제가 지은 책(대한민국에 집업는 부자로 살자)을 보신 분은 아시겠지만, 처음부터 끝까지 수요공급에 대해서 이야기하고 있습니다.(물론 모든 가격을 수요공급만으로만 보는 저의 관점에 많은 분들이 공감을 하시고 있지만, 일부 태클을 거시는 분들도 있습니다)
그런데 책 내용 중에서도 주택 수요인 인구에 대한 이야기가 가장 많이 등장합니다.
- 우리나라에서 돈을 버는 실질생산인구(25~55세)는 2010년을 정점으로 줄어듭니다.
는 뜻이 됩니다. (제 책에 있는 말을 인용하면, 지금까지 여러분들이 한번도 보거나 경험하지 못했던, 인구 감소라는 새로운 파라다임이 시작되는 것입니다.)
제 책에서도 일부 언급이 되어 있습니다만, 최근 몇년간 서울 도심에서는 수많은 고층빌딩을 경쟁하듯이 짓고 있습니다.
더우기 서울 주변이나 지방에서도 이런 건물들을 짓고 있습니다.
예를 들어 2012년에 입주하는 판교벤쳐벨리는 건물의 총면적이 약 250만㎡로, 서울 테헤란로에서, 강남역~삼성역사이의 대로변에 있는 건물의 연면적과 맞먹습니다.
한마디로 말해 수요는 정체되었지만, 공급은 과잉인 것입니다.
오늘 나온 아래의 신문기사는 지금부터 향후 2~3년간 벌어질 상황을 취재한 기사입니다.
수요공급이 시장가격에 어떤 영향을 주는지 생생히 알 수 있는 기사입니다.
즐감하시길...
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서울 도심과 여의도 등에 오피스빌딩 신축이 늘어나면서 공급 과잉이 우려된다. 서울 종로구 청진구역에 빌딩 신축공사가 한창이다. /김병언 기자 misaeon@hankyung.com |
서울지역 수급 어떻길래…
수도권으로 수요분산…서울 공실률 고공행진
무상 임대기간 감안하면 임대료 '반토막'서울 광화문에서 지하철 1호선 종각역 사이 종로길을 걷다 보면 공사장 펜스가 수시로 나타난다. 청진1 · 5 · 8지구를 비롯 청진12~16지구,중학구역 등에서 오피스빌딩을 짓기 위해 흙막이 공사나 터파기 공사,골조 공사 등을 진행 중이다. 종로거리의 낡은 건물들이 도시환경정비사업(옛 도심재개발) 바람을 타고 고층 오피스빌딩으로 탈바꿈하고 있는 것이다.
이들에 앞서 준공했거나 준공이 임박한 장교구역 6지구(시그니쳐타워),저동1지구(101파인애비뉴),을지로2-5지구(센터원) 등 청계천 변 오피스빌딩들은 임대 전쟁 중이다. 이들에 이어 종로구 중구 등 서울 도심에서 2015년까지 대규모 공급이 예정돼 도심빌딩 바겐세일은 당분간 지속될 전망이다.
◆만성적 공급 초과 예상
부동산자산관리회사인 교보리얼코에 따르면 작년부터 2015년까지
6년간 서울에서 752만㎡의 오피스빌딩이 공급된다.
해마다 여의도 63빌딩(연면적 16만㎡) 8개 규모인 125만㎡의 빌딩이 새로 등장하는 셈이다.
서울 전체의 누적 공급 물량은 2009년 2049만㎡에서 2015년 2800만㎡로 36.7% 늘어난다. 재개발이 활발한 도심과 여의도권의 공급 물량이 가장 많다. 향후 6년간 공급 물량 가운데 도심 물량이 201만㎡(26%),여의도권이 196만㎡다. 41만㎡에 불과한 강남권에 비해 압도적으로 공급 물량이 많다. 공급은 늘어나는데 비해 수요는 감소할 것으로 전망된다. 국토연구원에 따르면 서울지역 사무직 종사자는 2000년 187만명에서 작년 224만명으로 증가했지만 2014년을 기점으로 줄어든다. 임대료가 낮은 수도권 지역으로 사무실을 옮기는 추세가 두드러지고 있어서다.
