[부동산 거품 붕괴 경보음]5. 무자비한 구조조정만이 살 길 -화전민 경제엔 미래가 없다

[기오]

부동산 PF살리기에 금융 공기업 총 동원하는 윤 정부

시민언론 민들레 2024.07.07

이태경 편집위원

주택금융공사 부실 PF 사업장 특혜 지원
국토부는 재건축 추진에 주택연금 탐내
윤 정부, 화전민 근성으로 공기업 망쳐

한국주택금융공사가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 살리기를 위해 나섰다. 돈 쓸 곳이 천지인 한국주택금융공사가 난데없이 부동산PF살리기에 나선 게 누구 때문인지는 긴 설명이 필요치 않을 것이다. 이미 윤석열 정부의 국토교통부는 재건축 추진을 용이하게 하기 위해 주택연금을 이용할 궁리를 한 바 있고, 집값 띄우기와 부동산PF 구하기에 돈을 물쓰듯 하다 주택도시보증공사(HUG)의 주택도시기금을 고갈되는 지경에 이르게 만들었다.

건국 이래 윤석열 정부만큼 집값 띄우기에 혈안인 정부는 없었지만, 윤 정부의 행태는 넘지 말아야 할 선을 거침없이 넘고 있다는 점에서 충격적이다. 임기 후에 대한민국이 존재하건 말건 관심없다는 듯 화전민 근성으로 무장한 채 시스템을 붕괴시키는 윤 정부의 폭주를 막지 못하면 나라의 미래는 암울할 따름이다.

한국주택금융공사 창구. [연합뉴스 자료사진]

사업장 건설비마저 지원하겠다는 한국주택금융공사

한국주택금융공사(HF)는 최근 부동산PF 정상사업장에 대한 원활한 자금 공급을 위해 '건축공사비 플러스 PF 보증' 상품을 출시하겠다고 발표했다. 지난 4월 부실 PF 사업장의 정상화를 위해 내놓은 ‘특례보증’ 상품의 확대판이다. 운영기간도 올해 연말까지 했던 ‘특례보증’보다 6개월 늘려 내년 상반기까지로 했다.

이 상품은 HF의 PF보증을 이용하고 있지만 건축공사비 등이 추가로 필요한 사업장이나 신규 PF 보증 사업장을 대상으로 하며 대출한도가 기존 총사업비의 70~90%에서 추가 보증은 필요사업비의 100%, 신규 보증은 총사업비의 90%로 늘어났다. 또한 자금지원시기를 기존 '입주자 모집 공고 전까지'에서 '준공 시까지'로 완화하고, 보증지원도 기존의 대지비와 기타사업비 위주에서 건축공사비도 지원할 수 있도록 확대됐다. 더불어 우발채무에 대한 시공사의 부담을 줄이기 위해 책임준공 미이행 시 기존에는 채무를 인수해야 했으나 이를 손해배상으로 완화했다. 이번 상품의 출시는 지난 5월 정부가 발표한 '부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'의 후속 조치 중 하나다. 다만, 상품 운영 기간은 2025년 6월 30일까지며 보증 한도는 총 1조 5000억 원이다.

아래 표가 잘 보여주듯 한국주택금융공사가 이번에 출시한 '건축공사비 플러스PF보증상품'은 보증대상, 대출한도, 보증비율, 지급용도, 지급지원시기, 우발채무에 대한 시공사의 책임 등 모든 면에서 부동산PF 사업장에 준 특혜종합선물세트를 방불케 한다. 한국주택금융공사는 주거독립(전세자금보증 등), 내집마련(보금자리론 등), 노후준비(주택연금 등) 등을 주된 역할로 하는 기관이다. 담당해야 할 사업을 추진하기에도 벅찬 기관이 부동산PF 구하기의 구원투수로 투입되었으니 참담한 노릇이다.

건축공사비 플러스 PF보증 상품 주요 특징. 자료 : 한국주택금융공사

국토부, 재건축 추진에 주택연금까지 이용할 궁리 중

국토부는 재건축 추진을 용이하게 하기 위해 시민들의 노후를 책임져야 할 주택연금까지 이용할 궁리를 하고 있다.  국토부는 최근 금융위원회에 주택연금(주택담보노후연금보증)의 일시지급 사유에 재건축·재개발 이주비와 분담금을 포함하고, 주택 가치(시세)를 재산정할 수 있는지 검토해 달라고 요청한 것으로 보도됐다.

