2022년 10월 16일 보고 겸 관리 흔적 1-3.

[해야해야]

2022년 10월 16일. 그림자 호위무사 출신 네이버 오두막 지기 A - 3 그룹.

2019.04.15.

sol & sonne.

다음은 현 정부여당은 물론 차기 정부여당이 참고해야 할 우리나라 부동산 시장의 대전환과 관련된 정책제안이다. 현재에도 우리나라 주택 보급률은 자칭 선진국들 못지않은데 저성장, 저출산, 고령화 기조에도 한동안 주택 공급량은 해마다 계속 늘어나고 있기에 향후 십 년 이후에도 지금의 기조는 크게 바뀌지 않을 것 같다.

​각종 주택재정비 등 국민의 주거환경, 삶의 개선은 필요하나 10년, 20년 후 빈집 폭증과 노후주택 급증가 문제가 날이 갈수록 심각해지는 것은 피할 수 없을 것이다. 이로 인한, 도시, 지역 슬럼화, 소멸화 현상과 그 지연 혹은 방지 대책과 해가 갈수록 더욱 심각해질 빈집과 그 빈집 처리 등을 위한 민간, 정부 비용의 과 범죄 예방을 위한 비용 등 국가 재정 문제 등등까지 해가 갈수록 심각해지겠지.

지금의 일본처럼, 지역 슬럼화, 소멸에 따른 각종 예산, 재정의 증가는 물론 빈집을 정부에 헌납해도 국가에 추가 비용을 지불해야 하는 것처럼 민간 비용도 더욱 늘어나게 될 것이다. 빈집 증가, 슬럼화 현상에 비례하여 집값 하락 등 부동산 장기 침체 등으로 경제적 고통을 겪는 국민들도 마찬가지로 많이 늘어나게 될 것이다.

그런 까닭에 정책제안 1.

우리나라의 부동산시장은 기존의 일반분양 위주의 주택시장에서 수직, 수평증축 등 대수선 시장, 주택 임대차 시장으로의 부동산 시장 대전환될 수밖에 없다. 따라서 현 정부는 물론 차기, 차차기 정부는 지금부터라도 이를 철저하게 대비, 준비해야 한다.

즉, 날이 갈수록 각종 양극화는 더욱 심과, 고착화될 것이며 지방, 지역이 소멸, 슬럼화, 이로 인한 빈집 폭증과 그 사회, 경제적 비용 또한 급증하게 될 것은 뻔하기에, 앞으로 우리나라는 기왕의 주거환경개선을 위한, 장차 빈 집, 슬럼화가 되지 않을 지방, 지역의 각종 재정비사업은 별론으로 하고 주택 공급량을 계속 줄여 나가야 할 것이다.

정책제안 2.

국가 재정 투입이 아닌 국민 스스로가 빈집, 슬럼화 지역의 주택을 수선 후 세컨드하우스로 활용케 하거나 주택을 헐어 도시녹화, 도시농업용 토지로 활용케 하는 정책 전환이 필요하다. 지금의 다주택자 죄악시 정책이 아닌, 오로지 낙후된 지방, 지역과 저가 주택, 대지 등에 국한하여, 오히려 낙후지역 저가 다주택자 우대 정책이 필요하단 말이다.

아무리 국민의 자산 증가 목표, 그 목표 달성을 위한 하나의 수단으로 지역 산업, 지역 부동산시장 활성화 정책을 추진하더라도 거점지역 등 소지역을 제외하고 낙후된 지방들은 나날이 가속화되는 지방의 소멸, 슬럼화 빈집 증가 현상을 막을 수가 없기 때문이다. 저출산, 고령화, 각종 양극화 심화, 지역, 지방의 지역 산업, 지역 인구가 계속 감소하는 한..

정책제안 3.

앞으로 총인구 감소시대 도래와 함께, 그리고 후 분양제의 중단기적인 각종 부작용에도 불구하고, 충실한 시장원리 및 상기한 지방 소명, 빈집 증가와 공급시장에서 수선, 임대차 시장으로의 주택시장 대전환과 궤를 함께하여 공공은 물론 민간의 주택 공급시장에서도 지금의 선분양제는 준공검사 후의 후 분양제로 전환돼야 할 것이다.

현재 조정 지역 등에 국한하지만, 문재인 정부여당의 주택도시 보증 공사의 대출보증 강제 승인 제도 후 분양제의 취지와 크게 다르지 않은 것 같기에 전면 후 분양제의 부작용은 생각보다 크지 않아 보인다. 정부, 정치권만 아니라 조합, 조합원, 건설사 등 민간에서도 마찬가지다.

