생활 | 분양전환 임대아파트 특충금 적립의무 위헌 아니다 | 광주아파트총연합회

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■ 분양전환 임대아파트 특충금 적립의무 위헌 아니다

대구지법

☛ 임대사업자 위헌심판제청 ‘기각’

5년 임대의무기간 만료 후 분양전환이 완료된 아파트 입주자대표회의가 임대사업자를 상대로 제기한 특별수선충당금 청구소송 진행 중 임대사업자가 위헌법률심판제청을 신청했지만 받아들여지지 않았다.

대구지방법원 민사14부(재판장 이덕환 부장판사)는 최근 임대사업자 A사가 신청한 위헌법률심판제청을 기각했다. 

경북 경산시 B아파트 임대사업자 A사는 ‘구 임대주택법 제17조의 3(특충금 적립)’이 명확성원칙 및 포괄위임금지원칙 위배, 재산권 및 계약의 자유 침해, 소급입법금지원칙 및 신뢰보호원칙을 위배해 헌법에 위반된다고 주장했다. 

특충금의 적립시기와 적립종기에 관한 사항을 구체적 기준 설정 없이 시행령에 포괄적으로 위임했으므로 명확성원칙 및 포괄위임금지원칙에 위배되며, 특충금 적립의무의 종기를 정하지 않아 임대사업자로 하여금 임대주택의 임대의무기간을 넘어서는 장기간 특충금을 적립하도록 강제하고, 특충금을 입대의에 인계하도록 강제해 재산권 및 계약의 자유를 침해했다는 것이다.

구 임대주택법 제17조의 3에서는 임대사업자는 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 특충금을 적립해야 하며(제1항), 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 제1항에 의해 적립한 특충금을 최초 입대의에 인계해야 하고(제2항), 특충금 요율, 사용절차, 사후관리와 적립방법 등에 관해 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록(제3항) 규정하고 있다.  

이와 관련해 재판부는 “장기수선계획 내용이 유동적인 이상 특충금 적립시기도 계획의 변동 내용에 수시로 영향을 받을 수밖에 없고, 전문적·기술적인 사항이어서 특충금 적립시기를 법률에서 구체적·확정적으로 규정하는 것은 입법기술상 매우 곤란하다”며 “장기수선계획의 변동 내용, 건축업계의 여건, 물가상승률, 주택임대차상황, 경제사정 변동 등 제반여건을 고려해 그때그때 상황에 맞게 특충금 적립시기를 정하도록 위임할 필요성이 인정된다”고 밝혔다. 

또 “임대사업자는 임대주택이 ‘분양전환되기 전’에는 특충금을 적립해야 할 의무를 부담하나, 분양전환이 된 경우에는 분양 가구로부터 장기수선충당금을 징수·적립할 의무를 부담하고, 특충금은 임대사업자가 사업주체로서 실제로 적립했는지 여부와 상관없이 임대주택법령에서 정한 기준에 따라 산정된 금액을 분양전환 후 입대의에 인계할 의무를 부담하는 것과 달리, 구 주택법에 의한 장충금은 임대사업자가 가구 소유자 또는 입대의를 대신하는 관리주체로서 이를 징수·적립하는 것에 불과하므로 실제로 적립한 돈이 있어야만 이를 인계할 의무를 부담한다”고 설명했다. 

이어 “특충금의 적립종기가 ‘임대주택의 분양전환이 종료되기 전날’임을 합리적으로 파악할 수 있다”며 “명확성원칙 및 포괄위임금지원칙에 위배되지 않는다”고 판시했다. 

재산권 및 계약의 자유를 침해했다는 A사 측 주장도 배척했다. 

재판부는 “임대사업자로 하여금 임대의무기간을 넘어서 분양전환이 종료되기 전날까지 특충금을 의무적으로 적립하도록 강제하고, 이를 입대의에 인계하도록 강제한 것은 임대주택을 적정하게 유지관리하고 입주민의 주거안정을 도모하기 위해 불가피한 조치”라며 “피해의 최소성에 위배된다고 볼 수 없고, 임대사업자의 불이익에 비해 입주민의 주거안정에 기여하는 공익이 더욱 커 법익의 균형성도 갖췄다”고 판단했다. 

특히 “특충금 적립의무가 임대주택의 임대의무기간에 한정되는 것으로 본다면 임대의무기간이 만료된 후부터 분양전환이 종료되기 전날까지 특충금 적립 주체가 부재하게 되고, 분양전환이 늦어지게 되는 경우 특충금의 적립미비상태도 그만큼 오래 지속되는 결과, 뒤늦게 임대주택을 분양받은 입주자가 건물 노후화로 인한 부담을 일시에 혼자서 떠안게 돼 특충금 적립제도의 취지에 반하는 결과가 초래될 수 있다”고 우려했다. 

아울러 “임대사업자는 임대주택의 임대의무기간이 만료된 후 언제든지 분양전환을 해 특충금 적립의무로부터 벗어날 수 있다”며 “임대사업자는 임대의무기간 만료 후에도 임차인으로부터 임대료를 지급받아 건물을 통한 수익을 얻고 있으므로 임대사업자가 임대주택의 임대의무기간 만료 이후 분양전환이 종료되기 전날까지 특충금 적립의무를 부담한다고 해 이를 부당하다고 볼 수는 없다”고 밝혔다.  