주택연금은 55세 이상 주택 소유자가 집을 담보로 평생 또는 일정기간 받을 수 있는 금융기관으로부터 매월 일정 금액을 받도록 하고 이를 한국주택금융공사가 보증하는 상품이다. 주택연금에는 의료비·교육비·주택유지수선비·관혼상제비 등의 사유로 대출 가능액의 50%까지 일시적으로 꺼내 쓸 수 있는 ‘개별인출제도’가 있다. 그런데 국토부는 고령의 주택 소유자들의 재건축·재개발 정비사업 동의율이 상대적으로 낮다고 판단해, 주택연금의 개별인출 제도를 활용하는 방안을 꺼내 든 것으로 보인다.

충격적인 건 최근 민간연구기관인 한국건설산업연구원(건산연)이 ‘정비사업형 주택연금 도입안’ 보고서에서 재건축·재개발에 주택연금 활용 방안을 제시한 바 있는데, 국토부가 이 보고서를 금융위에 전달하면서 긍정적 검토를 요청했다는 사실이다. 국토부가 토건자본의 대리인도 아니고 이게 뭐하는 것인지 모르겠다.

금융위는 일단 검토해보겠다는 입장이지만 일각에서는 부정적 기류가 강한 것으로 전해졌다. 특히 주택시세 재산정 같은 건 주택연금제도의 근간을 흐드는 것으로 결코 용납될 수 없다. 주택시세는 주택연금 가입시에 확정해 월지급금을 산정한다. 만약 재건축 후 가격이 상승한 주택에 대해 주택시세를 재산정하게 되면 당해 주택 소유자는 월지급금이 늘겠지만, 주택 가격이 하락한 경우 월지급금을 내리지 않는다면 주택연금은 고갈될 것이 명약관화하다. 중도에 월지급금을 줄이는 것은 안정적인 노후생활 보장이라는 주택연금의 근본 취지를 흔드는 일이다.

금융권 관계자는 “1기 신도시가 재건축·재개발의 사업장이 나오기 쉽지 않다 보니 흥행을 위해 주택연금을 희생양 삼고 무리수를 두는 게 아닌가 싶다”면서 “정부가 단계마다 계속 펌프질하고 대상 지역 아파트 가격은 계속 들썩일 것”이라고 말했다. 윤석열 정부의 국토부는 1기 신도시 재건축 사업 등을 성공시킬 목적으로 시민들의 소중한 노후생계수단 중 하나인 주택연금까지 노리고 있는 것이다.

1기 신도시 고양시 일산. 연합뉴스

화전민 근성으로 대한민국을 거덜내고 있는 윤석열 정부

이미 윤석열 정부는 서민들의 주택구입·전세자금 대출과 임대주택 공급에 활용하는 주택도시기금을 부동산PF 안정화 지원, 신생아 특례대출 등에 쏟아부으면서 고갈시켰다. 주택도시기금의 여유자금이 올해 3월 말 기준 13조 9000억 원으로 2년 3개월 새 무려 35조 1000억 원 급감했다.

주택도시기금이 이 지경이 되자 윤 정부는 대책이랍시고 청약통장납입액 한도를 월 10만 원에서 25만 원으로 늘렸다. 청약통장 저축액을 늘려 집값 띄우기에 사용하느라 탕진된 주택도시기금을 채우겠다는 얄팍한 속셈이다.

윤석열 정부는 아직도 배가 고픈지 주택도시보증공사의 주택도시기금을 박살낸 것도 모자라 이번엔 한국주택금융공사를 노리고 있다. 오로지 집값을 띄우고 부동산PF에 물린 건설사와 시행사, 금융사를 살리기 위해 올인 중인 윤석열 정부 아래에서 주택도시보증공사과 한국주택금융공사가 온전히 남아 있을지 의문이다.

