2020.04.24.20.04.24.둔촌주공 재건축 일정(조합원 동호수 추첨, Hug 분양가 협상 등) 및 입주권 매매 시세

[조폭마누라]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~입니다.

학창시절 문학소년, 소녀가 아니었더라도 4월 하면

사월은 가장 잔인한 달/ 죽은 땅에서 라일락을 키워 내고/ 추억과 욕정이 뒤섞고/잠든 뿌리를 봄비로 깨운다./ 겨울은 오히려 따뜻했다. 로 시작되는~~T. S. 엘리엇의 황무지를 기억할 것입니다.(조폭마누라 여기까지도 기억이 안나 컨닝했습니다요.ㅋ)))))

확대 해석할 생각은 없지만 내수경기 침체에 코로나19 사태 등으로 유난히도 힘든 4월을 보내면서 4월이 잔인한 달로 회자되는 이유가 있구나~라는 별스러운 생각을 해봅니다. 날씨마저 겨울로 회귀하고 있어 체감지수 높은 잔인한 4월~~입니다.

이와중에 4.15 총선을 무사히 치뤘고 여당의 압승으로 끝났습니다. 공약은 공약일 뿐이라고 하지만 저희 공인중개사 입장에서는 국회의원 후보들이 내걸었던 부동산 공약에 관심이 갈 수 밖에 없습니다. 코로나19 팬데믹으로 세계 경제가, 국내 경제가 총체적 난국으로 치닫고 있는 상황에서 혹여 경기부양책으로 부동산 (규제 완화) 대책이 나오지 않을까 기대를 해봅니다.

기대가 너무 야무졌나요? 총선 다음날인 4월 16일 요이땅~하고 기다렸다는듯이 19년 12.16 후속대책(수도권 투기과열지구 청약 시 해당지역 우선공급 대상자의 거주기간은 종전 1년에서 2년으로 제 주택 등에 당첨시 10년간 재당첨 제한) 발표했고 갈망하던 기대는 산산히 부서져 버렸습니다. 

정부가 부동산시장 안정이라는 미명 아래 규제일변도 정책을 추구하는 것은 익히 알고 있었지만 경기가 워낙 안좋아 일말의 기대를 했었는데 시기상조인가 봅니다. 아직은 부동산 시장 활성화에 대한 희망을 가지면 안되겠구나~하는 생각이 들었습니다. 12.16대책의 연장선인 보유세(재산세, 종부세) 인상 등도 그대로 진행될 것으로 보여지며 당분간(?) 규제 완화는 없다~라고 받아들여야 될 것 같습니다.

코로나19가 스스로 자멸하거나 치료제, 백신이 개발되지 않는 한 세계적인 대유행을 막을 수 없을 것으로 내수경기는 지금보다 악화될 것입니다. 긴급재난지원금이라는 특단의 조치를 취하고 있지만 경기 부양에 한계가 있어 보입니다. 생산성 있는 경제활동으로 내수경기를 살려야 하는데 경제활동을 하기에는 코로나가 무섭고, 사회적 거리두기 및 생활방역을 하기에는 경제가 무서운 상황입니다. 혹자는 코로나19 보다 무서운 것이 경제라고들 하는데 백퍼 공감가는 의견입니다.(경기 부양에는 부동산이 최고라는데 주택담보대출 규제 완화, 투기지역 투기과열지구 해제 안하남? 조폭마누라~~궁시렁궁시렁 쩝)))))

둔촌주공아파트의 경우 19년 12.16 대책 이후 지금까지 4개월 이상의 기간 동안 단 한 건의 계약도 없었습니다. 코로나19 사태로 대면 상담을 꺼리는 상황이라 시세 문의를 위해 방문하는 워킹 손님도 없습니다. 하여 작년 12월 이전에 출시된 매물이 지금까지 적체되어 있는 상황이며, 간간히 새로운 매물이 출시되지만 급할 것이 없는 대기 매수자들은 좀더 지켜보자는 분위기입니다. 소나기는 피하고 보랬다고 경제도 경제지만 코로나19로 심리적 불안감이 고조된 상태라 심리적 안정감을 찾은 후에 배팅하고 싶은 겁니다.

한편 매도 희망자들은 본인의 집이 법의 테두리에 갇힌 줄도 모르고 팔아달라고 합니다. 17년 8.2대책 및 18년 9.13대책, 19년 12.16대책  발표로 투기지역 및 투기과열지구로 묶인 서울·수도권의 재개발·재건축 단지는 조합설립인가 후, 사업시행인가 후, 착공 후 일정 요건을 갖추지 못한 매물은 전매제한에 걸려 팔 수 없는 것을 모르는 분들이 종종 있습니다. 10년 보유 5년 거주 1가구1주택자이거나 전매 예외 허용 조항에 해당되는 매물만 전매 가능하며, 매매 가능한 매물도 15억 초과 주택은 대출이 금지되어 새로운 주인을 찾기가 여간 어려운 게 아닙니다. 현금 부자들을 기다려야 하는 상황인데 코로나19 사태까지 겹쳐 관망세가 짙어졌습니다. 

