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출처: (마로니에방송) 원문보기 글쓴이: 익명회원 입니다
[최창우의 주거토크36]
“보증금을 잃는 30가지 방법(7)”
마로니에방송ㅣ입력 2016.5.8
안녕하십니까. 오래간만에 뵙습니다.
땡볕이 내려 쪼이고 자외선은 강하고 이제 여름이긴 한 것 같습니다. 이제부터 본격적으로 여름이 돌아오는데요. 세입자들에게는 여름, 겨울이 더 낮습니다. 봄이 오거나 가을이 오면 이른바 이사철이라는 말까지 생겼는데요. 보증금을 얼마를 올려달라고 할런지 또 월세는 얼마나 올려달라고 할까. 아니면 나가라고 할까. 아니면 보증금을 월세로 바꿔라 하면서 월세부담이 너무 늘지는 않을까 걱정이 한두가지가 아니잖습니까. 그런데 여름이나 겨울이면 그런 일은 확률상 많이 줄어든다는 것입니다. 그러니까 여름이 오면 곧 가을이 오고... 그러니까 사실은 그게 그거네요... 걱정은 늘 계속 반복이 되는 삶입니다.
보증금 잃는 30가지 방법을 쭈욱 진행하다가 조금 멈췄는데요. 오늘 다시 진행하겠습니다.
오늘은 세금문제에 대해서 조금 더 생각해 보는 그런 시간을 갖겠습니다.
아마도 많이 들어보셨을 겁니다. 납세증명원을 떼야 된다. 이런 말을 들어보셨을 겁니다. 주로 인터넷에서 들었을 겁니다. 납세증명원 정확히 말하면 납세사실증명원,,, 그러니까 납세사실을 증명하는 서류를 떼어봐라 이런 겁니다. 어디 가서 떼어야 될까요. 세금과 관계있는 곳,,, 그러니까 세무서에 가서 떼면 됩니다. 이걸 떼어보면 세금이 밀렸나 안 밀렸나 이런 근거서류를 받을 수 있습니다.
그런데 문제는 그 바로 임대인이 동의를 해 주시 않으면 뗄 방법이 없다고 하는 맹점이 있습니다.
집이 마음에 드는 게 있는데 지금 보증금을 바로 넣지 않으면 다른 사람에게 넘어갈 것 같은 불기한 예감이 드는데 그 순간에 납세증명원을 떼어주시기 바랍니다. 이러면 됐어... 됐어, 아니면 됐어요 됐어... 이러거나 공인중계사가 뭐... 믿고 사는 사회에서 그렇게 까다롭습니까. 이집은 깨끗한 집입니다. 이렇게 얘기하면 따지면서 납세증명원 반드시 떼어 주세요 안하면 계약 안합니다. 이럴 수 없는 게 현실이긴 합니다.
오늘 이야기를 나누는 것은 세금체납 된 또는 세금을 체납할 가능성이 높은 민간임대주택에 들어갔다가는 보증금을 홀라당 날리거나 아니면 반을 날리거나 정말 대책이 없는 경우가 생길 수 있기 때문에 이런 이야기를 오늘 나눠보자 이런 것입니다.
납세사실증명원 이거를 일단 기억하시고요.
뭐... 나한테 조금 좀... 뭔가 말하기가 좀 께름칙하더라도 내 보증금 전체가 걸려있는 거니까 일단 말을 해보세요 라고 말을 하고 싶군요. 그런데 아니면 어떡하지요 안 떼어준다고 하면... 여기서 막히는 군요. 바로 이 대목에서 우리가 말할 수 있는 게 개혁과제, 개선할 문제가 하나 생기는 것입니다. 세입자가 적어도 계약하기 전에 납세증명원을 떼어 볼 수 있게 제도개선이 이뤄져야 된다는 겁니다.
