서울동부지방법원 2025타경50197 서울 송파구 아파트 경매건( 국세 법정기일 무시하고 매입시 사해행위 취소 소송당함)

[법학박사 황경진]

서울 송파구 아파트 경매건에서  국세 압류(법정기일) 무시하고 소유권이전받고 매입시 문제점?

    매수자는 사해행위 취소 소송에 피고가 되어 큰 고통을 당함.

상속 부동산 경매 절차에서의 임차보증금 및 조세채권 우선순위와 사해행위 리스크에 관한 심층 연구 보고서

( 서울동부지방법원2025타경50197

서울 송파구 삼전동 아파트 경매건)

본 보고서는 서울특별시 송파구 삼전동 소재의 집합건물(다세대주택)을 둘러싼 복잡한 권리관계, 즉 소유자의 사망에 따른 상속 개시, 임차권자의 강제경매 청구, 그리고 다수의 국세 및 지방세 압류가 중첩된 상황에서의 법적 쟁점을 심도 있게 분석한다. 특히 2023년 개정된 조세 관련 법령에 따른 임차보증금 보호 기제와 상속인의 고유 체납액이 상속재산에 미치는 영향, 그리고 경매 절차 외의 사적 거래 시 발생할 수 있는 사해행위 취소 리스크를 중심으로 실무적 가이드라인을 제시하고자 한다.

제1장 부동산 현황 및 등기부 기재 사항의 정밀 분석

대상 부동산인 서울특별시 송파구 삼전동 67-12 제4층 제401호는 2012년 12월 6일 강을희에 의해 소유권보존등기가 마쳐진 이후, 약 10년 이상의 기간 동안 다양한 권리 변동을 겪어왔다.1 초기 등기부상 기재를 보면, 본 건물은 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 2014년 12월 29일 증축을 통해 지상 6층 규모로 확장된 바 있다.1 이러한 물리적 변동은 담보 가치의 변화를 수반하며, 이후 발생한 근저당권 설정 및 말소 과정에서 금융권의 가치 평가 기준이 되었을 것으로 판단된다.

부동산 등기부의 갑구와 을구에 나타난 권리 설정 현황을 시계열적으로 재구성하면 다음과 같다.

표 1: 대상 부동산의 주요 권리 변동 타임라인 (등기부 기준)

날짜	구분	상세 내용	권리자/채무자	비고
2012-12-06	소유권	소유권보존등기	강을희	최초 소유자 1
2012-12-20	담보	근저당권 설정 (채권최고액 2.52억)	우리은행	2013년 말소 1
2017-11-06	담보	근저당권 설정 (납세담보)	잠실세무서	2018년 해지 1
2022-01-20	임대차	확정일자 부여	김세라	보증금 2.8억 1
2022-02-11	임대차	전입신고 및 점유 개시	김세라	대항력 발생 1
2023-03-15	상속	소유자 강을희 사망 (상속 개시)	정해원 외 2명	법정상속분 각 1/3 1
2024-02-27	임대차	주택임차권 등기	김세*	임차권등기명령 1
2025-01-14	소유권	상속을 원인으로 한 소유권이전등기	정**, 정상*, 정혜*	대위등기 1
2025-01-17	경매	부동산강제경매개시결정	김세*	2025타경50197 1
2025-04-10	압류	정해원 지분 압류	송파구청	지방세 체납 1
2025-04-22	압류	정해원 지분 압류	송파세무서	국세 체납 1
2026-01-29	압류	정해원/정상용 지분 압류	잠실세무서장	국세 체납 1
2026-02-04	압류	정혜정 지분 압류	잠실세무서장	국세 체납 1

위 연대표를 통해 확인할 수 있는 핵심적인 지점은 임차인 김세라의 대항력 및 우선변제권 확보 시점(2022년 2월)이 소유자 사망(2023년 3월) 및 상속인의 소유권 이전등기(2025년 1월)보다 앞선다는 점이다.1 또한, 임차인은 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차권등기명령을 통해 자신의 우선변제권을 공시하였으며, 이후 상속인들을 상대로 강제경매를 신청하여 실질적인 채권 회수 단계에 진입해 있다.1