정부 고위관계자가 한 언론과 인터뷰하며 "서울 집값이 상승했지만 조금 더 올라도 된다"며 "지금은 집값 자체보다 거래가 늘고 PF부실을 해결하는 게 급선무"라고 말했다 한다. 화전민 근성으로 발톱까지 무장한 채 임기 이후엔 대한민국이 존재하지 않는 것처럼 폭주하는 윤석열 정부가 대한민국을 벼랑 끝으로 몰고 있다. 윤석열 정부가 잔여 임기를 온전히 마친다면 대한민국은 회생이 어려울 정도로 상처를 입을 성 싶다.

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부동산 PF 위기, 결국 저축은행 삼키나

시민언론 민들레  2024.05.04

PF 부실로 연체율 8%까지 폭등한 저축은행

9년 만에 순손실 5천 억으로 치솟으며 벼랑 끝

PF금리와 수수료만 20%…사색이 된 건설업계

무자비할 정도로 강도 높은 구조조정만이 살 길

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위기의 여파가 본격화하고 있다. 일부 지방 저축은행의 연체율이 무려 8%대까지 폭등한 것이다. 거기에 더해 저축은행은 9년만에 5000억 원의 손실을 기록하는 등 휘청거리고 있다. 상황이 더 나쁜 건 PF업계 상황이 전혀 나아질 기미를 보이지 않고 있다는 사실이다. PF업계는 금리와 수수료만 20%에 달할 정도로 수익성이 악화됐다. 부실이 더 커지기 전에 PF업계에 대한 강도 높은 구조조정이 조속히 실행돼야 한다. 

저축은행이 PF 부실로 위기에 처했다. 사진은 서울의 한 저축은행 간판.

연체율 8%에 짓눌린 저축은행, 바람 앞의 촛불신세?

국회 정무위원회 소속 오기형 더불어민주당 의원실이 예금보험공사에서 제출받은 자료에 따르면 지난해 말 기준 광주·전남·전북지역 저축은행 연체율은 8.1%로 전년(4.3%) 대비해 무려 3.8%포인트 높아졌다. 다른 지역 저축은행들도 사정이 처참하다. 대구·경북·강원과 대전·충남·충북이 7.8%를 기록는데, 두 지역은 전년에도 4.2%로 같았으며 1년 만에 3.6%포인트 높아졌다. 또한 경기·인천이 7.6%, 부산·울산·경남이 6.4%로 각각 전년(3.5%·3.8%) 대비 4.1%포인트, 2.6%포인트 올랐다.

지난해 말 기준 전국 79개 저축은행의 연체율은 6.55%를 기록했다. 서울(6.0%)과 부산·울산·경남(6.4%)을 제외한 지역 저축은행이 전국 평균 연체율을 웃돌았다. 심지어 고정이하여신비율은 대구·경북·강원이 10.2%까지 치솟았고, 경기·인천(8.8%), 광주·전남·전북(8.5%), 대전·충남·충북(8.4%)도 8%대로 뛰었다.

지방저축은행의 연체율이 가파르게 상승하는 데 일등 공신(?)은 단연 부동산 관련 대출이 꼽힌다. 비대면 모바일뱅킹의 발달로 지역밀착형 서민금융기관으로서의 기능이 축소된 가운데 부동산 담보·부동산 PF 대출 취급 비중이 높아졌으며 건설·부동산 경기가 침체하며 전체 연체율도 높아진 것이다.

일례로 지난해 말 기준 광주·전남·전북 지역 저축은행 7개사의 전체 대출금 규모 대비 부동산 관련 대출(부동산 담보·건설업·PF 대출) 비중은 37.3%였고, 연체율은 9.33%에 달했다. PF 연체율도 13.8%를 기록했다.

저축은행 소유 제한을 풀었지만 시장에선 관심 없어

금융당국은 경쟁력이 떨어지는 지방·중소형 저축은행을 큰 회사로 편입하기 위한 취지로 비수도권 저축은행에 대해서는 동일 대주주가 최대 4개 저축은행을 소유할 수 있도록 규제를 완화했다. 

하지만 지난해 매물로 나온 상상인·상상인플러스·HB·애큐온저축은행은 여전히 새 주인을 찾지 못한 상태다. 이는 저축은행이 9년 만에 5000억 원대 순손실을 내며 적자 전환한 데다 금리 인하 기대감이 작아지며 인수 매력도가 낮아진 탓으로 보인다. 저축은행업권은 여신 취급 시 고정금리 비중이 높아 금리 하락 시 예대마진이 커진다.

