(박사과정 정성훈) 다른 대학 부동산학과 교수님들의 부동산시장정책 관련 칼럼입니다. (두번째 모음)

[정성훈]

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하우스 푸어에 대한 ‘안철수의 생각’

네이버 부동산칼럼 2012.07.27

  서정렬 영산대학교 부동산학 교수

가계부채에 대한 ‘안철수의 생각’은 민주당을 닮았다

안철수의 하우스 푸어에 대한 생각은 민주당과 닮았다. 대선과 관련해 지명도 높은 잠룡 가운데 한 명이라는 이유로 관심이 지대하던 터에 각종 사회 현상 및 상황에 대한 그의 생각이 담긴 책자가 발표 됐다. ‘안철수의 생각’이 그것이다. 이유야 어떻든 사회적으로 뜨겁거나 정치적 견해가 피력되어야 할 부분들에 대한 생각을 밝혔다. 그래서 정치권에서는 사회 현안에 대해 전방위 견해를 밝힌 대선 공약집으로 보고 있다.

내용 가운데 가계부채에 대한 나름의 견해를 피력했다. 내 집을 갖고 있음에도 가난한 사람이라 일컫는 ‘하우스 푸어’의 대부분이 집을 담보로 주택을 구입함에 따라 가계부채의 대부분이 주택담보대출이라는 점에서 가계부채에 대한 안철수의 ‘생각(방향)’은 나름의 개인적인 견해를 넘어 향후 주택정책에 대한 방향성과 맥을 같이 한다고 할 수 있다. 가계부채에 대한 그의 솔루션을 통해 주택시장 또는 주택정책과 관련된 어떤 방향성을 엿볼 수 있을까?

가계부채 해소를 위해 DTI(총부채상환비율) 및 주택담보대출비율(LTV)에 대해서는 규제 유지가 필요하다고 했다. 이유는 이렇다. DTI나 LTV 규제를 푼다고 하더라도 부동산 거래 활성화에는 별 도움이 되지 않으며 오히려 이러한 규제 완화가 기존의 가계부채를 더 키울 가능성이 높다는 것이다. 결국 수익은 늘지 않는 현재의 경제상황에서 주거·교육 등 가계부담은 더욱 늘어날 것이고 그렇다면 1,000조에 달하는 가계부채가 DTI나 LTV 규제 완화로 인해 더욱 증가될 것이라는 논지다. 따라서 DTI나 LTV 규제 완화가 목돈이 필요한 서민들에게는 생활고를 해결하기 위한 방편으로 악용될 가능성을 염두에 둔 언급이랄 수 있는 대목이다. 또한 DTI나 LTV 규제 완화는 부동산 가격상승에 대한 기대심리를 부추길 수 있으며 관련 없는 규제완화가 오히려 억지로 가격을 떠받치는 인위적 부양책으로 활용되는 것을 경계 한듯 보인다.

빚을 얻어 주택을 구매한 후, 원리금 상환 부담으로 생활고를 겪는 ‘하우스 푸어‘에 대한 문제해결 방안 역시 가계부채 경감 차원에서 대출 만기를 연장하고 변동금리를 장기고정금리로 바꿔야 한다는 생각이다. 이런 맥락에서 우리나라의 주택 대출도 선진국처럼 20~30년 만기의 장기대출 형태여야 한다고 밝히고 있다. 결국 가계부채에 대한 구조조정의 필요성을 관련 제도의 정비 등을 통해 강조한 것이라고 할 수 있다.

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DTI 규제 완화, 이미 읽힌 ‘패’ 현재의 주택시장 여건 개선에 효과적이지 않아...

최근 정부는 내수활성화를 위한 청와대 민관 합동토론회를 통해 상징처럼 남아 있던 DTI 규제를 부분적으로 완화하기로 결정했다. 내수진작을 통한 주택시장 활성화 방안으로서의 정부의 고민을 모르는 바 아니나 정부의 이러한 결정에도 불구하고 대외 경제여건의 불확실성이 보다 커지고 있는 상황에서 그리고 이미 DTI 규제 완화라는 ‘패’가 시장에서 읽힌 것을 감안하면 이번 조치로 주택시장이 활기를 찾기는 역부족일 것으로 보인다. DTI 규제 완화에 따른 정책적 효과는 5.10대책 발표 이전 시점부터 이미 시장에 반영되었다고 보는 것이 맞다.