민간에서의 후 분양과 관련하여 몇몇 사례를 들어본다. 경기 과천 더 푸르지오 서밋처럼 민간이 자발적으로 후 분양제를 적극 추진하고 있거나 신반포 3차, 23차 등의 래미안 원 베일리, 방배 13구역 지에스, 반포주공 1단지 현대, 심 반포 한신 4주구 지에스건설 등은 물론 서초 우성 1차 래미안, 상아 2차 래미안, 무지개 그랑 자이 등등도 후 분양을 검토하고 있는 것 같더라.

서울 등 조정 지역 등에서는 상기한 HUG의 분양보증 승인이 반드시 필요하기에 성기에서 예시한 사업 속도가 중요한 각종 재정비 단지들은 일반분양가를 대폭 낮추지 않는 한 분양보증 승인을 얻지 못해 일반분양이 무기한 늦춰지고 날이 갈수록 재정비 비용은 늘어날 수밖에 없다. 중장기적으로 서울 부동산 시장이 급락하지 않는 한 조정 지역 등에서의 후 분양제 도입이 조합원의 이익을 극대화, 혹은 조합원의 손실을 최소화하는 가장 유력한 수단 중 하나임은 분명하다.

침체된 지방, 지역의 부동산 시장도 마찬가지다. 미분양을 우려하여 관리처분 인가 일로부터 2년~5년이 지났음에도 불구하고 계속 일반분양을 늦추고 있는 창원 교방 1지구 재개발, 양덕 2동 지구 재건축 등 진퇴양난의 상황을 겪고 있는 지방에서도 후 분양은 조합원의 이익 최대는 아니라도 손실을 최소화하는 수단 중 하나가 될 것이다. 몇 년 후 지방 부동산 시장이 회복하면 이익을 최대화할 수 있을 것이고, 지방 부동산 시장이 침체해도 주변 시세에 맞춰 분양하면 미분양 등 손실을 최소화할 수 있기 때문이다.

무능 유해한 정치인, 관료 등으로 인한 난제에도 불구하고, 경제 영역의 작은 과제들 중의 하나인 국민경제의 선순환 구조 구축, 10년마다 국민 자산 두 배 늘리기와 국민 빚 위험 절반 이하 줄이기 등의 과제는 계속될 것임.

이하, 각종 블로그, 카페, 뉴스 등에서 팩트를 위주로 모니터링 한, 미끼용 자료.

2022년 9월 23일 부동산 단신 2.

한강뷰 초고가 단지는 '딴세상'... 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용면적 129㎡는 올해 5월 68억원에, 서초구 ‘반포주공 1단지’ 전용 140㎡는 3일 71억5000만원에, 강남구 ‘청담자이’ 전용 89㎡도 지난 8일 36억5000만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 여의도 한강변 재건축, 시범아파트 다음으로 규모가 큰 영등포구 ‘삼부아파트’ 전용 146㎡도 지난달 24일 32억원에, 여의도 화랑아파트 전용 146㎡ 역시 27억원에 신고가를 기록했다.

11억이나 싼 직거래 알고 보니…서울 강남구 도곡동 대림아크로빌 전용 130.5㎡, 강남구 일원동 디에이치자이개포 전용 84.7㎡, 강남구 논현동 동양파라곤 전용면적 180㎡, 용산구 이촌동 삼익아파트 전용 104.9㎡ 등 하락기 틈탄 편법 증여 의심 거래가 속출하고 있다. 한편, 송파구 잠실 ‘엘·리·트(잠실엘스·리센츠·트리지움)’ 중 하나인 트리지움도 20억원 무너졌으나 부산 해운대구 '해운대엘시티더샵' 전용 161㎡는 신고가인 48억5000만원에 손바뀜했다.

경기 성남 판교테크노밸리 인근 ‘봇돌마을1단지신미주’ 전용면적 83㎡ 시세는 현재 15억7000만원이다.경기 화성 동탄2신도시 광비콤에 입주한 '동탄역 롯데캐슬'의 최근 평균 매매시세는 14억원이다. 경기 의왕시 인덕원센트럴자이 전용면적 59㎡는 지난 7월 7억8000만원에 매매됐다. 한편, 서울 강남구 일원동 목련타운 아파트 전용면적 134.7㎡ 감정가는 18억8000만원까지 떨어졌다. 대구 중구 '대구역 경남 센트로팰리스' 전용 84㎡ 호가는 분양가보다 9000만원 낮게 형성됐다.

