수익형 부동산은 경기에 민감한 데다 지역·상품·종목별로 수익성에 큰 차이를 보이는 만큼 조심해야 한다. 상가정보연구소 박대원 선임연구원은 “가격이 이미 오를 대로 오른 수익형 부동산이 많은 데다 공급과잉이 심한 경우도 적지 않기 때문에 선별 투자하는 자세가 필요하다”고 말했다.
목 좋은 상가 하나 잡아볼까=요즘 들어 상가시장에 눈을 돌리는 투자자가 많다. 정부의 각종 규제로 주택과 토지의 투자 매력이 뚝 떨어지면서 걸림돌이 적은 상가 쪽에 관심이 점차 쏠리는 것이다.
상가의 매력은 ▶보유에 따른 자산 위험이 적고 ▶세금 부담이 없으며 ▶고정수익이 나온다는 점이다. 위험은 적고 보유 이익은 늘릴 수 있으니 시장 향방이 불투명한 요즘 투자 상품으로 적격인 셈이다.
상가는 공시가격 40억원 이상 아니면 종합부동산세를 내지 않아도 된다. 분양 상가의 경우 분양권 전매가 가능한 것도 장점이다. 좋은 입지와 임차 조건, 업종 등은 상가 가치를 상승시켜 분양권에도 프리미엄(웃돈)이 붙어 거래되는 경우가 적지 않다.
상가별 투자 체크 포인트 |
단지 내 상가 - 과열 입찰은 삼가야→경쟁입찰 시 내정가의 150% 이하로 낙찰 받아야 - 가구당 상가면적 0.3~0.5평 이하가 유리 - 중소형 평형(20~30평형대)이 주류를 이루는 500~600가구 이상 단지 택해야 - 인근에 대형 상권 형성된 곳은 피해야
근린상가 - 수도권 대규모 택지지구 유망 - 투자 수익률 연 6~7% 확보돼야
테마 쇼핑몰 - 과잉공급 후유증 당분간 지속될 듯→신중한 투자 필요 | | 하지만 올해 상가시장은 분양성과 수익성이 검증된 지역으로 투자자들이 몰리는 양극화 현상이 심화할 것으로 예상된다. 특히 상가 중에는 상대적으로 더 안정적인 수익 보장이 될 수 있다고 알려진 단지 내 상가와 근린상가가 주목을 끌 것으로 보인다.
관심 지역으로는 유동인구가 풍부한 도심권·역세권 근린상가와 대단위 택지개발지구 안에 있는 근린상가, 그리고 고정 수요를 배후로 둔 아파트단지 내 상가를 꼽을 수 있다. 투자 대상은 입지가 좋고 유동인구가 많은 상가 1층에 투자하는 게 좋다.
이런 곳의 경우 권리금이 쉽게 형성되는 데다 공실(빈 상가) 발생 가능성도 낮기 때문이다. 또 서울·수도권의 경우 뉴타운과 재개발사업이 탄력을 받으면서 해당 지역 일대 노후 상가들을 중심으로 투자 분위기가 살아날 가능성도 크다. 상가 주인에게는 재개발 후 상가 입주권이 주어지는 등 투자 매력이 적지 않아서다.
대형 테마상가(쇼핑몰)와 주상복합 상가는 피하는 게 좋을 것 같다. 이들 상가의 경우 현재의 공급과잉이 해소되지 않는 한 수요자의 관심을 끄는 데는 한계가 있을 것이라는 지적이 많다.
최근 들어 기세를 넓혀 가고 있는 대형 할인점도 테마상가 등을 위협하는 요소다. 이마트 등 대형 할인점들은 안경점·미용실·병원 등 테마상가 등이 독식해 왔던 업종을 모두 끌어들여 유동인구 흡수에 가속도를 붙이고 있다.
상가 투자는 이렇게=상가는 종목별로 투자법이 다르다. 우선 단지 내 상가에 투자할 때는 최소 500~600가구 이상인 곳을 택하는 게 좋다. 또 가구 수 대비 상가 연면적이 0.3~0.5평 이하인 곳을 고르는 게 바람직하다.
예를 들어 1000가구로 이뤄진 아파트일 경우 상가 연면적이 300평에서 500평 이내인 상가를 찾아야 한다는 것이다.
대형 평수 단지보다는 20~30평형대의 중소형 평형이 주류를 이루는 단지에 위치한 상가가 유리하다. 30평형대 미만의 가구 수가 많을수록 거주하는 아이나 학생층도 두터워 단지 내 상가 이용률이 높아지기 때문이다.
조심해야 할 점도 많다. 택지지구에선 단지 인근에 근린상가 같은 상권이 형성된 곳은 피하는 게 좋다. 전문가들은 상업용지가 전체 택지지구에서 차지하는 비율이 5% 이하여야 안전하다고 조언한다.
최근 신도시나 택지개발지구에서 공급되는 단지 내 상가나 근린상가의 낙찰가율 및 분양가격이 높아지고 있다. 초보 투자자에게 안전하긴 하지만 이런 비싼 가격의 단지 내 상가는 투자가치가 현저히 떨어지게 마련이다.
보통 내정가의 150%를 넘으면 투자 수익을 올리기 어렵다고 전문가들은 말한다. 서울·수도권의 경우 상가 가격이 평당 3000만원, 임대가가 평당 1000만~1500만원을 넘어서게 되면 투자가치는 떨어질 가능성이 큰 만큼 신중을 기해야 한다.
