재개발·재건축시 알아야 할 조합원입주권의 취득세

[잠실박사]

재개발·재건축시 알아야 할 조합원입주권의 취득세

낡은 주택을 새로운 주택으로 개발하는 과정에서 구주택의 멸실 이후 신축주택으로 입주하기까지 오랜 시간이 걸린다. 이때 세법에서는 '조합원입주권'이라는 개념을 두고 과세에 활용하고 있다. 조합원입주권의 개념과 취득과 보유에 있어 어떻게 과세되고 절세방법은 무엇인지 알아보자.

기존 조합원입주권은 '도시 및 주거환경정비법'(도정법) 상 '재개발사업 및 재건축사업' 및 '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법'의 소규모재건축사업에 있어서 '입주자로 선정된 지위'를 의미했다. 하지만 지난해 세법 개정으로 소규모주택정비법 상 '자율주택정비사업·가로주택정비사업·소규모재개발사업'을 올해 1월 1일 이후 취득분부터 추가함으로써 조합원입주권의 범위가 확대됐다.

여기서 입주자로 선정된 지위는 구주택을 보유하고 있으면서 정비사업조합의 조합원으로 취득한 지위(원조합원)뿐만 아니라 관리처분계획인가일 이후 조합원을 승계 취득한 지위(승계조합원)를 포함한다.

낡은 주택을 정비하는 사업은 일반적으로 ▲조합설립 ▲사업시행인가 ▲관리처분계획 인가 ▲철거 및 착공 ▲준공 ▲조합해산 순으로 진행된다. 이 과정에서 조합원입주권으로 전환되는 시점은 취득세·재산세·종합부동산세 및 양도소득세에서 차이를 보인다.

취득세·재산세·종합부동산세에서는 구주택 멸실일을 기준으로 부동산이 조합원입주권으로 전환되고 양도소득세의 경우 관리처분계획 인가일을 조합원입주권으로 전환된다. 조합원입주권을 승계 취득할 경우 권리의 취득 시점과 신규 주택의 완공 시점 두 차례 각각 취득세를 납부해야 한다. 권리의 취득 시점에는 토지에 대한 취득(4%), 신규 주택의 완공 시점에 건축물 부분의 취득(2.8%)으로 보아 각각 취득세를 부담하게 된다.

이때 주의할 점은 구주택의 실질적 멸실 여부에 따라서 주택의 취득(1~12%), 토지의 취득(4%)으로 나뉘기 때문에 멸실 여부를 확인해야 한다. 현행 취득세법에서는 조합원입주권을 취득하는 시점에 구주택이 멸실되지 않은 경우 주택의 취득(1~12%)으로 보고 있고 구주택이 멸실된 경우 토지의 취득(4%)으로 보고 있기 때문이다.

한편 도정법상 재개발사업의 경우 공익사업을 지원하기 위해 취득세 감면 특례가 존재한다. 재개발사업 '정비구역지정고시일 이전 부동산 소유자'에 한해 지방세특례제한법에 규정해 주택 완공 시점 납부해야 하는 추가분담금에 대한 취득세를 일부분(50% 또는 75%) 감면하고 있다.

재산세와 종합부동산세로 구분할 수 있는 보유세에 있어서 조합원입주권은 신축 주택이 완공되기 전까지 토지를 보유한 것으로 보기 때문에 토지에 대한 보유세를 부담하게 된다. 취득세와 마찬가지로 조합원입주권의 전환 시점이 구주택의 실질적 멸실시점이기 때문에 재산세와 종합부동산세의 과세 기준일인 6월 1일 구주택의 실질적 멸실 여부를 주의해야 한다.