세종시 새롬동 새뜸14단지 더샵힐스테이트 전용면적 107㎡짜리는 지난달 신고가보다 4억원 내린 11억2000만원에, 새뜸4단지 캐슬앤파밀리에 전용 84㎡도 지난달 신고가 대비 2억4500만원 하락한 6억5000만원에 팔렸다. 세종 소담동 ‘새샘마을5단지(전용면적 59㎡) 역시 지난달 27일 직전 신고가보다 2억5000만원 하락한 3억6000만원에 매매됐다.

인천 송도동 '더샵송도마리나베이' 전용면적 84㎡와 인근 '인천송도SK뷰'의 85㎡는 각각 최고가 대비 6억원, 4억원 가까이 하락했다. 한편, 울산 울주군 두동면 ‘화목팰리스’ 81㎡는 2회 유찰 후 이달 8377만 원(낙찰가율 49.6%)에 낙찰됐고, 경남 사천시 서동 ‘동남아’ 전용 87㎡는 이번 달 3126만 7000원에 낙찰돼 낙찰가율 47.4%를 기록했다.

역대급 '분양 쇼크' 온다…서울 중랑구 ‘중화롯데캐슬SK뷰’(중화1구역·1055가구), 동대문구 ‘이문아이파크자이’(이문3구역·4321가구), 성동구 ‘푸르지오 써밋’(행당7구역) 등 서울 대규모 단지들이 분양 일정을 확정하지 못하고 있다. 서울 서초구 방배동 ‘아클래드 1009’, 서울 중구 이너시아남산을 분양한다. 경기 의왕시 인덕원 자이SK뷰는 청약 미달 됐으나 화성 동탄2신도시 동탄역 디에트르는 323가구 모집에 2만6783건의 청약이 접수됐다.

서울 송파구 가락현대5차 재건축 '더샵 송파 루미스타', 강동구 둔촌동 삼익빌라 ‘더샵 팰리스 포레스티지’, 동대문구 휘경 3구역을 재개발 ‘휘경 자이’(가칭), 구로구 개봉동 개봉해피트리앤루브루, 은평구 역촌 1구역 재건축 ‘센트레빌 파크프레스티지’를 선보일 예정이다. 경기도 광명시 철산동 철산주공8·9단지 재건축 ‘철산자이 더헤리티지’, 광몀1R재개발, 경기 평택시 장당동 ‘민간 공원 특례 사업’ ‘석정근린공원 화성파크드림’도 공급된다.

서울 중구 신당8구역 재개발 조합이 시공사 선정 절차에 돌입했다. 서울시 도시계획위원회는 남부교정시설 이적지(고척아이파크) 인근 구로구 고척동 한효아파트와 삼두빌라 재건축 정비계획 수립 등을 수정가결했다. 경기도 광주시 경안동 ‘더파크 비스타 데시앙’, 양주시 남방동 양주푸르지오디에디션, 파주시 목동동 ‘운정 경남아너스빌 디원’, 파주 ‘e편한세상 헤이리’, 화성시 오산동 ‘힐스테이트 동탄역 센트릭’, 인천 서구 청라동 'e편한세상 시티 청라'도 공급된다

경기도 고양시 덕양구 향동지구 '서원 DMC 타워', 서평택 화양지구 '힐스테이트', 시흥시 ‘목감역 프로그레스’, 시흥 장현지구 '디원시티 마일스톤 한라’, 양주시 ‘양주 덕정 한라비발디 퍼스티어’, '힐스테이트 양주옥정 파티오포레', 화성 동탄2신도시 ‘힐스테이트 동탄역 센트릭’을 분양한다. 경기도 안양시 ‘안양역 푸르지오 더샵’은 1순위 평균 9.26대 1, 인천시 부평구 ‘e편한세상 부평역 센트럴파크’도 평균경쟁률 5대 1을 기록했다.

부산 동구 범일2동 'e편한세상 범일', 대구 남구 대명동 'e편한세상 명덕역 퍼스트마크', 대구 동구 동대구역 하늘채, 대전 서구 용문1·2·3구역 주택재건축 '용문 더샵엘리프', 대전 도안 2-3지구(도안 2단계 27·28블록) '도안 우미린 트리쉐이드', 울산 남구 신정동 '문수로 금호어울림 더 퍼스트', 북구 '울산 롯데캐슬 블루마리나'를 분양한다. 또, 충남 아산시 ‘힐스테이트 아산 센트럴’, 전북 군산시 더샵군산프리미엘, e편한세상군산디오션루체도 분양한다.

