임대료미납에 따른 부가세 세금계산서 발행 여부 - 미발행시 부가가치세 10%및 가산세 와 종합소득세 매출(수입금액)누락에 대한 소득세

[주황규]

보증금에서 차감하면 월세 세금계산서를 발행하고,

안받기로 임대인과 임차인이 약정하면 세금계산서를 발행하지 않는다.

(인테리어 원상복귀해야 하는 경우 감안하여 임대인이 선택)

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③ 부동산 임대용역의 공급시기( 부가가치세법 집행기준 16-29-5)

① 부동산임대업자가 2 과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일을 공급시기로 본다.

② 부동산임대업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 월별, 분기별 또는 반기별로 기일을 정하여 받기로 한 경우 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기(임대인이 일반과세자이면 세금계산서 발행시기)로 본다.

③ 부동산임대업자가 공급시기가 도래하기 전에 선불로 받은 대가에 대하여 임차인에게 세금계산서 또는 영수증을 발급하는 때에는 그 발급한 때를 공급시기로 본다.

④ 부동산임대료를 임차인의 각 반기별 사업실적에 따라 확정하는 경우에는 임대료가 확정되는 해당 반기 말일(매년 6월 30일 및 12월 31일)을 공급시기로 본다.

임대료 수령여부와 관계없이 계약서상 대가를 받기로 한 때를 공급시기로 하여 세금계산서를 발급하여야 하는 것

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부가가치세법시행령 제65조 [ 부동산 임대용역의 공급가액 계산 ]

③ 제1항과 제2항의 경우에 사업자가 계약에 따라 전세금이나 임대보증금을 임대료에 충당하였을 때에는 그 금액을 제외한 가액을 전세금 또는 임대보증금으로 한다.(2013.06.28 개정)

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세금계산서는 부가가치세법 제16조[용역의 공급시기]의 규정에 의하여 동법 제9조[재화의 공급]에 의한 공급시기에 발급하는 것으로서

부동산임대업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 계약에 의하여 월별, 분기별 또는 반기별로 기일을 정하여 받기로 한 경우 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 보는 것으로서 이는 임대료 지급일과는 관계하지 아니합니다.

귀 질의의 경우 그 공급시기에 세금계산서를 발급하여야 하는 것으로 계약상 매월 20일에 지급하기로 약정한 경우 그 약정된 날에 세금계산서를 발급하여야 합니다. 

참고로, 당해 공급시기를 지나서 세금계산서를 발급하는 경우에는  부가가치세법 제60조 [가산세]

공급자의 경우, 세금계산서 지연발급 또는 미발급가산세 등 세금계산서불성실가산세가 적용되는 것이며,

공급받는자의 경우 세금계산서 지연수취가산세 또는 매입세액불공제(동일과세기간이 지난 후에 발급된 경우) 등

불이익이 있음을 알려드리니 참고바랍니다.

부가가치세 가산세

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상담유형 세법상담-부가가치세

조회수150 등록일2018-01-09

보증금안남아있고, 월세도 못받았는데 임차인에 폐업한경우 부가세신고

안녕하세요.
임대인입장에서 부가세신고 문의드립니다.
임차인 보증금도 차감하여 신고해서 모두 소진되었고 월세도 못받은 상황에서 임차인이 11/8 에 폐업을 해서 소송중인데
이번 2기확정신고때 7~12월분 세금계산서 발행을 해야하나요?
11월에 폐업했는데 그이후에는 주민등록번호로 세금계산서를 발행해야하나요?
신고를 무실적으로 해도되는지.. 문의드립니다.

답변:보증금안남아있고, 월세도 못받았는데 임차인에 폐업한경우 부가세신고

답변일2018-01-10

안녕하십니까? 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.

귀 사례의 경우 사실관계가 불명확하여 정확한 답변이 어려울 것으로 판단됩니다.

다만, 귀 사례가 실질적으로 임차인에게 용역을 계속하여 제공하는 경우라면 임대료 수령여부와

관계없이 계약서상 대가를 받기로 한 때를 공급시기로 하여 세금계산서를 발급하여야 하는 것이며

임차인이 사업자가 아닌 경우에는 주민등록번호로 발급하여야 할 것으로 판단됩니다.