제2장 피상속인의 조세채권과 임차보증금의 우선순위 법리

부동산 소유자가 사망하기 전 발생한 조세채권, 즉 전 소유자 강을희에 대하여 송파세무서나 잠실세무서가 교부청구한 세목의 경우, 그 우선순위는 원칙적으로 '법정기일'과 임차인의 '우선변제권 확보일'을 비교하여 결정된다.3

2.1 법정기일 원칙과 일반 조세채권의 경합

국세기본법 제35조 및 지방세기본법 제71조에 따르면, 조세채권은 다른 채권에 우선하여 징수하는 것이 원칙이나, 조세의 법정기일 전에 확정일자를 갖춘 임차보증금 반환채권에 대해서는 예외를 인정한다.2 여기서 법정기일이란 과세표준과 세액의 신고에 따라 세액이 확정되는 조세의 경우 그 신고일, 과세표준과 세액을 정부가 결정·경정하거나 수시부과 결정하는 경우 그 고지서 발송일 등을 의미한다.5

임차인 김세라의 경우 2022년 1월 20일 확정일자를 받았고, 2022년 2월 11일 전입신고를 마침으로써 2022년 2월 12일 0시부터 대항력과 우선변제권을 동시에 확보하였다.1 따라서 피상속인 강을희에 대한 일반 국세 및 지방세 중 법정기일이 2022년 2월 12일보다 빠른 세금이 있다면, 해당 조세채권은 임차보증금보다 선순위로 배당받게 된다.3 이는 조세채권의 공익적 성격과 거래 안전을 조화시키려는 법치주의적 결단에 기인한다.

2.2 당해세 우선 원칙의 예외와 2023년 개정법의 적용

주목해야 할 부분은 해당 부동산 자체에 부과된 조세인 '당해세'의 지위이다. 당해세(국세의 경우 상속세, 증여세, 종합부동산세 / 지방세의 경우 재산세 등)는 과거 법정기일과 관계없이 항상 임차보증금보다 우선하여 변제되는 강력한 지위를 가졌다.2 그러나 전세사기 피해 방지 및 임차인 보호를 위해 2023년 4월 1일 이후 경매·공매가 진행되는 건부터는 획기적인 예외 규정이 도입되었다.5

개정된 국세기본법 제35조 제7항 및 지방세기본법 제71조 제6항에 따르면, 주택 경매 시 해당 주택에 부과된 당해세의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 늦은 경우, 그 당해세에 배분될 예정액 한도 내에서 임차보증금을 당해세보다 먼저 배정하도록 하고 있다.6 이는 당해세의 우선권 자체를 말소하는 것은 아니나, 임차인이 예측할 수 없었던 고액의 상속세나 종부세 때문에 보증금을 회수하지 못하는 사태를 방지하기 위한 '배당 순위의 전도' 기제를 마련한 것이다.5

따라서 사망한 강을희에게 부과된 상속세 등이 설령 당해세에 해당한다 하더라도, 그 법정기일이 임차인의 확정일자보다 늦다면 개정법에 따라 임차보증금이 실질적으로 선순위 보호를 받게 된다.6 이러한 변화는 임차인의 권리 분석에 있어 법정기일 확인의 중요성을 더욱 증폭시켰다.

제3장 상속인의 고유 체납액과 상속재산의 목적적 한정성

사용자가 질의한 핵심 쟁점 중 하나는 2025년 상속등기를 마친 상속인(정해원, 정상용, 정혜정)에 대하여 부과된 조세채권의 순위이다. 등기부상 2025년과 2026년에 걸쳐 기입된 송파세무서 및 잠실세무서의 압류는 피상속인이 아닌 '상속인 개인'의 고유한 체납액에 기초한 것이다.1

3.1 상속인의 고유 채권자와 피상속인의 채권자 간 우열

우리 대법원 판례(대표적으로 2012다44023 판결)는 상속재산이 가지는 '목적적 한정성'을 명확히 규정하고 있다.14 상속재산은 일차적으로 피상속인의 채무를 변제하기 위한 공동담보가 되어야 하며, 상속인의 고유 채권자는 피상속인의 채무를 변제하고 남은 상속재산에 대해서만 그 권리를 행사할 수 있다는 원칙이다.14

