입찰(매각)의 실시
* 준비물 입찰(매각)에 참가(응찰)하고자 하는 자는 낙찰가의 10%에 해당하는 입찰보증금과 도장, 주민등록증(운전면허증, 여권)을 반드시 지참하여야 합니다. 대리인의 경우는 위임자의 위임장과 인감증명서를 준비해야 응찰이 가능하다. 보증금은 현금 또는 자기앞수표만 가능합니다.
* 입찰(매각)진행 순서 1. 경매(응찰=매각) 당일 개시 1시간전쯤 매각법정에 도착하여 매각법정 입구에 부착된 입찰사건목록표에 의해 취하, 변경, 연기 등 진행여부를 먼저 확인합니다. (경매취하여부를 법원에 가기 전에 미리 ARS전화 700서비스로 알 수도 있고 또 대법원 인터넷 사이트에서도 확인 가능합니다.) 경매예정된 사건이 취하, 변경, 연기, 정지, 취소, 대납(대금납부) 등으로 기재되어 있으면 그날 진행되지 않는 물건입니다. 매수희망물건이 진행될 때는 집달관이 고지하는 매각조건과 응찰안내를 잘 들어야 합니다. 2.경매기록을 최종 열람. - 사건번호, 채권자, 채무자 확인 - 등기부상 권리관계가 미리 조사한 내용과 같은지 확인 - 채권청구금액 확인 - 임대차 관계 확인 - 송달관계 확인
-입찰표, 입찰봉투, 입찰보증금봉투를 받습니다. (무료배부)
3. 기재대에서 입찰료, 입찰봉투, 입찰보증금봉투에 기재사항을 적습니다.
4. 집달관에게 번호표를 받고 번호표 부분을 찢어 보관합니다.
5. 입찰봉투를 사건번호가 보이지 않도록 반으로 접어서 투함합니다.
- 좌석에 앉아 입찰결과를 기다립니다. 사건의 진행은 사건번호별로 하게 되므로 나중 번호 입찰신청자는 상당한 시간이 걸리는 수도 있습니다. 하지만 법원별로 인기물건이 먼저 발표되는 수도 있으므로 법정 밖으로 나가지 않는 것은 좋습니다.
입찰에 참가하고자 하는 사람은 먼저 입찰법정에서 무료 배부하는 입찰표에 사건번호, 물건번호, 입찰자의 성명, 주소, 입찰가액, 보증금액을 기재하고 날인하여야 합니다. 다음 페이지에 있는 입찰표를 보면서 아래의 설명을 읽어보면 이해가 쉬울 것입니다.
① 사건번호 사건번호는 응찰하고자 하는 물건을 특정하는 것이므로 반드시 기재하여야 합니다. ② 물건번호 물건번호는 한 사건에서 2개 이상의 물건을 개별적으로 입찰에 부친 경우에 각 물건을 특정하는 것입니다. 따라서 입찰사건목록 또는 입찰 공고에 물건번호가 기재되어 있는 경우에는 사건번호 외에 응찰하고자 하는 물건의 번호도 반드시 기재하여야 합니다. 물건번호가 없는 경우에는 물건번호를 쓸 필요 없습니다. ③ 입찰자 및 대리인의 인적사항 입찰자가 법인인 경우에는 본인의 성명란에 법인의 이름과 대표자의 지위 및 성명을, 주민등록번호란에는 법인의 등록번호를 기재합니다. 주소는 주민등록상의 주소를, 법인은 등기부상의 본점소재지를 기재합니다. 다만 날인은 대리인의 도장만 날인하면 됩니다. 날인란에는 도장을 날인해야 하며, 도장이 없는 경우 무인(손도장)도 인정됩니다.