감사합니다.

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상담유형 세법상담-부가가치세

조회수662 등록일2015-01-20

임대료미납에 따른 부가세

1.사실관계<구체적으로 기재>
임차인은 현재 월세 미납으로 인해 보증금이 다 까이고 없는 상태에 임대료 또한 미납으로

임대인은 마이너스 상태로 명도소송을 준비중입니다. 

상반기 부가세 신고시에는 월세미납에도 불구하고 계약대로 보증금 및 세금계산서를 발행하여 

신고하였습니다.(이때 이미 보증금이 월세로 대체되고 있었음) 

임차인은 하반기에 사업부진으로(나아지지는 않을것같음) 10월부터는 보증금 잔액도 없는 상태에서 

퇴거하고 있지 않기에 임대인은 명도소송을 준비중입니다.

2.질의사항
보증금을 월세 대체할 경우 간주임대료 계산은 어떻게 해야 하나요?
세금계산서 발행 여부와 세금계산서를 발행을 한다면 몇월까지 해야하며 부가세 또한 못받을 것인데

임대인으로서는 손해가 막심합니다. 

발행한다면 임대인은 받지도 못할 부가세를 부담해야하고 임차인은 지불하지도 않은 매입세액을 공제 받는 격입니다.
부가세 확정신고를 어떻게 해야 할지 문의합니다.

답변일2015-01-22

1. 부동산 임대업자가 임차인으로부터 임대료를 받지 못한 때에도 임대업자가 일반과세자라면 

   그 공급시기(임차료 약정일)에 세금계산서를 교부하여야 하는 것으로

귀 질의의 경우 임차인에게 임대료를 수령하지 못하여 보증금으로 대체한 경우에도 

임대차계약이 해지되지 않아 사실상 임대행위가 계속되는 때는 세금계산서를 발급하여야 하며 

보증금에 대한 간주임대료에 대하여도 부가가치세 신고 · 납부의무가 있는 것입니다.

2. 한편, 사업자가 임대용역을 제공하고 임대보증금과 매월 임대료를 별도로 받기로 하였으나 

   중도에 매월 임대료를 임대보증금에서 차감하기로 하고 임대계약 종료시 임대기간 동안의 

   임대료를 차감한 잔액만을 반환하기로 변경계약을 체결한 경우

간주임대료에 대한 부가가치세 과세표준은 매월의 임대료와 보증금 중 매월 임대료를 순차로 차감한 금액을 기준으로 계산할 수 있는 것입니다.

아래사례를 참고하시시 바랍니다.

* 부가-4583, 2008.12.03)

부동산임대업을 영위하는 일반과세자가 실질적으로 임대용역을 제공하는 경우에는 그 대가의 

영수 여부와 관계없이 그 공급시기에 임차인에게 세금계산서를 교부하고 

부가가치세를 신고ㆍ납부하여야 하는 것임.

* 부가46015-905, 1998.05.01

1. 부동산 임대업을 영위하는 사업자가 임대용역을 제공하고 임대보증금과 매월 임대료를 

   별도로 받기로 하였으나 중도에 매월 임대료를 임대보증금에서 차감하기로 하고 임대계약 

   종료시 임대기간 동안의 임대료를 차감한 잔액만을 반환하기로 변경한 경우 

   부가가치세 과세표준은 매월의 임대료와 보증금 중 매월 임대료를 순차로 차감한 금액에 대한 

   간주임대료의 합계액이 되는 것이나, 

   임대사업자가 단순히 매월의 임대료를 지급받지 못하여 임대계약 종료시 지급받지 못한 

   임대료 전액을 지급할 보증금과 상계처리하는 경우에는 

   기 질의회신문(부가 46015-2338, 1997. 10. 15)을 참조하기 바람.

2. 귀 질의의 경우가 상기 어느 거래에 해당하는지는 관련 거래사실을 종합하여 판단할 사항임.

* 부가46015-2338, 1997.10.15

  1.사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받은 경우에는 

    부가가치세법 제13조 제1항 제2호의 규정에 의하여 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 

    부가가치세법 시행령 제49조의 2 제1항의 규정에 의한 간주임대료를 계산하는 것임.