이러한 법리에 따라, 상속인의 고유한 조세채권이 아무리 법정기일이 빠르다 하더라도, 그것이 해당 부동산 자체에 부과된 당해세가 아닌 이상 피상속인의 채무인 임차보증금 반환채권보다 우선할 수 없다.8 상속인은 상속으로 취득할 재산의 한도 내에서만 피상속인의 채무를 변제할 의무를 지는 한정승인적 성격(민법 제1028조)을 법정하고 있으며, 비록 단순승인이 이루어지더라도 상속재산의 분리 법리에 따라 피상속인의 채권자가 상속인의 고유 채권자보다 우선하는 것이 법의 형평에 부합하기 때문이다.14

3.2 등기부상 압류의 실질적 의미 해석

현재 등기부 갑구 4번부터 8번까지 기재된 압류 내역을 분석하면, 이는 상속인들의 '지분'에 대한 압류임을 알 수 있다.1 정해원, 정상용, 정혜정 각자의 지분에 대하여 개별적으로 압류가 들어온 것은 이들이 국세를 체납하고 있음을 의미하며, 세무서는 상속인들이 상속받은 재산을 압류함으로써 체납 처분을 집행하고 있는 것이다.1

그러나 이러한 압류는 상속인들이 소유권을 취득한 이후의 시점에 이루어진 것이며, 상속 부동산의 매각 대금에서 배당을 받을 때에는 이미 2022년에 성립한 임차인의 우선변제권보다 후순위로 밀리게 된다.8 따라서 상속인들의 세금 체납이 임차인의 보증금 회수를 직접적으로 방해할 수 없다는 사용자의 판단은 현행 법리와 판례에 비추어 볼 때 매우 타당하다.14

표 2: 채권 유형별 배당 우선순위 구조 분석

순위	채권 유형	근거 및 특징	본 사건 적용 여부
0순위	경매집행비용	민사집행법에 따른 절차 비용 2	김세* 경매 신청 시 최우선 1
1순위	최우선변제금	소액임차인 보증금 중 일정액 2	보증금 규모상 해당 여부 확인 필요 2
2순위	법정기일 앞선 당해세	2023년 이전 원칙 (현재는 확정일자와 비교) 6	강을* 체납액 중 일부 가능성
3순위	확정일자부 임차보증금	대항력 + 확정일자 구비 시점 2	김세*의 2.8억 원 채권 (핵심 지위)
4순위	법정기일 늦은 당해세	2023년 개정법에 따라 임차인보다 후순위 5	개정법 적용 대상
5순위	일반 조세채권	법정기일 순서에 따름 4	강을*/상속인의 일반 세무 체납액
6순위	상속인 고유 세금	상속재산 분리 법리에 따라 피상속인 채무에 후순위 8	정해* 등 3인의 지분 압류 세금

제4장 경매 취하 후 사적 매매 시의 사해행위 및 법적 리스크

사용자가 고민하는 가장 위험한 시나리오는 제3의 매수 원매자가 나타나 2억 8,000만 원만 변제해주고 경매를 취하한 뒤 소유권이전등기를 넘겨받는 경우이다. 이 행위는 민사법적, 조세법적으로 심각한 결함을 내포하고 있다.

4.1 사해행위 취소 소송의 성립 가능성

사해행위란 채무자가 자신의 재산을 감소시켜 채권자의 공동담보를 부족하게 만드는 행위를 말한다.20 여기서 채무자는 현재의 소유자인 상속인 3인이며, 채권자는 이들의 지분을 압류한 송파세무서 및 잠실세무서(국가)이다.1

대법원 판례(2018다215756 등)에 따르면, 사해행위 취소 시 부동산 가액에서 우선변제권이 있는 채권액을 공제한 잔액이 사해행위의 범위가 된다.20 만약 부동산의 시가가 4억 원이고 임차보증금이 2억 8,000만 원이라면, 나머지 1억 2,000만 원의 가치는 국가를 포함한 상속인들의 일반 채권자들이 나누어가져야 할 '공동담보'에 해당한다.22

그런데 매수인이 오직 보증금만 인수하고 상속인들에게 대가를 지급하지 않거나, 시가보다 현저히 낮은 가격으로 거래를 마친다면, 세무서는 국가의 징수 권리를 침해한 것으로 간주하여 매매계약을 취소하고 부동산을 상속인 명의로 되돌리라는 '사해행위 취소 소송'을 제기할 수 있다.21 이 경우 매수인은 소유권을 상실하게 될 뿐만 아니라, 이미 지불한 보증금 변제액을 상속인들로부터 돌려받기 매우 어려운 상황에 처할 수 있다.