이런 이유로 부동산 시장 활성화 차원에서의 DTI 규제 완화는 불필요하다는 ‘안철수의 생각’이 작금의 주택시장 분위기와 맞물려 감성적으로 소비자들에게 더 와 닿을 수 있다. 왜냐하면 DTI 규제를 완화하지 않고도 이미 ‘하우스 푸어’ 문제는 사회 문제일 만큼 커졌기 때문이다. 소위 양도세 철폐의 정책적 대상자들인 다주택자들까지도 하우스 푸어의 증가 등으로 실제 거래가 이루어지지 않아 양도세 철폐에 따른 주택매도 세제 효과를 현실적으로 기대하기 어렵기 때문이다. 지금은 거래 증가를 기대할 만한 타이밍도 아니기 때문이다. 여기에 그치지 않는다. 이런 와중에 DTI 규제 완화를 통해 대출을 늘리고 늘어난 대출을 통해 신규 대출 수요가 주택시장의 침체로 인해 다시금 하우스 푸어의 대열에 편입될 수 있는 현실적인 상황 전개 가능성에 대해 논리적으로 그렇지는 않다라고 변명하기 어렵기 때문이다. 바로 이런 이유로 안철수 식의 가계부채를 줄이기 위한 대출 만기 연장과 장기고정금리와 2~30년 장기 대출 형태의 금융구조의 변화와 개선을 위한 주장이 보다 설득력을 얻을 수 있다. 견해로서의 생각으로 그것도 책이라는 매개를 통해 발표되었지만 이전에는 없었던, 이전 사람들과는 다른 방식으로서의 ‘생각’이 많은 사람들에게 공감되고 있다.

안철수의 ‘부동산 철학’, 실물(實物) 시장에 대한 대안적 이해 높여야...

그러나 가계부채를 줄이기 위한 진단과 바람직한 방향 설정에도 불구하고 안철수의 생각에는 일정한 한계가 존재한다. ‘문제가 있으니 해결방안이 필요하고 해결 방안은 이전(정부의 대책)과는 달라야 한다. 따라서 현상에 대한 해결방안은 이전(정부)과는 다른 방향, 다른 결과를 나타낼 수 있는 수단으로 강구되어야 한다’는 정치적 프레임을 염두에 두고 나온 처방이라면 그것은 옳지 않다. 지금의 주택시장은 단순히 특정 제도 또는 시스템의 문제 해결만으로 활성화 되거나 분양시장의 청약열기 호조에 따른 ‘분양(지방시장) 훈풍’이 아닌 기존 주택의 거래 부진이 해결되지 않는다. 유럽발 경제위기의 심각성과 불확실성이 다시금 높아지는 상황에서 우리나라 주택 및 부동산 시장의 전환기적인 구조적 변화가 맞물려 복합적으로 나타난 형국이기 때문이다. 주택보급률의 향상, 1인가구의 증가, 베이비부머의 은퇴, 지역 하위시장의 탈동조화 등이 구조적 변화를 보다 부추기고 있다. DTI 규제 완화를 통한 대출의 증가가 총량적인 가계부채의 증가를 의미하더라도 일정 계층의 대출 확대는 거래 증가를 통한 내수의 숨통을 트이는데 기여할 수 있으며 이러한 내수 진작이 전체 시장까지는 아니더라도 일부 하위시장(sub-market)의 여건 개선에는 효과적 일 수 있기 때문이다. 지금의 시장이 양극화 내지는 탈동조화 시장임을 감안할 때 불가피한 선택일 수 있다는 얘기다.

어쩌면 지금의 주택시장에 필요한 것은 대권 도전 가능성이 있는 개인으로서의 ‘안철수의 생각’보다 시장(market)의 방향에 대한 적절한 이해와 이에 대한 현실적으로 작동 가능한 정책적 수단의 강구일지 모른다.  생각은 방향이지 구체적인 실현 수단이 아니다. 움직이는 생물을 생각의 테두리로 설명하려면 생각으로서의 방향이 아닌 정책적 실현 수단으로서의 대안을 보다 명확히 제시할 필요가 있다. 단순히 가계부채와 하우스 푸어 문제 등에 대한 짧은 언급이지만, 이러한 언급이 개인의 부동산 철학에 근거한 것이라면 앞으로는 부동산이라는 실물에 대한, 실물 시장에 대한 보다 구체적인 대안적 모색의 결과가 제시될 필요가 있다. 부동산 시장은 실물로 움직여지는 살아 있는 ‘생물’이기 때문이다. 정치 또한 ‘생물’이라고 하는데 그런 전차로 우리나라의 부동산에 대한 관심이 뜨거운 이유다.

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목돈 안드는 전세제도 어떻게 봐야 할까

네이버 부동산칼럼  2012.09.26

  강병기 국민대 부동산학 교수

12.19 대선을 100일도 안 남긴 지난 9월 16일 민주통합당 대통령 후보로 문재인의원이 선출되었고, 선거일부터 90일을 앞둔 9월 20일에는 안철수 후보가 출마선언을 하였다.

이로서 그동안 추측만 무성하던 대선 후보 3인이 확정되었으며, 12.19 제18대 대통령 선거가 본격화될 것으로 예상된다.

이에 따라 지난 8월 20일에 새누리당의 대통령 후보로 당선된 후 구체적인 공약 발표가 없었던 박근혜 후보가 9월 23일 일요일 오후에 처음으로 “박근혜의 ‘집 걱정 없는 세상’ 종합대책”을 발표했다.

이 대책에는 총 4가지 내용이 포함되어 있으며, 이 중 “렌트 푸어 대책, ‘목돈 안 드는 전세제도’도입”과 “하우스푸어 대책, ‘지분매각제도’ 및 ‘주택연금 사전가입제도’ 도입”은 지금까지 볼 수 없었던 새로운 주거안정 방안으로 볼 수 있다.