오피스 · 상가 개발업체인 더브릭스의 김상태 사장은 "현재 대기 중인 오피스빌딩 물량은 부동산시장 호황기인 2007년을 전후해 계획된 것들"이라며 "향후 5년간 오피스시장이 만성 공급 과잉 상태를 보일 가능성이 높다"고 전망했다.
◆공실률 고공행진
국내 오피스빌딩 시장은 2008년 미국발 금융위기 이전만 해도 호황이었다. 공실률은 오피스빌딩 업계에서 자연발생 수치로 판단하는 5%에도 미치지 못했다. 그러나 금융위기 이후 7~8%까지 뛰었다.
국내 경제 전반이 금융위기 충격에서 벗어나면서 강남권과 여의도는 대규모 공실 사태에서 벗어났지만 도심에선 빈 사무실이 여전히 많다. 교보리얼코에 따르면 도심 빌딩(지상 8층 이상 · 연면적 3300㎡ 이상) 공실률은 작년 4분기 10.34%로 고점을 찍은 뒤 하락하고 있지만 현재 7.59%로 여전히 높은 수준이다.
도심 공실률은 다시 상승세로 반전할 가능성이 높다는 게 오피스 업계의 전망이다. 무상 임대 기간 제공 등에 힘입어 공실률이 하락 반전했지만 대형 오피스빌딩 준공이 이어질 예정이어서 다시 오름세로 돌아설 것이란 분석이다.
임대료는 사실상 반토막났다는 게 정설이다. 표면적인 임대료는 떨어지지 않았지만 무상 임대 기간을 감안하면
10만원을 웃돌던 대형 오피스빌딩의 3.3㎡당 월 임대료는 절반 수준인 5만~6만원대로 떨어졌다. 부동산투자자문 업체인 알투코리아의 김태호 이사는 "한 번 입주한 회사는 인테리어 투자비,이사 비용 등 때문에 나가기 어려워 2기 임차기간엔 정상적인 임대료를 받을 수 있을 것으로 빌딩주들은 기대한다"며 "하지만 공급 물량이 워낙 많아 임차인을 계속 붙잡아 두기가 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
조성근/박한신 기자 truth@hankyung.com
공실률 8%대…비즈니스 호텔 등으로 잇단 용도 변경작년 11월 준공한 서울 청계천 변 업무용빌딩 센터원에는 최근 삼성생명 영업점 입점이 확정됐다. 통상 대형 오피스빌딩은 건물 이미지를 높이기 위해 임차인을 골라서 받는다. 외국계 금융기관,대기업 등이 타깃이다. 주부 영업 사원의 출입이 잦은 보험회사 등의 입점은 꺼린다. 그럼에도 센터원은 이례적인 결정을 했다. 무료 사용기간도 임차기간 3년 가운데 12개월이나 된다. A부동산자산관리사 대표는 "대형 오피스빌딩이 공실을 줄이기 위해 중소형 오피스빌딩의 주요 임차인까지 흡수하기 시작했다"며 "이 여파로 중소형 오피스빌딩이 비고 있다"고 말했다.
중소형 오피스빌딩의 공실 문제는 대형보다 심각한 상황이다. 중소형 빌딩에 있던 임차인들이 대형 빌딩으로 옮기면서 공실률이 치솟고 있다. 빌딩 정보업체인 알투코리아에 따르면 올 2분기 서울 대형 오피스 공실률은 전분기 대비 0.5%포인트 떨어진 5%인 반면 중소형 오피스 공실률은 0.9%포인트 증가한 8.2%다. 부동산자산관리업체인 글로벌PMC의 김용남 사장은 "같은 값이라면 질이 좋은 대형빌딩부터 채워지는 것이 상식"이라며 "좋은 빌딩으로 옮겨가는 '플라이 투 퀄러티(fly to quality)' 현상이 국내 오피스시장에서 본격화하고 있다"고 설명했다.