4.2 조세 압류의 실질적 미말소 리스크

더욱 치명적인 문제는 경매를 취하한다고 해서 등기부상의 압류가 사라지지 않는다는 점이다.25 경매는 법원의 강제 집행 절차일 뿐이며, 압류는 세무서의 체납 처분 절차이다. 매수인이 임차인의 보증금을 갚아주어 임차인이 경매를 취하하더라도, 세무서의 압류는 체납액 전액이 납부되거나 별도의 해제 사유가 없는 한 그대로 유지된다.26

결국 매수인은 압류가 주렁주렁 달린 부동산을 취득하게 되는 셈이다. 세무서는 매수인이 소유권을 취득한 이후에도 언제든지 공매(公賣)를 신청하여 해당 지분을 매각할 수 있다.26 매수인이 "나는 보증금을 갚고 정당하게 샀다"고 주장하더라도, 이미 등기부상에 공시된 압류의 효력을 부정할 수 없다.27 즉, 경매 절차 외에서의 취득은 세금 폭탄을 안고 뛰어드는 것과 다름없다.

4.3 가액반환과 원상회복의 법적 메커니즘 분석

사해행위 취소 소송이 진행될 경우, 법원은 행위 당시의 채무 초과 상태와 수익자(매수인)의 악의를 엄격히 판단한다.23 상속인들이 이미 다수의 세금을 체납하여 지분이 압류된 상태에서 유일한 재산인 부동산을 매각하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 사해행위로 추정된다.21

만약 매수인이 이미 저당권이나 보증금을 변제하여 부동산 자체를 되돌리는 것이 공평하지 않다고 판단되면, 법원은 매수인에게 부동산 가액에서 우선권 있는 채권을 뺀 금액을 현금으로 물어내라는 '가액배상' 판결을 내린다.20 매수인은 보증금을 갚는 데 돈을 쓰고도, 또다시 세무서에 수천만 원에서 억 단위의 돈을 물어내야 하는 이중 고통에 시달릴 수 있다.

제5장 실무적 권고 및 전략적 결론

본 건의 복잡한 권리 실타래를 푸는 가장 안전하고 유일한 방법은 현재 진행 중인 '경매 절차를 완결하는 것'이다.

5.1 경매 제도를 통한 권리 소멸 및 안정적 취득

경매의 가장 큰 장점은 '소멸주의' 원칙이다.9 법원이 주관하는 경매를 통해 낙찰을 받게 되면, 낙찰자가 인수하지 않는 모든 후순위 권리, 즉 상속인들의 조세 압류 및 기타 가압류 등은 매각으로 인해 등기부상에서 일괄 말소된다.9

매수 원매자가 있다면, 경매를 취하시킬 것이 아니라 직접 경매 입찰에 참여하여 낙찰받는 것이 최선이다. 낙찰가는 임차보증금 이상으로 형성될 것이며, 임차인은 보증금을 법원으로부터 배상받고, 매수인은 세금 리스크가 완전히 제거된 깨끗한 소유권을 취득하게 된다.13 이것이 민사집행법이 예정하고 있는 정의로운 해결책이다.

5.2 임차인의 대응 전략: 채권 양도 혹은 셀프 낙찰

임차인 김세라의 입장에서도 경매 취하는 극도로 경계해야 한다. 제3자가 보증금을 갚아주겠다고 유혹하더라도, 등기부상 압류가 말소되지 않는 이상 해당 부동산의 가치는 시장에서 인정받기 어렵다. 만약 보증금 전액을 확실히 현금으로 즉시 지급받는 조건이 아니라면, 경매를 지속하여 배당을 받는 것이 법적 보호를 받는 길이다.2

또한, 임차인이 직접 부동산을 취득하고 싶다면 경매 절차 내에서 '상계 신청'을 활용할 수 있다.13 자신이 받을 보증금 채권과 낙찰 대금을 상계함으로써 추가적인 현금 부담을 줄이면서 소유권을 확보하는 방식이다. 이 경우에도 상속인의 고유 세금 압류는 자연스럽게 말소된다.