  2. 이 경우 임대사업자가 임차인으로부터 임대료를 지급받지 못하여 임대료가 연체된 경우에도 

     전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료 계산시에는 지급받지 못한 동임대료를 

     당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니하는 것임

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  1. 부동산 임대업자가 임차인으로부터 임대료를 받지 못한 때에도 임대업자가 일반과세자라면 

     그 공급시기(임차료 약정일)에 세금계산서를 교부하여야 하는 것으로

귀 질의의 경우 임차인에게 임대료를 수령하지 못하여 보증금으로 대체한 경우에도 

임대차계약이 해지되지 않아 사실상 임대행위가 계속되는 때는 세금계산서를 발급하여야 하며 

보증금에 대한 간주임대료에 대하여도 부가가치세 신고 · 납부의무가 있는 것입니다.

  2. 한편, 사업자가 임대용역을 제공하고 임대보증금과 매월 임대료를 별도로 받기로 하였으나 

    중도에 매월 임대료를 임대보증금에서 차감하기로 하고 임대계약 종료시 임대기간 동안의 

    임대료를 차감한 잔액만을 반환하기로 변경계약을 체결한 경우

간주임대료에 대한 부가가치세 과세표준은 매월의 임대료와 보증금 중 매월 임대료를 순차로 

차감한 금액을 기준으로 계산할 수 있는 것입니다.

아래사례를 참고하시시 바랍니다.

* 부가-4583, 2008.12.03)

부동산임대업을 영위하는 일반과세자가 실질적으로 임대용역을 제공하는 경우에는 

그 대가의 영수 여부와 관계없이 그 공급시기에 임차인에게 세금계산서를 교부하고 

부가가치세를 신고ㆍ납부하여야 하는 것임.

* 부가46015-905, 1998.05.01

1. 부동산 임대업을 영위하는 사업자가 임대용역을 제공하고 임대보증금과 매월 임대료를 

   별도로 받기로 하였으나 중도에 매월 임대료를 임대보증금에서 차감하기로 하고 임대계약 

   종료시 임대기간 동안의 임대료를 차감한 잔액만을 반환하기로 변경한 경우 

   부가가치세 과세표준은 매월의 임대료와 보증금 중 매월 임대료를 순차로 차감한 금액에 대한 

   간주임대료의 합계액이 되는 것이나, 임대사업자가 단순히 매월의 임대료를 지급받지 못하여 

   임대계약 종료시 지급받지 못한 임대료 전액을 지급할 보증금과 상계처리하는 경우에는 

   기 질의회신문(부가 46015-2338, 1997. 10. 15)을 참조하기 바람.

2. 귀 질의의 경우가 상기 어느 거래에 해당하는지는 관련 거래사실을 종합하여 판단할 사항임.

* 부가46015-2338, 1997.10.15

1.사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받은 경우에는 

  부가가치세법 제13조 제1항 제2호의 규정에 의하여 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 

  부가가치세법 시행령 제49조의 2 제1항의 규정에 의한 간주임대료를 계산하는 것임.

2. 이 경우 임대사업자가 임차인으로부터 임대료를 지급받지 못하여 임대료가 연체된 경우에도 

   전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료 계산시에는 지급받지 못한 동임대료를 

   당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니하는 것임

 7 - 상가임대차계약서,오피스텔(업무용 주거용) 임대차계약서,주택임대차계약서,집합건물임대차계약서-주황규팀장 2020-08-17.xlsx

 상가건물 임대차 표준계약서 - 법무부.hwp

 상가건물임대차표준계약서.pdf

③ 부동산 임대용역의 공급시기( 부가가치세법 집행기준 16-29-5)

① 부동산임대업자가 2 과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일을 공급시기로 본다.

② 부동산임대업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 월별, 분기별 또는 반기별로 기일을 정하여 받기로 한 경우 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 본다.

③ 부동산임대업자가 공급시기가 도래하기 전에 선불로 받은 대가에 대하여 임차인에게 세금계산서 또는 영수증을 발급하는 때에는 그 발급한 때를 공급시기로 본다.