이 중 렌트푸어 대책으로 발표된 ‘목돈 안드는 전세제도’에 대하여 살펴보자.

보도자료를 보면 이 제도는 전세가격 급등에 따라 전세보증금을 마련하지 못해 당장 살 집을 구하기 힘든 상황에 처한 렌트푸어들의 고충을 해결하기 위해 은행이자 부담만으로 전세를 살 수 있는‘목돈 안 드는 전세제도’를 도입하고, ‘집주인 세제지원’도 마련한다고 밝히고 있다.

이 제도에서의 지원대상은 연소득 5천만원 이하 소득자로서 수도권 3억원 이하(지방 2억원) 전세가 되며, 그 구체적인 내용을 보면 집주인(임대인)이 전세보증금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달하고, 동 대출금 이자는 세입자(임차인) 납부·부담토록 한다는 것이다. 즉 ① 집주인(임대인)과 세입자(임차인)가 임대차계약을 체결한 후, ② 집주인(임대인)이 금융기관으로부터 전세자금에 해당하는 저금리 주택담보대출을 받으면, ③ 세입자는 대출받은 금액에 대한 이자를 매월 부담하는 것이다. 이때 세입자의 모럴헤저드를 방지하기 위해 세입자는 전체 이자액 중 일부액은 선납하고 나머지는 임대차 기간 동안 분납한다고 설명하고 있다.

기타 보도자료에서는 이 제도에 대한 개념도로서 다음의 <그림>을 포함시키고 있다. 이 그림의 내용을 추정해보면 세입자가 주택담보대출에 대한 보증보험에 가입하여야 하며, 공적기관에서는 이 제도 유지를 위한 각종 지원을 해야 하는 것으로 이해된다.

<그림1> 목돈 안드는 전세제도 개념도

또한 보도자료에서는 대출을 부담하는 집주인을 위한 세제지원 내용으로 집주인(임대인)에 대해서는 전세보증금의 이자상당액(4%)에 대해 과세를 면제하고1), 임차인의 경우에는 이자 납부액에 대해서 소득공제 혜택(40%)을 부여하는 세제 인센티브를 통해 제도의 활성화를 도모한다고 밝히고 있다.

이와 같은 “목돈 안드는 전세제도”는 최근 전세금이 급등하는 시점에서 보도자료에서 밝히고 있는 것처럼 연간 5만 가구에 5조원 대출지원(전세보증금 1억원 기준)함으로써 목돈 없이 월 은행이자 부담만으로 전세주택 마련이 가능한 제도로 볼 수 있다.

다만 부동산정책론을 강의하는 학자로서 짧은 시간 동안 검토한 결과에 따르면 다음과 같은 문제점들의 보완이 필요한 것으로 판단된다.

첫 번째는 만약 세입자(임차인)가 이자를 정상적으로 상환하지 않을 경우 금융기관은 담보 주택을 경매하여 원리금을 회수하게 되는데, 과연 집주인(임대인)이 이런 위험을 부담하면서까지 이 제도를 이용하겠는가 하는 문제이다.물론 이러한 부담에 대한 인센티브로 전세보증금의 이자상당액(4%)을 감면해준다고 하지만, 이와 같은 인센티브가 해당 주택이 경매될 위험과 경매가 되었을 때 주택가격이 정상가격보다 크게 하락하여 집주인이 손해를 봐야 하는 위험, 세입자가 납부하지 않은 이자와 경매 기간 동안의 이자를 집주인이 대신 납부해야 하는 3가지 위험을 모두 상쇄할 수 있을 정도가 되는지 판단해봐야 할 것이다.

두 번째는 집주인에게 새로운 노력이 부담되며 이로 인해 전세보증금이 인상될 가능성이 높아지는 문제이다. 이 제도는 금액을 기준으로 볼 때는 집주인의 입장에서는 종전의 전세금과 동일한 대출금을 수령할 수 있으므로 집주인은 종전과 동일한 제도로 인식한다고 생각할 수 있다. 그러나 집주인은 상기에서와 같은 주택이 경매되는 것을 방지하기 위해 세입자가 이자를 정상적으로 납부하도록 독려하는 노력이 추가로 소요되는 문제가 발생한다. 이는 주택을 담보로 대출을 한 금융기관 입장에서는 세입자가 이자를 납부하지 않으면 담보주택을 경매하면 되므로 이자 납부에 대한 독촉을 다른 대출보다 소홀히 할 가능성이 높기 때문이다.

이로 인해 집주인은 마치 월세로 주택을 임대한 것과 동일한 노력이 필요하므로, 이는 궁극적으로 임대보증금을 증액하게 되며, 이로 인해 이 제도를 이용하지 않는 다른 전세주택의 전세금까지도 동반 상승시켜 전세금 인상으로 인한 서민의 부담을 더욱 크게 만들 우려도 있다. 한편 임대보증금 증액은 세입자의 이자 부담액이 증가하는 문제를 낳을 가능성이 매우 높은 점도 유의해야 할 것이다.