주의사항 1. 입찰표는 물건마다 별도의 용지를 사용하십시오. 다만, 일괄입찰시에는 1매의 용지를 사용하십시오. 2. 한 사건에서 여러개의 물건을 개별적으로 입찰하는 경우에는 사건번호외에 물건번호를 기재하십시오. 3. 입찰자가 법인인 경우에는 본인의 성명란에 법인의 명칭과 대표자의 지위 및 성명을, 주민등록번호란에는 법인의 등록번호를 기재하고, 대표자의 자격을 증명하는 법인의 등기부 등·초본 등을 제출하여야 합니다. 4. 주소는 주민등록상의 주소를, 법인은 등기부상의 본점소재지를 기재하시고, 신분확인상 필요하오니 주민등록증을 꼭 지참하십시오. 5. 금액의 기재는 수정할 수 없으므로, 수정을 요하는 때에는 새 용지를 사용하십시오. 6. 대리인이 입찰하는 때에는 입찰자란에 본인 및 대리인의 인적사항을 모두 기재하는 외에 본인의 위임장과 인감증명을 제출하시고, 대리인이 날인하십시오. 7. 위임장, 인감증명 및 자격증명서(법인의 등기부 등.초본)는 입찰표에 첨부하십시오. 8. 일단 제출된 입찰표는 취소, 변경이나 교환이 불가능합니다. 9. 공동으로 입찰하는 경우에는 허가받은 공동입찰허가원을 입찰표와 함께 제출하되, 입찰표의 본인란에는 “별첨 공동입찰자 목록 기재와 같음”이라고 기재한 다음, 입찰표와 공동입찰허가원 사이에는 공동입찰자 전원이 간인 하십시오
* 입찰함에의 투입 입찰봉투를 다 봉한 후에는 입찰함에 투입하기 전에 집행관에게 제출하여 봉투에 일련번호를 부여받고, 입찰자용 수취증의 절취선에 집달관의 날인을 받아야 합니다. 집행관으로부터 일련번호와 날인을 받은 후에는 입찰봉투로부터 입찰자용 수취증을 떼어내 보관하고, 입찰봉투를 입찰함에 투입합니다. 입찰자용 수취증을 미리 떼어내면 안 됩니다. 일련번호가 기재된 입찰자용 수취증은 은행창구에서 받는 접수표와 같은 기능을 하는 것으로서, 입찰에서 떨어졌을 때 보증금을 반환받는데 필요하므로 잘 보관하여야 합니다
* 법인입찰, 대리입찰의 첨부서류 법인이 응찰하거나 대리인에 의하여 응찰할 때에는 자격을 증명하는 서류를 응찰표에 첨부하여야 합니다. ① 입찰자가 법인인 경우에는 대표자의 자격을 증명하는 문서(법인등기부 등본 또는 초본)를 입찰표에 첨부하여야 합니다. ② 대리인이 입찰하는 때에는 본인의 위임장과 인감증명을 입찰표에 첨부하여야 합니다.
③ 위 문서를 제출하지 아니하면 입찰이 무효로 되므로 주의하여야 합니다.
* 공동입찰의 허가 여러사람이 공동으로 응찰하고자 하는 경우에는 미리 집행관의 허가를 받아야 합니다. ① 어느 물건에 대하여 2인 이상이 공동으로 응찰하고자 하는 경우에는 입찰표를 제출하기 전에 미리 집행관의 허가를 받아야 합니다. ② 집행관의 허가를 받기 위해서 공동입찰허가원 및 공동입찰자 목록에 공동입찰자 상호간의 관계, 지분 등 소정사항을 기재하고, 상호관계를 서명할 수 있는 자료(주민등록등본, 등기부등본 등)를 첨부하여 집행관에게 제출하여야 합니다. ③ 공동입찰은 원칙적으로 i) 친자, 부부 등의 친족관계에 있는 자, ii) 입찰목적물의 공동점유 사용자, iii) 1필지의 대지위에 수 개의 건물이 있는 경우의 각 건물소유자, iv) 1동 건물의 수인이 임차인, 공동저당권자, 공동채권자 등에 한하여 허가합니다. ④ 공동입찰을 허가받은 경우에는 입찰표의 본인의 성명란에 “별지와 같음”이라고 기재하고 공동입찰허가서를 첨부하면 됩니다. 다만 대리인의 인적사항은 입찰표에 기재해야 합니다. ⑤ 공동입찰허가원 및 공동입찰자목록은 입찰법정에서 입찰표와 함께 배부합니다.
* 개찰 및 최고가입찰자의 결정 입찰을 마감하면 곧 개찰하여 최고의 가격으로 응찰한 사람을 최고가 입찰자로 정하며 떨어진 사람에게는 즉시 보증금을 반환합니다.
* 개찰시작 집행관이 입찰의 시작을 선언한 후 1시간이 경과하면 입찰을 마감하고, 곧바로 개찰합니다.
* 최고가입찰자의 결정 개찰결과 최고의 가격으로 응찰한 사람을 최고가 입찰자로 정합니다. 그러나 그가 소정의 보증금을 제출하지 아니하였으면 그의 응찰은 무효로 하고 바로 다음 가격으로 응찰한 사람을 최고가 입찰자로 결정합니다. 최고의 가격으로 응찰한 사람이 2인 이상이면 그들만을 상대로 즉시 추가 입찰을 실시하며, 그래도 또다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 추첨에 의하여 최고가 입찰자를 정합니다. 추가 입찰시에는 처음 입찰가격보다 낮은 금액으로 응찰할 수 없습니다. 추가 입찰시에 증액되는 보증금은 증액된 부분만 제출하면 됩니다. 예컨대, 처음 입찰시에 5,000만원에 응찰하고 보증금을 500만원 제출하였는데 추가 입찰에서는 6,000만원에 응찰하려고 할 경우 보증금은 100만원만 추가로 제출하면 됩니다.