일단은 공인중계사에게 그걸 떼 볼 수 있는 권한을 부여하면 공인중계사가 납세증명원을 확인을 했더니 깔끔하더라는 것을 세입자에게 전해주면서 사실에 관한 기록을 해서 세입자에게 넘겨줄 때 깨끗하다 납세 문제가 없는 집이다 이렇게 적어도 이야기할 수 있는데 까지는 가야 되지 않느냐 이런 말입니다.
아니면 적어도 계약금을 내고 난 다음에는 납세증명원을 세입자가 당연한 권리로 떼 볼 수 있게 근거조항을 만들 필요가 있습니다.
세금이 체납되어 내 보증금을 전부다 날릴지도 모르고 아니면 십분의 일을 날린다고 하더라고 이억에 들어갔으면 2천만원이 날아가는데 그 2천만원을 저축하려면 10년이 걸릴 수도 있고 15년이 걸릴 수도 있고 평생이 걸릴 수도 있습니다. 왜냐면 그 사이에 병도나고 뭔가 지출요인도 생기고 다치기도 하고 여러 가지 요인이 있잖아요. 그런 여러 가지 문제가 생길 수가 있다는 걸 가정하면 2천만원을 모은다는 게 쉬운 문제가 아니잖습니까. 십분의 일을 떼어도 그러는데 만약에 전체 보증금 반을 떼이거나... 1억에 들어간 사람이 5천만원을 떼이거나 아니면 3억에 들어간 사람이 1억5천을 떼이거나 이러면 정말 죽고 싶지요. 제가 이런 말을 너무 남발하는 거 같은데 정말 더 이상 살고 싶지 않을 것입니다. 더욱이 다 떼이면 어떡합니까 오갈 때도 없고 누구를 원망할 수도 없고 세상을 원망할 수밖에 없는데 그렇게 해서 해결이 안 되지 않습니까. 그래서 제가 드리는 말씀입니다. 세입자들이 뭉쳐서 이 잘못된 현실을 바꾸자...
옛날에 노동조합을 만들기 어려웠던 역사도 있었잖습니까. 그런데 뭉쳐서 노동조합이 만들어지고 그래서 많은 개선이 이뤄졌잖습니까.
자료를 보면서 설명하겠습니다.
‘보증금을 잃는 30가지 방법’ 1번부터 24번까지는 그 동안 쭈욱했습니다. 그래서 오늘은 25번부터 진행하겠습니다. 세금과 관련된 것부터 먼저 하겠습니다.
25번에서는 납세증명원을 확인하지 않는다. 그러면 떼인다 까지는 아니어도 떼일 가능성이 급상승한다는 말씀입니다.
26번, 세금체납 가능성이 있는, 사업하는 사람은 항상 세금체납가능성이 있습니다. 그 사업하는 사람이 소유한 주택에 들어간다면 보증금을 떼일 가능성이 높아진다. 어떤 경우에는 다 떼일 수도 있다 하는 것을 생각해보자는 겁니다.
제가 예전에 사장님 집에 들어가지 말자는 말을 했었지요. 어떤 경우에는 법인이 민간임대주택을 소유하고 있는 경우가 많이 있습니다. 그런 경우 역시 그 임대주택에 들어가면 나중에 세금체납 할 가능성이 높고 또 이런 경우도 말씀드렸습니다. 오늘 말씀드리는 거 하고 맥락이 같은데요. 노동자들을 근로자들을 일정하게 쓰는 그런 사업하는 사람 같은 경우... 사장님 같은 경우... 또는 법인의 경우 바로 3개월치 체불임금, 3년치 퇴직금을 먼저 떼어가는 제도가 있기 때문에 위험하다는 얘기를 했었지요. 그러니까 사업하는 사람의 경우는 바로 노동자 체불임금이 발생했을 때 이런 문제가 발생하고, 다음은 바로 오늘 이야기하는 세금체금 가능성도 높기 때문에 사장님에 들어간다 들어가지 않는다... 안들어간다.