세 번째는 세입자 입장에서 현행 전세보증금 융자제도 보다 더 부담되는 이 제도를 이용할 것인가 하는 문제이다. 세입자의 입장에서는 매월 저금리의 이자만 부담해야 하는 것이므로 이 제도는 현재의 전세보증금 융자제도와 비슷한 것으로 생각될 수 있다. 그러나 보도자료에서 밝히고 있듯이 모럴헤저드를 방지하기 위해 세입자가 전체 이자액 중 일부액은 선납해야 한다면, 세입자 입장에서는 현재의 전세보증금 융자제도 보다 불리한 제도가 되는 문제가 있다. 이로 인해 전세보증금이 모자라는 세입자는 이 제도를 이용하는 것 보다는 전세보증금 융자제도를 이용하려고 할 것이다.

또한 이러한 문제를 방지하기 위해 재정을 동원하여 이 제도에서 담보대출금리를 낮춰줄 경우 재정 지출의 타당성에 대한 또 다른 문제가 제기될 수 있을 것이다.

네 번째는 이 제도로 인해 현재와 같은 전세의 월세화 현상이 완화될 수 있겠는가 하는 문제이다. 궁극적으로 현재와 같은 전세보증금의 인상 현상은 2가지 원인으로 인해 발생된 것이다. 그 중 하나는 2002년 이후 급등한 주택가격을 따라 잡기 위한 보증금 인상이며, 나머지 하나는 주택투자자들이 주택투자액에 대한 수익을 확보하기 위해 전세를 월세로 전환함에 따라 전세주택 공급 물량이 감소함에 따른 보증금 인상이다.

이 제도는 전세보증금이 인상되어 고통 받는 서민의 전세보증금 마련을 위한 부담을 덜어주는 것에 불과한 것으로, 전세보증금 인상 자체를 방지하는 수단이 될 수 없는 것으로 판단된다. 따라서 현재와 같은 전세보증금 인상 현상이 계속될 경우 이 제도를 이용하는 세입자라도 전세보증금 인상분에 해당하는 이자를 추가로 부담해야 하는 새로운 고통을 부담해야 하는 문제가 발생될 수도 있다.

다섯 번째는 금융기관만 좋은 일을 시키는 제도라는 비난을 받을 여자기 있는 문제이다. 상기에서 분석한 것과 같이 이 제도는 현재의 전세제도에 비해 집주인에게 이자를 납부하도록 독촉하는 노력을 강요하고, 다양한 위험을 부담하도록 강제하게 된다. 또한 세입자의 입장에서는 전세보증금 융자제도와는 달리 이자액의 일부를 선납해야 하는 부담이 추가 된다. 결국 이 제도가 시행될 경우 금융기관에서는 주택자금대출 상품의 판매는 크게 증가할 것이나, 이로 인해 집주인과 세입자에게는 부담이 추가되는 것을 감안한다면 금융기관만 좋은 일을 시킨다는 비난을 면치 못할 가능성도 높다.

여섯 번째는 주택투기에 편승된 전세제도를 지속화시키는 문제이다. 우리나라에만 있는 전세제도는 주택투기에 편승된 제도이므로, 점차 월세 중심의 주택임대차 제도로 전환되어야 한다는 것은 여러 차례의 칼럼을 통해 설명하였다. 그러나 이 제도가 활성화 될 경우 조금씩이나마 사라져가는 전세제도를 다시 성행시킬 우려가 있는 것이다.

물론 다른 한편으로 생각해보면 세입자 입장에서는 전세보증금 대신 월세와 비슷한 이자를 부담하므로 점차 전세제도가 월세제도로 전환되는데 기여을 할 수 있는 측면도 있으나, 주택투기자 입장에서는 자금마련의 측면에서 종전의 전세제도와 유사한 이 제도를 계속 이용할 경우 주택시장에서 전세제도를 지속화하는 효과를 나을 가능성이 매우 높은 것으로 생각된다.

부동산학을 연구하는 사람 중 한사람으로서 ‘렌트푸어‘라는 국적 불명의 용어에 시비를 걸기 전에, 근본적으로 인상된 전세보증금으로 인한 서민의 고통을 해소해주자는 “목돈 안드는 전세제도”의 취지에는 전적으로 동의하며, 그동안 가진 자의 편만 든다는 비난을 받아온 새누리당 후보 측에서 이런 공약을 발표한 것에 대해서는 매우 고무적인 것으로 생각한다.

그러나 일반적으로 서민 생활과 밀접한 주택정책들은 우리가 상상하지 못한 다양한 문제를 파생시킬 위험이 있으며, 이로 인해 서민주택에 대한 정책을 마련할 때에는 보다 신중한 검토가 필요하다. 이런 일반론적 입장에서 이번에 발표된 “목돈 안드는 전세제도”에 대하여 짧은 시간 동안 짧은 지식으로 발생 가능한 문제점을 점검하였다.