* 보증금의 반환 최고가 입찰자 및 후순하는 차순위 입찰신고인 이외의 입찰자가 제출한 보증금은 입찰법정에서 즉시 반환합니다. 입찰 봉투에서 절취하였던 입찰자용 수취증과 주민등록증을 제시하고 보증금을 수령하면 됩니다. 보증금을 수령하면 영수증을 작성하는 대신 입찰표의 보증금 반환란에 서명 날인하면 됩니다
* 차순위입찰신고 최고가 입찰자 이외의 입찰자중 최고가 입찰액에서 보증금을 공제한 액보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 입찰신고를 할 수 있습니다. 최고가 입찰자에게 경락된 부동산 물건은 정해진 기간내에 대금을 납부해야 하나 낙찰자가 대금준비를 소홀히 하거나 기타 여러가지 사유로 잔금을 납부하지 못하면 경매법원은 이 물건에 재입찰을 실시해야 되는 등 경매진행에 문제가 발생하게 됩니다 이 차순위 입찰신고제도는 이러한 경매절차지연을 방지하기 위하여 입찰기일에 최고가 입찰자이외의 일정한 요건을 갖춘 차순위 입찰신고인을 예비로 정하여 최고가 입찰자가 대금을 납부치 못할 경우 차순위 입찰신고인에게 낙찰이 허가되는 것입니다. 차순위입찰의 신청은 입찰당일에 집행관이 최고가 입찰자의 성명과 입찰금액을 부른 뒤 차순위 매수신고인이 있는지 물어올 때 의사표시를 하면 됩니다. 신청자격은 최고가 입찰자이외의 응찰자중에서 입찰가가 최고가 입찰액에서 보증금을 공제한 액수이상이 되는 사람이어야 합니다. 예컨대, 최고가 입찰자가 2억원이고 입찰보증금이 2,000만원인 경우에 2억원에서 2,000만 원을 공제한 1억 8천만원보다 높은 가격(즉, 1억8천1만원이상 2억원미만)으로 응찰한 사람은 차순위 입찰신고를 할 수 있습니다. 이때 차순위 입찰신고를 원하는 응찰자가 2명이상일 때에는 입찰가가 높은 사람으로 정하며, 입찰가가 똑같을 경우에는 추첨으로 차순위 입찰신고인을 가리게 됩니다. 차순위 입찰신고를 하게 되면 낙찰자가 낙찰대금을 납부하기 전까지는 보증금을 반환받지 못합니다. 그 대신 최고가 입찰자에 국한된 사유로 그에 대한 낙찰이 허가되더라도 그가 낙찰대금을 납부하지 아니할 경우 다시 입찰을 하지 않고 바로 차순위 입찰 신고인에게 낙찰을 허가하므로 차순위 입찰자 신고를 하는 것이 유리할 수도 있습니다.
* 경매 참가시 필요한 서류 본인이 직접 참가시 (개인이 응찰하는 경우) 1. 입찰서 2. 주민등록증(운전면허증) 3. 도장
대리인에 의한 참가시 1. 입찰서 2. 위임장 3. 인감증명서 4. 대리인 주민등록증(운전면허증) 5. 대리인 도장
법인인 경우 (법인소유로 응찰할 경우) 1. 입찰서 2. 위임장 3. 법인인감 4. 법인등기부등본 5. 대리인 주민등록증(운전면허증) 6. 대리인 도장
* 경매행위(競賣行爲: 입찰)에 참가할 수 없는 사람 1. 채무자 2. 소유자 3. 무능력자 (미성년자) 4. 채무자겸 소유자 5. 재경매의 경우 종전의 최고가 매각인 6. 이해관계집행관 및 그 친족 7. 경매부동산의 감정인 및 그의 친족 8. 이해관계 집행법원의 법관, 담당법원 직원 9. 외국인(단, 외국인토지법시행령 제 5조에 의해 행자부장관의 허가가 있을 때는 가능함) 10. 강제집행면탈죄(형법 제327조) 11. 부당하게 타인과 담합하거나 경매를 방해한자 및 교사자 12. 공무상 비밀표시무효죄(형법 제140조) 13. 공무집행방해죄(형법 제136조) 14. 위계에 의한 공무집행방해죄(형법 제137조) 15. 공무상보관물의 무효죄(형법 제142조) 16. 경매·입찰의 방해죄(형법 제315조), 권리행사방해죄(형법 제323조) 17. 타인의 경매행위(매수신청)을 방해한 자 및 교사자
- 위와 같이 법률에 규정된 유죄판결을 받고 그 판결확정일로부터 2년을 경과하지 아니한 자들은 부동산 경매절차의 경매행위(입찰행위)에 참가할 수 없으며 만약 참가하였다 하더라도 무효 처리 됩니다. - 또한 위에서 나열한 항목에 해당되는 자는 民訴 제 539조의 2에 의해 경매법정에 입장을 금(禁)하거나, 퇴장, 매수신청을 금할 수 있다라고 완곡하게 명시되어 있으나 실질적으로 이들의 경매매수신청은 금지되고 있습니다. 그러므로 이러한 사람을 대리인으로 하여 경매를 대행하게 하였더라도 입찰자체가 무효처리 되든지 또는 경락(매각허가)일에 가서 법원에 의하여 경락허가를 받을 수 없으므로 주의를 요합니다(민사집행법 조항 참고)
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