상가114 유영상 소장은 “지난해 동탄 신도시에서 단지 내 상가의 평당 분양가가 4000만원을 넘는 곳이 속출하기도 했다”며 “하지만 현실적으로 고가 분양가로는 수익성을 기대하기 어렵다”고 말했다.
근린상가를 고를 경우 ‘상권+업종+수익률’을 갖춘 상가를 선택하는 것이 좋다. 공급과잉 지역에선 임대료를 맞추기 어렵고 비싼 분양가는 수익률을 맞추기 어렵기 때문이다. 근린상가는 역세권 또는 그에 상응하는 상권이 갖춰진 곳, 200곳 이상 점포가 오픈된 프랜차이즈, 수익률 6% 이상인 1층 상가를 고르는 게 좋다.
상권이 좋은 2층 상가에도 관심을 가져볼 만하다. 지금까지 상가 투자는 주로 1층 코너 또는 전면, 주출입구를 선호했다. 하지만 가격상승으로 인한 수익성 저하로 오히려 2층을 택하는 업종이 늘어나고 있다. 2층 선호도가 예전보다 훨씬 높아질 수도 있게 된 것이다.
최근 은행들이 1층엔 현금자동입출금기만 설치하고 2층으로 옮겨가는 사례들을 심심찮게 볼 수 있다. 좋은 상권의 1층 상가와 2층 상가의 가격 비율이 100대 40 이상으로 벌어지는 경우 가급적 1층보다는 2층을 선택하는 것이 수익창출 면에서 유리하다는 게 전문가들의 지적이다.
그러나 택지지구 내 근린상가라 하더라도 초과공급에 따른 공실, 다양한 업종 유치 여부, 시행업체의 자금력 등에 따라 투자의 성패가 엇갈리는 만큼 투자 시 꼼꼼히 따져봐야 한다. 실제로 택지지구 내 근린상가의 경우 이미 아파트 입주가 끝났는 데도 아직까지 임차인을 구하지 못한 상가가 적지 않다.
시간과공간 한광호 사장은 “택지지구 내 근린상가라 하더라도 잘못 투자하면 원금이 장기간 묶일 수 있는 만큼 철저한 상권 및 수익률 분석 후 투자에 나서야 한다”고 말했다.
오피스텔 투자는=올해 오피스텔 시장 전망은 어둡지 않다. 정부가 지난해 말 전용면적 15평 이하 소규모 오피스텔의 경우 바닥난방 설치를 허용하면서 오피스텔 시장이 활기를 띨 것으로 예상된다. 전문가들은 오피스텔이 바닥난방을 갖추면 아파트와 비슷한 생활조건이 마련돼 독신자와 신혼부부, 새내기 직장인에게 주목받을 것으로 내다보고 있다.
공급과잉 여파로 장기 불황을 겪던 오피스텔 시장이 최근의 집값 급등과 전세난 여파로 매매 및 임대료가 덩달아 오르는 등 회복기미를 보이고 있는 것도 오피스텔 투자 활성화에 한몫 할 것 같다. 해밀컨설팅 황용천 사장은 “오피스텔은 독신 직장인이나 학생 수요가 많은 곳에서는 은행금리 이상의 투자수익을 거둘 수 있다”고 말했다.
오피스텔 투자에서 역세권은 임차 수요 확보에 가장 중요한 요소로 작용한다. 주거용이든 업무용이든 투자형 오피스텔의 경우 역세권과 비역세권의 차이는 입주 후 수요 창출과 수익성에서 엄청나게 다른 결과를 가져온다.
따라서 가능하면 조금 비싸더라도 유동인구가 많은 역세권 단지를 고르는 게 좋다. 특히 오피스텔은 환금성이 떨어지고 한 달만 공실이 발생해도 임대수익에 직접적인 영향을 주기 때문에 수요가 꾸준히 받쳐주는 곳을 매입해야 안정적인 수입을 얻을 수 있다.
요즘엔 오피스텔도 층별로 분양가를 차등 적용하는 경우가 많다. 임대 목적으로 분양받는 수요자라면 분양가가 싼 층을 고르는 게 유리하다. 층별에 따른 임대가는 차이가 별로 없기 때문이다.
지역별 차별화 현상이 더욱 커지고 있다는 점도 잊어선 안 된다. 업무용 오피스텔은 서울 강남권과 마포구, 용산구 등 오피스 밀집지역의 소형 오피스텔은 각광을 받고 있지만, 일부 지역에선 시세가 분양가 아래로 떨어진 곳도 있다.
세제 관련 부분도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 현재 오피스텔을 영업용(업무용)으로 사용하거나 임대하고 있다면 양도소득세 중과나 종합부동산세를 피할 수 있다. 따라서 소유자나 임차인이 사업자라면 사업자등록증과 같은 증빙서류와 사무용 임대차계약서 등을 미리 챙기는 게 좋다.
하지만 오피스텔을 주거용으로 사용하다 적발될 경우 해당 오피스텔이 주택으로 간주된다는 점을 숙지해야 한다. 이 경우 기존에 집을 가진 사람의 경우 1가구 2주택자가 돼 한 채를 팔 때 올해부터 양도세(세율 50% 적용)를 무겁게 물어야 한다.
국민은행 박합수 부동산팀장은 “오피스텔 규제가 완화된다고 하지만 가장 중요한 양도세 중과는 풀리지 않았다”며 “오피스텔은 기본적으로 공급과잉 상태여서 무분별한 투자는 금물”이라고 말했다.
안장원 중앙일보 조인스랜드 기자 (ahnjw@joongang.co.kr)
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