대출금리와 수수료에 짓눌린 PF업계는 사면초가

윤창현 국민의힘 의원실이 금융감독원으로부터 제공받은 자료에 따르면 지난해 말 기준 보험·저축은행·여전업·증권·상호금융 등 5개 업권을 대상으로 한 부동산 PF 대출금리는 평균 연 6.63%로 전년 동기 대비(연 5.95%) 대비 0.68%포인트 상승한 것으로 나타났다. 부동산 가격이 고점을 찍은 2020년 말(4.52%)과 비교하면 무려 2.11%포인트나 폭등한 것이다.

업권별로 살펴보면 저축은행이 연 8.24%로 가장 높았고 이어 △캐피털 연 7.4% △증권 연 7.2% △카드 연 6.5% △상호금융 연 5.31% △보험 연 5.14% 순이었다. 대출 금리가 치솟는 근본원인은 금융권이 부동산 PF 사업장의 불확실성으로 기존보다 높은 금리를 요구하고 있어서다. 업계에선 각종 수수료 등을 포함하면 실제 금리가 연 20%를 넘는 사례도 상당수라는 호소가 나온다.

악소리 날 정도의 고강도 구조조정만이 유일한 해법

부동산 PF의 부실과 그에 연계된 금융권 부실 이슈는 오래전부터 끊임없이 불거졌다. 윤석열 정부는 PF 부실 사태를 정면으로 직시하고 고통이 따르더라도 과감한 구조조정을 해야 했음에도 불구하고 산소호흡기를 제공하는 식으로 대응했다. 총선 직전까지 정부가 한 것이라곤 PF업계에 대한 각종 지원 뿐이었다.

그 결과 구조조정 타이밍만 실기하고 부실은 부실대로 커졌다. 이제라도 정부는 부동산 PF업계와 그에 연계된 금융권에 대한 고강도 구조조정에 착수해야 옳다. 시간이 지난다고 고름이 살이 되는 법은 없다.

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윤 정부 부동산 PF 연착륙 대책…고작 금융권 팔 비틀기?

시민언론 민들레  2024.05.13

은행·보험사가 최대 5조 공동대출하는 방식

사업성 평가 세분화·사업 재구조화에 박차?

너무 늦은데다 금융권 부실만 늘어날 위험 커

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 눈덩이처럼 커지면서 한국경제를 위협하는 뇌관으로 지목되자 그동안 미봉책으로 일관하던 윤석열 정부가 마침내 부동산 PF 정상화 방안을 13일 발표했다. 사업성 평가를 강화해 부실 사업장을 솎아내는 트랙과 사업성이 있지만 유동성을 겪는 PF 사업장에 금융권이 신규 대출을 해주는 트랙으로 진행한다는 게 골자다. 정부의 부동산 PF 정상화 대책은 만시지탄인데다 금융권 부실을 오히려 더 키울 가능성이 있어 걱정된다.

금융위원회 권대영 사무처장이 13일 종로구 정부서울청사에서 '부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 정책 방향'을 발표하고 있다. 2024.5.13. 연합뉴스

뒤늦게 부동산 PF 정상화 대책 발표한 윤 정부

금융위원회와 금융감독원은 이날 관계기관 합동으로 '부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'을 발표했다. 230조 원 규모의 부동산 PF 시장 연착륙을 도모하기 위해 금융당국이 사업성 평가 기준을 강화하고 구조조정 속도를 높이며, 사업성 평가 분류를 현재 3단계에서 4단계로 세분화하고, 사업성이 가장 낮은 4단계 사업장에 대해서는 경·공매 절차를 추진한다는 것이다. 은행과 보험권은 PF 구조조정을 위한 '실탄'으로 최대 5조 원 규모의 신디케이트론(공동대출)을 조성하고, 1조 원대 캠코 펀드는 우선매수권을 도입해 자금 집행력을 높인다는 것이 정책방향의 핵심이다.

금융당국은 2022년 하반기 '레고랜드' 사태 이후 PF 리스크가 한국경제 최대 뇌관으로 부상하자 다양한 연착륙 방안을 실시해왔다. 하지만 윤 정부가 내놓은 대책들은 부실이연에 방점이 찍혀 있었다. 구조조정을 한사코 외면해 온 것이다. 