부디 박근혜 후보 캠프에서는 상기에서 제기된 문제점과 또 다른 발생 가능한 문제점들을 보완하여 보다 완전한 제도를 구상함으로써 서민들의 주거생활 안정에 새로운 비전을 제시해주실 것을 부탁드립니다.

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차기 정부, 서민주거 문제 어떻게 해결해야 할까?

네이버 부동산칼럼  2012.03.09

  전강수 대구가톨릭대 부동산학 교수

저소득층이 주거문제로 고통을 겪지 않게 하려면 무엇보다도 먼저 전세 값과 월세를 안정시키는 것이 중요하다. 2010년 이후 전개된 서민용 주택에서의 전세대란은 신규 주택의 공급 감소와 기존 주택의 대량 멸실을 초래한 이명박 정부의 잘못된 부동산 정책에 기인하는 바가 크다. 이명박 정부는 공공임대 주택 공급 물량을 반토막내고, 도시에서 저렴한 주택을 대량 멸실(滅失)시키면서 세입자들을 대거 몰아내는 급진적인 도시 재생 정책을 추진하는 등, 도시 서민층의 주거문제를 더 악화시키는 정책들을 펼쳐 왔다. 반면, 고가 전세시장에서의 전세대란은 매매시장이 침체하면서 주택 매입수요가 대거 임차수요로 전환하면서 일어난 일이다. 그건 일종의 마찰적 현상으로 볼 수 있다.

공공임대 주택 정책

차기 정부가 서민주거 문제를 근본적으로 해결하려면, 무엇보다도 먼저 이명박 정부가 반토막 내버린 공공임대 주택 공급 목표를 복원하고, 도시 재생 정책의 속도 조절과 방식 전환을 통해 기존 주택의 멸실 속도를 늦추고(이 일은 박원순 서울시장에 의해 이미 시작되었다), 재개발 지역에서 소형 주택의 공급이 늘어나게 해야 한다.

 공공임대 주택 공급을 확대하는 것은 주거 복지 정책에서 가장 중요한 정책 수단이지만, 많은 문제점을 수반하는 것도 사실이다. 서민들이 필요로 하는 주택이 원하는 곳에 공급되지 않고, 대단지로 건설된 상태에서 관리가 제대로 되지 않고 슬럼화하여 사회적으로 격리되는 경우가 허다하며, 주택 건설 과정에서 해당 지역 지자체와 주민들의 반대가 심한 것 등이다.

서민들이 필요로 하는 공공임대 주택을 공급하기 위해서는, 서민들의 생업 여건에 맞는 입지 선정, 평형 다양화, 임대료 차등화 등을 도모할 필요가 있으며, 도심에서는 노무현 정부 때 도입되었던 다세대·다가구 주택 매입 임대와 전세 임대 사업을 활성화하고 역세권에 센티브를 제공해 임대주택을 확보하는 것이 좋은 방안이다.

공공임대 주택의 슬럼화와 사회적 격리 현상을 막기 위해서는, 한 단지 안에서 공공임대 주택과 다른 유형의 주택을 섞어서 짓는 소셜 믹스(social mix) 정책이 필요하다. 2004년 말 노무현 정부가 임대주택과 분양주택을 섞어서 짓는 소셜 믹스 정책을 추진하겠다는 방침을 결정한 이후 은평 뉴타운과 판교 신도시 등에 이 방식이 적용되었고, 이명박 정부가 들어선 후에는 보금자리 주택 지구에 이 방식이 적용되고 있다. 하지만 많은 경우 혼합은 ‘단지 내 혼합’이 아니라 ‘지구 내 혼합’에 그치고 있다. 한 단지 안에 분양주택과 임대주택을 섞어서 짓는 것이 아니라, 사업 지구를 분양주택 단지와 임대주택 단지로 나누어 놓고는 지구 내 혼합을 이뤘다고 이야기하는 것이다.

지구 내 혼합은 사실상 소셜 믹스로 보기 어렵다. 우리나라에서는 왜 이렇게 소셜 믹스 정책이 제대로 추진되지 못할까? 물론 분양주택 입주자들의 반발이 가장 큰 원인이다. 하지만 분양주택과 임대주택의 질적 격차가 크다는 점도 중요한 원인이다. 주택의 품질에서 차이가 나는 경우도 많고, 분양주택은 자산이고 임대주택은 자산이 아니라는 차이점도 존재한다.

한 단지 안에 토지임대부 주택(토지는 정부가 소유하면서 임대하고 건물만 분양하는 주택)과 공공임대 주택을 섞어서 짓는 형태로 소셜 믹스를 추진한다면, 토지임대부 주택 입주자들의 반발이 분양주택 입주자들만큼 심하지는 않을 것이다. 양 주택 간의 질적 격차가 분양주택과 임대주택 간의 그것만큼 크지 않기 때문이다. 만일 이와 같은 소셜 믹스가 성공적으로 추진된다면, 공공임대 주택 건설에 대한 해당 지역 지자체와 주민들의 반대도 자연스럽게 사라질 것이다.

