한국자산관리공사 온비드 공매 전세권 215,000,000 인수라는데(결국 배분하였다 )

[법학박사 황경진]

https://youtu.be/RlxNb55cmBs

한국자산관리공사 온비드 공매 전세권 215,000,000 인수라는데(결국 배분하였다 )

공매 전세권 215,000,000 인수라는데( 한국자산관리공사 배분하였다 )

한국자산관리공사 전세권 배당이의( 178기 5주차 정교재( 변화 무쌍한 우량물건 24건, 요주의물건 11건 총 35건 권리분석 및 전세권설정 심층분석 ).hwp

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“상도동 공매 낙찰 건(공매관리번호: 2024-15846-001)의

임차인 보증금 인수 관련 법률 검토보고서“

결론부터 말씀드리면, 낙찰자(정**)님의 주장이 타당하며 임차보증금 2억 1,500만 원은 배분 절차를 통해 변제되고, 낙찰자가 인수할 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

한국자산관리공사(캠코) 담당자의 주장은 대법원 판례에 어긋나는 해석으로 보입니다.

법적 근거 및 판례 분석

이번 사안의 핵심은 임차인 조** 씨가 확정일자를 받지 않은 대신 설정한 전세권 등기의 접수일(2020년 7월 29일)을 주택임대차보호법상의 확정일자로 볼 수 있느냐는 것입니다.

질문자님께서 제시하신 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결이 이 문제에 대한 명확한 해답을 제시하고 있습니다.

대법원 판례의 요지

주택 임차인이 자신의 권리(임차보증금)를 더 확실하게 보장받기 위해 전세권 설정 등기를 한 경우, 그 전세권 설정 계약서도 임대차 계약의 증서로 볼 수 있다.

등기소에서 전세권 설정 등기를 할 때 등기필증에 찍어주는 등기관의 접수인을 주택임대차보호법에서 요구하는 확정일자로 볼 수 있다.

따라서 전세권 설정 등기가 되어 있다면, 별도의 확정일자를 받지 않았더라도 전세권 등기 접수일에 확정일자를 받은 것과 동일한 효력, 즉 우선변제권을 갖게 됩니다.

본 사안에 판례 적용

임차인의 대항력 및 우선변제권 취득:

임차인 조정* 씨는 2017년 12월 4일에 전입신고를 하여 대항력(해당 주택에서 계속 거주할 권리)을 취득했습니다.

비록 확정일자는 없지만, 2020년 7월 29일에 전세권 설정 등기를 마쳤습니다. 위 대법원 판례에 따라 2020년 7월 29일에 확정일자를 받은 것으로 간주되어, 다른 후순위 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 우선변제권을 갖추게 됩니다.

2. 배분요구의 효력:

임차인은 배분요구 종기일(2025년 6월 9일) 이전인 2025년 4월 10일에 '임차권'에 기해 2억 1,500만 원의 배분요구를 했습니다.

'전세권자'가 아닌 '임차인'의 자격으로 배분요구를 했더라도, 이는 매각 대금에서 보증금을 받겠다는 의사 표시로 충분합니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이 배분요구를 한 이상, 배당 절차에 참여할 수 있습니다.

공매 재산 명세서에 "전세권자가 배분요구를 하지 않으면 매수인이 인수한다"는 조항은, 임차인이 배분요구를 전혀 하지 않았을 경우를 상정한 것입니다. 이 사안에서는 임차인이 배분요구를 했으므로 해당되지 않습니다.

한국자산관리공사(캠코) 주장에 대한 반박

캠코 담당자가 "확정일자가 없는 임차인이라 배분되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다"고 주장하는 것은, 위 대법원 판례의 취지를 간과한 형식적인 법 해석일 가능성이 높습니다.

실질적 권리 판단:법원이나 한국자산관리공사는 등기나 서류의 명칭보다는 실질적인 권리 관계를 중요하게 봅니다. 임차인은 전세권 등기를 통해 자신의 보증금 반환 채권을 공시하고 우선변제권을 확보한 것이 명백합니다.

권리행사 방식:임차인이 가진 여러 권리(대항력, 우선변제권, 전세권) 중 어떤 이름으로 배분요구를 했는지는 부차적인 문제입니다. 중요한 것은 배분요구 종기일 내에 '매각대금으로부터 채권을 변제받겠다'는 의사를 표시했다는 사실입니다.

결론 및 권장 조치

낙찰자(정**)님의 판단이 법리적으로 옳습니다. 임차인의 보증금 2억 1,500만 원은 낙찰대금 2억 2,610만 원에서 최우선으로 배분되어야 하며, 따라서 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

앞으로 다음과 같이 대응하시기를 권해 드립니다.

내용증명 발송:한국자산관리공사 서울서부지역본부 책임자에게 대법원 2001다51725 판결문을 첨부하여 "임차인의 전세권 등기 접수일이 확정일자 효력을 가지므로, 임차보증금은 배당되어야 하며 낙찰자 인수 사항이 아님"을 명확히 밝히는 내용증명을 발송하십시오.

법적 절차 준비:만약 캠코가 계속해서 입장을 바꾸지 않는다면, 배분표가 작성된 후 '배분 이의의 소' 등 법적 절차를 통해 권리를 바로잡아야 할 수 있습니다. 법률 전문가의 조력을 받아 적극적으로 대응하시기 바랍니다.

붙임: 대법원 판례 1부. 끝

2025.10.17.

작성자: 법학박사 황경진 경매학원장 ( 직인 생략 )

☎010-8650-4137

낙찰자(매수인) 정 * * 귀하