윤 정부는 고금리·고물가가 장기화하는 상황에서 사업성이 극히 낮은 사업장들에 대해서도 정리가 지연되고 2금융권을 중심으로 연체율이 치솟자 더는 버티지 못하고 이번 추가 대책을 내놓았다.

사업성 기준을 엄정하게 강화하고 경·공매도 추진

이번 대책이 기존의 대책과 가장 차별화되는 지점은 그간 지나치게 '관대하다'고 평가받아온 PF 사업성 기준을 강화해 '엄정한' 판별을 유도하기로 한 점이다.

금융당국은 현행 사업성 평가 등급 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분하고, 사업성 부족 사업장(유의·부실우려)에 대한 적극적인 사후관리를 유도하기로 했다. '유의' 등급 사업장은 재구조화와 자율매각을 추진하고, 사실상 사업 진행이 어려운 '부실우려' 사업장은 상각이나 경·공매를 통한 매각을 추진하도록 했다.

이를 상술하면 2회 이상 만기연장이 이뤄지는 PF 사업장에 대해선 만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 3분의 2 이상 동의에서 4분의 3 동의로 강화하고, 만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환토록 유도할 계획이다.

또한 6개월 이상 연체된 PF 채권에 대해선 3개월 내 경·공매하도록 원칙을 정하고 공매 시 실질담보가치를 반영한 최종 공매가를 설정키로 했다. 경·공매 미흡 사업장은 시가가 아닌 공시지가로 평가해 속도감 있게 정리작업을 진행키로 했다. 금융회사들은 다음 달부터 새 기준에 따라 PF 사업장을 재평가하게 된다. 금감원이 7월부터 평가와 사후 관리가 제대로 이뤄지고 있는지 점검에 나선다.

부동산PF사업성 평가 및 점검체계, 출처 : 금감원

또한 평가 대상에 기존 부동산 PF 대출 이외에 위험 특성이 유사한 토지담보대출 및 채무보증 약정까지 넣었으며, 평가 기관에 타 부처 관리·감독을 받는 새마을금고를 포함한 것도 특징이다. 이에 따라 PF 사업성 평가 규모는 작년 말 기준 약 230조 원 수준으로 불어났다. 금융당국이 그간 관리·공표해온 PF 대출 잔액 규모(작년 말 기준 135조6천억원)에 비해 무려 100조원가량 늘어난 수치다.

금융당국은 구조조정('유의'·'부실우려' 등급) 대상 사업장 규모가 전체의 5~10% 수준일 것으로 추산했다. 전체 사업장 규모(230조 원)를 고려해볼 때 23조 원 규모의 PF 사업장이 구조조정 대상에 오를 것으로 보인다.

금융권이 신디케이트론을 조성해 최대 5조원까지 대출하기로

사업성이 부족한 사업장의 재구조화·정리에 필요한 자금은 공공·민간금융이 함께 대기로 했다. 우선 상대적으로 자금 여력이 충분한 은행·보험업권이 다음 달 1조 원 규모로 신디케이트론을 조성해 민간 수요를 보강하고, 향후 상황에 따라 5조 원까지 확대하기로 했다.

구체적으로 말하면 신규 자금 투입은 상대적으로 자금여력이 충분한 은행(국민·신한·하나·우리·농협)과 보험사(삼성·한화생명, 메리츠·삼성·DB손해보험)가 일시 어려움을 겪는 우량 사업장에 1조 원 규모로 공동 신디케이트론을 조성하고, 향후 시장 상황에 따라 최대 5조 원으로 규모를 확대키로 했다. 신디케이트론은 PF 사업성 평가 결과에 따라 경·공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출과 부실채권(NPL) 매입 지원, 일시적 유동성 지원 등의 역할을 수행한다.

1조 1000억 원 규모의 캠코 펀드의 자금 집행 제고를 위해 우선매수권 도입도 추진한다. 캠코 펀드에 PF 채권을 매도한 금융회사에 추후 PF 채권 처분 시 재매입할 기회를 부여하는 것으로, 매도자·매수자 간 가격 협상에 도움을 줄 것으로 보인다. 이와 별도로 캠코는 올해 중으로 새마을금고와 저축은행업권에서 4000억 원의 부실 채권을 추가 인수하기로 했다.