④ 부동산임대료를 임차인의 각 반기별 사업실적에 따라 확정하는 경우에는 임대료가 확정되는 해당 반기 말일(매년 6월 30일 및 12월 31일)을 공급시기로 본다.

부가가치세법 제11조 [ 용역의 공급 ]

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.(2013.06.07 개정)

1. 역무를 제공하는 것(2013.06.07 개정)

2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것(2013.06.07 개정)

② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2013.06.07. 개정)

부가가치세법시행령 제25조 [ 용역 공급의 범위 ]

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 법 제11조에 따른 용역의 공급으로 본다.(2013.06.28 개정)

1. 건설업의 경우 건설사업자가 건설자재의 전부 또는 일부를 부담하는 것(2020.02.18 개정)

2. 자기가 주요자재를 전혀 부담하지 아니하고 상대방으로부터 인도받은 재화를 단순히 가공만 해 주는 것(2013.06.28 개정)

3. 산업상ㆍ상업상 또는 과학상의 지식ㆍ경험 또는 숙련에 관한 정보를 제공하는 것(2013.06.28. 개정)

☞ 용역공급의 범위

용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것으로 한다(부법 11).

용역의 공급은 재화 공급과 마찬가지로 영리목적 유무에 관계없이 사업자가 공급하는 경우 과세되나 원칙적으로 대가를 받는 유상공급만이 과세된다는 점에서 재화의 공급과는 다르다.

(1) 건설업의 경우

건설업자가 건설자재의 전부 또는 일부를 부담하는 경우에도 용역의 공급으로 본다(부령 25).

부가가치세법에서는 표준산업분류표상 다른 건설업체에 위탁하여 건설 후 직접분양하는 부동산공급업과 건설업 중 자영건설하여 분양판매하는 경우에는 부동산매매업으로 보므로 결국 여기서 말하는 건설업은 건물의 신축·증축 등 순수한 건설활동만 해당되는 것이다.

(2) 단순가공의 경우

자기가 주요자재를 전혀 부담하지 아니하고 상대방으로부터 인도받은 재화를 단순히 가공만 하여 주는 것은 용역의 공급으로 본다(부령 25).

(3) 정보제공

산업상·상업상 또는 과학상의 지식·경험 또는 숙련에 관한 정보를 제공하는 것은 용역의 공급으로 본다(부령 25).

(4) 용역의 공급에 해당하는 사례(집행기준 11-0-2)

① 건설업자가 건설자재의 전부 또는 일부를 부담하여 용역을 제공하고 대가를 받는 경우

② 사업자가 거래상대방으로부터 인도받은 재화에 주요 자재를 전혀 부담하지 아니하고 단순히 가공만 하여 주고 대가를 받는 경우

③ 사업자가 산업상·상업상 또는 과학상의 지식·경험 또는 숙련에 관한 정보를 제공하고 대가를 받는 경우

④ 사업자가 권리(저작권, 상표권, 특허권 등)를 대여하고 대가를 받는 경우

⑤ 사업자가 국가 또는 지방자치단체로부터 국유재산 관리 및 운영을 포괄적으로 위탁받아 자신의 명의와 계산으로 타인으로 하여금 

    국유재산을 사용하게 하고 대가를 받는 경우

⑥ 인터넷 등을 이용하여 반복적으로 특정 정보를 게재하고 그 정보를 이용하는 자로부터 정보이용료를 받는 경우

⑦공유수면 매립면허를 받은 자가 공유수면을 매립·준공한 후 그 대가로 매립지 일부의 소유권을 취득하는 경우

⑧사업자가 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 확정한 후 해당 대가의 전부 또는 일부를 면제하는 경우

⑨ 사격장, 탁구장 등 운동설비를 이용하게 하고 대가를 받는 경우

⑩ 사업자가 지방자치단체로부터 놀이시설 및 노상주차장 등에 대한 유지ㆍ보수 등의 포괄적인 관리ㆍ운영을 위탁받아 자기책임과 계산하에 해당 시설의 이용자로부터 사용료를 받는 경우에는 법 제7조 제1항에 따른 과세되는 용역의 공급으로 본다(통칙 10-0-2)

부가가치세법 제16조 [ 용역의 공급시기 ]

① 용역이 공급되는 시기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때로 한다.(2013.06.07 개정)