전남 장성군 '장성 바울루체', 전북 익산시 '익산 중흥S-클래스 퍼스트파크, 강원도 강릉시 '강릉 더리브 퍼스티지', 경북 구미시 'e편한세상 구미상모 트리베뉴', 경남 창원시 마산회원구 양덕4구역 재개발 '창원 롯데캐슬 하버팰리스', 부산시 진구 ‘부산시민공원 푸르지오’ 등을 공급한다. 충남 아산시 ‘아산자이그랜드파크’는 분양을 다음달 이후로 미뤘다. 충북 '청주SK뷰 자이' 전용 101㎡는 52.5대 1, '오송역 서한이다음 노블리스'는 8.6대 1의 경쟁률을 기록했다.

대구시 중구 '명덕역 루지움 푸르나임'은 98가구 모집에 7가구만 청약했고, 북구 '힐스테이트 칠성 더 오페라'는 576가구 모집에 89가구 청약에 그쳤다. 부산시 진구 양정자이더샵SK뷰, 대구시 남구 `대명자이 그랜드시티`, 충남 천안시 서북구 부성역 우남퍼스트빌, 제주 서귀포시 ‘한화 포레나 제주에듀시티’를 분양한다.

2022년 9월 23일 부동산 단신 2.

서울 성동구 성수동 삼표레미콘 부지와 '서울숲 트리마제' 인근 '성수 동양' 전용 84㎡는 1년 전 19억7000만원에서 지난 5일 25억원에 거래됐다. 성동구 성수동 '청구 강변', '한강 한신' 아파트 등도 토지거래허가구역 지정 이후에도 신고가를 썼다. 강남구 청담동 '청담자이' 전용 89㎡도 지난 8일 36억5000만원에, 강남구 압구정동 현대3차 전용 82㎡가 42억원에 매매계약을 체결하며 신고가를 기록했다.

서초구 반포동 '반포주공 1단지' 전용 140㎡ 역시 이달 3일 71억5000만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 여의도 시범아파트에 이어 두 번째로 큰 영등포구 여의도동 삼부아파트 전용 146㎡도 지난달 24일 32억원, 여의도 대교·장미아파트와 함께 통합 재건축이 추진 중인 여의도동 화랑아파트 전용 146㎡ 역시 지난달 9일 27억원에 거래돼 최고가를 경신했다.

마포구 래미안푸르지오, 신촌 푸르지오·e편한세상신촌 등 서울의 신축 아파트와 노량진8구역(아크로리버스카이, 동작구)·북아현2, 3구역(서대문구)·행당7구역(성동구)·이문1구역(동대문구) 등 주요 도시 정비형 재개발(뉴타운) 사업지에서 적게는 1억~2억 원, 많게는 4억~5억 원 하락했다. 한편, 서울 송파구 잠실동 ‘잠실엘스’, ‘리센츠’ ‘트리지움’ 전용 84㎡ 20억대가 깨질 것 같다. 신천동 파크리오 평당 매매가는 3.3㎡당 6,960만원이다.

인천 송도 ‘더샵송도마리나베이’ 전용면적 84㎡는 최고가 12억4500만원의 절반인 6억5000만원에 팔렸고, 인근 ‘힐스테이트레이크송도’ ‘인천송도SK뷰’의 같은 면적도 최고가 대비 4~5억원 하락한 7억2300만~7억5000만원에 거래됐다. 경기 화성시 ‘동탄역시범한화꿈에그린프레스티지’ 전용 84㎡도 최고가 대비 30% 넘게 내렸다. 세종시 새롬동 새뜸10단지더샵힐스테이트 전용 84㎡는 작년 9월 12억원에서 올해 9월 8억8000만원에 거래됐다.

서울 강남구 논현동에 있는 동양파라곤 전용면적 180㎡는 지난 4월 당시 시세 34억원보다 11억6000만원, 9억5000만원 낮은 22억4000만원과 24억5000만원에, 강남구 일원동 디에이치자이개포 전용 84.7㎡도 지난달 25일 시세 28억~30억원의 절반인 15억원에 직거래됐다. 강남구 도곡동 대림아크로빌 전용 130.5㎡, 용산구 이촌동 삼익아파트 전용 104.9㎡도 각각 6억원, 5억6300만원 낮은 가격에 직거래됐다.