또한 사업성이 충분한 정상 사업장에 대해서는 자금 공급을 충분히 지원한다는 방침이다. 워크아웃 등 건설사 이슈나 자금 조달 애로를 겪는 정상 PF 사업장이 공사비 증액 등으로 어려움을 겪을 경우 추가 보증을 제공하기로 했다.

정부는 PF 시장에 대한 자금 공급을 촉진하기 위한 인센티브도 제시했다. 부실화된 사업장에 금융회사가 신규 자금을 지원할 때 기존에는 '요주의 이하'로 건전성이 분류됐으나 한시적으로 신규 추가 자금에 대해선 '정상'으로 분류한다.

PF 사업장 매각과 신디케이트론 지원 등으로 손실이 발생하면 금융회사 임직원에 대한 면책도 범위를 확대한다. 아울러 PF대출에 대한 유가증권 보유 한도 완화와 영업구역 내 신용공여 한도 규제 완화(저축은행), 재구조화 목적 공동대출 취급 기준 완화(상호금융), PF 정상화 지원 등에 대한 K-ICS(위험계수) 합리화, 부동산 PF 대출 전후 유동성 관리 목적의 환매조건부채권(RP) 매도 인정(보험), 주거용 PF 대출 순자본비율(NCR) 위험값 완화(금융투자) 등 업권별 규제 완화를 추진한다. 지난 2022년 하반기부터 시행해온 저축은행 예대율 완화나 여신전문금융회사(여전사) 원화유동성비율 완화 등 규제 유연화 조치도 올해 말까지 연장하기로 했다.

 정부의 부동산 연착륙 대책을 위한 정책 방향. 연합뉴스

금융권 부실이 오히려 커지지 않을까 염려돼

그동안 윤석열 정부는 부동산 시장에 미칠 충격이나 건설사 도산 등을 우려해 부동산 PF 문제를 미봉책으로 일관해 왔다. 그러나 부동산 PF 시장이 곪을대로 곪자 더 이상 버티지 못하고 구조조정 얘기를 처음 꺼낸 것이다. 

만시지탄이나 사실상 회생이 불가능한 사업장에 대한 구조조정 방침을 밝힌 건 평가할 만하다. 정부에 주문할 지점은 사업장 평가를 최대한 엄밀하게 해 회생가능성이 희박한 사업장에 대해선 가차 없이 정리하라는 것이다. 혹여 시장 충격을 우려해 정리해야 마땅한 사업장 수를 줄이려는 생각은 아예 머릿 속에서 지워야 옳다. 차제에 부실 사업장을 정부가 최대한 싸게 인수해 입지가 괜찮은 곳의 국공유지를 늘리는 방안도 적극 검토할 만하다.

정부의 이번 부동산 PF 정상화 방안에서 가장 근심되는 점은 금융권에서 무려 5조 원까지 PF 사업장 정상화를 위해 대출 해주도록 유도하겠다는 대목이다. 정부가 이런 저런 인센티브를 내놓긴 했지만 부동산 시장이 언제 정상화될지 기약이 없는 상태에서 금융권이 순전히 사업성만 보고 대출을 해 줄 것 같지는 않다.

결국에는 정부의 등쌀에 밀려 금융권이 1조 원에서 5조 원까지 부동산 PF 사업장에 자금을 밀어넣기가 쉽다. 만약 부동산 경기가 조속히 회복되지 않는다면 은행과 보험사들이 부동산PF사업장에 밀어넣은 돈 중 상당수는 회수불능 상태에 놓일 가능성을 배제할 수 없다. 정부가 부담해야 할 책임을 금융권에 전가하는 셈인데, 정부 눈치를 봐야 하는 금융권이 무슨 죄가 있는지 모를 일이다.  