중소형 빌딩 매매 · 임대 전문인 ERA코리아의 장진택 이사는 "무료 사용 기간 제공이 일반화하면서 대형 오피스빌딩의 임대료 수준이 사실상 중소형 임대료에 근접한 수준으로 낮아졌다"며 "현장에서 느끼는 중소형 빌딩의 실제 공실률은 15%대에 이른다"고 전했다.
강북 도심 주변에선 1년 이상 비어있는 중소형 오피스빌딩이 흔하다. 지하철 5호선 충정로역 인근의 한 오피스빌딩은 1년째 70% 수준의 공실이 이어지고 있다.
신축 중소형 빌딩도 마찬가지다. 서울 중림동에 지난해 11월 완공한 한 오피스빌딩은 전체 건물의 절반가량이 비어 있다. 최근엔 빈 주차공간을 활용하려고 하루 종일 주차하는 차량에 3000원을 받고 있다. 빌딩 관리자는 "사무실이 입주하지 않았어도 지출해야하는 각종 비용의 일부라도 벌충하려면 빈 공간을 임시로 활용하는 게 낫다고 판단했다"고 말했다.
공실을 견디지 못해 용도 전환을 추진하는 곳들도 생기고 있다. 지하철 9호선 신논현역 인근에 지난 1월 준공한 15층 오피스빌딩은 최근 비즈니스호텔로 용도를 변경하는 공사를 진행 중이다. 오피스빌딩으로는 승산이 없다고 판단하고 다 지은 빌딩을 뜯어 고치고 있다. 동대문 명동 등에 있는 낡은 빌딩들 중에서도 비즈니스호텔로 리모델링하는 사례가 속속 나오고 있다. 일본계 노무라이화자산운용은 을지로 소재 업무용 빌딩을 사들여 비즈니스호텔로 개조하고 있다.
조성근 기자 truth@hankyung.com
넘치는 서울 오피스빌딩…5년 임대에 2년 공짜
"비워둘 수 없다"…묻지마 임대전쟁
공급과잉 지속…출혈계약 확산될 듯지난달 말 준공한 서울 수표동 오피스빌딩 시그니쳐타워는 S건설을 유치하기 위해 파격적인 제안을 했다. 임대기간 30개월 중 12개월을 무료 사용하는 조건이다. S건설만 잡으면 0%인 임대율을 70%까지 올릴 수 있어서다.
막판에 빨간불이 켜졌다. 인근 저동에 다음달 준공 예정인 '101 파인에비뉴 빌딩'이 S건설에 5년 계약하면 23개월 '렌트 프리(rent free · 무료 사용)'를 제시한 것이다.
시그니쳐타워 빌딩주인 싱가포르계 투자회사 아센다스는 해외 공사에서 S건설과 협력하는 관계다. 파격 조건을 제시받은 S건설은 두 빌딩을 놓고 저울질 중이다.
서울 도심 오피스빌딩 시장에 '임대 바겐세일 전쟁'이 벌어지고 있다. 오피스빌딩 공급 초과로 임차인을 유치하려는 출혈 경쟁이 치열하다.
8일 관련업계에 따르면 지난해 상반기 1~2개월이던 오피스빌딩 '렌트 프리' 기간은 청계천 주변에 센터원 등 대형 오피스빌딩 3개가 임차인 모집에 나서면서 12개월까지 늘어났다. 외환위기 때와 비슷한 수준이라는 게 업계 평가다.
오피스빌딩 업계는 23개월 렌트 프리까지 제시한 빌딩이 나오면서 충격에 빠졌다. 외국계 종합 부동산서비스 업체인 CBRE의 윤여신 이사는 "수요자 우위 시장으로 바뀌면서 일본 영국 등에서나 볼 수 있던 파격 조건이 속속 나오고 있다"며 "지나치다 싶은 임대 수요자의 요구도 그대로 받아들인다"고 전했다.
오피스빌딩 임차인 모시기 경쟁은 각종 혜택 제공으로 이어지고 있다. 임차인이 인테리어 비용을 내는 국내 오피스시장의 관행이 무너지고 △관리비 면제 △별도 서비스 면적 제공 △호텔식 주차 서비스 △맞춤형 전기설비 제공 등을 덤으로 내놓는 빌딩도 등장했다.