5.3 최종 요약 및 법적 판단

사용자가 제시한 두 가지 질문에 대한 최종 결론은 다음과 같다.

우선순위 판단의 적절성: 상속인들에 대한 조세채권이 임차인보다 후순위라는 사용자의 판단은 상속재산 분리 법리와 2023년 개정 조세법에 근거할 때 법리적으로 타당하다.6 다만 피상속인 강을희 명의로 부과된 세금 중 법정기일이 빠른 것은 선순위일 수 있음을 유념해야 한다.3(?????????)

사적 매매 및 경매 취하의 위험성: 보증금만 변제하고 경매를 취하한 뒤 소유권을 이전받는 행위는 세무서에 의한 사해행위 취소 소송의 표적이 될 가능성이 매우 높으며 21, 무엇보다 기존의 세금 압류가 소멸하지 않아 매수인이 소유권을 안정적으로 유지할 수 없다.26

결론적으로, 본 사건은 송파구 삼전동 지역의 고가 부동산 거래에 있어 흔히 발생하는 조세와 임대차의 경합 사례로서, 반드시 법원의 경매 절차를 통해 권리를 정제(精製)해야 한다. 사적인 거래를 통한 우회 시도는 국가의 조세 징수망을 자극하여 예상치 못한 법적 쟁송과 금전적 손실을 초래할 뿐이다. 임차인과 매수 희망자 모두는 경매 절차 내에서의 배당 순위와 소멸주의 원칙을 신뢰하고, 투명한 절차를 통해 각자의 권리를 실현할 것을 권고한다.

이 보고서가 다루는 법리는 2026년 현재의 대법원 판례와 개정 세법을 반영한 것이며, 실제 경매 진행 과정에서의 세부적인 배당표 작성은 집행 법원의 판단에 따라 미세한 차이가 발생할 수 있으므로 구체적인 입찰 시점에는 최신 등기 사항과 법정기일 내역을 재확인해야 한다.

본 보고서를 마친다. (작성일: 2026.02.12.)

(추가 질문)강제경매 이후 송파세무서 등 압류 등기가 아니고, 배당요구종기일 이내 세무서 등에서 법원에 교부청구만 한 경우라면 무시하고 매수한 경우 사해행위와는 매수자가 별 문제가 없는가?

(추가 답변)

등기부상 압류 등기가 없더라도 배당요구종기일 내에 세무서의 교부청구가 있었다면, 이를 무시하고 임차보증금만 변제한 뒤 소유권을 이전받는 행위는 사해행위 취소 소송의 대상이 될 가능성이 매우 높으며 매수자에게 심각한 법적 리스크를 초래합니다.구체적인 이유는 다음과 같습니다.

1. 교부청구의 법적 성격과 사해행위의 성립

교부청구는 과세관청이 강제집행 절차에 참여하여 배당을 구하는 행위로, 민사집행법상의 배당요구와 같은 성질을 갖습니다. 비록 등기부에 압류 사실이 기재되지 않았더라도, 세무서가 교부청구를 했다는 것은 국가가 해당 채무자(상속인)에 대해 조세채권을 가지고 있음을 대외적으로 천명한 것입니다.

사해행위 판단 기준:부동산 시가에서 우선순위가 있는 임차보증금을 제외한 나머지 잔액(잉여 가치)은 국가를 포함한 모든 채권자의 공동담보가 됩니다.

리스크: 매수자가 보증금만 인수하고 소유권을 가져오는 것은 상속인의 남은 재산을 0으로 만들어 국가의 조세 채권 회수를 불가능하게 만드는 행위이므로 전형적인 사해행위에 해당합니다.

2. 매수자의 '선의' 인정 불가능

사해행위 취소 소송에서 매수자가 보호받으려면 해당 거래가 채권자를 해한다는 사실을 몰랐어야(선의) 합니다.

