1억으로 서울에서 ‘수익형’ 경매 투자하기

[월드]

소액 임대용 경매 부동산은?

1억 원 정도로 서울에서 임대수익용으로 적당한 경매 부동산은 다양하다. 소형 오피스텔, 아파트상가와 근린상가, 소형 주택까지 다양한 경매물건이 공급된다. 경매를 통해 낙찰 받으면 20~30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있어 불황기 투자 유망한 임대용 부동산이다.

상가는 대표적인 수익성 부동산으로 우량 물량은 많지 않지만 소액으로 값싸게 매입할 수 있고 근린상가와 중심상가, 단지 내 상가는 경매시장에서 인기리에 매각된다. 가격상승 가능성이 적은 주택보다 임대 수익성 부동산인 상가에 투자하려는 수요자가 늘고 있다.

오피스텔의 경우 1억 원 전후에 투자할 만 소형 투자물건이 첫 입찰 물건을 중심으로 늘고 있다. 경매에 부쳐지는 오피스텔은 감정가가 낮은데다 도심에 위치해 임대 수익률이 높기 때문에 높은 인기를 끌고 있다.

소형 다세대와 원룸 등도 경매시장의 수익성 부동산으로 꾸준히 공급된다. 서울 도심의 경우 소형주택의 월세 수요가 늘고 있어 1억 원 정도의 금액으로 20% 정도 값싸게 낙찰 받아 세를 줄 경우 높은 임대수익을 올릴 있는 경매시장의 효자 종목이다.

서울 외곽지역과 경기도 인접 소형 상가의 경우 낙찰가율과 입찰 경쟁률이 지속적으로 하향 안정세를 보이기 때문에 값싸게 낙찰 받아 저렴하게 세를 줄 경우 은행금리보다 훨씬 높은 임대수익을 얻을 수 있어 불황기 최고의 재테크인 셈이다.

임대용 경매 낙찰 사례 및 동향

근린상가와 아파트 상가는 경매시장에 매물이 풍부하다. 한 달에 서울에 약 500~600여건이 쏟아지고 1억 미만 물량은 절반이 넘은 50~60%를 차지한다. 낙찰가율은 50~60% 전후여서 경매에서 가장 많이 유찰되고 낙찰가율도 저렴하다. 입찰경쟁률은 2대 1 수준으로 다른 경매물건보다 현저하게 낮다. 공급 물량은 많지만 우량물건은 20~30%에 불과한 게 상가 경매물건의 특성이다.

오피스텔은 매달 200여건이 경매에 나오고 낙찰가율은 85% 수준이며 입찰경쟁률은 3대 1. 감정가 1억 미만 소형 오피스텔 비중은 약 30% 전으로 물량은 많지 않다. 물량은 적은 대신 입찰 경쟁률이 높아 경매에 나오면 1회 유찰 후 바로 낙찰되는 인기 매물이다.

대중적인 상가와 오피스텔 외에 소형 아파트형 공장과 창고, 사무실, 다세대 등 다양한 임대용 물건이 나오고 있으며 통상 1~2회 유찰 후 낙찰가율 80% 안팎에 낙찰돼 투자자 본인이 잘 아는 종목을 골라 싸게 낙찰 받으면 소액으로 짭짤한 임대수익을 기대할 수 있다.

부동산 경기 침체 여파로 소형 임대용 경매물건이 늘고 있다. 입찰 예정물건과 첫입찰 물건들이 속속 입찰 진행될 예정이기 때문에 입찰 전 미리 물건 검색을 통해 내 자금에 맞는 우량 물건 입찰을 준비해두는 것이 유리하다.

경매 투자전략

수익성 경매물건의 유찰횟수보다 감정가가 저렴한 게 유리하다. 시세보다 싼 물건 중에서 1~2회 유찰 물건을 고르면 높은 임대수익 물건을 고를 수 있다. 특히 근린 상가의 경우 감정가가 시세보다 저렴하기 때문에 입찰 전 감정가의 적정성을 살핀 후 가격을 정해 낙찰 받는 게 수익성 경매물건의 입찰 전략이다.

경매시장에는 대중적인 오피스텔과 상가와 달리 임대용 틈새 물건들을 노리는 것도 값싸게 낙찰 받은 방법이다. 예를 들면 아파트형 공장, 소형 사무실, 창고, 지상층 근린시설, 학원과 교육시설 등을 값싸게 낙찰 받아 지역 여건에 맞게 세를 주면 얼마든지 임대수익을 높일 수 있다.

초보자들이 임대수익용으로 활용하기 쉬운 부동산은 소형 주택 〉오피스텔 〉사무실 〉상가 순이다. 처음부터 높은 수익을 기대하기보다는 가격 저렴하게 낙찰 받아 값싸게 세를 준다는 마음으로 경매시장에서 우량 물건을 찾는 게 바람직하다.

상가의 경우 1층보다 지하층과 2층 또는 3층이 훨씬 싸게 낙찰 받을 수 있다. 지상층이라도 지역 여건에 맞게 수요자를 찾기 쉬운 근린업종으로 세를 주면 임대수요가 넉넉하다. 굳이 1층 등 가격이 비싼 저층을 고집하기보다는 지상층을 값싸게 낙찰 받아 세를 줄 경우 투자금 대비 높은 수익을 얻을 수 있다.

소형 임대용 부동산의 경우 지역에 따라 높은 인기로 인해 낙찰가율이 감정가 수준까지 올라가는 경우가 있다. 인기 높은 지역은 입찰 전 낙찰가율 추이를 살펴 입찰해야 한다. 최근 1개월 이내 낙찰가율과 경쟁률, 유찰횟수 등을 체크해 입찰가 쓰는 것에 감안해야 한다.

경매 입찰시 주의점

경매 수익성 부동산 중에는 가격은 저렴한 대신 임대수익이 거의 불가능한 악성 경매물건이 입찰에 부쳐지기 때문에 신중하게 경매물건을 골라야 한다. 악성 미분양 상가나 쓸모가 거의 없는 테마상가, 권리 상, 물건 상 하자가 있는 오피스텔과 근린시설 들이 종종 경매에 나오기 때문에 입찰 시 주의해야 한다.

수익성 부동산은 주택과 달리 철저한 물건 분석이 필요하다. 수회 유찰해 가격이 반값 까지 떨어진 경매 물건 들 중에는 ‘공유지분’ 매각 물건과 ‘대지권’이 빠진 물건, 십 년 넘게 상권 형성이 안돼 ‘슬럼화’된 상가까지 경매에 부쳐진다. 경매 입찰 전 철저한 입지와 상권분석이 선행돼야 한다.

부동산경기 침체와 임대수요 감소로 인해 임대수익이 계속 떨어지는 시장 상황이다. 수익성 경매 입찰 시 부동산의 가격과 건물의 외양 등을 따지기보다는 철저하게 임대 놓기에 용이한 물건인지 지역적으로 경쟁시설 출현 가능성으로 인해 공실 가능성은 없는지를 따져보고 입찰에 참여해야 한다.

최근 입찰되는 경매 부동산의 경우 권리 상 하자가 있는 물량이 대거 입찰되고 있어 주의가 요구된다. 예를 들어 선순위 가처분과 가등기, 인수해야 할 선순위 임차인 있어 낙찰자가 인수해야 하는 물건도 다수 나오고 있다. 하자 있는 물건의 경우 매수자가 권리를 모두 떠안아야 하기 때문에 입찰 전 보증금 인수 여부, 낙찰 후 인수해야 할 권리 등을 따져 입찰전략을 짜야 한다.

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