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"총선만 넘기자"…폭발력 키우는 부동산PF 땜질대책

장박원 에디터 -시민언론 민들레 2023.12.12 

부동산 PF 잔액 134조…연체율 작년 말의 2배

PF 위험에 중소 증권·건설사 신용 줄줄이 하향

그런데도 당국은 “시스템 전이 위험 낮다” 낙관

PF 대출 보증 금액·한도 늘려 시행·건설사 부양

내년 총선 이후 부실 사업장 도미노 파산 우려

가계대출과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)은 한국 경제를 위협하는 '뇌관'이다. 지난 9월 말 기준 가계부채는 1875조 원에 달한다. 역대 최대 규모다. 담보인 주택가격이 가파르게 떨어지고 있어 가계대출 뇌관이 언제 터질지 알 수 없다. 다만 주택은 가격이 하락해도 수요가 꾸준하고 건별 대출 규모가 크지 않아 단기간에 집중적으로 충격이 올 확률은 낮은 편이다. 

가계대출보다 파괴력이 훨신 큰 것이 부동산 PF다. 한 번 터지면 빠른 속도로 금융시스템을 붕괴시킨다. 지난해 9월 김진태 강원도지사가 강원도 레고랜드의 개발을 담당한 강원중도개발공사의 기업회생을 신청하면서 발생한 '레고랜드 사태'를 떠올리면 쉽게 이해할 수 있을 것이다.

 지난 1월 촬영한 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크 포레온 공사현장. 2023.1.4. 연합뉴스

사실상 레고랜드 사업을 주도했던 강원중도개발공사의 기업회생 신청은 금융시장의 신용경색을 유발했고 회사채 발생이 막히면서 기업들은 자금조달에 애를 먹었다. 이 여파는 서울 둔촌주공아파트 재건축으로 번졌다. 재건축 PF가 차환에 실패하며 시공사들이 수천억 원대 손실을 떠안아야 하는 상황이 벌어졌다.

재건축 조합과 투자자들은 불안과 공포에 휩싸였다. 파장이 크다 보니 레고랜드 사태가 한국의 국가신용도에도 부정적인 영향을 줄 것이라는 말까지 나왔다. 원인 제공자였던 김 지사가 기업회생 신청을 철회하고 정부가 유동성 공급 대책을 내놓으면서 겨우 수습됐다. 레고랜드 사태는 부동산 PF가 삽시간에 금융시스템을 뒤흔들 수 있다는 사실을 보여준 가장 최근 사례다.

부동산 PF의 파괴력이 큰 이유는 땅 주인과 개발업자, 제2금융권, 은행 등 수많은 경제 주체가 거미줄처럼 얽혀 있기 때문이다. 개발업자는 사업지를 매입하기 위해 증권사와 저축은행, 새마을금고 등 제2금융권에서 높은 금리로 돈을 빌린다. 이 대출은 징검다리 역할을 하는 성격이 있어 '브릿지론'이라고 한다.

시행사는 이 자금으로 사업지를 매입하고 사업지를 담보로 은행에 돈을 빌려 본 사업에 들어간다. 이때 시공사인 건설업체가 보증을 선다. 그래야 은행이 시행사에 대출을 해주기 때문이다. 개발업자인 시행사는 공사 자금을 조달하기 위해 투자자를 모집하고 상가나 주택을 분양한다. 이런 과정을 거쳐 많은 이해관계자가 부동산 PF 사업에 엮이게 되는 것이다. 

부동산 PF의 맹점은 한 곳에 구멍이 생기면 프로젝트 전체가 흔들리고 최악의 경우 사업이 무산될 수 있다는 것이다. 한 사업지에 문제가 생기면 그 공포가 다른 곳으로 쉽게 전이된다는 점도 부동산 PF 시장의 특징이다. 대부분 사업 구조가 비슷하기 때문이다. 이는 부동산 PF 부실이 빠른 속도로 금융시장 전체로 퍼지면서 경계 위기를 촉발하는 이유이기도 하다. 

부동산 PF 위기는 고금리 등 여러가지 이유로 담보인 부동산 가격이 급락하고 경기 침체까지 더해져 사업 전망이 불투명해질 때 발생한다. 지금이 그런 시기다. 불길한 징후는 이미 나타나고 있다. 부동산 PF 대출 잔액과 연체율이 가파르게 상승하고 있는 것이다. 