1. 역무의 제공이 완료되는 때(2013.06.07 개정)

2. 시설물, 권리 등 재화가 사용되는 때(2013.06.07 개정)

② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기는 대통령령으로 정한다.(2013.06.07. 개정)

부가가치세법 부가가치세법 제29조 [ 과세표준 ]

⑩ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 임대용역을 공급하는 경우의 공급가액은 대통령령[부가가치세법시행령 제65조 

   [ 부동산 임대용역의 공급가액 계산 ] ]으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.(2013.06.07 개정)

  1. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우(2013.06.07 개정)

  2. 과세되는 부동산 임대용역과 면세되는 주택 임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우

     (2013.06.07 개정)

  3. 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우(2013.06.07. 개정)

부가가치세법시행령 제65조 [ 부동산 임대용역의 공급가액 계산 ]

① 법 제29조[ 과세표준 ] 제10항 제1호에 따라 전세금이나 임대보증금을 받는 경우에는 법 제29조[ 과세표준 ] 제3항 제2호에 따른 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

이 경우 국가나 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간으로 한정한다)를 받아 대여하는 경우에 기획재정부령[부가가치세법시행규칙 제46조 [ 전세금이나 임대보증금으로 보지 아니하는 건설비 ]] 으로 정하는 건설비상당액은 전세금이나 임대보증금으로 보지 아니한다.(2013.06.28 개정)

   공급가액 =

               해당 기간의 전세금 또는 임대보증금

                              계약기간 1년의 정기예금 이자율

                                     (해당 예정신고기간 또는

                                       과세기간 종료일 현재)

    × 과세대상기간의 일수 × ────────────────

                                       365(윤년에는 366)

② 사업자가 부동산을 임차하여 다시 임대용역을 제공하는 경우에는 제1항의 계산식 중 "해당 기간의 전세금 또는 임대보증금" 을 "해당 기간의 전세금 또는 임대보증금 － 임차 시 지불한 전세금 또는 임차보증금" 으로 한다. 이 경우 임차한 부동산 중 직접 자기의 사업에 사용하는 부분이 있는 경우 임차 시 지불한 전세금 또는 임차보증금은 다음 계산식에 따른 금액을 제외한 금액으로 한다.(2013.06.28 개정)

임차 시 지불한 전세금 또는 임차보증금

        예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재

    ×  직접 자기의 사업에 사용하는 면적

       ─────────────────────

       예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재

       임차한 부동산의 총면적

③ 제1항과 제2항의 경우에 사업자가 계약에 따라 전세금이나 임대보증금을 임대료에 충당하였을 때에는 그 금액을 제외한 가액을 전세금 또는 임대보증금으로 한다.(2013.06.28 개정)

④ 법 제29조[ 과세표준 ] 제10항 제2호에 따라 과세되는 부동산 임대용역과 면세되는 주택 임대용역을 함께 공급하여 

   그 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 계산식을 순차로 적용하여 공급가액을 계산한다.(2013.06.28 개정)

  1. (2013.06.28 개정)

    임대료 등의 대가 및 제1항에 따라 계산한 금액

                 토지가액 또는 건물가액

   × ────────────────────

        토지가액과 정착된 건물가액의 합계액

= 토지분에 대한 임대료상당액 또는 건물분에 대한 임대료상당액

  2. (2013.06.28 개정)

                           과세되는 토지임대면적

  제1호에 따른 금액 × ─────────── = 토지임대공급가액

                             총토지임대면적

  3. (2013.06.28 개정)

                           과세되는 건물임대면적

  제1호에 따른 금액 × ──────────── = 건물임대공급가액

                              총건물임대면적

⑤ 법 제29조[ 과세표준 ] 제10항 제3호에 따라 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 

  그 대가를 선불이나 후불로 받는 경우에는 해당 금액을 계약기간의 개월 수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 공급가액으로 한다

  . 이 경우 개월 수의 계산에 관하여는 제61조 제2항 제6호 후단을 준용한다.(2018.02.13 후단개정)

⑥ 제1항부터 제5항까지에서 규정한 사항 외에 부동산 임대용역의 공급가액 계산에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.(2013.06.28 개정)

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