그러나 해당 부동산은 이미 강제경매가 진행 중이었고, 경매 기록(문건접수내역 등)을 통해 세무서의 교부청구 사실을 충분히 확인할 수 있는 상태였습니다.

이러한 상황에서 교부청구액을 무시하고 거래를 진행했다면 법원은 매수자의 **악의(채권자를 해함을 알고 있었음)**를 추정할 가능성이 매우 큽니다.

3. 경매 취하 후의 압류 리스크

경매가 취하되면 해당 경매 절차 내에서의 교부청구 효력은 사라지지만, 세무서의 조세채권 자체가 소멸하는 것은 아닙니다.

세무서는 소유권이 이전된 직후라도 해당 거래를 사해행위로 간주하여 소유권 이전 등기 말소 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

만약 소송에서 패소할 경우 매수인은 소유권을 잃게 되며, 이미 임차인에게 지급한 보증금 2억 8,000만 원은 채무자(상속인)에게 구상권을 행사하여 받아내야 하는데 상속인이 무자력 상태라면 이 돈을 회수하는 것조차 불가능해집니다.

결론

압류 등기가 없다는 사실이 매수인의 안전을 보장하지 않습니다. 특히 경매 기록에 나타난 교부청구는 국가의 강력한 채권 행사 의지이므로, 이를 배제한 채 보증금만 변제하는 사적 거래는 세무서로부터 사해행위 소송을 당할 수 있는 가장 위험한 방식입니다. 안전한 취득을 위해서는 경매 절차에 직접 참여하여 낙찰을 받거나, 세무서의 교부청구 세액까지 모두 정리하는 조건으로 거래를 진행해야 합니다.

https://www.yeongnam.com/web/view.php?key=20181205.010200741130001

[김재권 변호사의 부동산 읽기] ‘사해행위’ 취소로 가액반환시 임차보증금은 공제되나

뉴미디어부

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입력 2018-12-05|수정 2018-12-05|발행일 2018-12-05 제면

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돈을 빌린 채무자가 돈을 빌려 준 채권자의 강제집행을 피하려고 자신의 재산을 지인에게 빼돌리는 일이 적지 않다. 이를 채권자를 해하는 행위, 즉 ‘사해(詐害)행위’라고 한다.

이렇게 채무자가 빼돌린 재산을 채권자가 되찾아오는 소송을 ‘사해행위취소소송’이라고 하는데, 찾아오면 소송을 한 채권자는 물론 모든 채권자를 위해 공동담보가 된다.

그러나 근저당권이 설정되어 있는 부동산을 제3자(수익자)에게 빼돌린 후 그 제3자가 자기 돈으로 채무를 변제하고 그 근저당권을 말소했다면 그 근저당권의 피담보채권액은 당초부터 다른 채권자의 공동담보가 아니었다는 이유로 부동산가액에서 근저당권의 피담보채권액을 공제한 가액만 반환하라고 판결하게 된다.

그런데 사해행위로 빼돌린 부동산에 근저당권 이외에 대항력 있는 임차인이 있다면 그 보증금도 공제하고 가액반환을 명해야 할까.

A로부터 거액을 빌린 B는 자신의 유일한 자산인 부동산(시가 2억1천500만원)을 C에게 빼돌렸는데, 그 부동산에는 새마을금고에 채권최고액 1억5천990만원(실 채권액은 1억2천300만원)의 근저당권이 설정된 상태였다. B는 매매계약 체결 후 하루 뒤에 임차인 D에게 임차보증금 1억6천만원에 2년간 임대했고, 한 달 후에는 위 근저당채무를 전액 변제하고 근저당등기를 말소했다.

그렇다면 사해행위로 부동산을 취득한 수익자 C가 소송을 제기한 채권자 A에게 가액반환해야 할 돈은 부동산 시가 2억1천500만원에서 근저당 실채무 1억2천300만원을 뺀 9천200만원일까. 아니면 임차인 D의 임차보증금 1억6천만원도 공제해야 하므로 반환할 돈이 없다고 보아야 할까.