그렇다고 시세가 많이 빠졌는가 하면 그렇지도 않습니다. 호가 대비 8000만원~1억 정도 빠졌지만 종전 실거래가 대비 높은 가격입니다. 강남3구(서초·강남 ·송파) 하락세에도 둔촌주공 가격 지지선이 견고한 이유는 재건축의 어려운 관문이라는 관문은 거의 다 통과했기 때문입니다. 2월 15일 본착공 시작으로 각 공구별 터파기 공사가 한창인 둔촌주공은 재건축초과이익환수제를 피했고, 7월 28일까지 입주자 모집공고 시에 분양가상한제도 피해갑니다. 최근 공론화되고 임대주택 의무공급 비율(기존보다 10% 포인트 상향, 최대 30%) 상향 등의 악법도 당연 피해갑니다. 여기까지만 보면 둔촌주공은 타의추종을 불허하는 수익성의 바로미터 재건축 단지입니다.

Hug(주택도시보증공사)라는 복병만 해결하면 되는데 쉬운 상대가 아닙니다. Hug는 분양가 심사에서 조합에서 제출한 분양가를 무시하고 평당 2970만원을 분양가로 제시했습니다. 당초 조합이 제시한 3550만원에는 턱없이 모자란 분양가로 조합원 추가부담금이 늘어날 위기에 처했습니다. 이에 조합은 분양가상한제 유예 기간 3개월을 재협상의 기회로 삼아 3550만원을 고수하고 있으며, 관철되지 않을 시에는 후분양도 염두에 두겠다는 입장입니다. 

하지만 둔촌주공 조합원 모임에서는 난제 해결에 임하는 조합의 태도가 미온적이라며 탐탁치 않게 생각하고 있습니다. 하여 조합장 해임과 후분양, 1+1분양 추진으로 조합원 수익 극대화를 위한 운동을 전개하는 분위기입니다. 조합원으로서 권리(수익)을 찾기 위해서는 뭐든 해봐야 하겠지만 상대가 상대인지라 자칫 골리앗과 다윗의 싸움으로 전락하지 않을까 하는 괜한 걱정을 해봅니다.

○ 재감정평가가 가능한지,

○ 오류를 범하지 않은 기존의 감정평가를 두고 과연 감정평가기관이 정한 감정평가사가 재감평을 수용할지,

○ 도시 및 주거환경정비법 제76조 제7항다목에 따르면, 재개발∙재건축 지역 내 대형주택 1채를 소유한 조합원은 그 주택의 평가액 또는 전용면적 범위 내에서 2채를 분양 받을 수 있는데 둔촌주공 저층25평(고층34평) 조합원이 기존 14+14평, 14평+18평, 14평+22평, 18평+18평 이외의 1+1재건축이 가능할지,

○ 재건축초과이익환수제에는 걸리지 않는지,

○ 재감평부터 시작하면 재건축이 지연됨으로 인한 비용 부담은 어떻게 할지,

○ 후분양으로 간다면 공사비는 어떤 방법으로 조달할지......등등 해결해야 될 문제가 너무너무 많을 것 같습니다.(잘 몰라서 여기까지만~~~)))))

암튼 조합은 길다면 길고 짧다면 짧은 3개월여 기간 동안 조합원 이익 극대화를 위해 재협상 카드를 준비하고, 난제 해결의 키를 쥐고 있는 Hug가 강남 버금가는 공시지가를 가진 둔촌주공의 가치를 직시하고 객관적으로 이해 가능한 분양가를 제시하게끔 최선을 다해야 할 것입니다. 

▒〓둔촌주공 향후 재건축사업 일정

2020년 ~4월 모델하우스 완성단계(18a 22a 25a 84a 84d 43a)))))

2020년 2월 15일 현대사업단 본착공(각 공구별 터파기 공사 중. 공사기간 42개월)

2020년 5월~ 조합원 동호수 추첨 
2020년 5월~7월 Hug 분양가 협상 및 일반분양

2023년 8월~ 입주 예정

*분양가상한제 적용기간 3개월 유예로 조합은 Hug와의 재협상 추진

*동호수 추첨은 전산추첨 또는 수기 추첨이지만 한국감정원을 통한 원활한 동호수 전산 추첨 진행 협의

▒〓둔촌주공 재건축아파트 세대수-12032세대

○ 소형임대 1046세대, 조합원분양 6181세대, 보류지 19세대, 일반분양 4786세대
○ 조합원 동호수 배정 4~5월 예상-로열동, 로열층 배정
○ 일반분양 추첨제 없음. 전부 가점제. 일반분양 일정 및 조건(한국감정원 홈피 참조)))))