민간 임대주택 정책

민간 임대주택 시장에서 실시해야 할 주거 복지 정책도 있다. 가장 먼저 시행해야 할 정책은 민간 임대주택 시장에 존재하는 집 주인과 세입자 간의 힘의 비대칭을 해소하는 것이다. 이를 위해서는 전월세 계약기간 연장, 자동 계약 갱신권 보장, 전세금 보증센터 설립, 최우선 변제금 인상 및 대상 가구 확대 등의 대책을 강구할 필요가 있다(이 방안들은 대부분 2007년에 통합신당 대통령 후보 경선에 나섰던 이해찬 후보의 부동산 정책 공약 가운데 나오는 내용들이다).

여기서 전세금 보증센터의 역할은 세입자가 이사 나갈 때 새로 이사 오는 세입자가 바로 연결되지 않아서 전세금을 돌려받지 못할 경우, 이사 나가는 세입자에게 전세금을 선(先)지급하고, 나중에 집 주인에게서 돌려받는 일이다. 그리고 최우선 변제제도란 세 들어 사는 집이 경매에 넘어갈 경우 세입자가 전월세 보증금을 송두리째 날리는 것을 방지하기 위해 만든 제도인데, 그 대상 가구가 너무 제한적이고 돌려받을 수 있는 금액도 너무 적다. 따라서 대상 가구를 확대하고 돌려받을 수 있는 금액도 인상할 필요가 있다.

민간 임대주택 시장에는 대부분의 선진국들이 시행(2008년 현재 OECD 30개국 중에 28개국이 시행하고 있다)하고 있는 주택 임차료 보조 제도도 도입해야 한다. 이 제도는 주택 바우처 제도라고도 불리는데, 주거비 지불 능력이 부족한 세입자들에게 임차료의 일부를 쿠폰 형태로 보조하는 제도이다. 정부가 세입자에게 쿠폰을 주면 집주인은 그것을 세입자에게서 받아서 공공기관에서 돈으로 바꾸게 된다.

주택 바우처 제도는 현금 급여나 현물 급여의 단점을 보완하는 제3의 사회적 지원 수단으로 각광을 받고 있다. 지원되는 현금이 다른 용도로 사용되어 본래의 정책 목표를 달성하지 못하게 되는 현금 급여의 문제점과, 지원되는 현물을 정부가 직접 공급하기 때문에 소비자의 선택권이 제한되고 현물 지원에 관리 비용이나 행정 비용이 많이 드는 현물 급여의 문제점을 모두 피할 수 있기 때문이다(진미윤 외, 『주택 바우처 제도 도입과 실행을 위한 준비 과제』, 주택도시연구원, 2009 참조).

우리나라에서는 2008년부터 주택 바우처 제도의 도입이 추진되어 왔다. 하지만 기획재정부가 예산 부족과 여건 미비를 이유로 예산에 포함시키지 않는 바람에 이 제도는 2012년 현재까지도 도입되지 못하고 있다. 2011년 9월 기획재정부는 2012년에 주택 바우처 제도 시범 사업을 시행하려는 국토해양부의 구상을 무산시켰다. 국토해양부는 2012년에 2개 지자체를 시범 사업지로 선정해서 1년간 약 1,500가구를 대상으로 가구당 월 평균 12만 원 정도를 지급한다는 계획을 세워두고 있었다. 주택 바우처 제도의 시행 시기는 다시 3년 후로 연기되었다. 전세대란 때문에 서민들의 원성이 자자함에도 불구하고 이명박 정부가 이 중요한 사업의 시행 시기를 임기 후로 미룬 것은 정권의 성격을 보여준다. 차기 정부는, 시장친화적인 방식으로 주거 복지를 실현할 뿐만 아니라 서민층의 정치적 지지를 끌어내기도 좋은 이와 같은 정책은 주저할 것 없이 주요 정책 과제에 포함시켜서 집권하면 바로 시행해야 한다.

임대료 규제의 문제점

민간 임대주택 시장 임대료와 관련하여 한 가지 주의해야 할 점이 있다. 전월세 가격이 상승한다고 해서 전월세 상한제와 같은 가격 규제 정책을 도입하겠다고 공언해서는 안 된다는 사실이다. 시장에서 가격이 오르는 것은 그 시장의 수요와 공급에 가격을 상승시키는 사정이 생기기 때문이다. 그 사정을 적절히 해소하지 않고 정부가 직접 정책으로 가격을 잡으려고 하면, 가격을 잡기는커녕 예상치 못한 부작용을 야기하기 십상이다. 정부가 직접 가격과 씨름하려고 해서는 안 된다는 것은 매매시장에서나 임대시장에서나 매한가지다.

임대료 규제는 임대주택의 공급을 감소시켜 시장에서 임대료 상승 압력을 가중시킨다. 이 경우 임대주택 암시장이 형성되거나 아니면 기존 세입자는 규제된 임대료의 혜택을 누리지만 새로 주택을 임차하려는 사람들은 집을 구하지 못하는 불공평한 상황이 발생한다. 뿐만 아니라 집주인이 주택의 유지와 보수를 위해 노력하지 않기 때문에 임대주택이 노후화하고 주거 서비스의 질은 떨어진다. 자칫하면 한 지역이 통째로 슬럼화할 수도 있다. 임대료 규제는 이런 부작용을 수반하기 때문에 비상시가 아니면 실시해서는 안 되는 정책이다.

