↑위에 질문하신 경기도 부천시 원미구 중동 근린시설 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2013타경7849*

이 물건은 경기도 부천시 원미구 중동 근린시설(교회) 경매물건 입니다.

1.권리분석결과

답변:본건의 건물등기부를 열람한 결과 2002.6.1 

우리은행의 근저당이 말소기준 권리가 되어 낙찰시 전부

(후순위 전세권자 김양섭 포함)소멸 되므로 건물 등기부상 

법적인 문제는 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서를 열람한 결과 임차인

'더사랑교회'가 점유 중인데 더사랑교회는 전세권자 김양섭이 당초 식당

이었던 이곳을 인수하여 2010년 교회로 보수한 뒤 현재까지 운영하고 있는

것으로 보입니다.

그런데 더사랑교회는 김양섭이 말소기준 권리이후 전입하여 전세권을

등기 하였고 더사랑교회도 2010년 교회가 시작되어 모두 대항력이 없어

제1순위 배당권자인 우리은행 근저당에 밀려 현재 입찰가격으로 낙찰시

보증금 5,000만원을 단 한 푼도 배당받지 못해 명도시 상당한 저항이

예상 됩니다.

3.최종결론:본건은 직접 현장 임장 하시고 1회 정도

더 유찰을 기다려본 후에 입찰하십시오.

이유:본건은 지하2층+지상3층중 2층 상가이며 1997년10월 건축되어

약16년 경과한 건물로 아래--로드뷰 사진상 외관도 일부 노후해 보입니다.

본건의 강점은 서울지하철7호선 신중동역과 부천시청이 도보7~8분 거리에

소재하고 부천중앙공원도 10분 거리에 소재하여 이용 가능하다는 것입니다.

또한 건물주변에도 리슈빌엔클래스/메트로팰리스등 고층 주거건물과

롯데시네마도 있어 언뜻 보면 상당히 매력적인 상가로 보입니다.

그런데 이런 장점에도 불구하고 제가 추천을 망설이는 이유는 인근 신중동역

5번출구 앞에 ‘홈플러스’ 가 위치하여 일반적인 상가로서의 경쟁력이 전혀

없어 보이기 때문입니다.

이마트나 홈플러스 같은 대형마트가 들어오면 인근 시장이나 작은 상가들은

경쟁력을 상실해 점차 쇠퇴하게 마련인데 실제로 본건 건물도 사진을 보면

일반적인 상점들이 아닌 식당(참치그라/순대/함바식당/노래방등)위주로

입점하고 있어 1층도 아닌 2층 본 상가에서 어떤 업종을 선택해야 성공

할지 장담을 할 수 없습니다.

더구나 위에서 언급하였지만 임차인 더사랑교회(김양섭)는 원래 식당이던

이곳을 자신의 교회운영에 맞게끔 여러 가지 시설과 설비들을 투자 하였는데

제1순위 채권자인 우리은행 근저당권 보다 순위가 늦어 보증금5,000만원과

시설투자비용에 대하여 단 한 푼도 배당을 받지 못하고 쫓겨나게 되어 목사

부부와 성도들은 명도시 상당히 저항을 할 것이고 결국에는 강제집행을 해야

명도완료가 가능 할 수도 있습니다.

따라서 만약 회원님이 낙찰을 받는다면 일반적인 경매물건의 이사비지급보다

훨씬 많은 금액으로 협상하겠다고 마음먹고 명도에 임하시는 것이 좋으며

최악의 경우 강제집행을 각오 하시되 직접 현장 임장하여 현지부동산중개업소

2~3곳을 방문하여 현재 이지역의 상권은 살아 있는지 2층의 상가에서 영업

가능한 업종이 있는지 꼼꼼히 상담해 보신 후 입찰여부를 판단하시고 아직은

전국적인 경기 침체에 명도비(강제집행비용)등을 감안하면 이번 회차 입찰은

가격면에서 큰 메리트가 없어 보이니 재고하시고 가급적 1회 정도 더 유찰을

기다려본 후 신중히 입찰여부를 결정하십시오.

^^러브정/정의덕(010)3391-3005 올림.