이에 최근 대법원은 “저당권설정등기가 말소되어 사해행위 취소와 함께 가액반환을 명하는 경우, 부동산 가액에서 저당권의 피담보채권액을 공제한 한도에서 가액반환을 명해야 한다. 그런데 그 부동산에 저당권 이외에 우선변제권 있는 임차인이 있는 경우에는 임대차계약체결을 사해행위 이전에 했다면 보증금이 공제되고, 사해행위 이후에 했다면 공제되지 않는다”고 판결했다.(대법원 2018년 9월13일 선고 2018다215756 판결) 사해행위 이전에 체결된 임대차 보증금은 일반 채권자들의 공동담보에 제공되었다고 볼 수 없다는 이유에서다.

결국 수익자인 C가 반환해야 할 가액은 부동산 시가에서 근저당채무만 공제한 9천200만원이 된다. 만약 임대차계약이 사해행위 이전에 이뤄졌고 우선변제권이 있다면, 임차보증금까지 공제되어야 하므로 반환할 돈이 없게 된다.

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대법원 2025. 7. 3. 선고 2025다210447 판결

[사해행위취소]

대

법

원

제

1

부

판

결

사건

2025다210447 사해행위취소

원고, 피상고인

1. A

2. B

피고, 상고인

1. C

2. D

3. E

4. F

피고들 소송대리인 법무법인 대인

담당변호사 강주영, 박근희

원심판결

서울중앙지방법원 2025. 1. 14. 선고 2024나5300 판결

판결선고

2025. 7. 3.

주

문

원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.

이

유

상고이유를 판단한다.

1. 일반채권에 대하여 우선변제권이 있는 조세채권 등에 기초한 압류등기가 마쳐져있는 부동산이 사해행위로 이전된 경우에 그 사해행위는 부동산 가액에서 조세채권액

등을 공제한 잔액의 범위 내에서만 성립한다. 따라서 사해행위 후 변제 등에 의하여

압류등기가 말소된 경우 사해행위를 취소하여 그 부동산 자체의 회복을 명하는 것은 당초 일반 채권자들의 공동담보로 되어 있지 아니하던 부분까지 회복시키는 것이 되어 공평에 반하는 결과가 되므로, 그 부동산의 가액에서 조세채권액 등을 공제한 잔액의 한도에서 사해행위를 취소하고 가액의 배상을 명하여야 한다(대법원 2009. 7. 23. 선고 2009다25906 판결, 대법원 2023. 9. 21. 선고 2023다249739 판결 등 참조).

나아가 그 부동산에 위와 같은 압류등기 이외에 우선변제권 있는 임차인이 있는 경우에는 임대차계약의 체결시기 등에 따라 임차보증금 공제 여부가 달라질 수 있다. 가령 사해행위 이전에 임대차계약이 체결되었고 임차인에게 임차보증금에 대해 우선변제

권이 있다면, 부동산 가액 중 임차보증금에 해당하는 부분이 일반 채권자들의 공동담보에 제공되었다고 볼 수 없으므로 수익자가 반환할 부동산 가액에서 우선변제권 있는 임차보증금 반환채권액을 공제하여야 한다. 그러나 부동산에 관한 사해행위 이후에 비로소 채무자가 부동산을 임대한 경우에는 그 임차보증금을 가액반환의 범위에서 공제할 이유가 없다. 이러한 경우에는 부동산 가액 중 임차보증금에 해당하는 부분도 일반

채권자들의 공동담보에 제공되어 있음이 분명하기 때문이다(대법원 2018. 9. 13. 선고 2018다215756 판결 참조).

2. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음 사실을 알 수 있다.

가. 원고들은 2019. 7. 22. G을 상대로 정산금청구의 소를 제기한 다음, 그 정산금

채권의 보전을 위해 2019. 12. 17. 및 2020. 5. 13. G 소유의 원심판시 제1, 2, 3 부동산에 관한 부동산가압류 결정을 받아 가압류 기입등기를 마쳤다.

나. G은 2021. 12. 4. 피고 C에게 원심판시 제1, 2, 3 부동산과 제3 부동산 지상 미등기건물을 매도하고(이하 위 매매계약을 '이 사건 매매계약'이라 한다) 2021. 12. 28. 이 사건 매매계약에 기하여 피고 C 앞으로 제1, 2, 3 부동산에 관한 소유권이전등기를

마쳐주었는데, 당시 제1, 3 부동산에는 대한민국의 압류등기(처분청 송파세무서장)가 마쳐져 있었다.