임대료 규제 정책에 이런 문제점이 있다는 사실을 모를 리 없음에도, 여야와 진보·보수를 가릴 것 없이 많은 정치인들이 전월세 상한제 도입을 주장하고 있어서 걱정이다. 학자들과 시민운동가들 중에도 이런 주장에 동조하는 사람들이 많다. 언론을 통해 임대료 규제의 부작용을 알리는 사람들은 일부 보수적인 학자들뿐이다. 정치인들이야 표를 먹고 사는 존재들이니 전월세 상한제가 ‘표 되는’ 정책이라고 믿고 무조건 지지하는 것이겠지만, 객관적으로 판단할 위치에 있는 지식인들과 시민운동가들조차 임대료 규제에 찬성한다는 것은 이해하기 어렵다. 우리 사회에 포퓰리즘에 매몰된 인사들이 의외로 많은 모양이다.

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프로젝트파이낸스의 대안 모색

네이버 부동산칼럼 2012.10.24

 손재영 건국대 부동산학과 교수

부동산개발에는 워낙 많은 돈이 들어가기 때문에 개발업자나 건설회사가 자기 돈만 가지고 사업을 진행할 수 없다. 반드시 은행이나 기타 투자자, 소비자들이 토지매입, 인허가, 토목 및 건축공사, 사업관리 등에 필요한 자금의 상당 부분을 제공해야 비로소 사업이 진행된다. 1997년 외환위기 이전에는 건설회사들이 자기 돈이나 대출금으로 토지를 사서 가지고 있다가 시장 상황이 좋을 때 아파트를 지어서 팔았다. 물론, 모든 자금을 자체 조달했던 것은 아니다. 소비자들이 아직 지어지지 않은 아파트를 분양받아 내는 계약금, 중도금은 건설회사에 돈을 빌려주는 것과 같다. 선분양도 일종의 금융상품 역할을 했던 것이다.

외환위기는 이런 사업방식에 제동을 걸었다. 높은 부채비율이 더 이상 용인되지 않는 환경이 도래하면서 건설회사들이 사업부지에 돈을 잠겨 놓을 수 없었다. 이 때문에 부동산개발 시행사라는 새로운 업종의 회사들이 생겨나서 토지매입, 마케팅, 전체적 사업관리를 담당하게 되었고, 건설회사는 시공만을 담당하는 역할분담이 이루어졌다. 갑자기 생겨난 시행사들이 부동산개발에 들어가는 거액의 자금을 가지고 있을리 만무했다. 아파트 건설비는 선분양을 통해 해결한다고 해도, 토지매입에 필요한 자금을 조달하는 문제가 절박하였다.

2000년대 초에 도입된 프로젝트파이낸스(이하, PF)는 바로 이 문제를 해결하는 수단이었다. 시행사가 계약금 10%만 내고 토지매매계약을 체결하면, 나머지 90% 자금은 주로 저축은행이 대출해주었다. 이후 인허가를 받고 시공사(건설회사)가 정해지면, 보통 시중은행이 소위 본PF 대출을 실행해서 저축은행 빚을 갚는다. 은행입장에서 거액의 대출이 나가는 마당에 영세한 시행사만을 믿을 수 없는 노릇이다. 시공을 맡는 건설회사가 공사를 책임지고 준공하겠다는 보증, 대출 원리금을 갚겠다는 보증, 분양을 책임진다는 보증을 해준 이후에야 비로소 대출을 해준다.

사업이 잘 진행되어 분양에 성공하면 시행사, 건설회사, 은행이 모두 이익을 본다. 그중에서 건설회사나 은행은 다소 높게 정해진 공사비와 이자를 받을 뿐이지만, 나머지 이익은 전부 시행사에게 돌아간다. 그 이익의 규모는 투입한 자본이 미미한 액수임에 비해 엄청난 수준이다. 반대로 사업이 실패하면 시행사는 토지계약금 10%를 날리고 말지만, 그 외 모든 손해를 건설회사가 뒤집어쓴다. 건설회사가 부도나고도 갚지 못하는 돈은 은행의 손실이다. 어떤 사업은 시공사를 선정하는 단계까지 가지도 못하고 실패하는데, 그렇다면 토지매입 자금을 대출해 준 저축은행이 토지를 떠안고 만다.

지난 10여년간 PF대출 덕분에 수백만 호의 주택이 지어졌고, 많은 사람들이 내집마련의 꿈을 이루었다. 분명 당시 상황에서 PF는 대박 금융상품이었다. 그러나 이제는 PF 대출이 지나간 자리에 사상자가 즐비하다. 전국적으로 500여개의 PF 개발사업이 중단된 것으로 추산되는데, 그 결과 저축은행의 5분의 1, 100대 건설사의 4분의 1 이상이 부실화되었다. 최근의 극동건설 사태는 PF 문제가 아직도 현재 진행형임을 말해준다. 어떤 지뢰가 또 터질지 알지 못한다.