정확히 말하면 사장님 소유주택... 사업하는 사람의 소유주택은 조심해야 한다는 말씀을 드립니다. 조심하지 않아서 내가 문제가 되는 경우 나중에 후회밖에 안 남지 안 습니까.
그런데 그것보다 중요한 것은 사업하는 사람의 주택에 들어가면, 그가 소유하고 있는 주택에 들어가면 세입자가 위험에 빠지는 건, 이건 제도가 잘못된 것 때문이다 하는 말씀을 드립니다. 그건 개선과제입니다.
다시 자료를 보겠습니다.
26번 세금체납 가능성이 있는 사업자가 소유한 주택에 들어간다... 들어가지 않는다... 들어가지 않는다가 우리의 기본원칙이 되어야 하지 않느냐... 물론 어떤 분은 들어가서 매우 안정적으로 살다가 나올 수가 있습니다. 하지만 이런 위험이 도사리고 있다하는 알아야 한다는 것입니다.
숲에 들어갈 때 뱀이 있을까 조심하잖습니까. 막대기로 휘저어가면서 가거나 또는 발을 저어서 가면 그러면 뱀이 스스로 피합니다. 그런데 그렇게 안 하고 뚜벅뚜벅 걸어가다 뱀을 밟으면 매우 위험해 질수 있습니다. 그런 위험이 있는 숲도 조심하는데 내 보증금 전체가 걸려있는 민간임대주택을 구할 때는 신경을 많이 써야 한다는 것입니다.
세금과 관련된 이야기를 하겠습니다.
당해세라고 하는 게 있는데, 당해세라고 하는 것은 내가 들어간 그 건물에 해당되는 세금이란 뜻입니다.
그 건물과 관련돼서 여러 가지 세금이 부과될 수 있는데 상속을 하게 되는 경우 또는 증여가 되는 경우 상속증여세가 있고 또 재산세를 내야 되기도 하고 또 종합토지세, 도시계획세, 자동차세 그리고 이들 세금의 가산금... 이런 세금을 내야 되는 건데 그 건물에 해당되는 경우에 바로 이것을 당해세라고 합니다. 이 당해세의 경우는 확정일자 순서보다도 더 빨리 세금을 떼어 갑니다. 그러기 때문에 이 세금체납 하는 사람의 주택 또는 세금을 체납할 가능성이 있는 사람, 그 사람이 소유한 주택에 들어가는 것은 위험이 매우 높다는 겁니다.
이 당해세라고 하는 것은... 경매되고 나면 배당을 합니다. 배당순서가 생기는데 1순위가 소액보증금, 3개월 체불임금. 2순위가 조금 전에 설명한 당해세입니다. 이 당해세를 모르면, 당해세에 해당하는 세금을 모르면 당해세에 당했어... 정말 섬득한 얘깁니다. 당할 수 있는 세금이 바로 당해세입니다. 보통 사람들은 이 말을 잘 들어보지 못해서 무슨 말인지 잘 모를 수 있습니다. 하여간 내가 들어가는 그 건물에 해당되는 관련 세금이 있을 수 있습니다. 증여세, 상속세 등등... 3순위는 확정일자 또는 근저당입니다.
이런 순서이기 때문에... 당해세를 먼저 떼어가기 때문에 매우 위험하다 어떤 주택은 세금체납 가능성이 있는, 사업하는 사람이 소유하고 있는, 또는 사업하는 영리를 추구하는 법인이 소유하고 있는 주택의 경우 그 법인이 파산이 나거나 또는 임대인이 파산이 나는 경우에 문제가 발생할 수가 있다는 겁니다.
세금은 당해세 문제가 있고 그 외에 세금이 또 많이 있습니다. 이런 저런 국세, 지방세 여러 가지 세목이 많이 있는데요.
