안녕하세요 춘천기는기찹니다
저번에 "돈 되는 토지에 접근하는 방법"에 대해서 글을 적은바 있는데요
큰 뼈대를 가지고 기본적인 방법에 대해서만 말씀을 드렸습니다
그래서 오늘은 돈 되는 토지에 접근하는 첫번째 단계인
"지도를 통해 투자 위치 정하기"에 대해서
실제 지역의 사례로 들어가며 지식을 나눔할까 합니다
일단 지도를 보는데에 있어서 기초이론이 있습니다
첫번째로 색상으로 용도를 구분하는 방법
두번째로 축척에 따라 거리를 계산하는 방법
세번째로 등고선의 분류
그 외에 지도상에 표시된 숫자의 의미, 숫자색상에 따른 분류등등
더 있겠지만 일단은 저 위 세가지만 알아도
투자할 위치를 정하는데는 무리가 없어서 세가지에 대해서만 알아보도록 하겠습니다
첫번째 토지 색상별 용도를 구분하는 방법
요즘은 쉽게 다음이나 네이버를 이용하여 지도검색이 가능한데
지도를 보시면 위치마다 색상이 다 다릅니다
토지의 용도에 따라서 색상 구분이 되는데 표를 보면 다음과 같습니다
구분이 많습니다
같은 용도라도 종에 따라서 조금씩 색상이 다 달라서
다 구분할수도 없고 하나하나 다 외울려면 머리 터집니다
그래서 간단하게 정의하자면...
상업지 분홍색
주거지 노란색
공업지 파란색
녹지부터 ~ 개발제한지역은 모두 녹색으로 보시면 됩니다
그 외 학교는 주황색, 관리지역은 베이지색정도 알고 있으시면 됩니다
더 자세한 용도를 파악하기 위해서는 토지이용계획확인서를 참고하시면 되겠습니다
두번째 축척을 계산하는 방법
축척은 실제거리를 줄여놓은 비율을 말합니다
단위는 cm를 쓰며 보통 1~5만비율을 많이 씁니다
1:25000 비율의 지도라면 지도상의 1cm는 실제론 25,000cm 즉 250m가 되는거죠
예를 들어 지도상에서 A와 B거리가 20m라면
실제 거리는 20X25,000cm 즉, 5km라는 소리입니다
세번째 등고선의 분류
지리시간에 배운 등고선을 드디어 써먹을때가 왔습니다
사진에서 보시는것처럼 등고선의 폭이 넓을수록 완경사
등고선이 폭이 좁을수록 급경사입니다
또한 등고선은 4가지의 선으로 높이가 표시가 되는데요
주곡선은 가는 실선으로써 1:25000 축적 기준으로 10m 고도차를 나타냅니다
계곡선은 굵은 실선으로써 1:25000 축적 기준으로 50m 고도차를 나타냅니다
간곡선은 주곡선 사이의 선으로써 1:25000 축적 기준으로 5m 고도차를 나타냅니다
조곡선은 간곡선 사이의 선으로써 1:25000 축적 기준으로 2.5m 고도차를 나타냅니다
이렇게 4가지로써 지도상으로 평지인지 아닌지 등고선의 유무로써 알 수 있고
주곡선과 계곡선은 잘 계산해보면 임야의 대략적인 높이를 파악할 수 있습니다
여기까지가 지도를 보는 아주 기초적인 단계입니다
예전에 학창시절 배웠던 내용이라 아마 이 글을 보고 다시 생각나신분들도 계실겁니다
이제 도시를 하나 정해서 그 지역내에서 돈이 되는 위치에 대해서 파악해보겠습니다
지도를 뜯어볼 지역은 바로 춘천입니다
제 닉네임대로 제가 잘 알고 있는 지역이기도 하구요
요즘 슬슬 바람이 불고 있는 개발지역이기 때문에 다뤄보도록 하겠습니다
일단 세가지로 분류하여 알아볼텐데
1.예전에 돈이 되었던 곳
2.현재 돈이 되고 있는 곳
3.앞으로 돈이 될 곳 이렇게 세가지로 분류할겁니다
지도를 보며 개발과정을 짚어드릴건데 한가지 노파심에 말씀드리자면
이 글은 분양을 목적으로 쓰는글이 아닙니다
아무쪼록 순수한 지식나눔으로 봐주시면 감사하겠습니다
자 본론으로 돌아와서...