금융위원회에 따르면 부동산 PF 대출 연체율은 지난 9월 말 기준 2.42%로 6월 말(2.17%) 대비 0.24%포인트 상승했다. 지난해 말 1.19%와 비교하면 2배 이상 올랐다. 부동산 PF 대출 잔액도 134조 3000억 원으로 2분기보다 1조 2000억 원 늘었다. 상호금융권과 저축은행권의 연체율 오름세가 심각하다. 상호금융권 연체율은 4.18%로 전 분기 말 1.12%보다 3.05%포인트 상승했고 저축은행권 연체율은 0.95%포인트 오른 5.56%에 달했다.

보험업권은 연체율이 0.38%포인트 상승하며 1.11%를 기록했다. 가장 높은 연체율을 기록하고 있는 증권사들의 PF 대출도 안심할 단계는 아니다. 증권사들의 연체율은 2분기보다 3.43%포인트 떨어졌으나 3분기에도 13.85%를 기록했다. 여전히 금융권 중에서 가장 높은 수준이다.

  금융권 부동산 PF 대출 잔액과 연체율 추이. 연합뉴스

PF 연체율이 높아지는 것은 그 만큼 부실 사업이 늘어나고 있다는 것을 의미한다. 서울 강남과 용산 이태원 같은 알짜 사업지도 본 사업을 위한 추가 자금을 확보하지 못해 공사가 중단되는 실정이다. 서울이 이 정도면 지방은 말할 것도 없다. 증권사와 저축은행 등 부동산 PF 대출 비중이 높은 금융사들은 근간이 휘청거릴 만큼 큰 타격을 받고 있다.

최근 한 달 새 신용도가 하향된 기업 중 절반가량이 부동산 PF 부실 확대 탓이라는 분석도 나온다. 나이스신용평가·한국기업평가·한국신용평가 등 국내 신용평가사 3곳이 지난 8일 기준 최근 한 달간 채권의 신용등급이나 등급 전망을 낮춘 기업 수는 총 12개 사다. 이중 다올투자증권과 하이투자증권, 엠캐피탈, 대신에프앤아이, 신세계건설 등 5건은 부동산 PF 위험으로 신용도가 악화됐다. 이들 외에도 중소 증권사들은 브릿지론이 본 사업을 위한 PF로 전환되지 않으면서 부실 위험이 가중되고 있는 것으로 조사됐다.

   국내 신용평가사 3사 취합. 연합뉴스  

금융당국은 부동산 PF 부실이 금융시스템 전반으로 확산할 가능성은 크지 않다고 강조한다. 그러면서도 다른 한 편으로 부실 사업장을 정리할 필요가 있다는 점을 인정한다. 이복현 금융감독원장은 12일 ‘금융감독원장-지주 이사회 의장 간담회’ 이후 기자들과 만나 “사업성이 미비한 사업장이나 재무적 영속성에 문제가 있는 건설사·금융사의 경우엔 시장원칙에 따라 적절한 조정·정리, 자구노력, 손실 부담 등을 전제로 한 자기 책임 원칙의 진행이 불가피하다”고 강조했다.

그러나 지금까지 금융당국은 레고랜드 사태 때처럼 땜질 대책만 쏟아냈다. 금융당국과 금융권은 대주단 협약을 통해 PF 대출 만기를 연장하는 방식으로 부실을 이연해주는 정책을 펼쳐왔다. 시장이 회복될 때까지 사업자들이 버틸 수 있도록 시간을 벌어주려는 취지였다. 그런데도 사태가 악화되자 PF 대출 보증 규모를 15조 원에서 25조 원으로 늘리고 보증 한도도 전체 사업비의 50%에서 70%로 확대했다. 부실 사업장을 신속히 정리하는 정공법과 정반대로 개발업자와 건설사에 대한 지원을 늘린 것이다. 

이런 '청개구리 대책'에 대해 시장에서는 내년 4월 총선이 끝날 때까지 부동산 PF 폭발을 지연시키려는 의도가 있는 것 아니냐는 말이 나오고 있다. 이창용 한국은행 총재는 지난달 30일 금융통화위원회 회의 직후 열린 기자 간담회에서 부동산 PF 문제에 대해 아직 해결되지 않았고, 안심할 단계도 아니라고 했다. 폭발을 지연시키는 땜질 대책을 중단하지 않으면 부동산 PF의 폭발력은 더 커질 수밖에 없다.