고지서 발부일을 기준으로 하는 세금이 있습니다. 세금 종류 중에 신고일 기준으로 하는 세금이 있고 고지서 발부일 기준으로 하는 게 있고 납세통지서 발송일을 기준으로... 기준 시점을 잡은... 더 있습니다만 대략적으로 이 세가지 종류가 있습니다.
신고일 기준은 소득세, 법인세, 부가가치세 등등이고. 고지서 발부일 기준은 상속증여세, 국세 등. 납세통지서 발송일 기준은 보증인 재산에 차압을 붙이는 등의 경우가 있습니다.
이 세가지 이야기를 하는 것은 이 세금을 납부할 그런 기준이 언제냐 하는 걸 말씀드리는 겁니다. 그런 게 세금 종류에 따라 신고일, 고지서발부일, 통지서발송일 기준의 세가지가 있다는 겁니다.
이 이야기를 하는 것은 전세로 사는 사람의 경우 대항력이 생기는 때가 계약서, 점유(인도), 주민등록 세가지가 맞아 떨어지면 대항력이 생기고 또 나중에 경매가 결정되면 순서를 잡아 주는 게 확정일자라고 말씀을 드린바 있습니다. 그래서 계.점.주가 있으면 소액보증금을 받은 데는 아무 문제가 없습니다. 다 받는 건 아니지만 소액보증금 대상자이긴 하다는 뜻입니다. 소액보증금 받는데 문제가 있습니다란 조금 전의 제 말은 잘못된 겁니다. 그건 정정합니다. 소액보증금은 왜냐면 늘 다 받을 수 있는 게 아니기 때문에 저도 관념에 익숙해져서 저도 모르게 얘기했습니다만 그 얘기는 사실이 아닙니다. 그러니까 소액보증금은 다 보장한다 이렇게 돼 있지 않고 최우선 변제한다고 법에 돼 있다고 말씀드렸는데 즉 경매하고 재산이 남은 것 중에서 우선적으로 배당하는데 50%만 우선 배당한다까지 이야기 했는데 이 이야기가 좀 복잡하면 거슬러 올라가서 들어보시기 바랍니다.
계.점.주가 있고 확정일자가 있는데 확정일자를 받게 되면 경매됐을 때 순서가 자기한테 유리할 수 있거나 아니면 늦게 받으면 불리할 수 있다는 이야깁니다. 그러니까 확정일자가 보증금 보장을 확정해 주지 않는다는 것을 누누이 말씀 드렸잖아요. 오늘도 그것을 다시 환기시켜드리는 겁니다.
대항력이 생기는 것은 주민등록을 한 다음날이다... 점유와 주민등록 한 다음 날이다. 물론 계약서는 당연이 있어야 하고요.
오늘이 6월 19일이라면 고지서 발부일 하고 생각해 보면 고지서발부일이 어제였다면 나는 어떻습니까 하루가 늦지요. 그런데 이 대항력은 내가 주민등록을 한 그날 발생하지 않고 그 다음날 발생하니까 이틀이 늦는 거지요. 고지서가 발부 됐는지를 나는 알 길이 없는데... 납세증명원을 떼어서 알 수 있는 것도 아닙니다.
세금은 두가지 종류가 주거문제와 관련해서 있다고 했습니다. 하나는 당해서가 있고... 이거는 순서가 굉장히 빨라서 확정일자를 받아도 소용없습니다. 단지 소액보증금 보다는 순서가 늦는다는 겁니다.
신고일, 고시서발부일, 통지서발송일... 이 기준으로 세금을 받아가는 날자는 정해집니다.
