농지 산지 전용, 개발 행위 허가의 방법과 절차

[랜드챔프]

임야, 논, 밭을 다른 용도로 사용하고자 하는 경우,

농지전용이나 산지전용을 위해

농지전용허가와 산지전용허가를 받아야 합니다.

다만, 일반적으로 형질변경을 수반한다는 점에서

개발행위허가로 진행하는 것이 일반적이랄까요.

오늘은 농지와 임야 등을 전용해서

목적사업을 하는 방법과 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

농지 산지 전용 허가와 개발행위허가 032-888-4997

​ 산지전용허가의 주요 사안

임야인 산지를 전용하기 위한 요건 중

가장 중요한 요건은 2가지로 압축할 수 있습니다.

첫째는 임야이므로 입목축적비율이 낮아야 합니다.

입목이 꽉찬 곳은 수목이 울창하다는 점에서

산지전용허가를 잘 내주지 않고

지방 조례로 이를 막는 규정을 두고 있다는 것입니다.

둘째는 경사도 입니다.

너무 비탈진 곳은 산사태 등의 위험이 있다는 점에서

산지전용허가나 개발행위허가에서 제외된다는 것입니다.

법령도 있으나 지방조례에서 보통 22-25도 사이로 정하고 있으나

도심에 위치한 임야의 경우에는 15도를 조례로 정한 곳도 있습니다.

이밖에도 산림조사서, 재선충병예방대책,

피해방지계획서, 토사반입이나 처리계획서, 입목처리계획 등

다양한 서류가 준비되어야 합니다.

산지전용허가와 개발행위허가의 관계

산지를 전용해서 특정 목적을 이루기 위해서는

해당 임야를 절토하거나 성토하는 토목공사를 수반한다는 점에서

국계법상의 개발행위허가의 대상입니다.

물론 산지를 개발하면 해당 산지의 지목이 변경된다는 점도

지목변경을 위한 개발행위허가의 대상이 될 수 있습니다.

그리고 산지전용허가와 개발행위허가의 관계는

개발행위허가가 주된 민원이 되고

산지전용허가는 협의민원으로 처리된다는 점도 상기하시기 바랍니다.

산지를 전용해서 부지를 조성하는 경우에는

산지전용에 따른 대체산림자원조성비를 부담하게 되고,

개발행위허가를 통해 해당 산지의 지목 등이 변경되면

개발이 끝나고 지가가 상승하게 된다는 점에서

개발부담금이 준공 후 약 1년 후 부과된다는 점에 주의하시기 바랍니다.

대체산림자원조성비는 허가 당시에 납부해야 하고

부지면적에 일정비율을 곱해서 납부하게 되지만,

개발부담금은 지가상승 차액에 일정율을 곱하여 산정하며,

공사비용이나 인허가비용을 공제해준다는 점에서,

개발부담금의 부담을 줄일 수 있는 방법은,

인허가비용과 공사비용에 관한 영수증이나 세금계산서 등을 잘 보관하시라는 점입니다.

농업진흥지역, 농업진흥구역과 농업보호구역에서의 농지전용허가

보전농지란 농업진흥지역의 농지를 말하며...

이에는 농업진흥구역이나 농업보호구역 내의 농지를 말하는 것으로,

이런 구역 내의 농지는 농업, 임업, 축산업, 수산업 가공 처리시설과

연구시설이나 마을의 필요한 공동시설 이외에는

전용을 통한 개발을 원칙적으로 금지하고 있습니다.

특히, 농업진흥구역은 농업보호구역에 비하여 가중된 보전조치를 취하고 있다는 점에서,

농업보호구역 보다 전용이 까답롭다고 보시면 맞습니다.

따라서, 농업보호구역 내의 농지는 농업인의 소득증대와 생활여건개선을 위하여,

관광농원사업, 주말농원사업, 태양광발전사업 등을 할 수 있다는 점에서

농업진흥구역의 농지에 비해 전용과 개발이 가능합니다.

관광농원사업

: 농지 3만제곱미터(약 9천평) 미만으로

건축과 공작물 등 그 밖의 시설물을 설치할 수 있음.

주말농원사업

: 농지를 전용해서 3천제곱미터(약 9백평) 미만으로 부지를 조성해서

건축물과 공작물 등의 시설을 할 수 있음.

태양광발전사업

: 농지를 전용해서 1만제곱미터(약 3천평) 미만으로 태양광발전설비를 할 수 있으며,

이는 최대 1Mw의 전력을 생산할 수 있는 부지에 해당합니다.

기타 승마시설 및 농기자재판매시설, 창고 등

: 위에서 언급한 시설 이외에도 3천제곱미터에서 1만5천제곱미터 미만의

농수산업 및 임업과 축산업 관련시설 및 연구, 판매시설 등을 할 수 있는 예외 규정이 있습니다.

농지전용허가 신청시 주의 사항

위에서 언급한 보전 농지인 농업진흥구역이나 농업보호구역 내의 농지 이외의 모든 농지는

비보전농지로 원론적으로 전용과 개발이 가능합니다.

다만, 농지의 개발은 주변 농지에 피해가 없어야 한다는 점에서,

피해방지계획서가 필용하고 도로에 접해 있어야 하며,

경지정리가 되어 있지 않아야 합니다.

농지전용허가와 개발행위허가의 관계

농지를 전용해서 건축을 하거나 공작물을 설치하는 경우에는

필수적으로 개발행위허가를 수반하게 되고,

건축의 경우에는 이 밖에도 건축허가를 받아야 하지만,

농지전용과 개발행위허가만을 받아서 야영장이나 주차장을 하는 경우에는

별도의 건축허가를 수반하지는 않습니다.

일반적으로 주차장이나 야영장의 관리사무실은 컨테이너를 사용한다는 점에서,

가설건축물 축조신고를 하면 그만입니다.

그리고 농지가 평지여서 절성토를 수반하지 않는다면,

개발행위허가를 받지 않고 농지전용만으로도 주차장이나 야영장을 할 수 있으나,

지목을 변경하고자 하는 경우에는 개발행위허가를 받아야 합니다.

오늘은 간략하지만 전반적으로 농지와 임야를 전용하는 개발에 대해 알아보았습니다.

농지는 식량주권을 보전하기 위한 필수불가결한 요소이고

임야는 산림자원과 맑은 공기를 공급하는 원천입니다.

모두 필요한 국가의 자원이라는 점에서 보전의 필요성이 크지만,

농법의 개량으로 넓은 농토만이 답이 아니라는 것이 실내농법이 이를 입증하고 있고,

대한민국은 전국토에서 임야가 차지하는 비중이 지나치게 많다는 점에서

임야 개발에 좀 더 적극적이어야 할 것으로 보입니다.