▒〓둔촌주공아파트 자체호재 및 외부호재

○ 교통-지하철5호선(둔촌동역)+9호선(둔촌오륜역)+9호선급행(보훈병원역, 올림픽공원역)
○ 교육-단지내 초중고 6곳(초3곳, 남여공학중 신설, 남중고 각각1곳))))
○ 생활편의시설-단지내 부대복리시설 및 커뮤니티시설 50여개동 건립
○ 녹지공간-단지내 산책로 및 근린공원, 어린이공원, 일자산, 성내천, 올림픽공원 등 풍부한 녹지공간 확보

○ 발코니 확장 및 시스템 샷시, TV, 냉장고, 드럼세탁기, 천정형 에어컨 등 약 5000~7000만원 상당의 옵션 조합원 무상, 일반분양 당첨자 본인 비용 부담하에 옵션 선택 가능

○ 재건축초과이익환수제 피한 재건축 단지로 개발이익 조합원에게 귀속

○ 안전진단 기준 강화 및 재건축 연한 연장, 분양가상한제 여파로 건설사 및 정비사업조합 사업 회피 ▶향후 서울 공급물량 부족 ▶둔촌주공 입주시점 신축 희소가치 급부상 예상

관리사무소, 주민센터, 노인정, 우체국, 국민은행, 하나은행 등 은행 다수, 파출소, 한전...등
구립중앙도서관, 이린이도서관, 작은도서관, 문화센터도서관, 키즈카페, 주민카페...등 다수
병설유치원 1개동, 유치원 1개동, 어린이집 5개동, 대형학원, 단과학원...등 다수
랜드마크(301동~304동) 야외수영장이 딸린 게스트하우스, 전용 엘리베이터, 올림픽공원 뷰 GX룸
수영장(스킨스쿠버), 사우나, 골프연습장, 휘트니스, 스쿼시, 탁구장, 농구장 등 체육시설 다수
공연장 등 문화센터
GS마트, 농협하나로마트, 롯데마트...등 생활편의시설
단지내 산책로 12km*2개, 근린공원 2곳, 어린이공원, 일자산, 강동그린웨이, 올림픽공원, 성내천...등

▒〓둔촌주공 전체 부동산 조합원 매물 중 최저가 매매 시세

○ 매수 시 필요자금=매매가격(이주비 대출 승계는 은행마다 의견이 달라 해당은행 상담 요함)))
○ 총투자금= 매매가격+추가부담금(or 환급금)=입주 시 일괄정산 

○ 착공 후 매매 가능한 매물ㅡ10년 보유 5년 거주 1주택 조합원 입주권

https://cafe.naver.com/dream4789800/5406

○ 둔촌주공 매수 시 종부세 없음(입주 후 소유권이전등기전까지)))))) 

○ 4월 17일부터 서울 수도권 투기과열지구 우선공급 청약 거주요건 2년, 10년 전매제한

○ 1주택이상이거나 가점이 낮은 분들은 조합원 입주권 매수해야 둔촌주공 입성 가능

●매매예약은 둔촌주공 드림공인 02-478-9800  010-9133-8705로 연락바랍니다.

●둔촌주공 조합원 입주권 34평(84㎡) 매매 시세

*비례율138.62%, 평당공사비 493.5만원, 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원 
*이주비 대출 승계는 감정가의 40%로 은행마다 의견이 분분하여 해당은행 상담이 필요
*15억 초과 주택으로 승계 안되는 것 염두에 두고 접근 *우리은행은 이주비 승계 가능성 있음

●둔촌주공 조합원 입주권 37평(95㎡) 매매 시세

●둔촌주공 조합원 입주권 43평(109㎡) 매매 시세

●둔촌주공 조합원 입주권 50평(134㎡) 매매 시세

이상 긴 휴식기에 들어간 둔촌주공 재건축 시장이 하루빨리 깨어나기를 바라면서~~~

2020.04.24. 드림공인 조폭마누라의 둔촌주공 재건축 일정 및 조합원 입주권 매매시세~에 대한 브리핑이었습니다.

#둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과 
#둔촌주공 조합원 입주권 매매 시세 및 급매물(저가매물)은

둔촌주공 드림공인  02-478-9800 
010-5268-4946  010-9133-8705로 연락바랍니다.
매물이 귀해 매매 예약은 필수입니다. 
저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) & 사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

니다.

 #둔촌주공 드림공인 위치 - 02-478-9800 010-5268-4946  010-9133-8705
서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호
성내동 우체국과 국민은행 사이 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다. 

무료주차 가능합니다.