이밖에 “임대사업자의 특충금 인계의무가 임차인의 분양전환권 도입으로 인해 변경됐다고 볼 수 없고, 임대사업자는 임대주택이 분양전환될 경우 특충금 인계의무가 발생하리라는 점을 충분히 예상하고 있었을 뿐, 임대사업자에게 독점적인 분양전환권이 있다거나 사실상 특충금을 인계할 필요가 없을 것이라는 점에 대해 신뢰가 있었다고 보기 어렵다”며 소급입법금지원칙 및 신뢰보호원칙에도 위배되지 않는다고 판단했다. 
 

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■ 아파트 동대표의 부정선거 공고문 제거 CCTV 자료 경찰제출
수원지법 판결

☛ 발전협의회장, 개인정보법 위반 ‘무죄’

동대표 부정선거 공고문을 부착한 아파트 발전협의회 회장이 공고문을 떼어낸 동대표를 고소하기 위해 관리소장으로부터 CCTV 캡처자료를 제공받아 경찰에 증거자료로 제출한 것은 개인정보보호법을 위반한 것이 아니라는 법원 판결이 나왔다.

수원지방법원(판사 이주연)은 최근 아파트 동대표가 동대표 부정선거 공고문을 떼어내는 장면이 담긴 CCTV 영상을 캡처한 자료를 관리소장으로부터 제공받아 경찰서에 제출해 개인정보를 유출한 혐의로 기소된 경기 용인시 A아파트 발전협의회 회장 B씨에 대한 개인정보보호법위반 선고심에서 무죄 판결을 내렸다.

발전협의회장 B씨의 공소사실은 지난해 12월 관리소장 C씨에게 권한이 없다는 사실을 알면서도 C씨로부터 동대표 D씨가 ‘동대표 선거과정에서 부정이 있었다’는 내용의 공고문을 떼어내는 장면이 담긴 개인정보인 CCTV 영상을 캡처한 자료를 제공받은 후 정당한 권한 없이 용인동부경찰서에 D씨에 대한 진정서를 제출하면서 캡처 자료를 증거자료로 제출해 유출한 것이다.

이에 대해 재판부는 판결문에서 “발전협의회장인 피고인 B씨는 동대표 선거가 무효라는 취지의 공고문을 각 동 게시판과 엘리베이터에 부착했는데 누군가 이를 없애버렸고, 그러자 피고인 B씨는 관리소장 C씨에게 CCTV를 보여 달라고 하면서 확인 결과 공고문을 없앤 사람이 D씨인 것으로 확인되자 경찰에 D씨를 재물손괴죄로 고소하는 진정서를 내면서 CCTV 캡처사진을 제출한 사실을 인정할 수 있다”며 “피고인 B씨가 D씨의 개인정보를 제공받은 것은 영리 목적이 아니었음이 분명하다”고 밝혔다.

또한 “피고인 B씨가 부착한 공고문을 떼어낸 행위를 한 사람에 대해 객관적으로 재물손괴의 범죄 혐의가 있었던 점, 피고인 B씨는 공고문을 부착한 사람으로서 재물손괴 혐의에 대해 피해자의 지위에 있었던 점, 재물손괴 혐의에 대한 수사 개시를 목적으로 D씨의 개인정보를 제공받았고 실제로 경찰에 이를 제출한 것 외에 다른 방법으로 활용했다고 볼 만한 증거는 없는 점 등을 감안하면 피고인 B씨에게 부정한 목적이 있었다고 보기도 어렵다”고 설명했다.

아울러 “발전협의회는 아파트 주민의 화합과 경조사 등을 도와주는 일을 하는 단체인 가운데, 이들은 입주자대표회의 선거가 무효라고 주장하면서 법원에 동대표 등 직무정지가처분을 신청한 상태였다”며 “피고인 B씨가 발전협의회 회장이었으나 발전협의회가 아파트 관리규약이나 집합건물 관련 법령에서 정한 단체라고 볼 만한 자료는 없고 그 지위와 업무에 대해서도 위에서 인정한 것 이상으로 파악할 수 있는 증거가 없어 아파트 CCTV를 볼 권한은 없었기 때문에 관리소장 C씨에게 이를 보여 달라고 요청했던 것으로 보인다”고 언급했다.

이어 “피고인 B씨가 피해자의 지위에서 수사 개시 목적으로 CCTV 캡처사진을 제공받은 것으로 보이고 그 밖의 개인정보를 수집했거나 그 밖의 방법으로 처리한 적이 있다고 볼 만한 증거는 없는 점 등을 종합하고, 형벌법규의 의미를 피고인에게 불리한 방향으로 지나치게 확장하거나 유추해 해석하는 것을 금하는 죄형법정주의 원칙을 고려해 보면, 검사 제출 증거들만으로는 피고인 B씨가 ‘업무상 알게 된 개인정보를 개인정보보호법 제2조 제2호에서 정한 방법으로 처리하거나 처리했던 자(개인정보처리자)’에 해당한다고 보기 어렵다”고 덧붙였다.

이에 따라 재판부는 “이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당해 무죄를 선고한다”고 판시했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■ 사업주체의 최초 관리 시 그 계약기간은? 

Q. 사업주체의 최초 관리 시 관리업체를 선정하는 경우 그 계약기간은? 

A. 공동주택관리법 제11조에 따라 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주자대표회의가 구성되어 관리방법이 결정되어, 이를 사업주체에게 통지 및 관할 시장·군수·구청장에게 신고하는 시점까지가 사업 주체가 선정한 주택관리업자의 계약기간으로 보아야 할 것입니다. 

 출처 : © 전국아파트신문, 공동주택관리업무매뉴얼