다. 피고 C은 2022. 2. 14. 피고 D에게 제1, 2 부동산에 관하여, 같은 날 피고 E에게 제3 부동산에 관하여 각 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었고, 피고 E은

2022. 4. 19. 피고 F에게 채무자 피고 E, 채권최고액 10억 원인 근저당권설정등기를 마쳐주었다.

라. 원고들은 G을 상대로 한 정산금청구소송에서 2022. 8. 31. 일부 승소판결을 받아 확정되자 그 확정판결에 기해 서울중앙지방법원 T 부동산 강제경매를 신청하였고, 위 법원이 2022. 10. 5. 강제경매개시결정을 함으로써 제3 부동산에 관한 강제경매절차가 진행되었다(이하 '이 사건 강제경매절차'라 한다).

마. 송파세무서장은 이 사건 강제경매절차에서 G의 종합부동산세 및 양도소득세 등 조세채권 합계 68,931,090원에 대해 교부청구를 하였고, 제3 부동산이 매각된 후 배당절차에서 배당할 금액 중 1순위로 68,931,090원을 배당받았다. 한편, 경매법원은 2순위로 원고들에게 가압류 청구금액 합계 1,606,261,000원, 공정증서에 기한 신청채권자인

M에게 231,000,000원, 확정일자 있는 임차인 V에게 20,000,000원을 각 배당한 다음, 나머지 금액을 피고 E에게 배당하기로 하는 배당표를 작성하였다.

3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다.

가. 이 사건 매매계약 체결 당시 G은 국세 68,931,090원의 조세채무를 부담하고 있었고 이 사건 매매계약의 목적물인 제1, 3 부동산에 대한민국의 압류등기가 마쳐져 있었으므로, 이 사건 매매계약 체결 당시 위 조세채무 상당액은 일반 채권자들의 공동담보에 속하지 않던 부분이라고 할 것이다. 나아가 제3 부동산에 마쳐진 압류등기는 제3 부동산의 매각으로 인해 말소되고 대한민국이 이 사건 강제경매절차에서 1순위로 교부청구금액인 68,931,090원을 배당받음에 따라 제1 부동산의 압류등기도 말소되었을 것 으로 보인다. 또한 제2 부동산은 제1 부동산 지상건물이므로 경제적으로 불가분의 관계에 있다. 따라서 원심으로서는 원고들이 원상회복을 구하는 제1, 2, 3 부동산의 가액에서 위 우선변제권 있는 조세채무액을 공제한 금액의 범위 내에서 사해행위취소와 배상을 명하였어야 한다.

나. 이 사건 강제경매절차에서 확정일자 있는 임차인으로 2순위 배당을 받은 V의 임차보증금은 그 임대차계약 체결시기 등에 따라 공제 여부가 달라질 수 있다. 따라서 원심으로서는 이 사건 매매계약 체결 당시를 기준으로 V의 임차보증금 반환채권이 주택임대차보호법상의 요건을 갖춘 우선변제권 있는 채권인지를 심리함으로써 일반 채권자들의 공동담보로 되어있는 책임재산의 범위를 살펴본 후 그 부분에 한하여 가액배상을 명하였어야 할 것이다.

다. 그런데도 원심은 이 점에 관하여 아무런 판단도 하지 않은 채 판시와 같은 이유만으로 이 사건 매매계약 전부를 사해행위로서 취소하고 그 원상회복으로 이 사건 매매계약의 목적물 중 제1, 2, 3 부동산의 원물반환을 명한 제1심판결을 그대로 유지하였다. 이러한 원심의 판단에는 사해행위취소소송에서 책임재산의 산정, 원상회복의 방

법 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

4. 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심

리 · 판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판단한다.

대법관 마용주(재판장) 노태악 신숙희 서경환(주심)

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참고 자료

등기부.pdf

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경매부동산 낙찰받으면 압류된 세금 낙찰자가 부담하여야 하나? #인천시민교수#원스톱경매#이정빈#부동산2인자 - YouTube, 2월 12, 2026에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=cp8W4vTGvVg