토지 역시 투자가치가 높은 위치는 정해져있습니다
어떤 지역을 막론하고 불변의 위치라고 보시면 됩니다
1.역세권
2.IC 앞
3.아파트대단지
그 외에 관광단지, 산업단지, 학교주변등이 있는데 이와관련해서
춘천 지도속에 어떤곳이 돈이 되었고, 돈이 되고 있고, 될 곳을 살펴보겠습니다
보시는게 춘천의 지도입니다
딱봐도 산과 강이 많습니다
가공할만한 땅이 많지는 않지만 그래도 있을것은 다 있네요
IC가 보이고, 역들이 보이고 재정비촉진지구가 보이고 택지개발하는곳도 보이지만
지적도를 통해서 어떤곳부터 발전이 되었는가 살펴보죠
위성버젼을 끄고 지적도버젼으로 보니 토지의 용도가 색상으로 표시됩니다
춘천역과 강원도청 사이로 중심상업지(분홍색)을 확인할 수 있고
주거지(노란색)의 분포와 외곽쪽에 자리잡은 산업단지(파란색)
IC를 비롯한 도로의 흐름또한 편하게 볼 수 있습니다
이 지적도를 보는 포인트는
상업지와 재정비촉진지구를 기준으로 발전되어
개발 흐름이 남동쪽으로 뻗어나가고 있다는것과
다리건너 북쪽으로도 뻗어가는것을 지도를 통해 알 수 있습니다
동쪽으로도 미약하게 뻗어나가는 움직임도 있네요
바로 이 지역이 개발의 기준의 되었던곳란것을 알 수 있었는데
이곳은 2000년 춘천역 착공소식과 함께 2012년까지 가파른 지가상승이 있었습니다
춘천 명동이라고 불리우며 현재 평당 1억이 넘는 가격에 거래가 되고 있는데
작년기준 공시지가만 평당 3800만원이니
서울 웬만한 지역보다도 비싸다고 볼 수 있겠네요
"이미 돈이 된 곳"이기때문에
앞으로 레고랜드 오픈전까지 더 이상의 오름세는 기대하기 힘들겠습니다
그렇다면 지금 가장 돈이 되고 있는 지역은 어디일지 보겠습니다
바로 지도상의 A.B.C의 지역입니다
각 각 근화동, 삼천동, 온의동입니다
춘천 명동을 중심으로 조금씩 벗어난곳에 위치해있는데
세 장소의 특성은 조금씩 다릅니다
A. 근화동같은 경우
춘천역 직접역세권이자 춘천의 관광인프라를 이용한 지가상승의 예입니다
강이 갖는 뷰의 이점도 있구요
춘천역이 2011년도에 생긴이후로 2019년 현재까지
약 5배의 지가상승이 있었던 위치입니다
레고랜드 확정 발표에 따라 계속해서 지가상승이 되고 있는곳이기도 합니다
아직 진행중인곳이죠
B. 삼천동입니다
그야말로 관광의 집약체입니다
강뷰도 되고 추후 레고랜드 야경도 즐길 수 있고
모든 휴양시설 및 관광시설이 들어차고 있는중입니다
이곳이 관광인프라 하나만으로 돈이 되는 이유는 또 하나
가용할 토지가 없습니다
위에서 등고선에 대해서 알아봤는데 지도 곳곳에 등고선이 보이죠
즉, 개발하기가 여의치가 않은 위치입니다
항공사진으로 보면 더 명확히 할 수 있는데
요즘같이 아파트가 대단지를 선호하기때문에 아파트단지가 들어가기엔
무리가 있기 때문에 어느정도 한계는 있을 수 있는 위치입니다
C.온의동입니다
최근 춘천에 아파트 분양이던가 호텔분양이라던가
광고하는 곳들은 모두 온의동에 있다고해도 과언이 아닙니다
조양동이 춘천의 명동이라고 하면 한다리 건너서
온의동은 춘천의 용산이라고 하는데
어제자 신문에 강원도 전세값 10위가 모두 춘천 온의동에 있었습니다
직접역세권이면서 버스터미널에 남춘천IC까지
서울까지 접근성이 좋다는것도 지가상승에 한 몫을 했죠
실제 제가 활동하는 카페 회원분들중에
2011년에 지분으로 자연녹지 50평을 평당 30만원에 사셨다가
2017년도에 평당 180만원에 매도하신걸로 알고 있습니다
참고로 투자팁을 하나 드리자면
작년 온의동 푸르지오 1차가 청약경쟁률이 평균 27:1로 P가 8천을 찍었음에도
요번에도 춘천분양시장은 전매제한이 없더군요
활용가능하신분들 잘 활용하시길...
자 현재까지 돈이 된 곳, 그리고 돈이 되고 있는 곳을 알아봤습니다
역세권에 아파트대단지, 관광인프라까지
오를만한곳이 올랐다고밖에는 할말이 없습니다
그럼 앞으로 돈이 될 곳은 어딜까요?
제가 처음에 지도를 보면서 했던말중에
주거지의 흐름이 남동쪽과 북쪽으로 치우치고 했다고 했습니다
그림으로 다시 확인하자면...
도청앞 중심에서 화살표방향으로 주거지가 이동 흐름이 느껴지시나요?
그럼 저 흐름에 따라서 어떤곳이 돈이 될지를 예상해보면
3군데를 뽑을 수가 있겠습니다
A B C는 각각 성향이 또 다릅니다
A는 택지개발을 필두로 아파트대단지가 형성될 자리
B는 관광인프라가 구축될 가능성이 높은 자리
C는 가용할 땅이 남아있는 IC인근
정리하자면
빨간색은 돈이 된 곳
파란색은 돈이 되고 있는 곳
노란색은 돈이 될 곳이라고 보시면 되겠습니다
일반적으로 도시팽창은 방원형으로 이루어집니다
춘천 역시 방원형으로 도시가 팽창되었습니다
어떤 도시건 개발 흐름이 존재하기 마련입니다
그 도시의 과거 개발된 사례를 토대로
개발의 흐름을 간파하여 토지를 선점하면 됩니다
그 흐름을 보는데에는 지도가 또 큰 몫을 하기때문에
지도를 통한 투자할 위치를 정하는 팁을 공유해봤습니다
긴 글 읽으시느라 고생많으셨고요
늦었지만 올해는 하시는일 다 잘 되시길 바랍니다