PF가 실패한 원인과 향후의 대안에 대한 진지한 고민이 절실하다. 앞에서 설명한 것처럼 우리나라의 PF는 교과서적인 PF와 달라서 사업이 잘못될 경우의 모든 위험을 시공사가 책임진다. 그러나 부동산 개발사업은 하나하나의 규모가 워낙 크기 때문에 대부분의 건설사들은 두세개 사업만 삐끗해도 버틸 여력이 없다. 부지를 매입하는 단계, 인허가를 받는 단계, 분양을 하는 단계, 공사를 하는 단계, 수분양자들이 입주하는 단계 등등에서 잘못될 수 있는 요인들이 너무나 많은데, 그 위험을 시공사 혼자서 감당하라고 하는 것은 애초에 무리였다. 개발사업의 위험을 시행사, 시공사, 금융기관 사이에 적절히 분담하는 것이 대안 모색의 핵심 포인트이다.

첫째로, 시행사의 자본규모와 전문성이 제고되어야 한다. 부동산개발에 참여하는 시공사, 시행사, 금융기관의 전문가들을 상대로 설문조사를 해보니 시공사나 금융기관은 물론 시행사 종사자들 자신도 개발사업이 잘못되는데는 시행사의 책임이 가장 크다고 답하였다. 토지비의 10%만 가지고(때로는 그나마도 남의 돈이다) 그 몇 십 배 되는 사업을 좌지우지할 수 있다는 것은 책임성이나 전문성 차원에서 문제의 소지가 많다. 최근에는 대기업이나 금융기관 자회사 등의 역할이 커지면서 시행사들의 규모가 커질 요인이 있지만, 정부가 보다 적극적으로 나서서 시행사의 최소자본금을 정하는 것이 바람직하다. 사업이 잘못되면 결국 정부가 나서서 해결할 수 밖에 없는 경우가 많기 때문에, 정부가 미리 개입하여 문제가 생기지 않도록 하는 것이 정당화된다. 시장에 대한 충격을 줄이기 위해 처음에는 현재의 시행자 자본투입액의 두 배인 토지비의 20%정도로 최소자본금을 규정하되, 향후 상향 조정해 가는 것이 바람직하다.

둘째로, 개발사업에서 금융기관들의 역할이 보다 확대되어야 한다. 은행은 시공사 보증만 확보된다면 별다른 검토없이 대출을 해주므로 사업 타당성에 대해 심도있는 검토를 하지 않는다. 또 PF대출이 사업이 잘되든 잘못되든 꼬박꼬박 이자를 받아가는 단순대출 형태이므로, 사업이 잘못될 경우 이자가 누적되어 급속도로 사업이 망가질 수 밖에 없다. 시공사가 혼자 개발사업의 위험을 부담할 수 없다는 사실이 판명되었으므로, 앞으로는 금융기관들이 사업위험을 나누어질 수밖에 없다. 즉, 단순대출보다는 어떤 형태로든 금융기관들이 일정 지분을 갖고 개발사업에 참여하는 투자은행 기능이 제고되어야 한다. 이를 위해 부동산 개발에 관련된 금융기관의 전문성이 제고되어야 하며, 필요한 만큼의 투자가 이루어져야 한다.

셋째로, 개발사업의 위험에 대한 평가 체계가 구축되어야 한다. 사회의 주요 인프라를 구축한다는 관점에서 정부 출연연구소들이 표준적인 평가방법을 개발하고 관련 데이터 축적하여 민간에 제공하는 것이 바람직하다. 그 이전에라도 개발금융에 참여하는 금융기관, 시공사들이 내부적으로 위험관리를 철저히 하여야 함은 물론이다. 또 개발사업의 위험에 대한 정밀 평가없이 PF대출 보증 또는 보험 상품이 확산되는 것은 바람직하지 않다.

PF대출 구조를 개선하려는 노력과 함께 새로운 개발금융 상품에도 관심을 가져야 한다. 지난 4월 상법개정으로 도입된 합자조합이 미국의 파트너십처럼 개발사업을 주도해 가기 위해서는 제도의 세부적인 부분들이 좀 더 가다듬어져야 한다. 부동산 개발전문 리츠에 대해서도 시장의 관심과 기대가 크지만, 작년에 상장 개발리츠가 퇴출되는 아픈 경험을 하였다. 시장에서 능력이 증명된 시행사들이 새로운 도약을 하는 수단이 되는 방향으로 개발리츠의 위상을 재정립하는 것이 바람직하다.

10여년간 많은 기여를 한 한국형 PF대출이 더이상 시장을 주도하기 어렵게 되었다. 개발산업과 이를 지원하는 금융 시스템이 원활하게 작동하는 것은 부동산 개발 및 공급에 필수적이다. 시장 참여자들도 나름대로의 역할을 하면서 여러 대안을 모색, 실험해 가야 하겠지만, 정부도 이 고민에 동참하여야 할 것이다. 

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