고 조00과 피고는 가동 203호와 다동 201호에 관하여 위 각 구분건물뿐만 아니라 대지권에 관하여도 가등기를 경료하기로 약정하였다는 주장에 관해 본다.

살피건대, 원고들 주장의 위 약정사실을 인정할 만한 아무런 증거가 없고, 오히려 앞서 본 바와 같이 가동 203호, 다동 201호에 관하여만 청주지방법원 음성등기소 1982. 11. 2. 접수 제10404호로 이 사건 가등기가 마쳐진 사실, 1985. 10. 22. 이 사건 가등기가 건물만에 관한 것이라는 취지의 부기등기가 마쳐진 사실과 앞서 살핀 이 사건 가등기의 경료 경위, 피고가 원고 조00에 부담하고 있던 채무액수와 당시 평가된 이 사건 가동 203호, 다동 201호의 금액이 유사하다는 점 등 여러 정황을 종합하면, 원고 조00과 피고는 가동 203호, 다동 201호의 각 구분건물에 관하여만 가등기를 경료할 의사의 합의가 있으며, 이러한 합의에 따라 이 사건 가등기가 가동 203호와 다동 201호 각 구분건물에 관하여만 마쳐진 것으로 보아야 할 것이므로 원고들의 위 주장은 이유 없다.

(나) 이 사건 가등기가 대지권에도 효력이 미치는지 여부에 대한 판단

나아가 이 사건 가등기의 효력이 대지권에도 미치는지에 관하여 살피건대, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”이라 한다) 제20조 제1항은 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다“, 제20조 제2항은 ”구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다“고 규정하고 있는바, 이러한 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지 규정에 따라 구분건물의 대지권은 전유부분과 종속적 일체불가분성이 있다고 볼 수 있다. 그러나 1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된 위 집합건물법은 1985. 4. 11.에서야 시행되어 이 사건 가등기 경료 당시에는 집합건물법이 제정되지도 않았고, 나아가 위 집합건물법의 규정에 의하여라도 구분소유자들이 제정한 규약에 따라 전유부분과 대지권의 분리처분이 금지되는 것은 아니라 이 사건 가등기가 경료된 1982. 11. 2.경에는 규약으로 정하지 않더라도 당사자의 의사만으로도 건물과 대지의 분리처분이 가능하였다고 보이는데, 앞서 본 바와 같이 원고 조00과 피고는 원고 조00의 피고에 대한 채권의 담보로 가동 203호, 다동 201호의 각 구분건물에 관하여만 가등기를 경료할 의사로써 이 사건 가등기를 경료하였다고 보아야 할 것이다. 따라서 가동 203호와 다동 201호에만 가등기를 경료할 의사로써 이루어진 이 사건 가등기가 전유부분의 대지권에는 효력이 미치지 아니한다고 보아야 할 것이다.--

최광석 변호사

2012.01.11.