부동산 자산관리 업체인 신영에셋의 홍순만 상무는 "서울지역 오피스빌딩 면적이 2015년이 되면 2009년 대비 36.7% 급증할 것"이라며 "수요층이 두텁지 않은 송도 광교 청라 등 수도권에도 대형 빌딩이 들어서고 있어 오피스빌딩 공급 과잉에 따른 임대 바겐세일이 확산될 가능성이 높다"고 말했다.
조성근 기자 truth@hankyung.com
http://hkpark.netholdings.co.kr/web/manual/default/manual_view.asp?menu_id=101181&id=2120
첫댓글 많은 참고가 되었습니다. 감사합니다.
가관일세..
인천에도 신도시니 뭐니해서 들어서고있고 고양 삼송에도 브로멕스, 판교, 광교, 기타 지역에도 무지하게 짓던데 말이죠.. 남으면 내부개조해서 오피스텔 만드려나..
그럼 2030년까지 주택시장은 괜찮다는 말씀? 잘 이해가 안가요.
3인 이상 가구의 감소로 중대형 아파트 시장은 이미 공급이 수요를 초과하였다고 생각합니다.
하지만, 1~2인 가구의 증가(2030년까지 200만 가구)로 소형주택 공급은 계속되어야합니다.
그런데 2기 신도시, 혁신 도시, 세종도시, 보금자리주택, 택지지구 등이 예정대로 지어진다면, 공급이 너무 많아 몇 년내에 주택 시장 폭락을 경험하게 될것입니다.
요약해서 말하면, 중대형 수요는 감소하고 있고, 중소형 수요는 아직도 늘어나고 있습니다.
하지만, 공급 예정 물량은 너무 많다는 뜻입니다.
참고적으로 요즘 공기업 부채가 문제되고 있는데, 이중 대부분이 LH(한국 토지주택공사 = 토지공사+주택공사)가 차지하고 있습니다.
LH의 부채가 126조나 되는데(하루 이자만 10억입니다), 이 돈을 빌려 직원들이 나누어 가진 것이 아니고요. 모두 아파트 짓기 위해 산땅입니다.
예를 들어 세종신도시가 2천만평인데, 2천만평 모두가 LH 소유입니다. 2기 신도시나 혁신도시, 보금자리 주택, 택지지구 땅도 대부분 마찬가지이고요.
결국 이런 땅에 모두 아파트를 지을 수 밖에 없는데, 모두 아파트를 짓는다면 공급이 과잉될 수 밖에 없다는 이야기입니다.
땅에 대한 자세한 내역은 atest.cafe24.com/wwu/develop/default/list.php?menu_id=118 를 참조하세요
만약, 이 땅이 모두 팔리지 않는다면 LH공사의 부채는 모두 우리의 세금으로 메워지겠죠. LH공사가 공기업이니까요.
저는 절대로 이 땅이 전부 팔리지 않을 것이라 확신합니다. 그러면 공급과잉이 오지 않게되느냐?라고 물을 수 있습니다.
그렇지 않습니다. 땅이 팔리지 않는 경우는 딱 하나입니다. 공급과잉으로 아파트 값이 폭락하기 때문입니다.
(참 그리고, 만약 이 땅이 모두 제값이 팔린다면 LH 부채 126조는 전혀 걱정할 필요가 없고요. 오히려 너무 많은 이익을 걱정해야할 겁니다.)
테헤란로 대로변의 최신 건물 사무실 평당 가격보다, 뒷쪽 골목길변 낡은 아파트 평당 가격이 수 배에 이른다는 사실은 도저히 상식적으로 설명이 되지 않는 일시적인 현상입니다.
의식하지 못했던 충격적 현실 이네요. 주거와 업무용의 차이로 이렇게 차이가 날 수 있었다는게...
야금야금 기타 용도로 전환되어 가겠죠...고시원, 실버타운, 모텔, 공장, , 까페, 레저시설 등등?
언제 또 개발단지 콘텐츠를 만드셨네요... 참 대단하십니다...덕분에 많은도움 되고 있습니다