6월 19일 주민등록을 했고(계약서+점유 포함) 대항력 요건을 갖췄는데 그런데 대항력이 19일 생기는 것이 아니고 하루 뒤인 20일부터 효력이 발생합니다. 그런데 신고일 또는 고지서발부일 통지서발송일이 18일이면 이틀 늦은 거지요. 경매가 되면 이것들이 앞 순서이기 때문에 먼저 떼어 간다는 것입니다. 그러니까 고지서가 발부됐는지 안 됐는지도 모르고 나는 계약을 했고 잔금까지 (6월 19일에)지불했는데... 계약은 이날보다 더 먼저 대략 한달 전(5월 19일 쯤)에 하니까 계약일에는 고지서 발부를 알지도 못합니다. 왜냐면 고지서는 6월 18일... 거의 한달 뒤에 발부가 됐는데 아무튼 계약을 하면 잔금을 대게는 내게 되지요. 세입자는 잔금을 내는 날에도 며칠 뒤에 고지서가 발부될 것이라는 것을 전혀 알 수가 없다는 겁니다.
그러니까 사업하는 사람 또는 법인 소유의 민간주택에 임차해서 들어가면... 이런한 문제점이 발생하기 때문에 국회의원들 국회의장 또는 대통령, 개혁을 외치고 제도 개선을 외치는 사람들, 공평과 정의를 외치는 사람들은 이런 모순을 그대로 나두면 안 된다는 것입니다.
개선을 해야 피해를 안 입는데... 얼마 전에 신문에도 났습니다. 전세보증금이 세금문제에 걸리면 거의 다 날리는 경우가 많습니다. 세금으로 그냥 왕창 다 가져가 버리기 때문에 그렇게 되는 것입니다. 그래서 이런 경우 국세, 지방세 이런 경우에도 압류 기준일이라든지 뭐가 있어야... 이게 등기부등본에 나와야 세입자가 알 수 있는 게 아니겠습니까. 저런 엉터리 법이 또 어디 있겠어요.
당해세도 마찬가지입니다. 당해세를 왜 확정일자보다 무조건 일찍 받아갑니까. 그러니까. 이거는 국가의 폭력입니다. 국가가 하는 것은 至高至純의 善이다 라는 잘못된 가치관 국가주의가 찌든 내용이 여기에 들어있는 것이지요. 그래서 이런 내용을 국회의원, 보좌관 이런 분을 만났을 때 얘기하면 무슨 이야긴지 별로 귀담아 듣지 않더라고요. 제가 여러 번 이야기를 여러 의원실에 가서 이야기를 했는데 또는 토론회에서 이야기를 했는데 무슨 소린지 반응이 없습니다. 그런데 저걸 고치는 유일한 방법은... 세입자가 인구의 45%잖습니까. 세입자들이 국회 전체구성원의 45% 되는 날 아마 해결 될 겁니다.
세입자가 거의 없어요. 국회의원 중에... 그걸 정확히 파악해 보면 재밌을 텐데요. 뭐 보통 지역에 가서는... 국회의원 지역구 있잖아요... 낙하산으로 내려가서 당선된 다음에 거기에 어쨌거난 전셋집은 필요하잖아요. 그래서 거기에 형식상 전셋집은 놔두고 주로 서울에 와서 원래 자기 집에서 생활하는 국회의원도 많습니다.
세입자이긴 한데 그런 사람을 진정한 의미의 세입자로 볼 수 없잖습니까. 자기 자가 소유를 가지고 있으면서 그러는 경우가 국회의원 중에 많습니다.
오늘 말씀드리는 것은 이런 세금체납 가능성이 있는 그런 주택에 들어가지 마라 하는 말을 말씀드렸습니다.
이거에 대해서 자세히 알고 싶으시면 인터넷에 검색해서 다양하게 그 내용을 찾아 보고 더 보완을 스스로 하시면 도움이 될 것 같고요.
이러한 이야기를 동네에 이웃에 또는 자녀들에게... 세입자로 살게 될 사람에게 미리미리 이야기해 주십시오.
그리고 스스로 인터넷에 들어가서 살펴보고 최창우의 주거토크를 꼭 들어보라는 얘기도 전해주시기 바랍니다. 오늘은 여기까지입니다.
감사합니다.-촬영.녹취: 박찬남 기자-
최종입력: 2016.6.20 Ⅰ 편집: ⓒ 마로니에방송
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