인천 서구 당하동 ‘검단파라곤센트럴파크’ 전용 85㎡ 전세 매물은 2억5000만원에 나왔고, ‘검단신도시2차디에트르더힐’ 전용 84㎡ 전세 매물도 인근 ‘검단신도시푸르지오더베뉴’의 절반인 1억9000만원에 나와있다. 인천 서구 심곡동 대동아파트 전용 85㎡ 전세도 기존 2억1000만원대로 복귀했다. 한편, 서울시 동작구 사당동 ‘남성역 센트럴파크는 신규 조합원을 모집 중이다. 서울 용산구 한남2구역의 시공 입찰은 대우건설과 롯데건설 2파전으로 좁혀졌다.

경기 고양시 일산신도시 백송마을 5단지가 1기 신도시(일산·분당·평촌·산본·중동) 중 처음으로 안전진단을 추진한다. 일산 강촌마을 1·2단지-백마마을 1·2단지 통합 재건축도 예비안전진단 신청을 접수할 예정이다. 한편, 서울 ‘서초 르니드’, 관악구 '신림 에스포레 오', 경기도 수원 광교신도시 '시그니처 광교 2차', 경기도 고양시 덕양구 ‘덕은DMC 에일린의 뜰 센트럴’은 평균 43.4대 1의 경쟁률을 기록했다.

경기도 안양시 ‘평촌 두산위브 더 프라임’ 59㎡의 분양가는 인근 ‘안양역 푸르지오 더샵’의 7억5790만∼7억7400만 원보다 낮은 6억2010만∼6억8770만 원이다. 경기도 평택시 'e편한세상 평택 하이센트'는 중도금 50% 무이자와 계약금 정액제에도 무순위 청약에서 계약자를 찾지 못했고, 광주시 첨단지구 '라펜트힐'은 올해 8번의 무순위 청약을 진행했다.

사전청약 공공택지 입주예정일 연기... 양주회천 A24, 파주운정3 A23을 제외한 인천검단 AA21, 위례 A2-7, 성남복정1 A1·A2·A3, 부천원종 B2의 본청약이 당초보다 늦춰졌다. 경기도 양주시 '양주 덕정 한라비발디 퍼스티어', 남양주시 '남양주 진접 성원상떼빌 더플러스'를 공급한다. 경기도 고양시 '덕은 DMC 에일린의 뜰 센트럴 10블록'은 평균 경쟁률 120.11대 1을 기록했다. 서울 구로구 고척동 공공지원 민간임대아파트 고척 아이파크가 10월 1일부터 입주를 시작할 예정이다.

△‘힐스테이트 칠성 더오페라’ △‘한화 포레나 제주에듀시티’ △‘거제 한신더휴’ △‘음성 푸르지오 마크베르’ △‘남전주IC 서희스타힐스’ △‘아산 한신더휴’ △‘옥천역 금호어울림 더퍼스트’ 등은 일반공급 평균 청약경쟁률이 1대 1을 넘지 못했다. 울산시 ‘울산대공원 한신더휴’ 등의 평균 청약경쟁률은 간신히 1대 1을 넘겼다. 반면, 부산시 강서구 'e편한세상 에코델타 센터포인트' 공공분양아파트 계약이 100% 완료됐다.

대구시 달서구 ‘달서 푸르지오 시그니처’는 1순위 평균 4.87대 1의 경쟁률을 기록했고, 대전시 유성구 ‘힐스테이트 유성’은 473실 모집에 1,038건이 몰렸다. 그러나 대전 ‘한화 포레나 대전월평공원 2단지’는 청약 미달로 무순위 청약을 진행한다. 충남 아산시 ‘e편한세상 시티 천안아산역’경남 김해시 율하2지구 행복주택, 양산시 물금읍 한국토지주택공사(LH)의 행복주택은 공실 상태가 심각하다.

대구시 서구 ‘대구 두류 스타힐스’, 충남 아산시 '아산자이 그랜드파크', 충북 음성군 '음성자이 센트럴시티', 전북 익산시 '익산 중흥S-클래스 퍼스트파크'를 분양한다. 경남 거제시 ‘e편한세상 주촌 더프리미어’의 평균 분양가는 3.3㎡당 1,416만원이다. 또, 경북 구미시 ‘e편한세상 구미상모 트리베뉴, 강원도 강릉시 ‘강릉 더리브 퍼스티지’를 분양한다.